Bewijslast in hoger beroep; waardevaststelling rijksmonumentale villa

1.1. De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 45 te [A] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2017, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 5.135.000. Tegelijk met deze beschikking is aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) 2018 opgelegd.

1.2. Het daartegen door belanghebbende gemaakte bezwaar is door de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar ongegrond verklaard.

1.3. Belanghebbende heeft tegen die uitspraken beroep ingesteld bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd, de beschikking verminderd tot € 4.600.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.

1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5. Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgevonden op 29 april 2021 te Arnhem. Aldaar zijn verschenen: [B] als de gemachtige van belanghebbende, bijgestaan (via beeldbellen) door [C] (taxateur), alsmede mr. [D] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [E] (taxateur).

1.6. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Vaststaande feiten

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een in het jaar 1855 gebouwde villa, een rijksmonument, welke in 2005 is verbouwd tot een woonzorgcentrum. De onroerende zaak heeft een bruto vloeroppervlakte (BVO) van 1.775 m2. De kadastrale oppervlakte bedraagt 7.420 m2. De villa biedt woonzorgruimte aan ouderen. Er zijn 16 appartementen, verdeeld over vier woonlagen. Hiervan zijn er 13 voor permanent verblijf bestemd en drie voor tijdelijke bewoning. Alle appartementen beschikken over eigen sanitaire voorzieningen.

2.2. 

De heffingsambtenaar heeft de vastgestelde waarde onderbouwd met een in de beroepsfase overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 25 maart 2019 door WOZ-taxateur [E] , waarin de waarde per waardepeildatum 1 januari 2017 is bepaald op € 5.135.000. In het rapport is vermeld dat belanghebbende eigenaar is van de onroerende zaak en dat [F] B.V. gebruiker is. Volgens het rapport zijn uitstraling/type, bouwkundige kwaliteit en onderhoudstoestand van de onroerende zaak ‘goed’. De waarde van de onroerende zaak is bepaald door vergelijking met verkoopgegevens van drie referentieobjecten, allemaal woonzorgcentra, aan de [b-straat] 31 te [A] (hierna: [b-straat] ), [c-straat] 26 te [G] (hierna: [c-straat] ) en [d-straat] 30 te [H] (hierna: [d-straat] ). Als onderbouwing van de waardering van de onroerende zaak zijn in een matrix de volgende gegevens vermeld:

De waarde van de onroerende zaak is bepaald door vermenigvuldiging van de BVO (1.775 m2) met een waarde van € 2.893 per m2.

2.3. Belanghebbende heeft in beroep bij de Rechtbank een door [C] RT op 24 november 2017 uitgebracht taxatierapport overgelegd, waarin de waarde per waardepeildatum 1 januari 2016 (voor het jaar 2017) is bepaald op € 1.900.000.

2.4. Belanghebbende heeft de onroerende zaak in 2018 in verhuurde staat verkocht voor € 4.285.000 aan [I] B.V. De huur beliep in 2018 € 465.327 op basis van een in 2005 gesloten huurcontract. De onroerende zaak is op 12 december 2018 aan [I] B.V. geleverd. Op diezelfde dag (12 december 2018) heeft [I] B.V. de onroerende zaak geleverd aan [J] B.V. voor een koopprijs van € 4.973.357. Daarbij is met de bestaande huurder een nieuwe, zogenoemde “triple net” huurovereenkomst gesloten voor de duur van 20 jaar voor een aanvangshuursom van € 280.000 per jaar.

2.5. De Rechtbank heeft in haar uitspraak van 7 mei 2020 geoordeeld dat beide partijen niet erin zijn geslaagd de door hen verdedigde waarden aannemelijk te maken. Daarom heeft de Rechtbank de gezochte waarde in goede justitie bepaald, en wel op € 4.600.000.

2.6. Belanghebbende heeft hoger beroep aangetekend tegen de uitspraak van de Rechtbank. De heffingsambtenaar heeft berust in de beslissing van de Rechtbank.

2.7. In de uitspraak van 9 juni 2020, nr. 18/01217, ECLI:NL:GHARL:2020:4440 heeft het Hof de WOZ-waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016 voor het jaar 2017 in goede justitie bepaald op € 4.700.000.

3. Geschil

3.1. In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2017.

3.2. Belanghebbende verdedigt primair een waarde van € 2.500.000 en subsidiair € 3.200.000, terwijl de heffingsambtenaar de door de Rechtbank vastgestelde waarde van € 4.600.000 bepleit.

4. Beoordeling van het geschil

4.1. Op grond van het hier toepasselijke artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. Kamerstukken II 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).

4.2. De Rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar noch belanghebbende erin is geslaagd de door hen bepleite waarde aannemelijk te maken. Daarom heeft de Rechtbank de gezochte waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ in goede justitie bepaald, en wel op € 4.600.000. In hoger beroep heeft de heffingsamtenaar, hoewel hij nog steeds achter de door hem vastgestelde waarde van € 5.135.000 staat, erin berust dat hij met betrekking tot die waarde niet in zijn bewijslast is geslaagd. Dit brengt mee dat ook in hoger beroep ervan moet worden uitgegaan dat de heffingsambtenaar met betrekking tot die waarde niet in zijn bewijslast is geslaagd.

4.3. In appel in belastingzaken wordt, naar in de belastingrechtspraak algemeen is aanvaard, uitgegaan van de zogenoemde herkansingsfunctie van het hoger beroep. In het onderhavige geval heeft de heffingsambtenaar, zoals gezegd, in hoger beroep berust in het oordeel van de Rechtbank dat hij niet in zijn bewijs dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog werd vastgesteld, is geslaagd. Belanghebbende daarentegen heeft niet berust in het oordeel van de Rechtbank dat zij de door haar verdedigde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Anders dan in het verleden – ook door dit Hof – wel is geoordeeld brengt de herkansingsfunctie van het hoger beroep, bezien in het licht van de bewijsvoering in WOZ-zaken (HR van 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee)) naar het oordeel van het Hof met zich dat in situaties als de onderhavige, in hoger beroep op belanghebbende de last rust de door haar verdedigde waarde aannemelijk te maken.

4.4. Belanghebbende is derhalve in hoger beroep bewijsrechtelijk aan zet. Op haar rust de last aannemelijk te maken dat de gezochte WOZ-waarde niet hoger is dan primair € 2.500.000 of subsidiair € 3.200.000,

4.5. In zoverre belanghebbende zich ter onderbouwing van de door haar voorgestane waarde(n) beroept op het door haar bij de Rechtbank overgelegde taxatierapport van taxateur [C] RT van 24 november 2017, kan dat belanghebbende niet baten. Het Hof acht dat taxatierapport in deze procedure niet bruikbaar voor de bepaling van de gezochte woz-waarde, reeds omdat de in het rapport getaxeerde waarde van € 1.900.000 is bepaald naar de waardepeildatum 1 januari 2016 en niet naar de hier aan de orde zijnde waardepeildatum 1 januari 2017.

4.6. Belanghebbende heeft voorts gewezen op de in december 2018 gerealiseerde verkoopprijzen met betrekking tot de onroerende zaak (zie onderdeel 2.4). Volgens belanghebbende is de prijs waarvoor zij de onroerende zaak heeft verkocht (€ 4.285.000), danwel subsidiair de prijs die door [I] B.V. is gerealiseerd (€ 4.973.357), bij uitstek geschikt om de gezochte waarde te bepalen. Wel dienen volgens belanghebbende daarop correcties plaats te vinden vanwege de marktontwikkelingen die tussen de waardepeildatum en de transactiedatum hebben plaatsgevonden (-/-8%) en vanwege het huurcontract (-/- 35%). Op basis van het eigen verkoopcijfer moet de WOZ-waarde volgens belanghebbende aldus worden verminderd tot primair € 2.500.000 of subsidiair € 3.200.000.

4.7. Bij de beoordeling hiervan dient te worden vooropgesteld dat voor de bepaling van de WOZ-waarde niet kan worden aangesloten bij verkoopprijzen van transacties waarbij de de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten. Voor de waardebepaling op de voet van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ mag daarom niet worden uitgegaan van de verkoopprijs die tot stand is gekomen met inachtneming van de op de waardepeildatum bestaande huurovereenkomst. Dat brengt overigens niet mee dat verkoopprijzen van verhuurde onroerende zaken bij de bepaling van de WOZ-waarde zonder meer buiten beschouwing moeten blijven. De mogelijkheid bestaat immers dat aan die verkoopprijzen marktgegevens kunnen worden ontleend die van nut zijn bij de vaststelling van de WOZ-waarde met toepassing van de ficties van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ (HR 25 april 2014, nr. 13/04068, ECLI:NL:HR:2014:982 en HR 5 december 2014, nr. 14/01110, ECLI:NL:HR:2014:3514).

4.8. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende met de verwijzing naar de verkoopcijfers van de onroerende zaak – en de gegeven toelichting daarop ter zitting – niet aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2017 niet meer dan € 2.500.000 (primair) respectievelijk € 3.200.000 (subsidiair) beloopt. Zonder nadere gegevens, die echter ontbreken, kan namelijk niet worden beoordeeld wat de invloed is geweest van het bestaande huurcontract op de prijs van € 4.285.000 en van de triple net huuroverenkomst – waarvan mag worden aangenomen dat die overeenkomst in samenhang met de tweede verkoopovereenkomst is gesloten – , op de prijs van € 4.973.357. Over de inhoud van deze huurcontracten is verder niets bekend. Of, en zo ja in hoeverre de verkoopprijzen moeten worden gecorrigeerd wegens het lopende huurcontract en de triple net huurovereenkomst, is hierdoor onduidelijk gebleven. Verder heeft belanghebbende het door haar gehanteerde percentage van 8 inzake de marktontwikkeling voor objecten als het onderhavige tussen de waardepeildatum en de transactiedatum niet aannemelijk gemaakt.

4.9. Beide partijen zijn derhalve niet in hun bewijslast geslaagd. Het Hof zal daarom, alle feiten in ogenschouw nemend en gelet op de stukken van het onderhavige dossier, de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2017, gelijk de Rechtbank, in goede justitie bepalen op € 4.600.000. Opmerking hierbij verdient nog dat het Hof zich realiseert dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2016, derhalve een jaar eerder dan in deze zaak, door het Hof is bepaald op een hoger bedrag (te weten € 4.700.000), maar het Hof is nu eenmaal gehouden het geschil van partijen te beslechten tussen de door hen getrokken grenzen van hun rechtsstrijd (hier: € 2.500.000 - € 4.600.000) en op basis van de in deze zaak vaststaande feiten en beschikbare gedingstukken.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een proceskostenveroordeling

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R. den Ouden, voorzitter, mr. M.G.J.M. van Kempen en mr. J.A. Monsma, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 18 mei 2021.