Erfpachtgoed voor samenloopvrijstelling aangemerkt als één complex
Hof Den Bosch, 29 juni 2022
Samenvatting
X (GmbH; belanghebbende) heeft bij akte van levering van 27 oktober 2015 van verkoper A het voortdurend recht van erfpacht verkregen van een perceel grond met opstallen (hierna: het erfpachtgoed). Het erfpachtgoed bestaat uit drie paviljoens die aan de achterkant op de begane grond en op de eerste verdieping zijn verbonden door een gemeenschappelijke gang. Deze gang biedt een aanbod van verschillende gemeenschappelijke faciliteiten, zoals vergaderruimtes, werkplekken, een pantry, zithoeken en toiletruimtes. De drie paviljoens worden verhuurd aan zeven verschillende huurders die door middel van een keycard toegang kunnen krijgen tot hun eigen gehuurde gedeelte. De eerste verdieping van paviljoen 1 (hierna: unit 5) wordt verhuurd aan B (bv).
X heeft geen overdrachtsbelasting op aangifte voldaan ter zake van de verkrijging van het erfpachtrecht.
De Inspecteur stelt dat de samenloopvrijstelling ten onrechte is toegepast op unit 5 en heeft een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting opgelegd.
In geschil is of voor de toepassing van de samenloopvrijstelling (artikel 15, lid 1, onderdeel a, Wet BRV) het erfpachtgoed als één complex dient te worden beschouwd.
Hof Den Bosch is met Rechtbank Zeeland-West-Brabant van oordeel dat unit 5 niet zelfstandig bruikbaar is wegens ontbrekende voorzieningen voor primaire levensbehoeften (sanitair en pantry). Het erfpachtgoed dient dan ook als één complex te worden beschouwd. De Rechtbank heeft de naheffingsaanslag terecht vernietigd.
Het hoger beroep van de Inspecteur is ongegrond.
De Hoge Raad heeft op het beroep in cassatie tegen deze uitspraak verworpen onder verwijzing naar artikel 81 Wet RO (22/03054)
BRON
Uitspraak van 29 juni 2022 in het geding tussen:
X GmbH te Z, belanghebbende, (gemachtigde: C.E. van Dijk)
en
de inspecteur van de Belastingdienst, de Inspecteur, (vertegenwoordiger: …)
op het hoger beroep van de Inspecteur tegen de uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant (de Rechtbank) van 12 maart 2021, nummer BRE17/8249.
Procesverloop
1.1. Belanghebbende is een naheffingsaanslag in de overdrachtsbelasting opgelegd ten bedrage van € 147.867. Voorts is bij beschikking € 5.339 belastingrente in rekening gebracht.
1.2. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur de naheffingsaanslag verminderd tot € 106.836 en de belastingrente verminderd tot € 3.857.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. Ter zake is een griffierecht geheven van € 333. De beslissing van de Rechtbank luidt:
verklaart het beroep gegrond; vernietigt de uitspraak op bezwaar; vernietigt de naheffingsaanslag en de beschikking belastingrente; veroordeelt de inspecteur tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 44,44; veroordeelt de Minister tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 1.955,56; veroordeelt de inspecteur in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 1.333; gelast dat de inspecteur het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 333 aan deze vergoedt; bepaalt dat wettelijke rente moet worden vergoed over de toegekende immateriële schadevergoeding, proceskosten en de vergoeding van griffierecht vanaf vier weken na openbaarmaking van de uitspraak van de rechtbank tot aan de dag van algehele voldoening.”
1.4. De Inspecteur heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
1.5. In de Tijdelijke aanwijzing gerechtshof Den Haag voor hoger beroepszaken rijksbelastingen van het gerechtshof 's-Hertogenbosch (Stcrt. 2021, 9365) is het gerechtshof Den Haag aangewezen als gerechtshof waarvan de zittingsplaats tijdelijk mede wordt aangemerkt als zittingsplaats van het gerechtshof 's-Hertogenbosch. Op grond van voornoemde regeling heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden in Den Haag op 19 mei 2022. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1. Belanghebbende heeft bij akte van levering van 27 oktober 2015 van [A B.V.] (hierna: de verkoper) het voortdurend recht van erfpacht (hierna: het erfpachtrecht) verkregen van een perceel grond met opstallen, gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: het erfpachtgoed). De opstallen bestaan uit een kantoorgebouw, restaurant met bijbehorend terras en een half verdiepte parkeergarage met 20 parkeerplaatsen en inpandige fietsenstalling. De koopprijs bedroeg € [bedrag] inclusief de gekapitaliseerde canon.
2.2. Het erfpachtgoed is niet gesplitst in appartementsrechten. Er is geen sprake van juridische zelfstandigheid van delen van het erfpachtgoed. Het erfpachtgoed bestaat uit drie paviljoens die aan de achterkant op de begane grond en op de eerste verdieping zijn verbonden door een gemeenschappelijke gang. Deze gang biedt een aanbod van verschillende gemeenschappelijke faciliteiten, zoals vergaderruimtes, werkplekken, een pantry, zithoeken en toiletruimtes. De openbare horecavoorziening met flexplekken maakt onderdeel uit van de paviljoens. Voorts bevinden zich op de begane grond een gedeelde receptie en een ontvangst-/ wachtruimte. De drie paviljoens worden verhuurd aan zeven verschillende huurders die door middel van een keycard toegang kunnen krijgen tot hun eigen gehuurde gedeelte (via een druppel). Water, warmte en wifi zijn centraal geregeld en worden collectief afgerekend pro rato, aan de hand van verhuurd oppervlak. Er is één centrale brandmeldinstallatie en voor alle huurders is sprake van één dezelfde vluchtroute. De luchtbehandelingsinstallatie, de gebouwbewakingsinstallatie en de noodstroominstallatie zijn eveneens gemeenschappelijk. De temperatuur van de ruimte kan afzonderlijk van andere ruimtes verwarmd en gekoeld worden tot een maximum afwijking van drie graden van een voorgeprogrammeerde temperatuur.
2.3. De eerste verdieping van paviljoen 1 (hierna: unit 5) wordt verhuurd aan [B B.V.] De huurovereenkomst is door huurder getekend op 16 oktober 2014. De ingangsdatum van de huur is 1 januari 2015. Op 25 november 2014 is de bankgarantie afgegeven en op 13 januari 2015 heeft de eerste huurbetaling plaatsgevonden. De huurder heeft in 2014 reeds toegang verkregen tot het gehuurde ten behoeve van inrichtingswerkzaamheden. In 2014 is ook reeds opdracht gegeven voor de inbouwwerkzaamheden en het plaatsen van een mezzanine/entresol. Deze werkzaamheden zijn ook in 2014 gestart. De huurder heeft het gehuurde op 15 maart 2015 betrokken.
2.4. In de akte van levering hebben partijen een beroep gedaan op toepassing van artikel 37d van de Wet op de omzetbelasting 1968 (hierna: de Wet OB 1968) in de zin dat voor de heffing van omzetbelasting geen sprake is van een prestatie en op toepassing van artikel 15, lid 1, onderdeel a, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: de Wet BRV) (hierna: de samenloopvrijstelling).
2.5. De verkoper heeft voorafgaand aan de levering van het erfpachtgoed overleg gehad met de Inspecteur. Deze heeft op 22 oktober 2015 het standpunt ingenomen dat artikel 37d Wet OB 1968 van toepassing is op de levering in de door partijen voorgestane zin.
2.6. Belanghebbende heeft geen overdrachtsbelasting op aangifte voldaan ter zake van de verkrijging van het erfpachtrecht.
2.7. De Inspecteur heeft zich op het standpunt gesteld dat de samenloopvrijstelling ten onrechte is toegepast op unit 5 en heeft met dagtekening 11 november 2016 een naheffingsaanslag in de overdrachtsbelasting opgelegd ter hoogte van € 147.867. Tevens is daarbij bij beschikking belastingrente in rekening gebracht ten hoogte van € 5.339.
2.8. Bij uitspraak op bezwaar van 23 november 2017 is de naheffingsaanslag verminderd tot € 106.836 en de belastingrente tot € 3.857. De vermindering heeft plaatsgevonden omdat in de grondslag van de naheffingsaanslag ten onrechte ook de gemeenschappelijke ruimtes (naar rato) waren betrokken.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld:
Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1. In geschil is of belanghebbende overdrachtsbelasting is verschuldigd ten aanzien van de verkrijging van het erfpachtgoed. Het geschil spitst zich toe op de volgende vragen:
1. Dient voor de toepassing van de samenloopvrijstelling het erfpachtgoed als één complex te worden beschouwd?
Zo nee:
2. Heeft de eerste ingebruikname van unit 5 vóór 1 januari 2015 plaatsgevonden?
Zo nee:
3. Heeft de Inspecteur de heffingsgrondslag juist berekend?
4.2. De Inspecteur concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot ongegrondverklaring van het beroep.
4.3. Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
5.1. Het Hof zal eerst beoordelen of sprake is van één complex, in welk verband van belang is of unit 5 zelfstandig kan worden gebruikt.
5.2. De Inspecteur stelt zich op het standpunt dat de Rechtbank het begrip “afzonderlijk gebruik” te stringent heeft opgevat. De units kunnen ook zonder eigen sanitair en een eigen pantry worden gebruikt waarvoor zij zijn bedoeld, namelijk als kantoor. Voorts is vanuit het perspectief van de verhuurder sprake van afzonderlijk verhuurbare (dus bruikbare) units, aldus de Inspecteur. Belanghebbende bestrijdt dit standpunt van de Inspecteur.
5.3. Het Hof is met de Rechtbank van oordeel dat een zelfstandig bruikbare kantoorruimte beschikt over een eigen pantry en eigen sanitair. Ingebruikneming van de units is niet denkbaar zonder dat de gebruikers de beschikking hebben over deze faciliteiten. Indien de gebruikers voor dagelijkse, primaire menselijke levensbehoeften zoals het bereiden van dranken en spijzen en toiletbezoek gebruik moeten maken van gemeenschappelijke voorzieningen buiten de gehuurde kantoorruimte, kan geen sprake zijn van zelfstandig bruikbare gedeeltes van een onroerende zaak. Het door de Inspecteur bepleite onderscheid tussen een woonfunctie aan de ene, en een kantoorfunctie aan de andere kant, waarbij de mogelijkheid om over sanitair en een pantry te beschikken niet beslissend zou zijn voor zelfstandig gebruik, acht het Hof niet relevant. Het gebruik vindt plaats door mensen die bepaalde behoeften hebben gedurende dat gebruik. Het gelijk is aan de zijde van belanghebbende.
5.4. Het antwoord op de eerste vraag betekent dat de overige vragen geen beantwoording behoeven. Het hoger beroep van de Inspecteur is ongegrond en de uitspraak van de Rechtbank dient te worden bevestigd.
Proceskosten en griffierecht
6.1. Het Hof ziet aanleiding de Inspecteur te veroordelen in de proceskosten van belanghebbende in hoger beroep. Deze proceskosten worden, op basis van het besluit proceskosten bestuursrecht, vastgesteld op € 3.036 (twee punten à € 759 met een wegingsfactor 2).
6.2. Nu de uitspraak van de Rechtbank in stand blijft, wordt van de Inspecteur een griffierecht geheven van € 541.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- bevestigt de uitspraak van de Rechtbank,
- veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten van belanghebbende, vastgesteld op € 3.036,
- bepaalt dat van de Inspecteur een griffierecht wordt geheven van € 541 zodra deze uitspraak onherroepelijk vast komt te staan.
Deze uitspraak is vastgesteld door A. van Dongen, W.M.G. Visser en B.G. van Zadelhoff, in tegenwoordigheid van de griffier R. Tulen. De beslissing is op 29 juni 2022 in het openbaar uitgesproken.