WOZ-waarde woning; indexatie verkoopprijzen op basis van gegevens Vastgoedpro

1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2019 de waarde van de onroerende zaak bekend als [adres] te [plaats] (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2018 voor het kalenderjaar 2019 (hierna: de WOZ-waarde) vastgesteld op € [bedrag 1] . In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2019 bekendgemaakt.

1.2. Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 15 januari 2020, de WOZ-waarde en de aanslag gehandhaafd.

1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Bij bovengenoemde uitspraak van 13 augustus 2021 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.

1.4. Het tegen de uitspraak van de rechtbank door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 21 september 2021 en bij brief van 26 oktober 2021 door belanghebbende aangevuld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5. Op 2 mei 2022 heeft het Hof een nader stuk ontvangen van de heffingsambtenaar. Een afschrift hiervan is aan de wederpartij verstrekt.

1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 juni 2022. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):

Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden zal ook het Hof daarvan uitgaan.

3. Geschil in hoger beroep

3.1. Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de heffingsambtenaar

de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.

3.2. De beroepsgrond dat de heffingsambtenaar niet mocht volstaan met het toezenden van een taxatieverslag aan belanghebbende en het ter inzage leggen van aan de waardering ten grondslag liggende stukken zoals de KOUDV- en liggingsfactoren, grondstaffel en indexeringspercentages, maar afschriften daarvan in de bezwaarfase aan de gemachtigde had moeten toezenden, is ter zitting van het Hof ingetrokken.

4. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen:

5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep

Standpunten belanghebbende

5.1.1. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar ten aanzien van de vergelijkingsobjecten geen inzicht heeft gegeven in de verschillen in de gehanteerde kwaliteits- en onderhoudsniveau’s binnen de waardeopbouw en hoe die verschillen verdisconteerd zijn in de eenheidsprijs. Zonder inzichtelijkheid en controleerbaarheid van dit soort gegevens dreigt een ongelijkwaardige positie van partijen te ontstaan.

5.1.2. Belanghebbende wijst op de transactieprijzen van een drietal vergelijkingsobjecten, te weten [woning 6] , [woning 7] en [woning 5] , alle te [plaats] , ter ondersteuning van zijn betoog dat de waarde in het economische verkeer van de woning door de heffingsambtenaar te hoog is vastgesteld. In dat verband wijst belanghebbende ook op de transactieprijs van [woning 8] , welk object eveneens goed vergelijkbaar is met de woning en waarmee een lagere waarde wordt aangetoond voor de woning.

5.1.3. Voorts herhaalt belanghebbende zijn in eerste aanleg ingenomen stellingen dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning en geen waardedruk in aanmerking heeft genomen vanwege de nabije ligging van een school.

5.1.4. Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar de herleiding van de transacties van de vergelijkingsobjecten naar waardepeildatum niet inzichtelijk gemaakt met alleen zijn verwijzing naar [bedrijf 2] . Belanghebbende wijst in dit verband op de uitspraak van Hof Arnhem/Leeuwarden van 24 november 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:9914, waarin is geoordeeld dat de gegevens van [bedrijf 2] te algemeen van aard zijn omdat de gegevens slechts op provinciaal niveau een beeld geven en daardoor niet bruikbaar zijn.

5.1.5. Ook in hoger beroep bepleit belanghebbende een WOZ-waarde van € [bedrag 2] , en vraagt hij om vergoeding van proceskosten in zowel de bezwaar-, beroeps- als hogerberoepsfase.

Standpunten heffingsambtenaar

5.2.1. De heffingsambtenaar wijst erop dat zijn taxateur ten behoeve van de waardering van de woning vijf goed vergelijkbare objecten in de matrix heeft opgenomen. Daarin zijn niet meegenomen [woning 6] en [woning 7] die door belanghebbende zijn aangedragen. Over deze twee objecten stelt de heffingsambtenaar dat de daarbij behorende kavels beduidend kleiner zijn dan die van de woning; ook de inhoud van de panden is kleiner dan die van de woning. Daarnaast is door de nieuwe eigenaar van [woning 6] aangegeven dat er sprake was van slechte kozijnen en een verouderde CV die na aankoop zijn vervangen. Desondanks is er meer betaald voor dat object dan de vraagprijs. [woning 5] is, anders dan belanghebbende stelt, wel in de taxatie meegenomen. Ook dit object heeft een kleinere kavel en minder inhoud. De koper heeft aangegeven dat sprake was van lekkages en bouwtechnische gebreken; er zijn ook een nieuwe vloer en een nieuwe keuken geplaatst. Desondanks is het object boven de vraagprijs verkocht. Verder stelt de heffingsambtenaar dat hij vergelijkingsobjecten mag opvoeren met hogere transactieprijzen. Het transactiecijfer van [woning 5] toont aan dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

5.2.2. Van het door belanghebbende aangedragen object [woning 8] betwist de heffingsambtenaar de juistheid van de daarbij vermelde maatvoering; de inhoud van het pand is geen 424 m3 maar 383 m3 en de kavel is geen 157 m2 maar 130 m2 en dus aanzienlijk kleiner dan het perceel van belanghebbende. Bovendien acht de heffingsambtenaar de transactiedatum te ver gelegen van de waardepeildatum om dit object nog in de vergelijking te kunnen betrekken.

5.2.3. De heffingsambtenaar wijst er op dat de waarde per m3 van de woning lager is dan de gemiddelde waarde per m3 van het merendeel van de vergelijkingsobjecten. Daarmee acht de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met eventuele verschillen in staat van onderhoud en kwaliteit. Daarbij is de staat van het vergelijkingsobject [woning 2] als matig aangemerkt, terwijl toch de vraagprijs is betaald door de koper; volgens de heffingsambtenaar zijn er in deze overspannen woningmarkt minder verschillen in waarde tussen woningen met gedateerde voorzieningen en moderne woningen.

5.2.4. De heffingsambtenaar stelt voorts dat voldoende rekening is gehouden met de ligging van het object en dat de door belanghebbende gestelde overlast van de nabijgelegen school niet is onderbouwd; er zullen ook kopers zijn voor wie de nabijheid van een school een waardeverhogend effect heeft. Voorts moet volgens de heffingsambtenaar worden meegewogen dat tussen de woning en de school een doorgaande weg ligt waar niet wordt geparkeerd; er is dus geen sprake van parkeeroverlast vanwege de school, terwijl de ingang van de school bovendien aan een andere kant ligt. Daarnaast ligt ten zuidoosten van de woning de [natuurgebied] waarvan het groene gebied juist wordt aangeprezen; de heffingsambtenaar wijst daarbij op de aanprijzing in de verkoopadvertentie van [woning 8] .

5.2.5. De grief van belanghebbende over de onderbouwing van het indexeringspercentage wordt volgens de heffingsambtenaar voor het eerst in hoger beroep ingebracht. De heffingsambtenaar betwist dat de informatie van [bedrijf 2] , een beroepsvereniging voor professionals in de vastgoedsector, niet bruikbaar zou zijn om de transacties te indexeren. Hij wijst daarbij op jurisprudentie waarin is geoordeeld dat [bedrijf 2] wel bruikbare informatie voor de indexering van transactieprijzen bevat.

Oordeel Hof

5.3.1. Het Hof stelt vast dat de heffingsambtenaar de waardering heeft onderbouwd met een taxatieverslag en de waardeopbouw heeft weergegeven in een matrix waarin gegevens over de vergelijkingsobjecten en de woning schematisch zijn opgenomen. In die matrix is aan ieder object ook een waarderingsfactor voor ligging, kwaliteit en onderhoud toegekend. Desgevraagd heeft de taxateur van de gemeente ter zitting toegelicht dat deze waarderingsfactoren staan voor procentuele aanpassingen van 20 (ligging), 10 (kwaliteit) en 20 (onderhoud) bij afwijkingen van het gemiddelde op een schaal van 3 (matig, gemiddeld en goed). Verder valt uit de matrix op te maken dat bij 3 van de 5 vergelijkingsobjecten de verkoopprijs is geïndexeerd. Het Hof is van oordeel dat met de gedingstukken, tezamen met de ter zitting gegeven toelichting op de matrix, de door de taxateur van de gemeente toegepaste systematiek voor de waardering van de woning voldoende inzichtelijk is gemaakt. Het Hof is tevens van oordeel dat de heffingsambtenaar gegeven de door hem gekozen goed vergelijkbare referenties, niet gehouden was meer of andere referenties in zijn vergelijking te betrekken zoals de door belanghebbende aangedragen objecten [woning 6] , [woning 7] en [woning 8] . Het laatstvermelde object acht het Hof ook niet bruikbaar; niet alleen is het ver van de waardepeildatum gelegen, maar partijen zijn het ook niet eens geworden over de maatvoering van het pand en het perceel. De beide andere objecten gelegen aan de [straat] leveren, gegeven de maatvoering niet per se een betere vergelijking met de woning dan de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten. Hierna zal het Hof nog ingaan op de grief van belanghebbende over de toegepaste indexering.

5.3.2. Het Hof overweegt dat de informatie uit het rekenprogramma van [bedrijf 2] in beginsel bruikbaar is om de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten te kunnen indexeren naar de waardepeildatum. Wel dient met die informatie prudent te worden omgegaan aangezien blijkens de informatie gevoegd bij het verweerschrift, door middel van het rekenprogramma van [bedrijf 2] verschillende indexen worden berekend, namelijk op regionaal en op landelijk niveau. Belanghebbendes grief richt zich voor het onderhavige geval tegen het gebruik van de index berekend voor de hele provincie Noord-Holland, dat volgens hem een onzuiver en vertekend beeld geeft. Bovendien is die index gegeven de in die provincie gelegen gemeenten veel hoger dan de index voor heel Nederland, aldus belanghebbende. Het Hof is het met belanghebbende eens dat een indexatie in dit geval voor de provincie Noord-Holland tot een hogere indexering zou (kunnen) leiden. Eerst ter zitting is evenwel duidelijk geworden dat in de matrix niet is gerekend met het indexcijfer voor de provincie Noord-Holland, maar met het lagere landelijke indexcijfer. Uit voorzichtigheid is daarop door de taxateur ook nog een afslag toegepast zoals hij ter zitting heeft verklaard en zoals uit de matrix valt op te maken. Het Hof is daarom van oordeel dat de wijze waarop de gegevens van [bedrijf 2] in dit geval zijn gebruikt, niet bezwaarlijk is. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de transactieprijs van [woning 1] niet is geïndexeerd, kennelijk omdat het object heel kort na de waardepeildatum is verkocht, en voor [woning 3] een indexering – in het voordeel van belanghebbende – tot een (kleine) vermindering van de verkoopprijs heeft geleid waar een verhoging mocht worden verwacht gegeven de transactiedatum.

5.3.3. Het Hof acht de door de rechtbank gegeven oordelen op belanghebbendes grieven over de gedateerde staat van de woning en de ligging (met nabijgelegen school) juist alsmede de gronden waarop deze berusten, en maakt deze tot de zijne. In hoger beroep is niets aangevoerd dat zou kunnen leiden tot een ander oordeel. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de taxateur van de gemeente gegeven de in de vergelijking betrokken objecten mocht uitgaan van een gemiddelde staat van onderhoud en van voorzieningen van de woning en dat belanghebbende zijn stelling dat de voorzieningen in mindere staat verkeren, niet heeft geconcretiseerd.

5.3.4. Met hetgeen is overwogen in 5.3.1 tot en met 5.3.3. acht het Hof aannemelijk dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde niet te hoog is vastgesteld. Al hetgeen daartegen door belanghebbende is aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel.

Slotsom

5.4. Hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot de slotsom dat het hoger beroep ongegrond is, en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6. Kosten

Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling van de heffingsambtenaar in de kosten van het hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. R.C.H.M. Lips, voorzitter, H.E. Kostense en N. Djebali, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. W. de Gelder, als griffier. De beslissing is op 23 juni 2022 in het openbaar uitgesproken.