WOZ-waarde woning € 167.000 verlaagd vanwege overlast kinderdagcentrum

Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Hengelo vastgesteld bij beschikking van 28 februari 2019. Daarbij is de waarde vastgesteld op € 284.000,- per waardepeildatum 1 januari 2018 voor het belastingjaar 2019. Tegelijk met deze beschikking heeft verweerder eiser voor het belastingjaar 2019 een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd van € 431,96.

Bij uitspraak op bezwaar van 24 januari 2020 heeft verweerder het tegen de beschikking gemaakte bezwaar gegrond verklaard en de waarde verlaagd naar € 267.000,-.

Tegen deze uitspraak op bezwaar is beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 januari 2021. Eiser en zijn echtgenote zijn verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [naam 2] taxateur.

De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek gesloten.

2. De feiten

Eiser is eigenaar van de onroerende zaak [adres 1] Hengelo (hierna: de onroerende zaak). Deze onroerende zaak betreft een vrijstaande semibungalow, bouwjaar 1978, met een inhoud van 658 m³ en een kaveloppervlakte van 1552 m². Bij de onroerende zaak hoort een aanbouw woonruimte, een aangebouwde garage / berging en een tuinhuis / blokhut. Van deze onroerende zaak is geen op of rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.

3. Het geschil

In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018.

Eiser heeft zich gemotiveerd op het standpunt gesteld dat de waarde van zijn woning op nihil dient te worden vastgesteld, vanwege de geluidsoverlast van Kinderdagcentrum De Toermalijn op het naastgelegen perceel [adres 2] Bij de Toermalijn worden ongeveer 80 meervoudig lichamelijk en (zwaar) geestelijk beperkte kinderen, pubers en jongvolwassenen opgevangen in de leeftijd van 0 tot en met 18 jaar. Deze geluidsoverlast is structureel en van een zodanige intensiteit dat elk woongenot voor eiser ontbreekt. Ter objectivering van de geluidsoverlast heeft eiser een deskundigenrapport overgelegd opgesteld door [naam 3] van adviesbureau [naam 4] Verweerder heeft zijn woning vergeleken met drie vrijstaande woningen zonder geluidsoverlast. Het taxatieverslag bevat geen motivering waaruit kan worden afgeleid wat het waardedrukkend effect is van het kinderdagcentrum. De motivering in de uitspraak op bezwaar is daarom gebrekkig. Ter illustratie wordt verwezen naar het arrest van het Gerechtshof Den Haag van 19 mei 2009, ECLI:NL:GHSGR:2009:BJ5184.

Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde niet te hoog is. Ter onderbouwing heeft verweerder bij het verweerschrift een taxatierapport overgelegd.

Voor een meer uitvoerige weergave van de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

4. Beoordeling van het geschil

1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44, te raadplegen op www.statengeneraaldigitaal.nl).

2. De waarde wordt ingevolge artikel 4, eerste lid onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (de Uitvoeringsregeling) bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkbare objecten).

3. Benadrukt dient evenwel te worden dat vorenbedoelde Uitvoeringsregeling voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevat om te bereiken dat het wettelijk waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35 797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 en Hoge Raad 11 juni 2004, nr. 39 467, ECLI:NL:HR:2004:AP1375).

4. Ter voorlichting van eiser merkt de rechtbank op dat het verweerder vrij staat om in elke fase van het geding de vastgestelde waarde met nieuwe gegevens te onderbouwen.

5. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Verweerder heeft daartoe verwezen naar het in beroep overgelegde taxatierapport, opgesteld door [naam 2] gediplomeerd WOZ-taxateur. In dit rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum van € 434.000,-. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van drie vrijstaande semibungalows. Het betreft:

• [adres 3] verkocht op 30 juni 2017 voor € 416.614,-;
• [adres 4] , verkocht op 14 augustus 2018 voor € 337.500,-;
• [adres 5] , verkocht op 29 oktober 2019 voor € 495.000,-.

6. Naar uit het taxatierapport volgt is de waarde van de onroerende zaak bepaald met behulp van de in de Uitvoeringsregeling genoemde methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van de rechtbank echter niet vergelijkbaar met de onroerende zaak van eiser vanwege de ligging. Ook het object [adres 5] dat aan de overkant van de straat is gelegen, is niet vergelijkbaar met eisers woning, op een perceel dat direct grenst aan het kinderdagcentrum. Verweerder heeft niet bestreden dat sprake is van geluidsoverlast van het kinderdagcentrum en dat dit geluid betreft dat een bijzonder karakter heeft. Tevens is niet bestreden dat dit geluid, ondanks de aanwezigheid van een geluidwerende erfscheiding, duidelijk hoorbaar is op het perceel en in de woning van eiser, ook al is er geen accurate informatie over het volume van het geluid. Het rapport van de deskundige maakt in ieder geval duidelijk dat het gaat om geluiden die een grote impact hebben op degene die het hoort. Uit het taxatierapport volgt dat verweerder vanwege de ligging naast het kinderdagcentrum een correctie heeft toegepast op de kavelwaarde en daarnaast een bedrag van € 46.900,- in mindering heeft gebracht op de totale waarde van het onderhavige object. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank echter onvoldoende inzichtelijk gemaakt dat daarmee de waardedrukkende invloed van de ligging naast het kinderdagcentrum voldoende tot uitdrukking is gebracht. Gelet hierop heeft verweerder geen behoorlijke onderbouwing gegeven van de beschikte WOZ-waarde van € 267.000,-.

7. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde niet te laag is. Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde van de onroerende zaak op nihil dient te worden vastgesteld. Hiertoe heeft eiser aangevoerd dat de groep van potentiële kopers, die het pand zelf zouden willen bewonen, waarschijnlijk zeer klein is. Dit sluit naar het oordeel van de rechtbank echter niet uit, dat er kopers kunnen zijn die het onderhavige object met andere motieven zouden kopen. De rechtbank is er daarom niet van overtuigd geraakt dat de waarde van de onroerende zaak op nihil moet worden vastgesteld.

8. Nu geen van beide partijen de voorgestane waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018 aannemelijk heeft gemaakt, ziet de rechtbank aanleiding de waarde zelf vast te stellen. Hoewel het toekennen van een waarde aan dit object een zeer arbitraire kwestie is, zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen op € 100.000,-.

9. Uit het bovenstaande volgt dat het beroep gegrond is.

10. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 534,- (1 punt voor het verschijnen ter zitting; waarde per punt € 534,-; wegingsfactor 1). Verweerder dient tevens het griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden.

5. Beslissing

De rechtbank:

• verklaart het beroep gegrond;
• vernietigt de uitspraak op bezwaar;
• herroept de primaire beschikking van 28 februari 2019;
• stelt de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Hengelo perwaardepeildatum 1 januari 2018 vast op € 100.000,-;
• bepaalt dat de aanslag OZB overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
• bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
• bepaalt dat verweerder aan eiser het betaalde griffierecht van € 48,- vergoedt;
• veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten tot een bedrag van € 534,-.

Deze uitspraak is gedaan door mr. P.H. Banda, rechter, in aanwezigheid van D. Roest, griffier.