Bij levering van twee bouwkavels is gehandeld als btw-ondernemer

Eiser heeft op 11 juli 2019 voor het tweede kwartaal van 2019 op aangifte een bedrag van € 223.228 aan omzetbelasting voldaan.

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 4 december 2020 het bezwaar tegen de voldoening op aangifte afgewezen.

Eiser heeft daartegen op 7 januari 2021 beroep ingesteld bij de rechtbank Den Haag. Dit beroep is op verzoek van de gemachtigde van eiser ter verdere behandeling overgedragen aan de rechtbank Noord-Holland.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 februari 2024 te Haarlem.

Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 1] , mr. [naam 2] en mr. [naam 3] .

Overwegingen

Feiten

1. Eiser staat sinds 23 december 2003 bij verweerder geregistreerd als ondernemer voor de omzetbelasting in verband met de verhuur van onroerend goed.

2. Eiser heeft op 18 juni 2007 een landgoed met opstallen (de onroerende zaak) in eigendom verkregen. Eén van de opstallen betreft een monumentenpand. In de akte van levering van 15 juni 2007, waarin eiser als koper is aangeduid, staat, voor zover hier van belang, het volgende vermeld:

3. Op 25 november 2008 is in [krant] een artikel verschenen met [kranten kop] . In dat artikel staat onder meer:

4. Eiser heeft de molen op het landgoed via de gemeente tegen een verkoopprijs van € 1 overgedragen aan een molenstichting. In dat kader heeft eiser een intentieovereenkomst gesloten met de gemeente waarin ook is afgesproken dat de gemeente voor de onroerende zaak een beeldkwaliteitsplan zou opstellen ten behoeve van het (te wijzigen) bestemmingsplan voor de onroerende zaak.

5. In 2013 en 2014 hebben aan het monumentenpand diverse verbouwingen en restauraties plaatsgevonden. Deze werkzaamheden zijn in 2014 afgerond, waarna eiser in het pand is gaan wonen. De arbeiderswoningen op het landgoed heeft eiser eind 2013 / begin 2014 laten slopen. Op die locatie zijn vier bouwkavels gerealiseerd om te verkopen. Voor de verkoop van de kavels is een makelaar ingeschakeld. Eiser heeft archeologisch bodemonderzoek laten uitvoeren en voordat de kavels zijn verkocht, een vijver laten aanleggen tussen zijn woning en de kavels, en heeft de oude toegangsweg richting de vier kavels opnieuw laten verharden.

6. Bij brief van 14 februari 2017 is namens eiser verzocht om btw-teruggaaf over de tijdvakken 2013 en 2014 voor een bedrag van € 46.060 (2013: € 2.289 en 2014: € 43.771). Eiser en verweerder hebben in september 2017 een vaststellingsovereenkomst voor de inkomstenbelasting en de omzetbelasting voor de jaren 2013 en 2014 gesloten waarbij een btw-teruggaaf van € 37.981 (2013: € 2.289 en 2014: € 35.692) is overeengekomen.

7. In de door eiser op 27 augustus 2018 ondertekende koopovereenkomst inzake de verkoop van één van de bouwkavels (bouwkavel nummer 2) waarin eiser wordt aangeduid als verkoper, staat, voor zover hier van belang, het volgende vermeld:

Overeenkomstig artikel 14 van deze koopovereenkomst zijn in opdracht en voor rekening van eiser nutsvoorzieningen aangelegd.

8. In de akte van levering van 6 juni 2019 inzake bouwkavel 2 is onder meer opgenomen dat eiser en de kopers zekerheidshalve het standpunt innemen dat de levering van rechtswege belast is met omzetbelasting krachtens het bepaalde in artikel 11, eerste lid, aanhef en sub a onder 1, van de Wet op de omzetbelasting 1968 (Wet OB), aangezien het verkochte onbebouwde grond betreft en de kopers het voornemen hebben deze te bebouwen met een eengezinswoning met toebehoren. Ter zake van de overdrachtsbelasting wordt in verband met het vorenstaande een beroep gedaan op de vrijstelling, bedoeld in artikel 15, eerste lid, aanhef en sub a van de Wet op belastingen van rechtsverkeer 1970.

9. Eiser heeft in het tweede kwartaal van 2019 de eerste twee bouwkavels geleverd. Hiervoor heeft hij zekerheidshalve in totaal een bedrag van € 247.314 aan verschuldigde omzetbelasting in zijn aangifte omzetbelasting voor het tweede kwartaal 2019 aangegeven en daarbij een bedrag van € 27.927 aan voorbelasting in aftrek gebracht dat betrekking had op deze bouwkavels. Ter zake van de door hem geleverde bouwkavels heeft eiser dus per saldo een bedrag van € 219.387 (€ 247.314 - € 27.927) aan omzetbelasting voldaan.

Geschil

10. In geschil is of eiser terecht voor de levering van de twee bouwkavels in het tweede kwartaal omzetbelasting op aangifte heeft voldaan. Het geschil spitst zich daarbij toe op de vraag of eiser met de levering van de twee bouwkavels heeft gehandeld als ondernemer voor de omzetbelasting.

11. Eiser stelt dat hij de kavels als privépersoon heeft verkocht en geleverd en dat sprake is van een incidentele handeling. Eiser verwijst naar het arrest Slaby en Kuć van het Hof van Justitie (HvJ 15 september 2011, nr. C-180/10 en C-181/10, ECLI:EU:C:2011:589). Hij heeft niets meer gedaan dan het louter uitoefenen van zijn eigendomsrecht. Eiser is weliswaar ondernemer voor de omzetbelasting in verband met de verhuur van onroerend goed, waaronder het [huis] , maar de verkoop van de kavels kan niet als rechtstreeks, duurzaam en noodzakelijk verlengstuk van die ondernemersactiviteiten worden aangemerkt, aangezien het daarvoor noodzakelijke verband tussen beide activiteiten ontbreekt. Eiser heeft de bouwkavels slechts verkocht om met de opbrengst de ingrijpende renovatie en restauratie van het monumentale pand te financieren. Eiser heeft dan ook niet van meet af aan het voornemen gehad om bouwpercelen te verkopen. De omgevingsvergunningen en de bestemmingsplannen zijn niet door eiser geïnitieerd en op de grond rustte al een woonbestemming. De inzet van een makelaar om een perceel te verkopen is voor een particulier niet ongebruikelijk. Eiser stelt verder dat de aanleg van de vijver en het verharden van de oude toegangsweg niet heeft plaatsgevonden met het oog op de verkoop van de bouwkavels, maar enkel en alleen met het oog op het behoud van zijn privacy. Ook de sloop van de arbeiderswoningen is volgens eiser niet ingegeven door de verkoopplannen maar is gebeurd omdat er ’s avonds en ’s nachts veel jeugd rondhing, waardoor een onveilige/onprettige situatie was ontstaan. Eiser heeft de nutsvoorzieningen laten aanleggen omdat deze nutsvoorzieningen op de grond van eiser zouden worden aangelegd en hij daarover de zeggenschap wilde behouden om er zeker van te zijn dat dat goed plaatsvond. Eiser stelt verder in de periode 2014 - 2018 nimmer voorbelasting met betrekking tot de bouwkavels te hebben afgetrokken en dat ook daaruit volgt dat hij ter zake niet als ondernemer heeft gehandeld.

Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en een teruggaaf van omzetbelasting over het tweede kwartaal 2019 van € 219.387.

12. Verweerder neemt het standpunt in dat eiser de bouwkavels heeft geleverd in de hoedanigheid van ondernemer. Eiser heeft volgens verweerder handelingen/werkzaamheden verricht die te vergelijken zijn met die van een handelaar en heeft aldus actief stappen gezet die verder gaan dan een particulier normaal gezien zou doen in het kader van het beheer van privévermogen. Verweerder wijst in dit verband op de intentieovereenkomst met de gemeente, het in opdracht van eiser uitgevoerde archeologisch bodemonderzoek, de sloop van de arbeiderswoningen en het bepaalde in artikel 14 van de koopovereenkomst van 27 augustus 2018. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.

Beoordeling van het geschil

13. Op grond van artikel 7, eerste lid, van de Wet OB is sprake van ondernemerschap indien sprake is van de zelfstandige uitoefening van een bedrijf. Op grond van het tweede lid van artikel 7 van de Wet OB wordt de uitoefening van een beroep en de exploitatie van een vermogensbestanddeel om er duurzaam opbrengst uit te verkrijgen, gelijkgesteld met de uitoefening van een bedrijf. Uit het arrest van de Hoge Raad van 2 mei 1984, ECLI:NL:HR:1984:AW8625, volgt dat met het begrip ondernemer niets anders wordt bedoeld dan met het begrip belastingplichtige in artikel 9 van Richtlijn 2006/112/EG betreffende het gemeenschappelijk stelsel van belasting over de toegevoegde waarde (de Btw-richtlijn).

14. Uit artikel 12 van de Btw-richtlijn volgt dat op zichzelf geen sprake is van ondernemerschap wanneer een activiteit slechts incidenteel wordt uitgeoefend. Ook volgt uit de jurisprudentie dat de loutere uitoefening van een eigendomsrecht, het beheer van privévermogen, niet tot btw-ondernemerschap leidt. Dat is anders wanneer een persoon actieve stappen zet door middelen in te zetten die te vergelijken zijn met die welke een fabrikant, handelaar of dienstverrichter in de zin van artikel 9, eerste lid, tweede alinea, van de Btw-richtlijn aanwendt (HvJ EU 15 september 2011, C-180/10 en C-181/10, Słaby en Kuć, ECLI:EU:C:2011:589).

15. Voor de beantwoording van de vraag of eiser bij de levering van de twee bouwkavels in onderhavig tijdvak heeft gehandeld als ondernemer voor de omzetbelasting is niet van doorslaggevend belang of eiser ten tijde van de aanschaf van de onroerende zaak in 2006/2007 reeds de intentie had om een deel van het landgoed te verkavelen en te verkopen (zie het arrest Kezic van het HvJ EU 9 juli 2015, C-331/14, ECLI:EU:C:2015:456). Het handelen als ondernemer ziet immers op de hoedanigheid waarin iemand de onroerende zaak levert.

16. Vaststaat dat eiser de arbeiderswoningen heeft laten slopen. Daarmee is grond opgeleverd die klaar is voor het bouwen van woningen. Dat, zoals eiser voor het eerst op zitting heeft gesteld, die sloop was ingegeven door overlast maakt dat niet anders. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat uit het bericht in [krant] uit 2008 (aangehaald bij overweging 3) kan worden afgeleid dat eiser toen reeds de arbeiderswoningen wilde slopen met het oog op de bouw van nieuwe woningen.

Eiser heeft verder in het beroepschrift vermeld dat hij met de overdracht van de molen aan de molenstichting, de gemeente bereid heeft gevonden om de bebouwing van de kavels toe te staan. Aldus heeft eiser zich actief ingezet om de woningbouw mogelijk te maken.

Ook heeft eiser de toegangsweg richting de kavels laten verharden en daarmee een route gecreëerd voor het bouwverkeer. Ten slotte blijkt uit de koopovereenkomst voor bouwkavel 2 dat eiser de verantwoordelijkheid op zich heeft genomen om dat bouwkavel bouw- en woonrijp te maken, hetgeen onder meer inhoudt dat eiser zich ertoe heeft verplicht op zijn kosten:

• ervoor zorg te dragen dat de bouwkavel (na verkoop van drie van de vier kavels) tot aan de perceelsgrens aangesloten zal worden op de openbare leidingen voor water, energie en riolering, hetgeen eiser ook heeft laten doen;
• ( na realisatie van alle vier de woningen) zorg te dragen voor het aanbrengen van een verharding van de toegangsweg op het mandelige terrein, alsmede voor verlichting van de toegangsweg.

Met al deze (aangegane verplichtingen tot het uitvoeren van) werkzaamheden heeft eiser stappen gezet die niet passen bij het enkele beheer van privévermogen, maar die moeten worden beschouwd als actieve stappen die vergelijkbaar zijn met stappen die een fabrikant, handelaar of dienstverrichter zou zetten om de beste omstandigheden te creëren met het oog op de verkoop. Gelet op de door eiser gedurende een zekere periode gezette stappen die uiteindelijk hebben geleid of zullen leiden tot de verkoop en levering van de kavels, is sprake van een duurzame activiteit. Eiser heeft dan ook bij de levering van de twee bouwkavels gehandeld als ondernemer voor de omzetbelasting.

17. De stelling van eiser dat hij nimmer voorbelasting met betrekking tot deze kavels heeft afgetrokken, is niet bepalend voor de vraag of eiser bij de levering van de kavels heeft gehandeld als ondernemer voor de omzetbelasting. De rechtbank merkt overigens op dat verweerder er terecht op heeft gewezen dat, gezien de vaststellingsovereenkomst (zie onder 6), niet kan worden vastgesteld of ter zake inderdaad geen aftrek van voorbelasting heeft plaatsgevonden.

18. Gelet op wat hiervoor is overwogen, dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

Proceskosten

19. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. G.J. Ebbeling, voorzitter, en mr. M.W. Koenis en mr. J. Zutt, leden, in aanwezigheid van mr. S.A. Carter, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 mei 2024.