Jaren 30-woningen niet bruikbaar als vergelijkingsobjecten voor jaren 80-woning

Uitspraak van 14 januari 2025 in het geding tussen

X te Z, belanghebbende, (gemachtigde: A. Bakker)

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, de Heffingsambtenaar, (vertegenwoordiger: …) op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 9 oktober 2023, nummer ROT23/502.

Procesverloop

1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 399.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (de aanslag).

1.2. De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht van € 50 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 136.

1.5. De Heffingsambtenaar heeft op 26 januari 2024 een nader stuk, aangeduid als verweerschrift, ingediend.

1.6. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 3 december 2024. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Feiten

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een rijwoning met een dakkapel en het bouwjaar 1987. De gebruiksoppervlakte van de woning is 110 m2 en het perceel is 119 m2. De woning is gelegen op grond die is uitgegeven in erfpacht.

2.2. De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 11 juli 2023 door [naam taxateur] , waarin de waarde van de woning voor het onderhavige belastingjaar is getaxeerd op € 399.000. Bij het taxatierapport is een matrix gevoegd waarin de verkooptransacties van drie naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare woningen zijn opgenomen, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] (de vergelijkingsobjecten). De vergelijkingsobjecten zijn gebouwd in de jaren ’30 en gelegen op eigen grond. De matrix bevat onder meer de volgende gegevens:

2.3. Belanghebbende heeft in hoger beroep een matrix overgelegd, waarin de verkooptransacties van drie naar de opvatting van belanghebbende met de woning vergelijkbare woningen zijn opgenomen, te weten [adres 5] (verkocht op 30 september 2019 voor € 260.000), [adres 6] (verkocht op 1 april 2020 voor € 350.000) en [adres 7] (verkocht op 15 maart 2022 voor € 398.500). In deze matrix is de waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 309.680. Deze woningen zijn gebouwd in de jaren ’80 en gelegen op grond die is uitgegeven in erfpacht.

2.4. Het proces-verbaal van de zitting bij de Rechtbank vermeldt, voor zover van belang:

Oordeel van de Rechtbank

3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:

Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen

4.1. In geschil is of de Heffingsambtenaar zijn toezendplicht heeft geschonden, of de Heffingsambtenaar heeft verzuimd alle op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen en of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.

4.2. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 310.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en tot toekenning van een proceskostenvergoeding in bezwaar, beroep en hoger beroep.

4.3. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Beoordeling van het hoger beroep

Toezendplicht

5.1. Voor zover belanghebbende in hoger beroep stelt dat de Heffingsambtenaar de toezendplicht heeft geschonden, omdat hij niet de grondstaffel op verzoek heeft verstrekt, faalt die stelling bij gebrek aan feitelijke grondslag. De Heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase het taxatieverslag verstrekt waarin de grondstaffel is opgenomen.

Op de zaak betrekking hebbende stukken

5.2. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de Heffingsambtenaar heeft nagelaten de bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten over te leggen, terwijl deze stukken behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Verder heeft belanghebbende gesteld dat de Heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast heeft voldaan, omdat hij heeft nagelaten de iWOZ-rapporten van de vergelijkingsobjecten over te leggen. Belanghebbende wil met de iWOZ-rapporten de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten controleren. Zolang deze niet voor belanghebbende controleerbaar zijn, betwist hij dat de in de matrix vermelde objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten juist zijn.

5.3.1. iWOZ is een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling van objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. Anders dan belanghebbende betoogt, behoren de iWOZ-rapporten en bouwtekeningen van de door de Heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb. De Heffingsambtenaar is daarom in beginsel niet verplicht deze gegevens over te leggen. Dit kan anders zijn in het geval de Heffingsambtenaar heeft gebruikgemaakt van de iWOZ-rapporten en/of de bouwtekeningen om daaruit de kenmerken van de (vergelijkings)objecten af te leiden die van belang zijn voor de beslechting van geschilpunten, maar daarvoor biedt het dossier geen aanknopingspunten. Verder heeft de Heffingsambtenaar onbestreden gesteld dat hij de gebruiksoppervlakten van de vergelijkingsobjecten heeft overgenomen uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen en hij de bouwtekeningen daarvoor dus niet gebruikt heeft.

5.3.2. Daarnaast geldt dat, als belanghebbende gemotiveerd stelt dat de door de Heffingsambtenaar in de matrix genoemde kenmerken onjuist zijn, het in reactie daarop op de weg van de Heffingsambtenaar kan liggen om deze kenmerken te controleren en (als gevolg daarvan) de iWOZ-rapporten in te brengen. Belanghebbende heeft echter slechts in algemene bewoordingen de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten betwist en niet gespecificeerd gesteld op welke onderdelen deze onjuist zijn. Er is dus geen aanleiding om de Heffingsambtenaar op te dragen iWOZ-rapporten en bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten over te leggen.

Indexatie

5.4. Belanghebbendes betoog dat de Heffingsambtenaar op geen enkele wijze inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de verkoopcijfers zijn geïndexeerd, treft geen doel. Ter zitting van de Rechtbank heeft de gemachtigde van belanghebbende na de toelichting door de Heffingsambtenaar verklaard dat hij de indexering voldoende kan controleren en hij dit argument niet wil handhaven (zie 2.4). Het standpunt dat de indexering niet inzichtelijk is gemaakt door de Heffingsambtenaar is daarmee uitdrukkelijk en ondubbelzinnig prijsgegeven.

Waarde woning

5.5. De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).

5.6. De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde niet te hoog is. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde voor de woning het taxatierapport met een matrix overgelegd. Uit de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

5.7.1. Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. De door de Heffingsambtenaar geselecteerde vergelijkingsobjecten (jaren ’30 woningen) zijn niet zonder meer bruikbaar om als zodanig te dienen omdat het een heel ander type object is dan de woning (jaren ’80 woning). Gelet op de door belanghebbende naar voren gebrachte verkopen van jaren ’80 woningen in de directe omgeving is aannemelijk dat het bouwjaar van invloed is op de waarde. Hiermee heeft belanghebbende gerede twijfel gezaaid over de vastgestelde waarde. Daarbij heeft het Hof acht geslagen op de andere mogelijke oorzaken van de lagere verkoopprijs van die jaren ’80 woningen, zoals een mindere onderhoudstoestand en de ligging op erfpachtgrond. Hoewel dus niet met zekerheid te zeggen is dat de lagere verkoopprijs van de door belanghebbende genoemde objecten alleen te verklaren is door het bouwjaar, leiden deze verkoopcijfers wel tot het oordeel dat de Heffingsambtenaar de vastgestelde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt met zijn taxatierapport en de matrix. De Heffingsambtenaar heeft daar met enkel de stelling dat de locatie de belangrijkste factor is voor de bepaling van de waarde, onvoldoende tegenovergesteld om anders te oordelen.

5.7.2. Ook belanghebbende heeft de door hem bepleite waarde niet aannemelijk gemaakt. Zo zijn twee van de drie van de door hem aangedragen objecten te ver vóór ( [adres 5] ) dan wel na ( [adres 7] ) de waardepeildatum verkocht. Van het derde object ( [adres 6] ) heeft belanghebbende, gelet op de gemotiveerde betwisting door de Heffingsambtenaar, de wijze waarop de koopsom is geïndexeerd onvoldoende inzichtelijk gemaakt. Tot slot is in belanghebbendes matrix geen rekening gehouden met de erfpachtsituatie van de woningen. Het Hof kan de berekening van belanghebbende daarom evenmin volgen.

5.7.3. Aangezien beide partijen er niet in zijn geslaagd de door hun bepleite waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof de waarde in goede justitie vast op € 385.000.

Waarde buurpand

5.8. Belanghebbende stelt tot slot dat aan het buurpand met huisnummer [adres 7] , zo begrijpt het Hof, een lagere WOZ-waarde is toegekend (€ 380.000) dan de in de matrix vermelde waarde van de woning. Op basis hiervan concludeert belanghebbende dat de WOZ-waarde van zijn woning kennelijk niet berekend is op grond van een modelmatige waardebepaling. Volgens belanghebbende is dit in strijd met het verbod van willekeur en is sprake van schending van het vertrouwensbeginsel.

5.9.1. Het Hof stelt voorop dat de WOZ-waarde van het buurpand en de wijze waarop die WOZ-waarde tot stand is gekomen voor de beslechting van dit geschil niet relevant is. Niet de WOZ-waarde van het buurpand, maar de WOZ-waarde van de woning is immers onderwerp van geschil. Belanghebbendes beroep op de meerderheidsregel faalt. Daartoe is vereist dat het beroep wordt ondersteund met de stelling dat minstens twee identieke objecten lager zijn gewaardeerd (zie HR 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8942, BNB 2005/298). Belanghebbende heeft slechts verwezen naar één object, namelijk [adres 7] .

5.9.2. Het Hof voegt daar voor wat betreft de vermeende schending van het vertrouwensbeginsel aan toe dat het de Heffingsambtenaar is toegestaan om in een procedure over de vastgestelde WOZ-waarde, waarin hij de juistheid van de door hem vastgestelde waarde onderbouwt, gegevens te gebruiken van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen (vrije bewijsleer), ook al is de waarde bij het nemen van de primaire beschikking door middel van een modelmatige waardebepaling vastgesteld (vgl. Hof Amsterdam 5 november 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:4018, r.o. 4.2.7 en 4.2.8; het hiertegen gerichte cassatieberoep is ongegrond verklaard met toepassing van artikel 81, lid 1 Wet RO in HR 29 mei 2020, ECLI:NL:HR:2020:988). Het staat de Heffingsambtenaar dus vrij in iedere fase van het geding andere vergelijkingsobjecten te gebruiken. Belanghebbende heeft dus aan het taxatieverslag niet redelijkerwijs het vertrouwen kunnen en mogen ontlenen dat de Heffingsambtenaar zich in alle fasen van het geschil tot een modelmatige waardebepaling zou beperken.

Slotsom

5.10. Het hoger beroep is gegrond.

Proceskosten en griffierecht

6.1.1. Er is aanleiding de Heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte (proces)kosten in bezwaar, beroep en hoger beroep, welke kosten, op de voet van artikel 8:75 Awb in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) en de daarbij behorende bijlage, worden vastgesteld op € 4.922 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand (bezwaar: 1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift, 1 punt voor de hoorzitting, met een waarde per punt van € 647; beroep: 1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting; hoger beroep: 1 punt voor het indienen van een hogerberoepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 907).

6.1.2. Belanghebbende heeft in hoger beroep verzocht om een vergoeding van kosten “van een mogelijk in te dienen taxatierapport”. Belanghebbende heeft echter in hoger beroep volstaan met het indienen van een matrix die niet is ondertekend en waarvan dus niet duidelijk is of die door een deskundige is gemaakt (zie 2.3). Het Hof ziet geen aanleiding om hiervoor een vergoeding toe te kennen, omdat de ingebrachte matrix niet als een deskundigenrapport kan worden aangemerkt als bedoeld in artikel 1, lid 1, sub b, Bpb (zie Hof Den Haag 11 november 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:2131, Richtsnoer voor proceskostenvergoeding 2021, onderdeel 2 kosten van een deskundige).

6.2. Verder dient de Heffingsambtenaar de door belanghebbende voor de behandeling in beroep en hoger beroep betaalde griffierechten van in totaal € 186 te vergoeden.

Beslissing

Het Gerechtshof:

• vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
• vernietigt de uitspraak op bezwaar;
• wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 385.000;
• vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
• veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 4.922; en
• gelast de Heffingsambtenaar aan belanghebbende een bedrag van € 186 aan griffierechten te vergoeden.

Deze uitspraak is vastgesteld door Chr.Th.P.M. Zandhuis, H.A.J. Kroon en A.P. Bliek-Monsma, in tegenwoordigheid van de griffier N. Veenstra. De beslissing is op 14 januari 2025 in het openbaar uitgesproken.