WOZ-waardering recreatieterrein; OZB-aanslagen gebruik; woondelenvrijstelling

Procesverloop

Bij beschikking van 31 december 2014 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van het recreatieterrein [adres] te [vestigingsplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2012 vastgesteld op € 2.776.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2011.

Bij beschikking van 28 februari 2015 heeft verweerder op grond van de Wet woz de waarde van de onroerende zaak voor het belastingjaar 2013 vastgesteld op € 2.701.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2012.

Bij beschikking van 15 maart 2015 heeft verweerder op grond van de Wet woz de waarde van de onroerende zaak voor het belastingjaar 2014 vastgesteld op € 2.845.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2013.

Bij beschikking van 28 februari 2015 heeft verweerder op grond van de Wet woz de waarde van de onroerende zaak voor het belastingjaar 2015 vastgesteld op € 3.151.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2014.

Bij vier uitspraken op bezwaar van 1 april 2016 (de bestreden uitspraken op bezwaar) heeft verweerder de door eiseres gemaakte bezwaren ongegrond verklaard.

Eiseres heeft tegen de vier bestreden uitspraken op bezwaar beroep ingesteld.

Verweerder heeft in ieder beroep een verweerschrift en een taxatierapport ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 januari 2017. Eiseres heeft zich ter zitting laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde, vergezeld van [A] , taxateur. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld van [B] en [C] , beiden taxateur.

Overwegingen

1. De rechtbank stelt vast dat niet in geschil is dat het recreatieterrein één onroerende zaak is, aangezien het één terrein betreft bestemd voor verblijfsrecreatie en dat als zodanig wordt geëxploiteerd door eiseres. De onroerende zaak bestaat uit 96 kavels, waarvan 89 kavels in belastingjaar 2012 dan wel 88 kavels in belastingjaren 2013, 2014 en 2015 in eigendom zijn van eiseres. Een deel van de kavels is bebouwd. Op het recreatieterrein bevinden zich ook een receptiegebouw, een speelterrein en een parkeerterrein. Deze zijn buiten de waardering gelaten.

WOZ-waarde

2. Eiseres stelt in beroep dat de waarden van de onroerende zaak voor de belastingjaren 2012 tot en met 2015 te hoog zijn vastgesteld.

3. In beroep heeft verweerder onder verwijzing naar vier taxatierapporten van 26 oktober 2016 zich op het nadere standpunt gesteld dat de woz-waarden ten aanzien van de belastingjaren 2012, 2014 en 2015 te hoog zijn vastgesteld en niet langer worden gehandhaafd.

Voor het belastingjaar 2012 dient de waarde te worden verlaagd naar € 2.726.000,-.

Voor het belastingjaar 2013 blijft de waarde gehandhaafd op € 2.701.000,-.

Voor het belastingjaar 2014 dient de waarde te worden verlaagd naar € 2.822.000,-.

Voor het belastingjaar 2015 dient de waarde te worden verlaagd naar € 3.008.000,-.

4. Ter zitting heeft eiseres gesteld dat zij zich kan vinden in de door verweerder in beroep nader genoemde waarden.

5. Nu verweerder niet langer de waarden voor de belastingjaren 2012, 2014 en 2015 handhaaft, zijn de beroepen UTR 16/2412, UTR 16/2417 en UTR 16/2418 reeds daarom gegrond.

Gebruikersheffing onroerende zaak belasting

6. Eiseres stelt voorts in beroep dat ten onrechte van haar als gebruiker een gebruikersheffing is geheven. De onroerende zaak dient in hoofdzaak tot woning. Eiseres wijst in dit verband op artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet.

7. Gelet op het bepaalde in artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet dient een onroerende zaak in hoofdzaak tot woning indien de waarde die op grond van hoofdstuk IV van de Wet woz is vastgesteld voor die onroerende zaak in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.

8. Het is vaste jurisprudentie dat onder ‘in hoofdzaak’ wordt verstaan 70 procent of meer van de waarde van de onroerende zaak (bijvoorbeeld ECLI:NL:HR:2012:BV3270).

9. Ter zitting is vastgesteld dat eiseres zich conformeert aan het door verweerders taxateur berekende aantal bebouwde en niet bebouwde aantal kavels per belastingjaar. Eiseres heeft vervolgens ter zitting geconcludeerd dat minder dan 70 procent van de onroerende zaak kan worden toegerekend aan delen die tot woning dienen dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Dit betekent dat niet langer in geschil is dat de onroerende zaak niet in hoofdzaak tot woning dient als bedoeld in artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet.

10. Nu vast staat dat de onroerende zaak een niet-woning betreft dient gebruikersbelasting te worden betaald. De beroepsgrond dat ten onrechte gebruikersheffing is geheven, slaagt daarom niet.

11. In beroep heeft verweerder geconcludeerd dat in de uitspraken op bezwaar ten onrechte geen rekening is gehouden met de zogenoemde woondelenvrijstelling als bedoeld in artikel 220e van de Gemeentewet. Verweerder heeft daarbij gewezen op de vier overgelegde taxatierapporten van 26 oktober 2016 en het daarin opgenomen aantal kavels dat bebouwd is met opstallen.

Voor de woondelenvrijstelling dient daarom volgens verweerder te worden uitgegaan:

voor het belastingjaar 2012 van € 1.301.000,-;

voor het belastingjaar 2013 van eveneens € 1.301.000,-;

voor het belastingjaar 2014 van € 1.447.000,-;

voor het belastingjaar 2015 van € 1.783.000,-.

De heffingsgrondslag voor de aanslag onroerende zaakbelastingen voor het gebruik dient voor de betreffende belastingjaren te worden verlaagd met de genoemde bedragen.

12. Eiseres heeft aangevoerd dat verweerder de woondelenvrijstelling voor de heffing van de gebruikersbelasting niet juist heeft toegepast. Eiseres stelt dat ook de kavels waarop al aansluitingskabels liggen voor voorzieningen, zoals elektriciteit en gas, aan te merken zijn als delen die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondelen. Gelet op artikel 220e van de Gemeentewet dienen deze delen buiten de heffing van de gebruikersbelasting te blijven. Eiseres baseert zich daarvoor op artikel 17, vierde lid, van de Wet woz, aangezien die kavels met aansluitingen laten zien dat daarop een (woon)object in aanbouw is. Ter zitting heeft eiseres zich aan verweerders taxateur geconformeerd dat het om tien van dergelijke kavels gaat.

13. Op grond van artikel 17, vierde lid, van de Wet woz wordt de waarde van een gebouwd eigendom in aanbouw bepaald op de vervangingswaarde. Onder een gebouwd eigendom in aanbouw wordt verstaan een onroerende zaak of gedeelte daarvan waarvoor een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht is verleend en dat door bouw nog niet geschikt is voor gebruik overeenkomstig zijn beoogde bestemming.

14. De rechtbank stelt vast dat artikel 17, vierde lid, van de Wet woz bepaalt dat voor een gebouw in aanbouw sprake moet zijn van bouw. Gelet daarop en gelet op de jurisprudentie met betrekking tot een woning in aanbouw, is de rechtbank van oordeel dat die betreffende tien kavels niet zijn aan te merken als woondelen die buiten de gebruikersbelasting blijven. De rechtbank verwijst in dat verband naar de uitspraken van de Hoge Raad van 3 oktober 2014, ECLI:NL:HR:2014:2872, en van 12 augustus 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU0874. Op de betreffende kavels staat nog geen enkel bouwsel en dus ook geen onvoltooid bouwsel dat na voltooiing daarvan in hoofdzaak zal dienen tot woning. De beroepsgrond slaagt daarom niet.

15. Gelet op rechtsoverwegingen 3 en 11 heeft verweerder in beroep geconcludeerd dat de woz-waarden voor de belastingjaren 2012, 2014 en 2015 dienen te worden verlaagd en dat ook de heffingsgrondslag voor de aanslag onroerende zaakbelasting voor het gebruik voor de belastingjaren 2012, 2013, 2014 en 2015 dient te worden verlaagd. Dit betekent dat alle beroepen gegrond zijn en dat de bestreden uitspraken op bezwaar dienen te worden vernietigd.

16, Gelet op wat hiervoor is overwogen, ziet de rechtbank aanleiding met toepassing van artikel 8:72, derde lid, onder b, van de Algemene wet bestuursrecht zelf in deze zaken te voorzien door te bepalen voor:

Belastingjaar 2012

De rechtbank stelt de waarde van de onroerende zaak vast op € 2.726.000,-. De aanslag onroerende zaakbelastingen voor eigendom dient overeenkomstig die grondslag te worden berekend. De heffingsgrondslag voor de aanslag onroerende zaakbelastingen voor gebruik dient te worden verminderd met een bedrag van € 1.301.000,-.

Belastingjaar 2013

De rechtbank stelt vast dat de heffingsgrondslag voor de aanslag onroerende zaakbelastingen voor gebruik dient te worden verminderd met een bedrag van € 1.301.000,-.

Belastingjaar 2014

De rechtbank stelt de waarde van de onroerende zaak vast op € 2.822.000,-. De aanslag onroerende zaakbelastingen voor eigendom dient overeenkomstig die grondslag te worden berekend. De heffingsgrondslag voor de aanslag onroerende zaakbelastingen voor gebruik dient te worden verminderd met een bedrag van € 1.447.000,-.

Belastingjaar 2015

De rechtbank stelt de waarde van de onroerende zaak vast op € 3.008.000,-. De aanslag onroerende zaakbelastingen voor eigendom dient overeenkomstig die grondslag te worden berekend. De heffingsgrondslag voor de aanslag onroerende zaakbelastingen voor gebruik dient te worden verminderd met een bedrag van € 1.783.000,-.

17. Nu de beroepen gegrond zijn, ziet de rechtbank aanleiding verweerder te veroordelen in de proceskosten van eiseres, bestaande uit voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en de kosten van de taxateur.

18. De rechtbank begroot op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht de kosten voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de bezwaar-en beroepsfase op

€ 2.223,- (1 punt voor het indienen van de bezwaarschriften met een waarde per punt van

€ 246,-, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting met een waarde per punt van € 246,-, 1 punt voor het indienen van de beroepschriften met een waarde per punt van € 495,- en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 495,-). De rechtbank heeft een wegingsfactor 1 toegekend en hanteert factor 1,5 wegens de samenhang.

Tevens dient verweerder de griffierechten te vergoeden.

19. De kosten die eiseres in verband met het beroep heeft moeten maken voor het opstellen van een taxatierapport stelt de rechtbank, onder verwijzing naar de ‘Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties’, op € 780,-. Uitgegaan wordt daarbij van 12 uur voor de opname ter plaatse en het opstellen van een taxatierapport, zoals door eiseres ter zitting toegelicht en door verweerder niet onaannemelijk geacht. De rechtbank gaat daarbij verder uit van het uurtarief voor taxatie van courante niet-woningen van € 65,- per uur. De rechtbank ziet geen aanleiding af te wijken van dat uurtarief en eiseres te volgen in haar stelling dat voor de berekening uitgegaan moet worden van een uurtarief van € 110,-, omdat sprake zou zijn van een taxatie van incourante niet-woningen. De rechtbank weegt hierbij mee dat het geschil vooral ziet op de woondelenvrijstelling en dus een juridisch geschil betreft en niet zozeer een inhoudelijk taxatiegeschil. Ter zitting is vastgesteld dat de omzetbelasting niet op eiseres drukt, zodat het bedrag van € 65,- per uur niet hoeft te worden verhoogd met de ter zake verschuldigde omzetbelasting.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart de vier beroepen gegrond;

- vernietigt de vier bestreden uitspraken op bezwaar van 1 april 2016;

- verlaagt de waarde van de onroerende zaak naar de waardepeildatum 1 januari 2011, voor het belastingjaar 2012 tot € 2.726.000,- en bepaalt dat de grondslag voor de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het eigendom dienovereenkomstig wordt verminderd en de grondslag voor de aanslag onroerende zaakbelastingen voor het gebruik wordt verminderd tot € 1.425.000,-;

- bepaalt dat de waarde van de onroerende zaak naar de waardepeildatum 1 januari 2012, voor het belastingjaar 2013 gehandhaafd blijft op € 2.701.000,- en bepaalt dat de grondslag voor de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het gebruik wordt verminderd tot € 1.400.000,-;

- verlaagt de waarde van de onroerende zaak naar de waardepeildatum 1 januari 2013, voor het belastingjaar 2014 tot € 2.822.000,- en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het eigendom dienovereenkomstig wordt verminderd

en de grondslag voor de aanslag onroerende zaakbelastingen voor het gebruik wordt verminderd tot € 1.375.000,-;

- verlaagt de waarde van de onroerende zaak naar de waardepeildatum 1 januari 2014, voor het belastingjaar 2015 tot € 3.008.000,- en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het eigendom dienovereenkomstig wordt verminderd

en de grondslag voor de aanslag onroerende zaakbelastingen voor het gebruik wordt verminderd tot € 1.225.000,-;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraken op bezwaar;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 3.003,-;

- draagt verweerder op de betaalde griffierechten van € 1.336,- aan eiseres te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, voorzitter, en mr. L.A.C. de Vaan en

mr. M.E.A. Braeken, leden, in aanwezigheid van mr. M.S.D. de Weerd, griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 mei 2017.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.