Uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van belanghebbende, wonende te woonplaats, belanghebbende, (gemachtigde: mr. A. Bakker) tegen de uitspraak van 14 april 2023 in de zaak met kenmerk AMS21/1709 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 6 november 2020 de waarde in de zin van artikel 17 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van de onroerende zaak [adres] te Amsterdam (de woning) voor het jaar 2015 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 63.000.
1.2. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de beschikking gehandhaafd.
1.3. De rechtbank heeft als volgt op het tegen die uitspraak ingestelde beroep beslist (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’):
“De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de Staat in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.046,25;
- veroordeelt de Staat tot het betalen van een schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 500;
- draagt de Staat op het betaalde griffierecht van € 49 aan eiseres te vergoeden.”
1.4. Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de rechtbank.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 augustus 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Feiten
Het Hof gaat uit van de door de rechtbank vastgestelde feiten:
“1. De gemeente Amsterdam heeft aan erfpachters, waaronder eiseres, de mogelijkheid geboden over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht of over te gaan tot afkoop van het erfpachtrecht (hierna: de overstapregeling). De hoogte van de canon of de afkoopsom wordt in de regel bepaald door de laagste van de WOZ-waarden van de woning volgens de waardebeschikkingen voor de jaren 2015 en 2016.2. Onder andere bij woningen in aanbouw gaat de gemeente echter uit van een zogeheten ‘onbezwaarde waarde’ in plaats van de WOZ-waarde. De onbezwaarde waarde van een woning in aanbouw wordt vastgesteld op basis van de WOZ-waarde. De gemeente doet dat door de waarde van de verschillende deelobjecten te sommeren zonder toepassing van het percentage-gereed. Indien de WOZ-waarde van de woning in aanbouw niet aan bepaalde criteria voldoet, wordt de onbezwaarde waarde modelmatig bepaald.3. Eiseres heeft in het kader van de overstapregeling met een beroep op artikel 28, eerste lid, van de Wet WOZ een aanvraag ingediend tot afgifte van een voor bezwaar vatbare beschikking op haar naam voor de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2015 (hierna: de waardebeschikking).4. De heffingsambtenaar heeft op 6 november 2020 een waardebeschikking afgegeven, waarbij de waarde van de woning is bepaald op de vervangingswaarde, omdat de woning op 1 januari 2015 nog in aanbouw was. De heffingsambtenaar heeft het hiertegen door eiseres gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.”
3. Geschil in hoger beroep
In hoger beroep ligt ter beoordeling voor hetgeen is overwogen en beslist onder 6 tot en met 13 van de rechtbankuitspraak.
4. Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep in geschil, het volgende geoordeeld (in onderstaand citaat zijn de voetnoten niet weergegeven):
“6. De rechtbank begrijpt dat het standpunt van eiseres erop neerkomt dat zij recht heeft op een (fictieve) waardebeschikking alsof de woning op 1 januari 2015 al was afgebouwd. Dit zou eiseres de mogelijkheid geven om bezwaar en beroep in te stellen tegen de hoogte van de waarde die gebruikt wordt voor de overstapregeling.7. De rechtbank volgt eiseres niet in haar standpunt. De Wet WOZ biedt namelijk geen grondslag voor het afgeven van een dergelijke (fictieve) waardebeschikking. Uit artikel 17, vierde lid, van de Wet WOZ volgt dat een woning in aanbouw gewaardeerd wordt op de vervangingswaarde. Er bestaan verder geen aanknopingspunten in de wetsgeschiedenis of de jurisprudentie voor het oordeel dat het doel waarvoor de waardebeschikking wordt afgegeven van invloed is op de wijze van waardering. Bij het vaststellen van de waarde heeft de heffingsambtenaar het wettelijk waardebegrip dus terecht als uitgangspunt genomen.8. Volgens eiseres heeft de heffingsambtenaar de mogelijkheid om op grond van artikel 18, derde lid, onder c, van de Wet WOZ een fictieve waardebeschikking voor een afgebouwde woning af te geven, omdat door de overstapregeling sprake is van een bijzondere omstandigheid. Daargelaten of de overstapregeling als bijzondere omstandigheid kwalificeert, wijst de rechtbank erop dat deze bepaling slechts voorziet in het verleggen van de waardepeildatum (1 januari 2014) naar de toestandsdatum (1 januari 2015), zodat met waardeveranderingen gedurende het jaar rekening kan worden gehouden. Niet in geschil is dat de woning op 1 januari 2015 nog in aanbouw was, zodat deze bepaling geen grond biedt om een fictieve waardebeschikking voor een afgebouwde woning af te geven. Deze beroepsgrond slaagt niet.9. Eiseres heeft verder aangevoerd dat de gemeente Amsterdam in strijd handelt met de wijze waarop bevoegdheden in de Gemeentewet en de Wet WOZ zijn toebedeeld. Alleen de heffingsambtenaar is bevoegd om de WOZ-waarde vast te stellen bij voor bezwaar vatbare beschikking. De gemeente Amsterdam handelt in strijd hiermee door in het kader van de overstapregeling zelf een onbezwaarde waarde vast te stellen, wat eigenlijk een soort WOZ-waarde is, maar waartegen geen bezwaar en beroep mogelijk is, aldus eiseres. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar daarom alsnog een waardebeschikking moet afgeven alsof de woning op 1 januari 2015 al was afgebouwd. De rechtbank is van oordeel dat ook deze beroepsgrond niet slaagt. Zoals de civiele rechter heeft geoordeeld, (…) wordt de onbezwaarde waarde vastgesteld in het kader van het aanbod om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht, wat een civielrechtelijk aanbod betreft. Er is dus geen sprake van de situatie die eiseres schetst, waarbij een ander dan de heffingsambtenaar een WOZ-waarde vaststelt.10. Eiseres voert tot slot aan dat de procedure die gevolgd kan worden tegen de vastgestelde onbezwaarde waarde met minder waarborgen is omkleed dan de bestuursrechtelijke weg van bezwaar en beroep. Tegen de hoogte van de onbezwaarde waarde kan een procedure van bedenkingen worden gevoerd, en kan worden opgekomen bij de ombudsman en de civiele rechter. Deze ongelijke behandeling van woningeigenaren is in strijd met artikel 1 van de Grondwet en internationale antidiscriminatiebepalingen en antiwillekeurbepalingen. (…) Eiseres wijst op de Memorie van Toelichting bij de Wet WOZ. (…) Daarin staat dat het vanuit een oogpunt van rechtsbescherming noodzakelijk is dat ieder die de gevolgen ondervindt van een met betrekking tot de desbetreffende onroerende zaak genomen beslissing voor de belastingheffing, de mogelijkheid wordt geboden om tegen de waardebeschikking bezwaar en beroep aan te tekenen. Volgens eiseres moet daarom alsnog een waardebeschikking worden afgeven alsof de woning was afgebouwd.11. De rechtbank overweegt dat het gerechtshof Amsterdam in de uitspraak van 1 maart 2022 (…) heeft overwogen dat bij de waardering van een woning op grond van de Wet WOZ het wettelijk waardebegrip het uitgangspunt is. Het doel waarvoor de waarde wordt vastgesteld, in dit geval als grondslag voor de overstapregeling, is niet van invloed op de wijze waarop de heffingsambtenaar de waarde dient te bepalen. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning dus terecht bepaald op de vervangingswaarde. Van strijd met de door eiseres genoemde rechtsbeginselen zoals antidiscriminatiebepalingen is derhalve geen sprake. Van de door eiseres gestelde willekeur is evenmin gebleken. Hetgeen in de Memorie van Toelichting staat en waar eiseres op wijst, heeft betrekking op het gegeven dat een nieuwe belastingplichtige een rechtsingang wordt geboden ten aanzien van een voor hem geldende waarde. Dit betekent niet dat de waarde moet worden bepaald op andere wijze dan de Wet WOZ voorschrijft. Deze beroepsgrond slaagt niet.12. De rechtbank zal de overige beroepsgronden die eiseres heeft aangevoerd niet behandelen. Deze zien namelijk op de hoogte van de WOZ-waarde van de woning alsof die destijds al was afgebouwd. Eiseres bestrijdt de vastgestelde vervangingswaarde van € 63.000 voor de woning in aanbouw verder niet, zodat er geen geschil bestaat over de waarde zoals die op de afgegeven waardebeschikking staat.13. De gemachtigde van eiseres heeft de rechtbank op de zitting in overweging gegeven om prejudiciële vragen aan de Hoge Raad te stellen, zodat voor deze en de nog lopende procedures op korte termijn duidelijk is of de heffingsambtenaar al dan niet alsnog een fictieve waardebeschikking voor een afgebouwde woning moet afgeven. De rechtbank vindt het voor het beantwoorden van de rechtsvragen echter niet nodig om vragen te stellen aan de Hoge Raad. De rechtbank wijst dit verzoek daarom af.”
5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
5.1. Het Hof is van oordeel dat de rechtbank op goede gronden de juiste beslissing heeft genomen. Het Hof neemt deze beslissing dan ook over en maakt de gronden waarop die berust tot de zijne. Hetgeen belanghebbende in hoger beroep heeft aangevoerd werpt geen nieuw of ander licht op de zaak. Het Hof voegt hier voorts nog het volgende aan toe.
5.2. In reactie op het standpunt van belanghebbende zoals dat is verwoord onder punt 10 van de rechtbankuitspraak en in aanvulling op hetgeen door de rechtbank is beslist onder punt 11, overweegt het Hof dat geen sprake is van het door belanghebbende in dezen gestelde rechtstekort. Er staat voor belanghebbende een met voldoende waarborgen omklede rechtsgang bij de civiele rechter open bij een eventueel geschil over een overstapaanbod dat de gemeente als erfverpachter doet.
5.3. Het hoger beroep is ongegrond en de uitspraak van de rechtbank moet worden bevestigd.
6. Kosten
Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
7. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. N. Djebali, voorzitter, B.A. van Brummelen en W.J. Blokland, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. W. de Gelder als griffier. De beslissing is op 17 september 2024 in het openbaar uitgesproken.
