Metadata
WOZ / Hof schatte de waarde van 395 huurwoningen van een woningbouwvereniging terecht in goede justitie op een waarde die tussen de geschatte waarde van de gemeente en de geschatte waarde van de woningbouwvereniging ligt
undefined, 13 oktober 2005
Gerelateerde content
- Wet en parlementaire geschiedenis
- Internationale regelgeving
- Lagere regelgeving
- Besluiten
- Jurisprudentie
- Commentaar NLFiscaal
- Literatuur
- Recent
Samenvatting
Een woningbouwvereniging maakte bezwaar tegen 405 door de gemeente Oostflakkee vastgestelde WOZ-beschikkingen voor het tijdvak 2001-2004. Vervolgens stelde de woningbouwvereniging beroep in tegen 395 gedane uitspraken op de ingediende bezwaarschriften. Het Hof verklaarde het beroep gegrond. Het Hof oordeelde dat beide partijen ieder voor zich hun standpunten over de waarde van de woningen geloofwaardig hebben onderbouwd met taxatierapporten en de in verband daarmee gebezigde argumenten. Vervolgens oordeelde het Hof dat een redelijke toepassing van artikel 17, leden 1 en 2 Wet WOZ onder deze omstandigheden meebrengt dat het Hof ter beslechting van het geschil de waarde van elk van de woningen in goede justitie schat op een waarde die tussen de door de partijen geschatte waarde ligt. Dit oordeel geeft geen blijk van een onjuiste rechtstoepassing en hoefde ook niet nader te worden gemotiveerd, aldus de Hoge Raad. Het cassatieberoep van Oostflakkee wordt ongegrond verklaard.BRON
UITSPRAAK
op het beroep van Woningbouwvereniging X, statutair gevestigd te Z, tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar van de gemeente Oostflakkee (hierna: de Inspecteur), betreffende na te noemen beschikkingen.
1. Beschikkingen en bezwaar
1.1 Bij 733 beschikkingen als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft de Inspecteur de waarde van evenzoveel onroerende zaken, gelegen in Q en in eigendom bij belanghebbende, voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 vastgesteld. Deze beschikkingen zijn vervat in een geschrift, gedagtekend 28 februari 2001.
1.2 Belanghebbende heeft tegen 405 van die beschikkingen bezwaar gemaakt. Bij de bestreden uitspraken zijn de bezwaren tegen 289 beschikkingen afgewezen, de bezwaren tegen 108 beschikkingen gedeeltelijk gegrond verklaard en de bezwaren tegen 8 beschikkingen gegrond bevonden. Die uitspraken zijn vervat in 21 geschriften.
2. Loop van het geding
2.1 Belanghebbende is van 395 van de bovenvermelde uitspraken bij één beroepschrift in beroep gekomen bij het Hof. Het Hof heeft het beroep gesplitst in 21 zaken. In verband daarmee zijn door de griffier griffierechten geheven van (21 maal € 218 is) € 4.578 in totaal. De Inspecteur heeft verweerschriften ingediend.
2.2 De mondelinge behandeling van de zaken heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 3 september 2003, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
2.3 Partijen hebben ingevolge een door het Hof ter zitting tot hen gericht verzoek als aanvulling op het aldaar verhandelde bij een door hen gezamenlijk ondertekende brief, gedagtekend 9 september 2003, een overzicht ingezonden van de onroerende zaken waarvan de waarde tussen hen in geschil is en van hun standpunten dienaangaande. Zij hebben ter zitting bij voorbaat verklaard naar aanleiding van deze brief geen nadere zitting te verlangen.
2.4 Daarna heeft de Inspecteur bij brief van 15 september 2003 nog het standpunt ingenomen dat geen aanleiding bestaat de gemeente te veroordelen in de kosten van het geding.
2.5 Ter bevordering van de overzichtelijkheid vervat het Hof zijn beslissingen in de 21 zaken in deze uitspraak.
3. Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:
3.1 Alle onroerende zaken waarop het geschil betrekking heeft, zijn te typeren als sociale huurwoningen, die door belanghebbende worden verhuurd.
3.2 De waarde van elk van die woningen is door de Inspecteur vastgesteld op een bedrag tussen ƒ 84.000 en ƒ 269.000. De Inspecteur heeft zich hierbij gebaseerd op schattingen van taxateur A.
3.3 De door belanghebbende ingeschakelde taxateur, B te R, heeft de waarde van elk van die woningen geschat op een bedrag tussen ƒ 70.000 en ƒ 255.000.
3.4 Om tot hun schattingen te komen hebben beide taxateurs gezamenlijk de woningen in categorieën ingedeeld. Zij hebben voorts ieder voor zich – waar mogelijk – van elke categorie een of meer woningen als representatief aangemerkt en daarvan de waarde getaxeerd. De getaxeerde waarden van de representatieve woningen hebben vervolgens tot uitgangspunt gediend voor het schatten van de waarde van de overige tot de desbetreffende categorie behorende woningen, zulks met gebruikmaking van bekende administratieve gegevens.
3.5 Beide taxateurs hebben van hun taxaties van de door ieder van hen als representatief beschouwde woningen rapporten opgemaakt die in kopie tot de gedingstukken behoren. De opzet van die rapporten is niet wezenlijk verschillend. In het bijzonder zijn waar mogelijk steeds gegevens vermeld omtrent de datum waarop en de prijs waarvoor andere, vergelijkbare woningen zijn verkocht.
4. Omschrijving geschil en standpunten van partijen
4.1 Tussen partijen is in alle gevallen in geschil of de waarde van de woningen op een lager bedrag moet worden vastgesteld dan bij de bestreden uitspraken is geschied, welke vraag door belanghebbende steeds bevestigend en door de Inspecteur steeds ontkennend wordt beantwoord.
4.2 Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof naar de gedingstukken.
5. Conclusies van partijen
5.1 Partijen hebben hun conclusies dienaangaande vervat in de in 2.3 genoemde gezamenlijke brief.
5.2 De Inspecteur heeft in alle zaken geconcludeerd tot ongegrondverklaring van het beroep.
6. Overwegingen omtrent het geschil
6.1 Beide partijen hebben ieder voor zich hun standpunten omtrent de waarde van de woningen geloofwaardig geschraagd met de in 3.5 genoemde bewijsmiddelen en de in verband daarmee gebezigde argumenten. De door ieder van hen verdedigde waarde van elk van de woningen ligt niet ver uiteen: de door belanghebbende verdedigde waarden zijn gemiddeld ƒ 12.093, ofwel 6,85 percent, lager dan die welke door de Inspecteur worden verdedigd.
6.2 Een redelijke toepassing van artikel 17, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ brengt onder deze omstandigheden mee dat het Hof ter beslechting van het geschil in alle zaken, de waarde van elk van de woningen in goede justitie schat en dat als waarde in de zin van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, moet worden aangenomen een waarde met een beloop dat tussen de door partijen geschatte waarden ligt.
6.3 Dit betekent dat de bestreden uitspraken niet in stand kunnen blijven en dat die waarden moeten worden vastgesteld op de hierna vermelde bedragen.
7. Proceskosten en griffierecht
7.1 Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht, waarbij het Hof, gelet op de inhoud van de desbetreffende dossiers, de 21 zaken aanmerkt als met elkaar samenhangende zaken in de zin van artikel 3 van het Besluit proceskosten bestuursrecht. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van het vorengenoemde Besluit en de daarbij behorende bijlage, voor de vorenbedoelde zaken tezamen vast op € 2.415 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand (2,5 punten à € 322 x 2 (gewicht van de zaak) x 1,5 (samenhang)). Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig.
7.2 Op de hier als ingelast te beschouwen inhoud van de in 2.4 genoemde brief van de Inspecteur zal het Hof geen acht slaan, omdat die brief – in strijd met een goede procesorde – ongevraagd en na de sluiting van het onderzoek ter zitting is ingediend.
7.3 Voorts dient het voor deze zaken gestorte griffierecht van in totaal € 4.578 aan belanghebbende te worden vergoed.
8. Beslissing
Het Gerechtshof
- verklaart het beroep in alle zaken gegrond,
- vernietigt de uitspraken waarvan beroep,
- wijzigt de beschikkingen aldus dat de waarde van de onroerende zaken nader wordt vastgesteld op de onderstaande bedragen:
etct etc.
- veroordeelt de Inspecteur in de kosten van het beroep aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 2.415, en wijst de gemeente Oostflakkee aan als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden, en
- gelast deze rechtspersoon het voor deze zaken gestorte griffierecht van in totaal € 4.578 aan belanghebbende te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld op 15 oktober 2003 door mrs. Schuurman, Vierhout en Vonk. De beslissing is op die datum in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier mr. Van Duijvendijk.
Arrest gewezen op het beroep in cassatie van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Oostflakkee (hierna: B en W) te Oude-Tonge tegen de uitspraak van het Gerechtshof te 's-Gravenhage van 15 oktober 2003, nrs. BK-02/02472 t/m BK-02/02492, betreffende na te melden ten aanzien van Woningbouwvereniging X te Z gegeven beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
1. Beschikkingen, bezwaar en geding voor het Hof
Ten aanzien van belanghebbende is bij beschikkingen de waarde van 733 in Q gelegen onroerende zaken, voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 vastgesteld.
Na door belanghebbende tegen 405 van de beschikkingen gemaakt bezwaar heeft de WOZ-ambtenaar van de gemeente Oostflakkee bij uitspraken 289 van de beschikkingen gehandhaafd, het bezwaar tegen 108 van de beschikkingen gegrond verklaard en de waarden verminderd en het bezwaar tegen 8 beschikkingen gegrond verklaard en de waarden verminderd tot de door belanghebbende voorgestelde waarde.
Belanghebbende is tegen 395 van de hiervoor genoemde uitspraken in beroep gekomen bij het Hof.
Het Hof heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken van de WOZ-ambtenaar van de gemeente Oostflakkee vernietigd en de waarden van de onroerende zaken nader vastgesteld zoals vermeld in het dictum van de in kopie aan dit arrest gehechte uitspraak van het Hof.
2. Geding in cassatie
B en W hebben tegen 's Hofs uitspraak beroep in cassatie ingesteld. Het beroepschrift in cassatie is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
B en W hebben een conclusie van repliek ingediend. Belanghebbende heeft een conclusie van dupliek ingediend.
3. Beoordeling van de middelen
3.1. In onderdeel 6.1 van zijn uitspraak heeft het Hof geoordeeld dat beide partijen ieder voor zich hun standpunten omtrent de waarde van de woningen geloofwaardig hebben geschraagd met de door hen overgelegde taxatierapporten en de in verband daarmee gebezigde argumenten. Vervolgens heeft het Hof in onderdeel 6.2 geoordeeld dat een redelijke toepassing van artikel 17, leden 1 en 2, van de Wet WOZ onder deze omstandigheden meebrengt dat het Hof ter beslechting van het geschil de waarde van elk van de woningen in goede justitie schat en dat als waarde in de zin van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ een waarde moet worden aangenomen die tussen de door partijen geschatte waarden ligt.
Naar aanleiding van de tegen deze oordelen gerichte middelen overweegt de Hoge Raad als volgt.
3.2. De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Slechts indien de heffingsambenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter - desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht - zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
3.3. Uit de uitspraak van het Hof blijkt niet dat het bovenstaande is miskend. 's Hofs oordeel (onderdeel 6.1) dat beide partijen ieder voor zich hun standpunten omtrent de waarde van de woningen geloofwaardig hebben geschraagd met de door hen aangedragen bewijsmiddelen en gebezigde argumenten, moet aldus worden verstaan dat het Hof aan de door elk van partijen aangedragen bewijsmiddelen en argumenten evenveel gewicht heeft toegekend. Tegen dat oordeel is op zichzelf geen klacht gericht. In dat oordeel ligt besloten 's Hofs oordeel dat de WOZ-ambtenaar de door hem verdedigde waarde van de woningen als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, hoewel op zichzelf geloofwaardig geschraagd, tegenover de evenzeer geloofwaardig geschraagde betwisting daarvan door belanghebbende onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt, en dat hetzelfde op overeenkomstige gronden geldt voor de door belanghebbende verdedigde waarde. Om die reden heeft het Hof vervolgens in onderdeel 6.2 van zijn uitspraak de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde in goede justitie zelf vastgesteld, kennelijk aan de hand van de door partijen in het geding gebrachte bewijsmiddelen.
Aldus verstaan geven deze overwegingen geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting en behoefden zij geen nadere motivering. De middelen 1 en 2 falen.
3.4. Middel 3 berust op de veronderstelling dat het Hof heeft geaccepteerd dat bij de waardering van sociale huurwoningen, zoals hier aan de orde, een systematische neerwaartse correctie op zijn plaats is. 's Hofs uitspraak biedt evenwel voor die veronderstelling geen steun. Het middel faalt derhalve wegens gebrek aan feitelijke grondslag.
4. Proceskosten
De Hoge Raad acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
5. Beslissing
De Hoge Raad verklaart het beroep ongegrond.
Dit arrest is gewezen door de vice-president A.G. Pos als voorzitter, en de raadsheren P.J. van Amersfoort, A.R. Leemreis, C.J.J. van Maanen en C.A. Streefkerk, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier A.I. Boussak-Leeksma, en in het openbaar uitgesproken op 14 oktober 2005.
Van de gemeente Oostflakkee wordt ter zake van het door de B en W ingestelde beroep in cassatie een griffierecht geheven van € 414.
Metadata
Rubriek(en)
Lokale heffingenBelastingtijdvak
2001-2004Instantie
HRDatum instantie
13 oktober 2005Rolnummer
40.299ECLI
ECLI:NL:HR:2005:AU4300