Onjuiste objectafbakening van complex met 77 appartementen

Uitspraak tussen

eiseres bv, uit vestigingsplaats, eiseres (gemachtigde: mr. A.P.W. van Delden),

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (de heffingsambtenaar), verweerder (gemachtigde: D.J. Koopmans).

Inleiding

In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de waarde van het complex aan de [straat] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 2] in [plaats] (het object).

Eiseres is eigenaar van het object. Het betreft een voormalig kantoorpand dat eiseres heeft getransformeerd tot een appartementencomplex met 77 appartementen.

Op 28 juni 2021 heeft eiseres de heffingsambtenaar verzocht om voor ieder van de 77 appartementen de waarde op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) bij beschikking vast te stellen. Op 19 juli 2021 heeft eiseres beroep ingesteld vanwege het niet tijdig beslissen op haar verzoek. Daarnaast heeft eiseres ook een verzoek om een voorlopige voorziening ingediend bij de rechtbank.

In het besluit van 19 juli 2021 heeft de heffingsambtenaar het verzoek van eiseres afgewezen. Er worden dus niet 77 individuele WOZ-objecten afgebakend en de daarbij behorende WOZ-waardes vastgesteld. Dit besluit heeft het beroep van eiseres tegen het niet tijdig beslissen gekruist. Tegen dit besluit heeft eiseres op 22 juli 2021 ook bezwaar gemaakt.

In de uitspraak van 21 september 20211 heeft de rechtbank in het kader van het beroep tegen het niet tijdig beslissen op het verzoek geoordeeld dat de heffingsambtenaar aan de hand van de bezwaren van eiseres tegen het besluit van 19 juli 2021 eerst een heroverweging in bezwaar van dat besluit moet doen. Het nemen van een besluit op het beroep tegen het besluit van 19 juli 2021 is terugverwezen naar de heffingsambtenaar.

Het verzoek om een voorlopige voorziening heeft de voorzieningenrechter in de uitspraak van 12 augustus 20212 afgewezen.

Met de beschikking van 31 juli 2021 (de WOZ-beschikking) heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van het object vastgesteld op € 11.132.000,-. Deze waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het belastingjaar 2021. Met deze waardevaststelling is aan eiseres als eigenaar ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij de WOZ-waarde daarvoor als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

Eiseres heeft deze WOZ-beschikking op 23 juli 2021 ontvangen en hiertegen op 24 juli 2021 bezwaar gemaakt.

In de uitspraak op bezwaar van 17 februari 2022 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar de bezwaren van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van het object en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.

Op 23 februari 2022 heeft eiseres beroep ingesteld wegens het niet tijdig beslissen op haar bezwaren tegen het besluit van 19 juli 2021, alsook tegen de aanslag.

De rechtbank heeft het beroep op 9 december 2024 op zitting behandeld. Namens eiseres is haar gemachtigde verschenen. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door taxateur [A] .

Het beroep tegen het niet tijdig nemen van een besluit

1. Tussen partijen is niet in geschil dat de heffingsambtenaar op 17 februari 2022 de bestreden uitspraak heeft genomen. In het verweerschrift stelt de heffingsambtenaar dat deze uitspraak zowel ziet op het bezwaar van eiseres tegen de WOZ-beschikking als op het bezwaar tegen het besluit van 19 juli 2021. Omdat de bestreden uitspraak is genomen binnen de termijn van twee weken na de ingebrekestelling op 3 december 2022, is er volgens de heffingsambtenaar tijdig beslist en is er ook geen dwangsom verschuldigd.

2. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar hierin. Op basis hiervan stelt de rechtbank vast dat er geen sprake is van een niet tijdig genomen besluit en is de heffingsambtenaar daarom geen dwangsom verschuldigd. Het beroep tegen het niet tijdig nemen van een besluit is daarom niet-ontvankelijk.

Het beroep tegen de bestreden uitspraak

Waar gaat de zaak over?

3. In deze zaak gaat het om de vraag of het object juist is afgebakend (de objectafbakening). Daarbij verschillen partijen van mening over de vraag of de appartementen alle als afzonderlijke onroerende zaken moeten worden gezien of niet. Verder is de vastgestelde waarde van het object in geschil. Eiseres is van mening dat de heffingsambtenaar de waarde van het object te hoog heeft vastgesteld. Eiseres verzoekt de rechtbank om de afzonderlijke waardes van de appartementen per toestandsdatum 1 januari 2021 vast te stellen op 70% van de waarde die de heffingsambtenaar voor de appartementen per waardepeildatum 1 januari 2022 heeft vastgesteld met de aanslag van 28 februari 2022. Subsidiair verzoekt eiseres de rechtbank om de waardes van de grote appartementen ( [nummeraanduiding 3] , [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 1] , [nummeraanduiding 5] , [nummeraanduiding 6/letteraanduiding 2] , [nummeraanduiding 7] , [nummeraanduiding 7/lettteraanduiding 2] , [nummeraanduiding 8] en [nummeraanduiding 9/letteraanduiding 2] ) per 1 januari 2021 vast te stellen op € 188.000,- dan wel op € 210.000,- en de overige appartementen per 1 januari 2021 vast te stellen op € 122.000,- dan wel op € 137.000,-.

Klopt de objectafbakening?

4. Eiseres vindt dat de appartementen elk afzonderlijk moeten worden afgebakend. Er is namelijk volgens haar geen sprake van een samenstel, omdat de appartementen op de toestandsdatum 1 januari 2021 niet bij elkaar behoorden. Op de toestandsdatum was het project al voor 70% gereed en was elk appartement duidelijk als zodanig herkenbaar en zichtbaar afgescheiden. Er waren wanden van staal, hout en kunststof en daken geplaatst. Daarnaast waren voor elk van de appartementen voorzieningen getroffen voor aansluiting op het waternet, het stroomnet en het riool en voor de afvoer van hemelwater. Er waren volgens eiseres ook kabels, leidingen en buizen aangelegd. Bovendien kwamen op de toestandsdatum al 74 van de appartementen overeen met een privé gedeelte van het gebouw op het uitsluitende gebruik waarvan een bepaald appartementsrecht het recht geeft. Het was volgens eiseres van meet af aan de bedoeling dat de appartementen elk aan een andere huurder zouden worden verhuurd.

5. De heffingsambtenaar deelt die visie niet. Onder verwijzing naar het zogenoemde Schipholarrest van de Hoge Raad3 stelt de heffingsambtenaar dat de appartementen in aanbouw alle bij eiseres in gebruik waren en naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoorden omdat al die gedeelten voor één organisatorisch doel werden aangewend, namelijk de transformatie tot appartementen die worden verhuurd. Het object is dus volgens de heffingsambtenaar terecht als een samenstel afgebakend. Ondanks het vestigen van appartementsrechten, is het eigendom bij eiseres gebleven omdat de appartementen zijn bestemd voor verhuur. Deze situatie is volgens de heffingsambtenaar anders dan de situatie in het arrest van de Hoge Raad van 25 november 19984 waarin de appartementen bestemd waren om na voltooiing te dienen voor bewoning door verschillende eigenaren. Door het (laten) uitvoeren van de transformatieplannen heeft eiseres beschikt over de eigendommen en kan dus als gebruiker worden aangemerkt. Verder stelt de heffingsambtenaar dat uit de in de bestreden uitspraak opgenomen straatfoto’s blijkt dat de appartementen op 1 januari 2021 nog niet gereed waren en dat de eerste personen zich pas op 1 augustus 2021 hebben ingeschreven als bewoner van een appartement.

6. In artikel 16 van de Wet WOZ is bepaald op welke wijze een onroerende zaak voor de waardebepaling als één onroerende zaak moet worden aangemerkt. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast dat hij het object juist heeft afgebakend.

7. De rechtbank stelt voorop dat partijen het erover eens zijn dat de objectafbakening moet plaatsvinden naar de situatie bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, in dit geval 1 januari 2021. Verder is tussen partijen niet in geschil dat de appartementen zelfstandige gedeeltes van een gebouwd eigendom zijn in de zin van artikel 16, onder c, van de Wet WOZ. De rechtbank gaat daar ook vanuit. Dat betekent dat elk appartement een afzonderlijk WOZ-object is, tenzij sprake is van een samenstel van twee of meer (gedeelten van) (on)gebouwde eigendommen, die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren in de zin van artikel 16, onder d, van de Wet WOZ. Er zijn dus twee voorwaarden voor een samenstel. De eerste voorwaarde is dat de eigendommen dezelfde gebruiker hebben. De tweede voorwaarde houdt in dat de eigendommen, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.

8. Niet in geschil is dat de eigendommen op 1 januari 2021 nog bij eiseres in gebruik waren en dus dezelfde gebruiker hebben. De rechtbank sluit zich aan bij dit gezamenlijk standpunt van partijen. Daarmee is dus voldaan aan de eerste voorwaarde voor een samenstel. Wat de rechtbank dus nog moet beoordelen is of sprake is van een samenstel van gedeelten, die bij elkaar horen. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar onvoldoende heeft onderbouwd dat hiervan in dit geval sprake is. De rechtbank legt dat hierna verder uit.

9. Voor de vraag of sprake is van een samenstel van appartementen in aanbouw wordt in de rechtspraak doorslaggevende betekenis toegekend aan een splitsing in appartementsrechten vóór de toestandsdatum. De kadastrale splitsing vormt het uitgangspunt. De rechtbank verwijst hiervoor naar het eerder genoemde arrest van de Hoge Raad van 25 november 19985 en uitspraken van gerechtshof Amsterdam van 18 juli 20036 en 4 april 20197 en van gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 16 juli 2020.8 Als zich vóór de toestandsdatum een kadastrale splitsing in appartementsrechten heeft voorgedaan, vormt elk appartement in aanbouw een afzonderlijk WOZ-object. De omstandigheid dat de appartementen op de toestandsdatum bij belanghebbende in gebruik waren in het kader van de (tijdelijke situatie van) bouw, leidt vervolgens niet tot toepassing van de samenstelbepaling van artikel 16, onder d, van de Wet WOZ.

10. Tussen partijen is niet in geschil dat 74 appartementen op 31 december 2019, dus vóór de toestandsdatum, kadastraal zijn gesplitst. Dit betekent naar het oordeel van de rechtbank dat de samenstelbepaling niet van toepassing is. Hieraan doet niet af dat drie appartementen op de toestandsdatum nog niet waren gesplitst. De rechtbank vindt in de wettekst van artikel 16 van de Wet WOZ en in de jurisprudentie geen steun voor de opvatting van de heffingsambtenaar dat het hiervoor genoemde uitgangspunt niet van toepassing is in deze zaak, omdat de appartementen na voltooiing bestemd zijn voor verhuur. Naar het oordeel van de rechtbank is het niet van belang of het gebruik van de appartementen is bestemd voor verkoop dan wel voor verhuur. Het gaat erom dat de splitsing in appartementsrechten leidt tot een indeling van een (on)gebouwd eigendom in gedeelten die zijn bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt door verschillendegebruikers . Ook bij verhuur van appartementen vormt de kadastrale splitsing in appartementsrechten naar het oordeel van de rechtbank het uitgangspunt. Steun voor dit oordeel biedt ook de eerder genoemde uitspaak van gerechtshof Amsterdam van 4 april 2019, waarbij het ook ging om een transformatie van een kantoorgebouw naar woonappartementen die bestemd waren voor verhuur. Uit overweging 4.17 van deze uitspraak volgt dat als was komen vast te staan dat de betreffende appartementen vóór de toestandsdatum kadastraal waren gesplitst, geen sprake was geweest van een samenstel.

11. Op basis van wat eiseres heeft gesteld, vindt de rechtbank het bovendien aannemelijk dat de verbouwingswerkzaamheden van het complex op 1 januari 2021 al in een dermate vergevorderd stadium verkeerden dat sprake was van de beoogde fysieke afbakening van de afzonderlijke appartementen. De heffingsambtenaar stelt dat dit niet het geval was en verwijst daarbij naar de straatfoto’s van het pand die op 28 februari 2020 zijn genomen. Dit zijn echter alleen foto’s van de buitenkant van het pand. Eiseres heeft onweersproken gesteld dat aan de buitenkant niets is veranderd. Volgens eiseres was binnen in het pand de verdieping al vrijwel gesloopt en waren op de toestandsdatum de vloeren en tussenwanden al gebouwd. Ook waren op die datum de meterkasten al gebouwd en waren de aansluitingen per woning al aangelegd, ook voor de zonnepanelen per woning. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar er nog op gewezen dat een collega op 21 juli 2021 binnen is geweest en dat toen is gebleken dat bouwvakkers nog volop bezig waren in het gehele gebouw en dat alles nog open lag zonder muren. De heffingsambtenaar heeft echter nagelaten dit met stukken te onderbouwen. De rechtbank kan deze toelichting daarom niet op juistheid beoordelen. De gevolgen hiervan komen voor rekening en risico van de heffingsambtenaar. De rechtbank ziet verder geen aanleiding om te twijfelen aan de toelichting van eiseres. Daarbij betrekt de rechtbank dat eiseres onweersproken heeft gesteld dat de eerste huurovereenkomst op 1 juli 2021 is getekend. Gelet daarop heeft de heffingsambtenaar dus ook onvoldoende onderbouwd dat er op de toestandsdatum nog geen sprake was van een fysieke afbakening van de afzonderlijke appartementen.

12. Uit het voorgaande volgt dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de 77 appartementen naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar horen. De conclusie is dus dat er geen sprake is van een samenstel. Dit betekent dat de objectafbakening onjuist is, in die zin dat ten onrechte is uitgegaan van één object. Dit betekent ook dat de rechtbank niet meer kan beoordelen of de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde aannemelijk is gemaakt. Het beroep tegen de bestreden uitspraak is daarom gegrond en de bestreden uitspraak wordt vernietigd. Ook de WOZ-beschikking en de daarop gebaseerde aanslag worden vernietigd.

13. Eiseres heeft de rechtbank verzocht om zelf tot een bepaling van de waardes van de afzonderlijke appartementen te komen. De rechtbank ziet daartoe echter geen mogelijkheid. Het is aan de heffingsambtenaar om, met inachtneming van de daarvoor geldende regels, voor de correct afgebakende objecten nieuwe WOZ-beschikkingen vast te stellen.9 Als, zoals in deze zaak, de termijn van artikel 11, derde lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) is verstreken, kan de heffingsambtenaar naar aanleiding van een voor het juist afgebakende object gegeven nieuwe waardebeschikking de te weinig geheven belasting navorderen op grond van artikel 18a, tweede en derde lid, van de AWR.10

Het verzoek om immateriële schadevergoeding

14. Eiseres heeft op de zitting verzocht om een vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst dit verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.

15. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep redelijk.

In deze zaak zit tussen de ontvangst van het bezwaarschrift op 22 juli 2021 en de uitspraak ongeveer 3,5 jaar. De redelijke termijn is hier dus met 1,5 jaar overschreden.

16. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het derde lid van dit artikel geldt voor de schadevergoeding vanwege een overschrijding van de redelijke termijn een wettelijk tarief van € 50,- per half jaar. Op grond van het overgangsrecht is die bepaling in deze zaak niet van toepassing, omdat de redelijke termijn voor 1 januari 2024 is aangevangen.11 De rechtbank ziet bij de huidige stand van de jurisprudentie van de Hoge Raad geen ruimte om in dit geval af te wijken van het uitgangspunt dat een tarief moet worden gehanteerd van € 500,- per half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden.12 Vanwege de overschrijding met 18 maanden heeft eiseres dus recht op € 1.500,-. De termijnoverschrijding is geheel te wijten aan de rechtbank, zodat de rechtbank de Staat tot vergoeding van de schade zal veroordelen. In overeenstemming met het verzoek van eiseres zal de rechtbank de door de Staat te betalen schadevergoeding vaststellen op de helft van dat bedrag. De Staat moet dus € 750,- aan schadevergoeding aan eiseres betalen.

17. De rechtbank heeft de Staat aangemerkt als partij bij dit beroep. Omdat het bedrag van de schadevergoeding minder dan € 5.000,- is, hoeft de staatssecretaris voor Rechtsbescherming niet in de gelegenheid te worden gesteld hierop verweer te voeren.

De proceskosten en griffierecht

18. Omdat het beroep tegen de bestreden uitspraak gegrond is, moet de heffingsambtenaar het door eiseres betaalde griffierecht vergoeden en krijgt zij een vergoeding voor haar proceskosten. De heffingsambtenaar moet die vergoeding betalen. De vergoeding wordt met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. De bijstand door een gemachtigde levert 3 punten op: 1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift met een waarde per punt van € 647,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 907,-. Gezien de complexiteit van deze zaak en de omstandigheid dat de gemachtigde van eiseres geen gebruik maakt van een gestandaardiseerde werkwijze, hanteert de rechtbank een wegingsfactor van 1.

19. Eiseres heeft de rechtbank ook nog verzocht om de heffingsambtenaar te veroordelen in de vergoeding van de proceskosten en het griffierecht voor het eerste ingestelde beroep niet tijdig beslissen en het verzoek om een voorlopige voorziening. Dit zijn echter reeds beëindigde procedures. Er bestaat daarom geen wettelijke basis voor dit verzoek van eiseres. Alleen al om die reden wijst de rechtbank dit verzoek af.

20. De proceskosten die de heffingsambtenaar aan eiseres moet betalen zijn dus in totaal € 2.461,-. De rechtbank wijst de Staat en de heffingsambtenaar erop dat zij op grond van deze uitspraak de te vergoeden bedragen voor proceskosten en immateriële schadevergoeding uitsluitend mag uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiseres. Dat volgt uit artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ, waarvoor geen overgangsrecht geldt.

Beslissing

De rechtbank:

• verklaart het beroep tegen het niet tijdig nemen van een besluit niet-ontvankelijk;
• verklaart het beroep tegen de bestreden uitspraak op bezwaar gegrond;
• vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
• vernietigt de WOZ-beschikking en de daarop gebaseerde aanslag onroerende zaakbelastingen;
• veroordeelt de Staat tot het betalen van € 750,- aan schadevergoeding aan eiseres;
• bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 365,- aan eiseres moet vergoeden;
• veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.461,- aan proceskosten aan eiseres.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, voorzitter, en mr. J.G.E. Gieskes en E.M. van der Linde, leden, in aanwezigheid van mr. A. Azmi, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 21 januari 2025.