WOZ-waarde verzorgingstehuis; bewijslast restwaarde; uitbetaling vergoedingen

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap gemeente, de heffingsambtenaar (gemachtigde: D. Koopmans).

Inleiding

In een beschikking van 28 februari 2022 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats 1] (het object) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op
€ 4.683.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de onroerende zaak ook een aanslag onroerendezaakbelasting en rioolheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. Eiseres heeft bezwaar gemaakt tegen de vaststelling van de WOZ-waarde van het object.

In een uitspraak op bezwaar van 12 april 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en heeft de heffingsambtenaar de waarde gehandhaafd.

Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

De zaak is behandeld op de zitting van 10 april 2024. Eiseres is vertegenwoordigd door [A] namens haar gemachtigde, vergezeld door taxateur [taxateur 1] . De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door taxateur [taxateur 2] .

Overwegingen

1. Het object is een verzorgingstehuis dat is gebouwd in 1975. Het heeft een oppervlakte van 5.888 m² en een perceelgrootte van 11.600 m². Het object is in 2012 ingrijpend gerenoveerd waarbij de verbouwingskosten € 2.920.000,- bedroegen. Eiseres is eigenaar en gebruiker van het object.

Het geschil

2. In geschil is de WOZ-waarde op de waardepeildatum. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde vastgesteld op € 4.683.000,-. Eiseres bepleit een waarde van € 2.509.000,-De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde. Daarnaast is in geschil of de vastgestelde waarde in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden in de zin van artikel 220a van de Gemeentewet. De heffingsambtenaar vindt dat daarvan geen sprake is. Eiseres is het daar niet mee eens.

De vastgestelde WOZ-waarde

3. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar het object heeft gewaardeerd op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Tussen partijen is niet in geschil dat deze methode een geschikte methode van waarderen is in de onderhavige situatie. Bij toepassing van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt de waarde van een opstal gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, veroudering bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten. De restwaarde is het percentage van de volledige vervangingswaarde van het object dat overblijft als de verwachte levensduur is verstreken. De heffingsambtenaar heeft bij het bepalen van de restwaarde van het object gebruik gemaakt van kengetallen uit de taxatiewijzer.

4. Omdat eiseres de vastgestelde waarde heeft betwist, rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, dienen de beroepsgronden van eiseres en wat zij ter onderbouwing daarvan heeft aangevoerd in de overwegingen te worden betrokken. Indien de heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.

Restwaarde

5. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar voor het bepalen van de restwaarde van het object gebruik heeft gemaakt van de kengetallen uit de taxatiewijzer verzorging. Daar is eiseres het niet mee eens. Deze kengetallen zijn naar de mening van eiseres onvoldoende onderbouwd en bovendien te hoog. Verwezen wordt naar het taxatierapport van [deskundige] B.V. dat namens eiseres is overgelegd. Daarom accepteert eiseres de taxatiewijzer niet als richtsnoer voor het bepalen van de restwaarde van het object. Dat heeft volgens eiseres tot gevolg dat voor de bewijslastverdeling ten aanzien van de onderbouwing van de hoogte van de restwaarde wordt teruggevallen op de hoofdregel dat de heffingsambtenaar moet voldoen aan de op de hem rustende bewijslast dat de restwaarde niet te hoog is vastgesteld. Eiseres wijst hierbij op recente rechtspraak van het gerechtshof ‘s- Hertogenbosch1 en de conclusie van de Procureur-Generaal Koopman bij de Hoge Raad van 10 november 20232.

6. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de gehanteerde kengetallen voor het bepalen van de restwaarde niet te hoog zijn. Voor de berekening van de restwaarde is gebruik gemaakt van de voor de waardepeildatum 1 januari 2021 geldende taxatiewijzer, deel 9, Verzorging. De door de taxateur van de heffingsambtenaar gehanteerde kengetallen (30% voor ruwbouw, 25% voor afbouw en 17% voor installaties) volgen uit deze taxatiewijzer. Voor de kengetallen is telkens het midden van de in de taxatiewijzer opgenomen bandbreedte gehanteerd.

7. De heffingsambtenaar heeft vervolgens vijf transacties geanalyseerd in het kader van de controle van de berekende restwaarde op basis van deze kengetallen. De [adres 2] in [plaats 2] (schoolgebouw) is per 5 oktober 2017 getransporteerd voor € 1.807.000,-. Bij deze transactie is voor de opstal een restwaarde van 35,96% gerealiseerd. [adres 3] in [plaats 3] (klooster) is per 29 juni 2012 getransporteerd voor € 2.875.000,-, waarbij voor de opstal een restwaarde van 39,43% is gerealiseerd. [adres 4] en [nummer] in [plaats 2] (schoolgebouw) is per 25 mei 2016 getransporteerd voor € 1.350.000,-. Bij deze transactie is voor de opstal een restwaarde van 36,71% gerealiseerd. Ten slotte is de [adres 5] in [plaats 4] (zwembad) per 30 juni 2021 getransporteerd voor € 712.250,- waarbij voor de opstal een restwaarde van 32,17% is gerealiseerd.

8. De heffingsambtenaar is het niet eens met het standpunt van eiseres dat de bewijslast voor de onderbouwing van de hoogte van de restwaarde op hem rust. De heffingsambtenaar wijst op de recente rechtspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.3 Hieruit volgt dat indien een belanghebbende heeft gesteld dat de taxatiewijzer kan worden gevolgd, behalve voor de restwaarde, de belanghebbende voor de vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object de richtlijnen van de taxatiewijzer tot uitgangspunt heeft genomen. Er bestaat dan volgens het gerechtshof geen aanleiding om af te wijken van deze bewijslastverdeling voor de in die taxatiewijzers vermelde richtlijnen voor de restwaarde van de opstallen. Als de belanghebbende de juistheid van de kengetallen volgend uit de taxatiewijzer betwist, is het aan de belanghebbende om de feiten aannemelijk te maken dat de door hem bepleite restwaarde juist is. Aldus verschuift de bewijslast naar mening van de heffingsambtenaar naar eiseres, nu zij alleen de kengetallen voor het bepalen van de restwaarde uit de taxatiewijzer heeft betwist.

Bewijslastverdeling restwaarde

9. De rechtbank volgt eiseres in haar standpunt dat de bewijslast voor de onderbouwing van de hoogte van de restwaarde op de heffingsambtenaar blijft rusten. De rechtbank volgt daarmee de lijn in de rechtspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch. Aanleiding daarvoor ziet zij in de overwegingen in de conclusie van de
Procureur-Generaal over het gebruik van Taxatiewijzers als bewijsmiddel, waarbij wordt ingegaan op de vraag of de bewijslast over de juistheid van restwaardes bij het gebruik van Taxatiewijzers op de belanghebbende rust. In deze conclusie betoogt de Procureur-Generaal dat als een belanghebbende een in de taxatiewijzer opgenomen marktgegeven in algemene zin betwist, het redelijk is dat de bewijslast op de heffingsambtenaar blijft rusten. Deze verdeling van de bewijslast sluit volgens de rechtbank aan bij de lijn in de rechtspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch. Dit betekent overigens dat de Taxatiewijzer nog steeds door de heffingsambtenaar kan worden gebruikt als bewijsmiddel, als de opgenomen kengetallen kunnen worden onderbouwd.

Beoordeling restwaarde

10. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar in dit geval met marktgegevens onderbouwd dat de kengetallen voor de restwaarden uit de Taxatiewijzer niet te hoog zijn. De panden waarmee de heffingsambtenaar de kengetallen heeft onderbouwd, hebben een maatschappelijke bestemming en liggen daarmee in het verlengde van de bestemming van het object. Daarbij is relevant dat er bij het einde van de levensduur van een object een restwaarde kan zijn in verband met voortgezet gebruik, maar ook gebruik van het object met een andere bestemming. Uit de door de heffingsambtenaar opgenomen onderbouwing volgt dat er voor soortgelijke objecten een restwaarde is. De in deze zaak gehanteerde percentages voor het vaststellen van de restwaarde liggen bovendien lager dan de percentages voor de restwaarde die uit de onderbouwing volgen. Het hanteren van de kengetallen van de Taxatiewijzer in combinatie met de extra controle op deze kengetallen, leidt tot de conclusie dat de heffingsambtenaar de restwaarde niet te hoog heeft vastgesteld.

11. Eiseres heeft in beroep een taxatierapport van [deskundige] ingebracht met daarin een onderbouwing van de restwaarden van negen zorgpanden. De rechtbank is het eens met de kritiek van de heffingsambtenaar dat deze negen panden de restwaarden onvoldoende onderbouwen omdat deze inclusief btw zijn berekend. Op grond van artikel 11 van de Wet omzetbelasting 1968 geldt er namelijk een btw-vrijstelling voor diensten die kenmerkend en essentieel zijn voor verzorgingstehuizen. De door [deskundige] genoemde panden zijn zonder btw verkocht. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar de verkopen herrekend zonder btw. Die herrekening is door eiseres niet betwist. Uit de herrekening volgt dat de restwaarde niet lager is dan de restwaarde die de heffingsambtenaar op basis van de Taxatiewijzer heeft gehanteerd. De beroepsgrond slaagt niet.

12. Nu de overige onderdelen voor het vaststellen de gecorrigeerde vervangingswaarde door eiseres niet wordt betwist, betekent dit dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van het object per waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld.

Tarief onroerendezaakbelasting: woning of niet-woning?

13. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden in de zin van artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet. Eiseres heeft ter onderbouwing van haar standpunt gewezen op een arrest van de Hoge Raad.4 De heffingsambtenaar heeft dit standpunt gemotiveerd weersproken.

14. Op grond van artikel 220 van de Gemeentewet worden onroerendezaakbelastingen geheven van, kort gezegd, gebruikers van niet-woningen (sub a) en van degenen die van zowel woningen als niet-woningen het genot hebben krachtens eigendom, bezit of beperkt recht (sub b). Artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet bepaalt dat een onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dient indien de waarde die op grond van de Wet WOZ is vastgesteld voor die onroerende zaak in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.

15. Met de in artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet vervatte term ‘in hoofdzaak’ wordt bedoeld dat ten minste 70% van de beschikte WOZ-waarde kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.5

16. Voor delen van de onroerende zaak die naar de hiervoor gegeven maatstaf niet tot woning dienen, moet vervolgens worden beoordeeld of zij ‘volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden’ als bedoeld in artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet. Daarvoor is beslissend of en in hoeverre deze delen feitelijk worden gebruikt ten behoeve van de delen die wel tot woning dienen6. Het begrip ‘volledig dienstbaar’ wil in dit geval zeggen dat deze delen niet meer dan incidenteel gebruikt worden voor andere doeleinden.7

17. Op de zitting is partijen voorgehouden dat als de gangen die leiden tot de zit-/slaapkamers in het verzorgingstehuis niet kunnen worden aangemerkt als woning, dan wel volledig dienstbaar aan woondoeleinden, het hiervoor benoemde percentage van 70% niet wordt gehaald. Partijen zijn het hierover eens. Daarmee kan de beoordeling van de rechtbank beperkt blijven tot deze ruimten. De opmerkingen van eiseres over de overige ruimten zoals de berging, het toilet en de wasruimte worden dan ook niet besproken.

18. De rechtbank is van oordeel dat de gangen in het object (een verzorgingshuis) meer dan incidenteel tevens gebruikt worden in verband met het verlenen van zorg door het verzorgend en verplegend personeel en dat van die ruimten niet kan worden gezegd dat zij dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Daarbij wordt opgemerkt dat – zoals ook op de zitting is besproken – het gerechtshof dit eerder in een hoger beroepszaak van eiseres in gelijke zin heeft geoordeeld.

8 Dat het arrest van de Hoge Raad uit 2022, waarnaar eiseres heeft verwezen, de beoordeling nu anders zou moeten maken, ziet de rechtbank niet. In de overweging van dit arrest, staat dat voor de vraag of delen van een onroerende zaak volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden beslissend is of en in hoeverre deze delen feitelijk worden gebruikt ten behoeve van de delen die wel tot woning dienen. De rechtbank heeft overeenkomstig het arrest van de Hoge Raad het feitelijke gebruik van de gangen uit het verzorgingstehuis beoordeeld. Dit betekent in dit geval dat minder dan 70% van het object kan worden toegerekend aan delen die tot woning dienen dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden, zodat de onroerende zaak niet in hoofdzaak tot woning dient als bedoeld in artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet9. De beroepsgrond slaagt niet. Dit betekent dat de heffingsambtenaar terecht het tarief voor een niet-woning heeft gebruikt bij het bepalen van de onroerendzaakbelasting eigenaar.

Immateriële schadevergoeding

19. Eiseres heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst dit verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.

20. Een verzoek om immateriële schadevergoeding wordt toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep redelijk. De termijn vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt.

21. Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift op 11 april 2022 en deze uitspraak zit 2 jaar en bijna 3 maanden. De redelijke termijn is dus met bijna drie maanden overschreden. Dit betekent dat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen.

22. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het derde lid van dit artikel geldt voor de schadevergoeding vanwege een overschrijding van de redelijke termijn een wettelijk tarief van € 50,- per half jaar. Op grond van het overgangsrecht is die bepaling in deze zaak niet van toepassing, omdat de redelijke termijn voor 1 januari 2024 is aangevangen.10 De rechtbank hanteerde ditzelfde tarief echter al als forfaitair uitgangspunt en ziet geen reden om daar van af te wijken.11 In dit kader wijst de rechtbank eveneens op het recente arrest van het gerechtshof Amsterdam, waarin het gerechtshof de immateriële schadevergoeding eveneens matigt tot € 50,- per half jaar.12 Vanwege een overschrijding van bijna drie maanden heeft eiseres dus recht op € 50,- schadevergoeding.

23. De termijnoverschrijding is geheel te wijten aan de heffingsambtenaar. De zaak heeft in de bezwaarfase 6 maanden te lang geduurd en de beroepsfase is binnen 1,5 jaar afgedaan. De rechtbank is het niet met de heffingsambtenaar eens dat sprake is van een complexe zaak die verlenging van de redelijke termijn rechtvaardigt. Dat leidt ertoe dat de heffingsambtenaar € 50,- aan schadevergoeding aan eiseres moet betalen.

Griffierecht en proceskosten

24. Voor de vergoeding van het griffierecht sluit de rechtbank aan bij het arrest van de Hoge Raad van 31 mei 2024.13 Nu het verzoek om immateriële schadevergoeding is gedaan vóór de datum van dit arrest en de redelijke termijn al vóór deze datum was overschreden, zal de rechtbank de heffingsambtenaar opdragen de voor de behandeling van het beroep betaalde griffierecht aan eiseres vergoeden.

25. Omdat de rechtbank de verzochte schadevergoeding wegens het overschrijden van de redelijke termijn toekent, is er ook aanleiding om een proceskostenveroordeling uit te spreken. De rechtbank volgt daarin het uitgangspunt van de Hoge Raad14 om 1 punt toe te kennen met wegingsfactor 0,25. Omdat het beroep ongegrond is, worden er geen andere punten toegekend. 1 punt heeft in beroep een waarde van € 875,-.

Uitbetaling van toegekende schadevergoeding

26. Artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ bepaalt sinds 1 januari 2024 dat het griffierecht, de proceskostenvergoeding en de schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden moeten betaald. Het vijfde lid van dat artikel bepaalt dat vorderingen tot uitbetaling als bedoeld in het vierde lid zijn niet vatbaar voor vervreemding of verpanding.

27. De gemachtigde van eiseres verzoekt de rechtbank te bepalen dat de betaling van vergoedingen rechtstreeks aan de gemachtigde dient plaats te vinden, omdat belanghebbende in de machtiging de vordering vóór de totstandkoming van het nieuwe artikel 30a, vierde en vijfde lid, van de Wet WOZ rechtsgeldig gecedeerd heeft. Daarnaast is het verpandings-/vervreemdingsverbod zoals opgenomen in dit artikel onrechtmatig. Aangezien het burgerlijk recht is gestoeld op de contractsvrijheid en de Grondwet en verscheidene verdragen doorspekt zijn van regels betreffende gelijke behandeling en laagdrempelige toegang tot de rechter, had deze regelgeving niet zonder uitgebreide belangenafweging tot stand mogen worden gebracht. Daarbij komt dat het cessieverbod discriminatoir is en in strijd met het gelijkheidsbeginsel, omdat het enkel wordt ingevoerd in WOZ en bpm-zaken, zo stelt de gemachtigde van eiseres.

28. De rechtbank overweegt het volgende. De bestuurs- en belastingrechter zijn op grond van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) of andere wettelijke regelingen niet gehouden om te beslissen op een verzoek van een partij om het bedrag aan het griffierecht, de proceskostenvergoeding en de schadevergoeding te betalen aan een derde, zoals de gemachtigde.15 De Awb regelt dat de rechtbank in een uitspraak beslist over de verschuldigdheid van de vergoedingen, maar niet ook over de feitelijke uitbetaling daarvan. De rechtbank voegt toe dat de vergoedingen niet aangemerkt worden als een bestuursrechtelijke geldschuld in de zin van titel 4.4 van de Awb.16 De rechtbank komt dus niet toe aan het verzoek van eiseres om te beslissen dat de uitbetaling van de vergoedingen rechtstreeks aan de gemachtigde dient plaats te vinden. De rechtbank zal dan ook niet inhoudelijk ingaan op de bezwaren van eiseres tegen artikel 30a, vierde en vijfde lid, van de Wet WOZ.17

Beslissing

De rechtbank:

• verklaart het beroep ongegrond;
• draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 365,- aan eiseres te vergoeden;
• veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van € 50,- aan schadevergoeding aan eiseres;
• veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 218,75 aan proceskosten aan eiser

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Spee, voorzitter, en mr. J.J. Catsburg en mr. M.W.A. Schimmel, leden, in aanwezigheid van mr. J.M.T. Bouwman, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 3 juli 2024.