Onjuiste objectafbakening; WOZ-beschikking en aanslag OZB vernietigd

1.1. De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZ-beschikking) en daarbij de waarde van [adres] in [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen eigenaar niet-woning (hierna: de aanslag OZB) voor het jaar 2018 bekendgemaakt.

1.2. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.

De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5. De heffingsambtenaar heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar belanghebbende.

1.6. De zitting heeft plaatsgevonden op 16 juni 2022 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar 1] en [heffingsambtenaar 2] .

1.7. Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

1.8. De griffier heeft in de brief van 3 augustus 2022 partijen ervan in kennis gesteld dat een of meerdere raadsheren die bij de zaak van belanghebbende betrokken zijn, niet op de juiste manier zijn beëdigd, dat de desbetreffende raadshe(e)r(en) inmiddels opnieuw is/zijn beëdigd en dat het hof van oordeel is dat het in het geval van belanghebbende niet nodig is om in deze zaak een nieuwe zitting te houden, omdat de gesignaleerde onvolkomenheid niets afdoet aan de deskundige en zorgvuldige wijze waarop deze zaak (inhoudelijk) is behandeld. Vervolgens heeft geen van partijen - na navraag door het hof - verklaard gebruik te willen maken van hun recht om op een nadere zitting te worden gehoord. Een nadere zitting is daarom achterwege gebleven.

2. Feiten

2.1. Belanghebbende is eigenaar van 18 recreatiewoningen met als bouwjaar 2008 (vakantiepark [vakantiepark] , hierna: het vakantiepark), een clubhuis/brasserie met bouwjaar 2000 ( [brasserie] , hierna: de brasserie), een golfbaan met drivingrange uit het jaar 2012 ( [golfbaan] , hierna: de golfbaan), twee opslag/magazijnruimten met bouwjaar 2012, twee parkwegen (voor vakantiepark en golfbaan) en een onverhard en verhard parkeerterrein. Het vakantiepark, de golfbaan en de brasserie worden hierna ook aangeduid als: de objecten.

2.2. [A BV] exploiteert het vakantiepark, de golfbaan en de brasserie. Het vakantiepark, de golfbaan en de brasserie worden elk zelfstandig geëxploiteerd.

2.3. Bezoekers van zowel het vakantiepark als de golfbaan moeten zich bij aankomst eerst melden in de brasserie. De brasserie fungeert als clubhuis voor gebruikers van de golfbaan, maar is voor iedereen opengesteld en voor feesten en partijen te boeken.

2.4. Vanaf de openbare weg leidt één toegangsweg naar het vakantiepark, de golfbaan en brasserie. De toegangsweg loopt direct naar de brasserie met rechts de parkeerplaats voor de golfbaan en de brasserie en links de toegang tot het perceel van het vakantiepark. Om het vakantiepark te betreden moet eerst een slagboom worden gepasseerd.

2.5. Het vakantiepark en de golfbaan liggen naast elkaar. Waar het vakantiepark en de golfbaan aan elkaar grenzen staat een (natuurlijke) afscheiding tussen beide percelen.

2.6. Op het vakantiepark rust de bestemming ‘Recreatie-Recreatiewoning’, op de golfbaan en de brasserie rust de bestemming ‘Recreatie – Golfbaan’.

2.7. De golfbaan, de brasserie en het vakantiepark hebben ieder een eigen website. De website van de brasserie is gelinkt aan de website van de golfbaan. De website van de golfbaan is zowel gelinkt aan de website van de brasserie als aan de website van het vakantiepark. De website van het vakantiepark is gelinkt aan de website van de golfbaan en aan de website van de brasserie. Indien een recreatiewoning wordt geboekt omvat dat niet tevens de toegang (fee) tot de golfbaan.

2.8. De heffingsambtenaar heeft de objecten samen als één onroerende zaak aangemerkt, dat op de WOZ-beschikking vermeld staat als de onroerende zaak (met een waarde van € 3.430.000).

3. Geschil en conclusies van partijen

3.1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2017. Het geschil spitst zich toe op de vraag of de objectafbakening juist is.

3.2. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en tot vernietiging van de WOZ-beschikking en de aanslag OZB. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

4. Gronden

Ten aanzien van het geschil

4.1. De objectafbakening is neergelegd in artikel 16 Wet WOZ. Dit artikel luidt - voor zover in deze zaak van belang - als volgt:

4.2. Tussen partijen is niet in geschil dat de golfbaan, de brasserie en de recreatiewoningen alle zijn aan te merken als (zelfstandige gedeelten van) een (on)gebouwd eigendom in de zin van artikel 16 Wet WOZ.

Partijen hebben ter zitting aangegeven dat niet in geschil is dat het vakantiepark aangemerkt kan worden als terrein voor verblijfsrecreatie in de zin van artikel 16, aanhef en letter e, Wet WOZ. Aangezien dat eenparige standpunt naar het oordeel van hof juist is volgt het hof partijen daarin.

Verder nemen partijen het standpunt in dat de golfbaan en brasserie als één onroerende zaak moeten worden afgebakend omdat ze naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar horen en door dezelfde belastingplichtige worden gebruikt. Op grond van de stukken van het geding en hetgeen tijdens de zitting door partijen is verklaard, acht het hof dat gemeenschappelijke standpunt niet noodzakelijkerwijs onjuist. Het hof ziet daarom geen aanleiding om partijen hierin niet te volgen.

4.3. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de golfbaan met brasserie los van het vakantiepark gewaardeerd moet worden, omdat noch sprake is van een samenstel1 noch van één terrein bestemd voor verblijfsrecreatie.2 De heffingsambtenaar heeft de golfbaan met brasserie en het vakantiepark daarom ten onrechte als één onroerende zaak gewaardeerd, aldus belanghebbende.

4.4. De heffingsambtenaar is daarentegen van mening dat de objectafbakening juist is. Gelet op het feit dat de golfbaan/brasserie en het vakantiepark zelfstandig worden geëxploiteerd is weliswaar geen sprake van één terrein bestemd voor verblijfsrecreatie, maar dat staat er niet aan in de weg dat wel sprake is van een samenstel in de zin van artikel 16, aanhef en letter d, Wet WOZ, aldus de heffingsambtenaar.

4.5. Na de objectafbakening volgt de waardering van de afgebakende onroerende zaak aan de hand van het bepaalde in de artikelen 17 e.v. Wet WOZ. Volgens vaste jurisprudentie komt de heffingsambtenaar geen beleidsvrijheid toe bij de objectafbakening.3

4.6. Ter beoordeling van het hof ligt dus eerst de vraag voor of ter zake van de golfbaan met brasserie enerzijds en het vakantiepark anderzijds sprake is van een samenstel als bedoeld in artikel 16, aanhef en letter d, Wet WOZ. Daarvoor is vereist dat de golfbaan met brasserie en het vakantiepark bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar horen.

4.7. Met betrekking tot de eerste voorwaarde van artikel 16, aanhef en letter d, Wet WOZ, is het hof van oordeel dat [A BV] is aan te merken als gebruiker van zowel de golfbaan met brasserie als van het vakantiepark. [A BV] is immers degene die de objecten exploiteert.

4.8. Met betrekking tot de tweede voorwaarde overweegt het hof als volgt. In de praktijk kan het ‘bij elkaar behoren’ met name worden afgeleid uit het feit dat sprake is van een (voor derden) visueel waarneembare eenheid. Feiten en omstandigheden die voor derden niet waarneembaar zijn dienen echter ook in aanmerking te worden genomen.4 Een samenstel bestaat bovendien doorgaans uit gedeelten die een geografisch geheel vormen en aangewend worden voor één organisatorisch doel.5

Het hof is van oordeel dat de golfbaan met brasserie en het vakantiepark, naar de omstandigheden beoordeeld, niet bij elkaar horen. Het vakantiepark en de golfbaan zijn, zo is ter zitting bevestigd, duidelijk afgescheiden van elkaar, waarbij het vakantiepark ook nog eens alleen kan worden betreden door een slagboom te passeren. Bovendien is ter zitting gebleken dat bij het boeken van een vakantiehuisje op het vakantiepark geen toegang wordt verkregen tot de golfbaan. Hoewel verblijfsrecreanten op het vakantiepark gebruik kunnen maken van de golfbaan en andersom, is dat naar het oordeel van het hof niet voldoende om te concluderen tot een geografisch geheel dat aangewend wordt voor één organisatorisch doel. De golfbaan en brasserie trekken in ieder geval voor een deel andere bezoekers dan het vakantiepark. Daar komt nog bij dat de bestemmingen die op het vakantiepark en de golfbaan met brasserie rusten verschillend zijn.

De bovenstaande feiten en omstandigheden, in onderling samenhang beschouwd, brengen het hof tot het oordeel dat geen sprake is van een samenstel als bedoeld in artikel 16, aanhef en letter d, Wet WOZ.

4.9. De omstandigheid dat bezoekers van de golfbaan en klanten van het vakantiepark zich eerst bij de receptie in de brasserie moeten melden maakt het oordeel van het hof niet anders. De receptie in de brasserie fungeert voor de verblijfsrecreanten hoofdzakelijk als uitgifte- en innamepunt van de sleutel, terwijl de brasserie vooral diensten verleent ten behoeve van de golfbaan en de golfclub. Dat laatste blijkt ook uit de ligging van de brasserie en het terras direct naast de golfbaan. Verder is ter zitting onweersproken door belanghebbende gesteld dat de klanten van het vakantiepark zich moeten melden bij een andere balie dan de bezoekers van de golfbaan.

Het hof acht verder de omstandigheden dat de websites van de golfbaan, brasserie en het vakantiepark naar elkaar verwijzen, en dat de objecten via één toegangsweg moeten worden bereikt, onvoldoende om van één onroerende zaak te kunnen spreken.

4.10. Omdat het hof van oordeel is dat géén sprake is van een samenstel, is sprake van een onjuiste objectafbakening. De golfbaan met brasserie en het vakantiepark zijn door de heffingsambtenaar ten onrechte aangemerkt als één onroerende zaak; de heffingsambtenaar had moeten uitgaan van twee verschillende onroerende zaken, waarvoor elk een waarde had moeten worden bepaald.

4.11. Sinds de arresten van de Hoge Raad van 27 september 20026 (hierna: de Raffinaderij-arresten) is het vaste rechtspraak dat een te groot afgebakend object in bezwaar of beroep kan worden aangepast (verkleind) waardoor de aanslag slechts betrekking heeft op een op de juiste wijze afgebakend object, waarbij zo nodig de waarde van het object dient te worden verlaagd. De Hoge Raad oordeelde in de Raffinaderij-arresten dat als een fout bij de objectafbakening wordt gemaakt, de objectafbakening in bezwaar of beroep kan worden aangepast. Het betreft dan fouten waarbij ten onrechte (delen van) objecten in gebruik bij derden en (delen van) objecten op het grondgebied van een andere gemeente tot een onroerende zaak worden gerekend. De Hoge Raad heeft die lijn doorgetrokken in een arrest van 8 november 2002.7 Daarin oordeelde de Hoge Raad dat ook wanneer ten onrechte een object in eigendom bij een derde tot de onroerende zaak is gerekend, de objectafbakening in bezwaar of in beroep kan worden aangepast.

4.12. Het hof ziet in dit geval geen aanleiding om tot een bepaling van de waarde van een correct afgebakend WOZ-object te komen. In dit geval zijn namelijk zowel de golfbaan met brasserie als het vakantiepark in eigendom van belanghebbende, in gebruik bij [A BV] en gelegen in dezelfde gemeente. Dit betekent dat het hof de WOZ-beschikking en de aanslag OZB zal vernietigen. Het is aan de heffingsambtenaar om, met inachtneming van de daarvoor geldende regels, nieuwe WOZ-beschikkingen vast te stellen en aanslagen OZB op te leggen.8

Tussenconclusie

4.13. De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is.

Ten aanzien van het griffierecht

4.14. De heffingsambtenaar dient aan belanghebbende het bij de rechtbank en het hof betaalde griffierecht van € 47 respectievelijk € 134 te vergoeden, omdat de uitspraak van de rechtbank wordt vernietigd en het beroep gegrond had moeten worden verklaard.

Ten aanzien van de kosten van het bezwaar

4.15. Het hof stelt de kosten van bezwaar op 2 (punten)9 x € 269 x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 538 voor de gemaakte kosten van de gemachtigde en € 7 voor het kadastraal uittreksel, derhalve in totaal op € 545.

Ten aanzien van de proceskosten

4.16. Het hof veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de kosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep bij de rechtbank en het hoger beroep bij het hof, omdat het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is en het beroep bij de rechtbank gegrond is.

4.17. Het hof stelt de tegemoetkoming in de kosten van het beroep op 2 (punten)10 x € 759 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 1.518.

4.18. Het hof stelt de tegemoetkoming in de kosten van het hoger beroep bij het hof op 2 (punten)11 x € 759 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 1.518.

4.19. Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft gemaakt.

5. Beslissing

Het hof:

• verklaart het hoger beroep gegrond;
• vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
• verklaart het tegen de uitspraak op bezwaar bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond;
• vernietigt de uitspraak op bezwaar;
• vernietigt de WOZ-beschikking;
• vernietigt de aanslag OZB;
• bepaalt dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht voor de behandeling van het beroep bij de rechtbank en het hoger beroep bij het hof van, in totaal, € 181 vergoedt;
• veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van het bezwaar van € 545;
• veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij de rechtbank en het hof van € 3.036.

De uitspraak is gedaan door V.M. van Daalen-Mannaerts, voorzitter, P.C. van der Vegt en J.M. van der Vegt, in tegenwoordigheid van N.A. de Grave, als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 september 2022 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.