WOZ-waarden kinderdagverblijven; restwaarden; objectafbakening

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, de heffingsambtenaar (gemachtigde: S.A. van Eck).

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ1-waarden van drie onroerende zaken, gelegen in Someren en Asten.

1.1. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaken vastgesteld met de beschikking van 22 februari 2023. De waarde van het object aan de [adres] is vastgesteld op € 876.000. De waarde van het object aan de [adres] is vastgesteld op € 587.000. De waarde van het object aan de [adres] is vastgesteld op € 452.000. De waarden zijn vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en gelden voor het kalenderjaar 2023. Met deze waardevaststelling zijn aan eiseres ook de aanslagenin de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2023 opgelegd.

1.2. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres met de uitspraak op bezwaar van 19 augustus 2023 (bestreden uitspraak) ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarden van de objecten gehandhaafd.

1.3. Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. Het beroep met betrekking tot het object aan de [adres] is geregistreerd met zaaknummer SHE 23/2473. Het beroep met betrekking tot het object aan de [adres] is geregistreerd met zaaknummer SHE 23/3307. Het beroep met betrekking tot het object aan de [adres] is geregistreerd met zaaknummer SHE 23/3308.

1.4. De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift en bijlagen.

1.5. De heffingsambtenaar heeft een nader stuk ingediend.

1.6. De rechtbank heeft het beroep op 14 februari 2024 behandeld. Hieraan heeft de gemachtigde van de heffingsambtenaar deelgenomen. Omdat de door eiseres ingeschakelde taxateur E.M.J. Brandsen (Brandsen) wegens ziekte verhinderd bleek te zijn, heeft de rechtbank het onderzoek ter zitting geschorst.

1.7. Eiseres heeft nadere stukken ingediend.

1.8. De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting op 3 april 2024 voortgezet. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres, bijgestaan door Brandsen, en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.

Feiten

2. Eiseres is gebruiker van de objecten. De objecten zijn in gebruik als crèche/kinderdagopvang. Van het object aan de [adres] is de crèche, gebouwd in 1968, 811 m² groot. Het schoolplein uit 2015 is 320 m² groot. Van het object aan de [adres] is het onderdeel crèche uit 1965 452 m² groot. Het onderdeel crèche uit 2011 is 20 m² groot en het onderdeel crèche uit 1995 is 165 m² groot. Het onderdeel rijwielstalling uit 1967 is 35 m² groot en het onderdeel schoolplein uit 1965 is 505 m² groot. De rechtbank vermeldt de kenmerken van het object aan de [adres] niet, gelet op wat hierna over dat object wordt overwogen.

Beoordeling door de rechtbank

[adres]

3. De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift opgemerkt dat zijn taxateur heeft geconstateerd dat dit object onjuist is afgebakend. Vanwege de gedeelde personeelsvoorzieningen van dit object en van het object aan de [adres] moeten beide objecten worden samengevoegd.

3.1. Eiseres bestrijdt dit standpunt niet en ook de rechtbank ziet geen aanleiding om het standpunt van de heffingsambtenaar onjuist te achten.

3.2. Uit het zogeheten Schiphol-arrest van de Hoge Raad2 volgt dat in een geval als dit, waarin de heffingsambtenaar bij de objectafbakening ten onrechte verschillende objecten heeft onderscheiden terwijl voor de toepassing van de Wet WOZ van één groter object had moeten worden uitgegaan, waarvoor één beschikking had moeten worden gegeven, de rechter de voor elk van de afgebakende objecten gegeven beschikkingen en opgelegde aanslag(en) - voor zover aan hem voorgelegd - dient te vernietigen. Dit betekent dat de beschikking en de gelijktijdig opgelegde aanslag met betrekking tot het object [adres] niet in stand kunnen blijven. Het beroep met nummer 23/2473 is daarom gegrond.

[adres] en [adres]

4. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarden van deze objecten.

5. De rechtbank oordeelt dat het beroep van eiseres niet slaagt, voor zover het is gericht tegen de WOZ-waarde van deze objecten. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

Standpunten van partijen

6. De heffingsambtenaar merkt op dat voor de waardering van deze objecten gebruik is gemaakt van de gecorrigeerde vervangingswaardemethode. Bij de bepaling van de hoogte van de restwaarden baseert hij zich op de kengetallen zoals deze zijn opgenomen in de taxatiewijzers, in dit geval de ‘Taxatiewijzer Onderwijs’ (Taxatiewijzer). De taxatiewijzers zijn in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten opgesteld door ter zake kundige partijen, waarbij gebruik is gemaakt van cijfers en kennis uit de praktijk. De taxatiewijzers zijn volgens de heffingsambtenaar te beschouwen als een onafhankelijke en deskundige bron. Uit rechtspraak blijkt dat verlaging van de restwaarde pas aan de orde komt indien het (voortgezet) gebruik van het object is beëindigd. Dat is hier niet aan de orde. In de beroepsfase heeft een hertaxatie van de objecten plaatsgevonden. De heffingsambtenaar verwijst naar de rapporten van 11 en 14 december 2023 van zijn taxateur. Mede aan de hand van de Taxatiewijzer heeft de taxateur de waarde van het object [adres] bepaald op € 672.000. Mede aan de hand van de Taxatiewijzer heeft de taxateur de waarde van het object [adres] bepaald op € 531.000. De WOZ-waarde van deze objecten is volgens de heffingsambtenaar dus niet te hoog. De heffingsambtenaar wijst erop dat in de taxatierapporten aan de hand van transactiecijfers van vergelijkbare objecten een nadere onderbouwing is gegeven voor de restwaarden die de taxateur heeft gehanteerd.

6.1. Eiseres stelt zich op het standpunt dat bij de waardebepaling is uitgegaan van te hoge restwaarden. Volgens eiseres kan de heffingsambtenaar zich niet enkel baseren op de kengetallen in de Taxatiewijzer, omdat de Taxatiewijzer geen onderbouwing van die kengetallen bevat. In dit verband wijst zij op een conclusie van Advocaat-Generaal Koopman van 10 november 20233. Eiseres accepteert de Taxatiewijzer uitdrukkelijk niet voor het onderbouwen van de restwaarden. Eiseres voert verder aan dat de taxateur van de heffingsambtenaar bij de nadere onderbouwing van de restwaarden is uitgegaan van onjuiste uitgangspunten. Eiseres wijst zelf op een rapport van Phydias B.V. (Phydias) met daarin de bevindingen van een onderzoek naar de restwaarde van dagverblijven. In dat rapport komt Phydias tot lagere restwaarden. Verder verwijst eiseres naar de taxatierapporten die Phydias heeft opgemaakt. In deze rapporten komt Phydias voor het object [adres] tot een waarde van € 440.000. Voor het object [adres] komt Phydias tot een waarde van € 322.000. Op de zitting is namens eiseres een waarde van € 370.000 voor dit object bepleit.

Hoe de rechtbank tot haar oordeel komt

7. Eiseres heeft de objectafbakening en de objectkenmerken van de twee objecten niet bestreden. Van een onjuiste objectafbakening en onjuiste objectkenmerken is ook de rechtbank niet gebleken. De rechtbank gaat bij de beoordeling van het beroep daarom uit van de objectafbakening en objectkenmerken zoals deze zijn opgenomen in de taxatierapporten van de heffingsambtenaar.

7.1. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de objecten niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Daarbij zal de rechtbank betrekken wat eiseres daartegen heeft aangevoerd.

7.2. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de objecten dient te worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Naar de bedoeling van de wetgever is de gecorrigeerde vervangingswaarde de waarde die de zaak in economische zin voor de eigenaar zelf heeft. De rechtbank is niet gebleken dat dit onjuist is en sluit zich daarom hierbij aan.

7.3. Bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de onroerende zaak en de vanaf de stichting daarvan opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

7.4. Het bedrag van de correctie voor technische veroudering van een bedrijfsgebouw wordt onder meer bepaald door de technische levensduur en de restwaarde(n) na afloop van de technische levensduur. Deze grootheden moeten voor elk jaar opnieuw worden bepaald naar de staat waarin het gebouw zich op de voor dat jaar geldende peildatum bevindt. Tussen partijen zijn hier de restwaarden van de onderdelen van de gebouwen (ruwbouw, afbouw en installaties) in geschil.

7.5. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft voor de waardebepaling van het object aan de [adres] voor de crèche de kengetallen gebruikt van het archetype O114PL12 (Crèche plat dak, metselwerk, gemiddelde afwerking 1966 t/m 1985) uit de Taxatiewijzer, waardepeildatum 1 januari 2022. Uit de kengetallen blijkt een restwaarde voor de ruwbouw van 25-30%, voor de afbouw van 20-25% en voor de installaties van 15-20%.

In het taxatierapport is de taxateur voor dit object steeds uitgegaan van de laagste percentages, te weten respectievelijk 25%, 20% en 15% (gemiddeld 20%).

Ter onderbouwing van de door hem gehanteerde restwaarden heeft de taxateur gewezen op de volgende transacties:

• [adres] , overig onderwijs, bouwjaar 1960, transactiedatum 4 mei 2018, transactieprijs € 580.000;
• [adres] , crèche/peuterspeelzaal, bouwjaar 1980, transactiedatum 10 september 2021, transactieprijs € 362.500;
• [adres] , speciaal onderwijs, bouwjaar 1965, transactiedatum 3 oktober 2017, transactieprijs € 385.000.

De gemiddelde restwaarde bij deze transacties is 36%.

7.6. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft voor de waardebepaling van het object aan de [adres] voor de crèche de kengetallen gebruikt van de volgende archetypen:

• O113PL12 (Crèche plat dak, metselwerk, gemiddelde afwerking 1946 t/m 1965) uit de Taxatiewijzer, waardepeildatum 1 januari 2022);
• O115PL12 (Crèche plat dak, metselwerk, gemiddelde afwerking 1986 t/m 2000) uit de Taxatiewijzer, waardepeildatum 1 januari 2022);
• O116PL12 (Crèche plat dak, metselwerk, gemiddelde afwerking 2001 t/m 2014) uit de Taxatiewijzer, waardepeildatum 1 januari 2022).

Uit deze kengetallen blijkt steeds een restwaarde voor de ruwbouw van 25-30%, voor de afbouw van 20-25% en voor de installaties van 15-20%.

In het taxatierapport is de taxateur voor dit object uitgegaan van de respectievelijke percentages van 27%, 22% en 17% (gemiddeld 22%).

Ter onderbouwing van de door hem gehanteerde restwaarden heeft de taxateur gewezen op de volgende transacties:

• [adres] , hiervoor genoemd;
• [adres] , hiervoor genoemd;
• [adres] , speciaal onderwijs, bouwjaar 1986, transactiedatum 1 november 2019, transactieprijs € 385.000.

De gemiddelde restwaarde bij deze transacties is 46%.

7.7. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de genoemde transacties, mede in het licht van de in de Taxatiewijzer opgenomen kengetallen en de daaruit af te leiden restwaarden, aannemelijk gemaakt dat hij niet is uitgegaan van te hoge restwaarden. Niet in geschil is dat alle objecten die bij de transacties waren betrokken, wat hun bestemming betreft vergelijkbaar zijn met de objecten waarover het in deze beroepszaak gaat. Ook deze objecten hebben immers een maatschappelijke bestemming. Aan de hand van de relevante gegevens heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt hoe de betreffende restwaarden en (gemiddelde) restwaardepercentages in dit geval zijn berekend. Wat eiseres hier tegen in heeft gebracht, slaagt niet. De rechtbank bespreekt dit hierna.

7.8. Eiseres voert aan dat de taxateur bij de objecten [adres] en [adres] de post ‘extra grond’ heeft opgenomen, terwijl daar geen sprake van is. De taxateur gaat daardoor uit van een te lage grondwaarde en daardoor van een te hoge restwaarde. Op de zitting is namens eiseres erkend dat wel sprake is van ‘extra grond’, maar dat in de onderbouwing is uitgegaan van te grote oppervlakten ‘extra grond’. Om de hoeveelheid ‘extra grond’ vast te stellen, moet de oppervlakte van de opstal namelijk worden vermenigvuldigd met een factor 4. De uitkomst daarvan is dan – volgens eiseres – de post ‘grond niet-woning’ en het restant van de grond is ‘extra grond’. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. In de door de heffingsambtenaar gegeven onderbouwing van de restwaarden is de oppervlakte van de opstallen vermenigvuldigd met factor 2. Voor het oordeel dat de heffingsambtenaar daarmee van een te lage grondwaarde is uitgegaan, bestaat geen grond.

7.9. Eiseres voert over het object [adres] aan dat de restwaarde van dit object ten tijde van de verkoop nog niet was behaald, zodat slechts de dagwaarde van dat object is vastgesteld. Deze stelling kan eiseres naar het oordeel van de rechtbank niet baten. Vaststaat dat dit object is gebouwd in 1980 en is verkocht op

10 september 2021. Wat eiseres aanvoert, neemt niet weg dat het op basis van deze transactie door de heffingsambtenaar berekende restwaardepercentage fors hoger ligt dan het gemiddelde restwaardepercentage (20% en 22%) waarmee hij bij zijn taxatie van de objecten rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar heeft het object [adres] dan ook mede aan de onderbouwing van de door hem gebruikte restwaarden ten grondslag kunnen leggen.

7.10. Eiseres heeft een rapport van Phydias verstrekt met daarin de bevindingen van een onderzoek naar de restwaarde van dagverblijven. In de berekeningen van de restwaarden van de ter vergelijking aangedragen transacties komt Phydias tot restwaardepercentages van 0% tot 14,3%. Volgens Phydias resulteert dit in een gemiddelde restwaarde van 10%. In de rechtspraak is al meerdere keren geoordeeld dat niet duidelijk is hoe deze lage restwaardepercentages tot stand zijn gekomen4. De rechtbank ziet geen aanleiding om in dit geval tot een ander oordeel te komen en het rapport leidt bij de rechtbank dus niet tot twijfel wat betreft de juistheid van de door de heffingsambtenaar getaxeerde waarden.

7.11. In de rapporten van de taxateur van de heffingsambtenaar is op inzichtelijke wijze uiteengezet hoe de WOZ-waarden zijn getaxeerd. De rechtbank stelt vast dat de in deze rapporten getaxeerde waarden aanmerkelijk hoger zijn dan de vastgestelde WOZ-waarden. De rapporten van Phydias over de beide objecten brengen de rechtbank niet tot twijfel aan de juistheid van de getaxeerde waarden. In deze rapporten is een restwaardepercentage van 10% gehanteerd. Uit wat onder 7.10 is overwogen, volgt dat dit restwaardepercentage niet navolgbaar is.

7.12. Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarden van beide objecten niet te hoog zijn.

Conclusie en gevolgen

8. Het beroep is gegrond voor zover het gaat om het object [adres] . Dit betekent dat de bestreden uitspraak en de beschikking van 22 februari 2023 in zoverre zullen worden vernietigd en dat ook de aanslag die betrekking heeft op dit object zal worden vernietigd.

8.1. Omdat dit beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiseres vergoeden en krijgt eiseres ook een vergoeding van haar proceskosten.

De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen.

8.2. Deze vergoeding bedraagt voor de verleende rechtsbijstand in de bezwaarfase € 620 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting, waarde per punt € 310 en wegingsfactor 1). Voor de beroepsfase geldt een waarde per punt van € 875. De rechtbank ziet in deze zaak geen aanleiding voor het toekennen van 1 punt voor deelname aan de zitting, aangezien de heffingsambtenaar reeds vóór de zitting heeft aangegeven dat het beroep gegrond is vanwege onjuiste objectafbakening en dus ten aanzien van het object aan de [adres] geen inhoudelijke bespreking van de zaak, of daarmee verband houdende beslissingen, heeft plaatsgevonden. Alleen voor het indienen van het beroepschrift wordt een vergoeding toegekend, dus € 875.

8.3. Verder dient de heffingsambtenaar de kosten voor het uitbrengen van het taxatierapport van Brandsen over dit object te vergoeden. Op de zitting is namens eiseres meegedeeld dat zij kon instemmen met het door de heffingsambtenaar in het verweerschrift voorgestelde bedrag van € 960. De rechtbank gaat daarom uit van dit bedrag. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een vergoeding van de kosten die Brandsen op 3 april 2024 heeft gemaakt voor de reis naar de zitting en de deelname aan de zitting. Een inhoudelijke inbreng van zijn zijde ten aanzien van dit object was namelijk niet nodig. De rechtbank verwijst hierbij naar wat zij onder 8.2 heeft overwogen.

8.4. De rechtbank merkt ten slotte op dat de heffingsambtenaar op grond van artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ verplicht is om de genoemde bedragen uit te betalen op een bankrekening die op naam staat van eiseres.

8.5. De beroepen zijn ongegrond voor zover deze zijn gericht tegen de WOZ-waarden van de objecten [adres] en [adres] . Er is wat deze beroepen betreft geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding.

Beslissing

De rechtbank:

In de zaak, geregistreerd met het nummer 23/2473:

• verklaart het beroep gegrond;
• vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover deze betrekking heeft op het object [adres] ;
• vernietigt de beschikking van 22 februari 2023 voor zover deze betrekking heeft op dit object;
• vernietigt de aanslag die betrekking heeft op dit object;
• bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van het vernietigde gedeelte van de bestreden uitspraak op bezwaar;
• bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 365 aan eiseres moet vergoeden;
• veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.455 aan proceskosten aan eiseres.

In de zaken, geregistreerd met de nummers 23/3307 en 23/3308:

• verklaart de beroepen ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Woestenburg, voorzitter, en mr. M. Venderbosch en mr. M.P. Schutte, leden, in aanwezigheid van E.H.J.M.T. van der Steen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 7 juni 2024.