Uitspraak in klare taal over juistheid toegepaste OZB-tarieven en WOZ-waarde

Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van 29 februari 2020 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 53.000,-. De heffingsambtenaar heeft voor dit object aan eiser aanslagen onroerendezaakbelasting voor eigenaren van niet-woningen en voor gebruikers opgelegd.

Eiser heeft op 4 maart 2020 bezwaar gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 23 juli 2021 (het bestreden besluit) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.

Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.

De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 november 2022. Eiser is verschenen. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en de taxateur [naam].

Overwegingen

1. De onroerende zaak is een Rijksmonument uit bouwjaar 1600, bestaande uit een opstal van 71 m², op een perceel van 46 m², met een berging van 10 m². Eiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak.

2. Partijen zijn het er over eens dat de onroerende zaak zich in min of meer casco staat bevindt (kaal en niet afgewerkt). Ook zijn ze het er over eens dat de onroerende zaak geen voorzieningen heeft die nodig zijn om er in te wonen.

3. De rechtbank heeft naar de standpunten van partijen geluisterd en stelt vast dat de discussie volgens eiser gaat over de vraag of de onroerende zaak een garage of opslag/distributie is.

3.1. Eiser stelt dat hij de onroerende zaak kocht als garage en dat hij door de heffingsambtenaar ook steeds als garage is gezien. Eiser legt de verkoopadvertentie over uit 1990 en een aantal oude aanslagen onroerendezaakbelasting. Sinds 2018 ziet de heffingsambtenaar het object als opslag/distributie. Dit is volgens eiser een foute bestemming. Eiser betoogt dat laden en lossen alleen ’s nachts kan bij de onroerende zaak. Ook staan er gevelbakken en geparkeerde brommers en fietsen in de weg. Eiser heeft een aantal foto’s overgelegd waarop de ruimte op de vliering te zien is. Hij legt uit dat er vanwege houtrot geen vloer is. Als laatste heeft hij een aantal foto’s van de regenafvoer toegevoegd en stelt dat hij op die manier ook volledig van het riool af kan.

3.2. De heffingsambtenaar gaat in op de vraag of de onroerende zaak een garage is of niet en stelt dat de onroerende zaak een opslag/distributie is. Het pand heeft een ruimte op de begane grond die als garage kan worden gebruikt en nog twee verdiepingen. Het is niet belangrijk of eiser de onroerende zaak wel of niet als commerciële opslag gebruikt. De bestemming van de onroerende zaak is gemengd en is sinds 2011 niet gewijzigd. De heffingsambtenaar heeft het pand eerder als garage aangemerkt, maar heeft een paar jaar geleden vastgesteld dat het object niet alleen bedoeld of geschikt is om motorvoertuigen te stallen. De oorspronkelijke functie was ‘woonhuis’, maar het object wordt niet meer voor wonen gebruikt. Ook is de onroerende zaak niet zo dicht bij eisers woonhuis, dat hij ‘dient als ondersteuning van de woonfunctie’ (dat hij als deel daarvan wordt gezien). In eerdere procedures in 2018 en 2019 is de vraag of de onroerende zaak een garage of opslag is niet inhoudelijk besproken, omdat het bezwaar en beroep toen niet op tijd waren ingediend. De waarde van € 53.000,- is volgens de heffingsambtenaar niet te hoog. De heffingsambtenaar houdt rekening met de casco staat van de onroerende zaak, de missende voorzieningen en het feit dat het een Rijksmonument is.

Wat gaat de rechtbank beoordelen?

4. De rechtbank heeft een stap terug genomen en gekeken wat echt van belang is voor het beoordelen van deze aanslagen waar dit beroep over gaat.

Van belang is (alleen):

• of de onroerende zaak een woning of een niet-woning is en
• of de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog is.

Voor het toepassen van deze tarieven is het verschil tussen een garage of opslag/distributie dus niet van belang. De rechtbank zal dat hieronder verder uitleggen.

Welk tarief is van toepassing (woning of niet-woning)?

5. Eiser heeft beroep ingediend tegen de aanslagen onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) voor belastingjaar 2020. Die aanslagen heeft eiser gekregen als eigenaar van een niet-woning en als gebruiker daarvan. De rechtbank moet beoordelen of die aanslagen terecht aan eiser zijn opgelegd.

5.1. De rechtbank benadrukt dat voor het tarief voor de gebruikersbelasting niet van belang is of de onroerende zaak een woning of een niet-woning is. Daarover bestaat tussen partijen voor zover de rechtbank heeft gehoord ook geen discussie.

5.2. Om te bepalen of de heffingsambtenaar het goede tarief heeft toepast voor de eigenarenbelasting, is wel belangrijk of de onroerende zaak een woning of een niet-woning is.

5.3. De basis voor die aanslagen is de Verordening op de heffing en invordering van onroerende-zaakbelastingen van de Gemeente Dordrecht van 2019 (hierna: de Verordening).

Daarin staat uitgelegd wat een woning is. Alles wat geen woning is, is een niet-woning.

In artikel 5 van die Verordening staat wat de belastingtarieven zijn voor gebruikers en voor eigenaren van woningen en niet-woningen. Die tarieven zijn steeds een bepaald percentage van de waarde van de onroerende zaak. Er is een tarief voor:

• de gebruiker van een onroerende zaak (0,1949%)

• belasting voor eigenaren van een woning (0,1089%)

• en belasting voor eigenaren van niet-woningen (0,2428%)

Dit zijn de opties die de heffingsambtenaar heeft voor het opleggen van de belasting waar dit beroep over gaat. Een verder onderscheid in soorten niet-woningen wordt niet gemaakt.

5.4. Op zitting hebben partijen duidelijk gemaakt dat ze beiden vinden dat de onroerende zaak op dit moment géén woning is. De onroerende zaak is ook niet in de buurt van eisers woning, dus kan ook niet om die reden als deel van de woning worden gezien. De onroerende zaak is daarom een niet-woning .

5.5. Dat betekent dus dat de heffingsambtenaar automatisch voor de onroerende zaak de eigenarenbelasting op kon leggen volgens het tarief van een niet-woning en ook de gebruikersbelasting. Dit heeft de heffingsambtenaar terecht ook gedaan.

5.6. Voor dit tarief is niet belangrijk of de onroerende zaak een garage of een opslag/distributie is. Die zouden allebei vallen onder hetzelfde tarief van 0,2428% voor een niet-woning. Daarom bespreekt de rechtbank de ‘garage-vraag’ hier verder niet.

5.7. Ter zitting werd duidelijk dat deze discussie eventueel wel van belang is voor de hoogte van de rioolheffing. Maar dit beroep gaat alleen over de OZB en niet over de rioolheffing. De rechtbank kan daar daarom in deze zaak geen oordeel over geven. De heffingsambtenaar heeft gezegd dat eiser een aparte aanslag rioolrecht eigendom 2020 zal krijgen. Daar kan eiser dan wel tegen opkomen. Als dat van belang is kan eiser dan in die procedure bespreken of de onroerende zaak een garage of opslag/distributie is.

Eiser heeft ter zitting gezegd dat hij al tegen die aanslag rioolheffing in bezwaar en beroep is gegaan. De rechtbank heeft daar in haar systeem geen zaak van gezien. Zij geeft eiser mee om nog eens uit te zoeken of hij al een aanslag heeft gehad en hoe het staat met die procedure.

5.8. De rechtbank komt tot de conclusie dat de heffingsambtenaar dus de juiste aanslag OZB met het tarief eigenaar niet-woning aan eiser heeft opgelegd.

Is de waarde te hoog vastgesteld?

6. De rechtbank zal nu beoordelen of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

7. De heffingsambtenaar stelt de WOZ-waarde vast. Daarbij moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de hoogst mogelijke verkoopprijs die voor de onroerende zaak kan worden verkregen. De onroerende zaak moet daarbij op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding worden aangeboden, zodat de meest biedende koper daar de hoogst mogelijke prijs voor zal betalen. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van andere vergelijkbare onroerende zaken die rondom de waardepeildatum zijn verkocht. De onroerende zaken waarmee de onroerende zaak wordt vergeleken worden ook wel de vergelijkingsobjecten genoemd. Deze hoeven niet identiek te zijn aan de onroerende zaak. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Dit heeft de heffingsambtenaar onderbouwd met een taxatierapport, een verweerschrift en uitleg op zitting.

8. Over de vergelijkingsobjecten merkt de rechtbank het volgende op. De heffingsambtenaar heeft in het taxatierapport vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] gebruikt. De rechtbank vindt dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Ze zijn net als de onroerende zaak gelegen in de binnenstad, hebben een gemengde bestemming en hebben de status van Rijksmonument. De grootte van de percelen van de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten is vergelijkbaar.

8.1. De heffingsambtenaar heeft duidelijk gemaakt hoe hij bij de waardering rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. Hij heeft daarmee voldoende rekening gehouden. De heffingsambtenaar houdt er rekening mee dat de onroerende zaak volledig kaal is van binnen en niet over voorzieningen beschikt die voor wonen nodig zijn. Ook houdt hij rekening met verschillen in vloeroppervlak van de opstallen (de gebouwen). De heffingsambtenaar heeft uitgelegd dat rekening is gehouden met de manier waarop de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten gebruikt kunnen worden en wat voor functie ze hebben (bijvoorbeeld of ze wel of niet als garage of opslag gebruikt kunnen worden). De heffingsambtenaar legt uit dat opslagmogelijkheid in de onroerende zaak niet grootschalig of bedrijfsmatig hoeft te zijn. Veel winkels in de binnenstad gebruiken ook een kleinere opslag. Steeds (de mogelijkheid hebben om te) laden en lossen is bijvoorbeeld niet nodig. De gemiddelde waarde per m² van de vergelijkingsobjecten is (veel) hoger dan de prijs per m² van de onroerende zaak.

Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar de waarde niet te hoog vastgesteld.

Is eiser op de juiste wijze gehoord?

9. De rechtbank moet vaststellen of eiser een verzoek heeft gedaan om te worden gehoord om te beoordelen of de hoorplicht is geschonden.

9.1. Eiser heeft aangevoerd dat hij niet gehoord is zoals hij zou hebben gewild. Eiser wijst op de stukken uit belastingjaar 2018, waarin zou staan dat hij gehoord wil worden.

9.2. Eiser heeft op de inloopavond bij de gemeente bezwaar gemaakt tegen de aanslag. Niet is gebleken dat hij daar heeft gevraagd om gehoord te worden. Stukken uit 2018, die niet in het dossier zitten, kunnen daar niet aan bijdragen. Daaruit volgt dat de hoorplicht niet is geschonden. De rechtbank stelt overigens wel vast dat eiser door de heffingsambtenaar gebeld is en dat eiser tijdens dit gesprek zijn standpunten naar voren heeft kunnen brengen.

Inpandige opname

10. Eiser heeft tijdens de inloopavond gevraagd om een inpandige opname van de onroerende zaak. De heffingsambtenaar is niet verplicht om een inpandige opname te doen en vanwege de corona pandemie kon dit ook niet van de heffingsambtenaar in die periode van hem verwacht worden.

Conclusie

11. Samenvattend heeft de heffingsambtenaar duidelijk gemaakt dat hij de juiste tarieven voor de OZB heeft toegepast op de onroerende zaak. Ook heeft de heffingsambtenaar voldoende duidelijk gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft dus terecht deze aanslagen met deze hoogte opgelegd aan eiser voor deze onroerende zaak.

12. Het beroep is ongegrond.

13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. N. Boonstra, rechter, in aanwezigheid van mr. T. van Driel, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op 5 januari 2023.