WOZ-waarde voormalig kerkgebouw; geen samenstel; geen waarderingsuitzondering

Bij afzonderlijke beschikkingen van 31 december 2018 en 28 februari 2019, vervat in op die datum gedagtekende aanslagbiljetten, heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, per waardepeildatum 1 januari 2016, voor het kalenderjaar 2017, per waardepeildatum 1 januari 2017, voor het kalenderjaar 2018, en per waardepeildatum 1 januari 2018 voor het kalenderjaar 2019, vastgesteld op € 472.000 respectievelijk € 464.000, € 435.000 en € 428.000. In deze aanslagbiljetten zijn ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen (OZB) eigenaar- en gebruikersheffing voor de kalenderjaren 2016 tot en met 2019 bekend gemaakt.

Bij de in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar van 11 februari 2020 (de bestreden uitspraken) heeft de heffingsambtenaar de waarden van de onroerende zaak voor de kalenderjaren 2016 tot en met 2019 gehandhaafd.

Eiser heeft tegen de bestreden uitspraken (gezamenlijk) beroep ingesteld. De rechtbank heeft de zaak voor kalenderjaar 2016 geregistreerd onder zaaknummer SHE 20/692, voor kalenderjaar 2017 onder zaaknummer SHE 21/1415, voor kalenderjaar 2018 onder zaaknummer SHE 21/1416, en voor kalenderjaar 2019 onder zaaknummer SHE 21/1417.

Eiser heeft bij brief van 1 juli 2020 een nadere reactie gegeven.

De heffingsambtenaar heeft in alle zaken een gezamenlijk verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 september 2021. Eiser is verschenen, vergezeld door zijn echtgenote [naam] . De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door ing. P.H.R.J. Roijmans, taxateur.

Overwegingen

Feiten

Eiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak, met als bouwjaar 1966, betreft een voormalig kerkgebouw en omvat in ieder geval een entree, een ontvangstruimte, een keuken, toiletten, een technische ruimte, een kantoorruimte, een vergaderruimte, een kleine zaal, en twee grote zalen.

Geschil en beoordeling

De standpunten van partijen

1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildata 1 januari 2015, 1 januari 2016, 1 januari 2017 en 1 januari 2018.

1.1. Eiser bepleit dat de objectafbakening onjuist is: het object is slechts een onderdeel van een groter geheel. Het woongedeelte [adres] moet via [adres] worden bereikt. Ook behoort de opslag volgens de bouwvergunning niet tot het object. Verder kan voor het object geen waarde worden vastgesteld, wat de heffingsambtenaar voor 2015 ook niet heeft gedaan. Als er al een waarde zou zijn, dan is dat de verkoopprijs van € 450.000. Daarnaast is de waarderingsuitzondering voor kerken van toepassing. Ook voert eiser een aantal grieven aan tegen de aan de bestreden uitspraak ten grondslag liggende waardeonderbouwing.

1.2. De heffingsambtenaar stelt dat de objectafbakening juist is. In beroep wordt uitgegaan van het op 27 maart 2015 gerealiseerde eigen aankoopcijfer van € 450.000. Dat kan zonder meer voor waardepeildata 1 januari 2015 en 2016 worden gebruikt. Voor de waardepeildatum 1 januari 2017 is dat cijfer ook nog bruikbaar, gelet op het ontbreken van vergelijkingsobjecten. Voor de waardepeildatum 1 januari 2018 is het, gelet op de geldende rechtspraak, in beginsel niet meer bruikbaar. Tegelijkertijd is er geen bruikbaar alternatief voorhanden, zodat voor de waardepeildatum 1 januari 2018 ook het eigen verkoopcijfer als onderbouwing van de waarde wordt gebruikt. Verder blijkt uit algemene indexatiegegevens dat in de genoemde jaren de waarde voor commercieel vastgoed is gestegen, alleen valt niet te zeggen welke waardestijging ten aanzien van de onroerende zaak aan de orde is. In het voordeel van eiser wordt daarom uitgegaan van 0% indexatie. Dit resulteert in alle jaren in een getaxeerde waarde van € 450.000. Dit betekent dat voor 2016 en 2017 de waarde te hoog is vastgesteld en het beroep in zoverre gegrond is. Voor 2018 en 2019 is de waarde niet te hoog. Volgens de heffingsambtenaar is de waarderingsuitzondering voor kerken niet van toepassing. Uit wat eiser aan gegevens heeft overgelegd blijkt niet dat de onroerende zaak in hoofdzaak (dus voor 70% of meer) voor de openbare eredienst bestemd of in gebruik is. Tot slot geeft de heffingsambtenaar aan dat eisers grieven tegen de aan de bestreden uitspraak ten grondslag liggende waardeonderbouwing niet meer besproken hoeven te worden, omdat de heffingsambtenaar de waarde in beroep op een andere wijze (t.w. uitgaande van het eigen verkoopcijfer) waardeert.

De beoordeling door de rechtbank

2. De rechtbank is met eiser van oordeel dat de heffingsambtenaar het object onjuist heeft afgebakend.

2.1. De rechtbank ziet geen aanleiding om, zoals eiser bepleit, het object [adres] met de onroerende zaak ( [adres] ) tot één WOZ-object samen te stellen, al was het maar omdat beide objecten verschillende gebruikers hebben. Daarmee wordt niet voldaan aan de eerste voorwaarde als bedoeld in artikel 16, aanhef en onder d, van de Wet WOZ, zodat reeds daarom geen sprake kan zijn van een samenstel. Wel is de rechtbank met eiser van oordeel dat de opslag – door de heffingsambtenaar aangeduid als de opslag/het magazijn – niet tot de onroerende zaak behoort (maar tot het object [adres] ). Bij de verkoop van beide objecten aan eiser is dat zo in de notariële akte beschreven, terwijl niet is gebleken dat die juridische situatie niet meer met de feitelijke situatie overeenstemt. Daarvoor is van belang dat eiser onbestreden heeft gesteld dat de opslag voor zowel de opslag van tafels en stoelen ten behoeve van de onroerende zaak wordt gebruikt, als voor de opslag van persoonlijke eigendommen van eiser (zoals fietsen). Verder is niet gebleken dat bij de verhuur van de onroerende zaak de huurders daardoor ook de beschikking hebben over de opslag. Dat de opslag door de vorige eigenaar ten dienste van de onroerende zaak in gebruik was, waar de heffingsambtenaar op wijst, is niet relevant.

2.2. Uit de zogenoemde Raffinaderij-arresten van de Hoge Raad1 volgt dat er in een geval als dit, waarin bij het opleggen van een aanslag in de onroerendezaakbelastingen sprake is van een onjuiste objectafbakening, de afbakening van het object in bezwaar of beroep kan worden aangepast, zodanig dat de aanslag nog slechts betrekking heeft op één – op de juiste wijze afgebakend – belastingobject. In dit geval betreft dat de onroerende zaak exclusief de opstal.

3. Op de heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.

3.1. De heffingsambtenaar onderbouwt zijn waardestandpunt in beroep telkens met een verwijzing naar het eigen verkoopcijfer van de onroerende zaak. De eerste vraag die daarom moet worden beantwoord, is of sprake is van een bruikbaar eigen transactiecijfer. In dat kader overweegt de rechtbank als volgt.

3.2. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ dient aan een onroerende zaak een waarde te worden toegekend. In de rechtspraak van de Hoge Raad is overwogen dat in een geval waarin een belastingplichtige een onroerende zaak kort na de peildatum heeft gekocht, er in de regel van moet worden uitgegaan dat de waarde, dat is (kort samengevat) de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs. Dit geldt tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft.2

3.3. Eiser heeft wel gesteld dat de koopsom de waarde niet zou weergeven, maar hij heeft dat op geen enkele wijze met objectief verifieerbare gegevens aannemelijk gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank zijn dergelijke feiten of omstandigheden daarom niet of onvoldoende aannemelijk geworden. Dit betekent dat in dit geval maatgevend is het eigen transactiecijfer. De heffingsambtenaar wijst er terecht op dat dit eigen verkoopcijfer zonder meer bruikbaar is voor de kalenderjaren 2016 en 2017 en – bij gebreke aan passende vergelijkingsobjecten – ook voor 2018. Voor 2019 is het verkoopcijfer is het eigen verkoopcijfer in beginsel niet bruikbaar meer, omdat de verkoopdatum te ver in het verleden ligt om de door eiser betaalde prijs nog als marktconform te kunnen zien. Tegelijkertijd wijst de heffingsambtenaar erop dat er geen goede referentiepanden beschikbaar zijn om de waarde te onderbouwen, vanwege het feit dat sprake is van een uniek object, een voormalig kerkgebouw. Om die reden bepleit de heffingsambtenaar in dit specifieke geval ook het eigen verkoopcijfer als waardeonderbouwing te hanteren. Dit kan de rechtbank volgen.

3.4. Nu bij de gezamenlijke verkoop van [adres] en de onroerende zaak aan eiser de opslag aan [adres] is toegerekend en de waarde van de opslag dus niet is betrokken bij die van de onroerende zaak, ziet de rechtbank geen aanleiding om aan de gewijzigde objectafbakening consequenties te verbinden wat betreft de waarde.

3.5. De heffingsambtenaar heeft het eigen verkoopcijfer telkens met 0% geïndexeerd. De heffingsambtenaar heeft daartoe onbestreden gesteld dat de prijs voor dit type vastgoed in de in deze zaak aan de orde zijnde kalenderjaren wel is gestegen, maar dat niet valt te onderbouwen wat het exacte percentage voor de onroerende zaak zou zijn. De rechtbank sluit zich hierbij aan.

3.6. De rechtbank komt dan ook tot het oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan ten aanzien van zijn standpunt dat in alle kalenderjaren de getaxeerde waarde telkens € 450.000 bedraagt.

4. Verder is in geschil of de waarderingsuitzondering voor kerken (hierna: kerkenvrijstelling) als bedoeld in artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel g, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ (de Uitvoeringsregeling) ertoe moet leiden dat de waarde van de gehele onroerende zaak buiten beschouwing moet blijven voor beide kalenderjaren

4.1. In artikel 18, vierde lid, van de Wet WOZ is bepaald dat (onderdelen van) onroerende zaken van waardering kunnen worden uitgezonderd. In de Uitvoeringsregeling is uitgewerkt welke (onderdelen van) onroerende zaken van waardering zijn uitgezonderd. In artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel g, van de Uitvoeringsregeling is – voor zover hier van belang – bepaald dat bij de bepaling van de waarde buiten aanmerking wordt gelaten de waarde van onroerende zaken die in hoofdzaak zijn bestemd voor de openbare eredienst.

4.2. Eiser heeft erop gewezen dat de heffingsambtenaar ten aanzien van de vorige eigenaar ( [naam] ) de kerkenvrijstelling wel heeft toegepast. Eiser betoogt vervolgens dat de feitelijke situatie ten aanzien van het gebruik van de onroerende zaak na de eigendomsoverdracht aan hem niet is veranderd en vindt dat ook om die reden de kerkenvrijstelling toegepast moet worden. De rechtbank volgt eiser hierin niet. De heffingsambtenaar wijst er in dit verband terecht op dat eiser de onroerende zaak sinds dat hij eigenaar is ook heeft verhuurd aan partijen die voordien nog geen gebruik maakten van de onroerende zaak. Dit maakt dat de feitelijke situatie, anders dan eiser stelt, wel degelijk is gewijzigd. Deze feitelijke situatie dient daarom ook als uitgangspunt te worden genomen bij de beoordeling van eisers beroep op de kerkenvrijstelling voor de kalenderjaren in geschil.

4.3. Uit de rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat het begrip ‘openbare eredienst’ moet worden opgevat overeenkomstig het algemeen geldend spraakgebruik. In het algemeen geldend spraakgebruik wordt in een christelijke context als hier aan de orde onder een openbare eredienst een kerkdienst ter gezamenlijke verering van God verstaan.3 Op grond van vaste rechtspraak houdt de term ‘in hoofdzaak’ in dat het object, voor zover hier van belang, voor ten minste 70% voor de openbare eredienst wordt gebruikt.4 Voor het antwoord op de vraag of aan het ‘in hoofdzaak’-criterium is voldaan, is bepalend in welke mate de inhoud van de gehele onroerende zaak voor de openbare eredienst dan wel voor andere doeleinden wordt gebruikt. De bewijslast rust op eiser om aannemelijk te maken dat de kerkenvrijstelling van toepassing is op de onroerende zaak.

4.4. Eiser heeft niet aan zijn bewijslast voldaan. Uit de door eiser overgelegde gegevens blijkt niet, mede gelet op wat daartegen door de heffingsambtenaar is aangevoerd, dat de onroerende zaak voor ten minste 70% voor de openbare eredienst wordt gebruikt. Eiser heeft op de zitting nog gezegd dat hij zich overvallen voelde doordat de heffingsambtenaar pas eind 2018 de aanslagen oplegde en het daardoor voor hem ernstig werd bemoeilijkt om aan zijn bewijslast (voor de kalenderjaren 2016 tot en met 2018) te voldoen. Eiser verzoekt de rechtbank daarom om coulance te betrachten. De rechtbank ziet daarvoor geen aanleiding. Aan eiser is voor het kalenderjaar 2019 op het daarvoor gebruikelijke tijdstip de aanslag opgelegd en ook ten aanzien van dat jaar – waarin de door hem gestelde ‘overval’ niet aan de orde was – heeft hij niet aan zijn bewijslast voldaan. Reeds om die reden wordt eiser niet gevolgd in zijn betoog dat de door hem gestelde ‘overval’ een oorzakelijk verband heeft met het niet kunnen voldoen aan zijn bewijslast.

4.5. Gelet hierop is de kerkenvrijstelling niet van toepassing en heeft de heffingsambtenaar terecht de waarde van de onroerende zaak in aanmerking genomen bij de bepaling van de WOZ-waarde.

5. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat het beroep gegrond is ten aanzien van de kalenderjaren 2016 en 2017, omdat de beschikte waarden (van € 472.000 respectievelijk € 464.000) te hoog zijn en verlaagd moeten worden naar telkens € 450.000. De bestreden uitspraak kan daarom niet in stand blijven voor zover daarbij de hiervoor genoemde waarden zijn gehandhaafd. De rechtbank zal de bestreden uitspraak in zoverre vernietigen en de waarden van de onroerende zaak in de kalenderjaren 2016 en 2017 telkens vaststellen op € 450.000. De heffingsambtenaar is er wel in geslaagd aannemelijk te maken dat de voor 2018 en 2019 vastgestelde waarden (van € 435.000 respectievelijk € 428.000) niet te hoog zijn. Het beroep is in zoverre ongegrond.

6. Er zijn geen voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten. Wel moet de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht vergoeden.

Beslissing

De rechtbank:

• verklaart het beroep gegrond voor zover dat is gericht tegen de bij de bestreden uitspraak gehandhaafde aanslagen voor de kalenderjaren 2016 en 2017;
• vernietigt de bestreden uitspraak in zoverre;
• stelt de waarde van [adres] te ’s-Hertogenbosch per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, en per waardepeildatum 1 januari 2016, voor het kalenderjaar 2017, telkens vast op € 450.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslagen OZB dienovereenkomstig;
• bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde gedeelte van de bestreden uitspraak;
• verklaart het beroep voor het overige ongegrond;
• bepaalt dat de heffingsambtenaar aan eiser het betaalde griffierecht van € 48 vergoedt.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, voorzitter, en mr. M. de Vries en mr. F.J.H.L. Makkinga, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 8 oktober 2021.