Afkoopsom recht van erfpacht vormt heffingsgrondslag overdrachtsbelasting (1)

Eiseres heeft op aangifte een bedrag van € 346.620 aan overdrachtsbelasting voldaan. Zij heeft tegen de voldoening van dat bedrag bezwaar gemaakt. Verweerder heeft het bezwaar afgewezen.

Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 oktober 2020 te Haarlem.

Namens eiseres is verschenen haar gemachtigde, bijgestaan door J.J. van Beest (kantoorgenoot). Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [A], mr. [B] en mr. [C] .

Overwegingen

Feiten

1. Op 6 november 2017 hebben de gemeente Amsterdam en [D] B.V., enig aandeelhouder in en de bestuurder van eiseres, een overeenkomst gesloten met betrekking tot de uitgifte in eeuwigdurende erfpacht van een perceel grond met de zich daarop bevindende opstallen aan de [E] (hierna: de Erfpachtovereenkomst). De Erfpachtovereenkomst bepaalt, voor zover van belang:

2. Op de Erfpachtovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht 2016 Amsterdam (hierna: Algemene Bepalingen). De Algemene Bepalingen luiden, voor zover van belang:

3. Het grondprijsbeleid waarnaar in de erfpachtovereenkomst wordt verwezen, betreft ‘Het grondprijsbeleid 2016 voor nieuwe uitgiften in eeuwigdurende erfpacht’ van de gemeente Amsterdam van 24 mei 2016 (hierna: het Grondprijsbeleid). Het Grondprijsbeleid bepaalt, voor zover van belang:

4. Na het sluiten daarvan zijn de partijen bij de Erfpachtovereenkomst nader overeengekomen om het erfpachtrecht aan eiseres uit te geven. Blijkens de op 18 mei 2018 ten overstaan van de notaris verleden ‘Akte van uitgifte in eeuwigdurende erfpacht’ (hierna: de Erfpachtakte) heeft eiseres daarbij alle rechten en verplichtingen uit de erfpachtovereenkomst aanvaard. Bij deze akte heeft de gemeente Amsterdam het eeuwigdurende erfpachtrecht op het perceel aan eiseres uitgegeven. De erfpachtakte bepaalt, voor zover van belang:

Geschil

5. In geschil is hoe de heffingsgrondslag voor de berekening van de verschuldigde overdrachtsbelasting moet worden bepaald.

6. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de heffingsgrondslag moet worden bepaald op 17 maal de jaarlijks canon van € 83.650, derhalve op € 1.422.050, overeenkomstig het bepaalde in artikel 11, eerste en derde lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: WBR)in verbinding met artikel 2 van het Uitvoeringsbesluit belastingen van rechtsverkeer (hierna: Uitvoeringsbesluit) en onderdeel c van de daarbij behorende bijlage. Eiseres voert ter onderbouwing het volgende aan. De waarde van het erfpachtrecht als zodanig dient op nihil te worden gesteld, aangezien de gemeente Amsterdam voor de verkrijging daarvan geen vergoeding heeft bedongen. De gemeente Amsterdam heeft alleen een jaarlijkse canon bedongen van € 83.650. Dat de wederpartij bij de Erfpachtovereenkomst verplicht is de canon bij vooruitbetaling ineens te voldoen, betekent niet dat deze afkoopsom de waarde in het economische verkeer van het erfpachtrecht zelf vertegenwoordigt. Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de verschuldigde overdrachtsbelasting tot € 221.943.

7. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de heffingsgrondslag moet worden bepaald op het bedrag van de afkoopsom van € 3.500.000 overeenkomstig het bepaalde in artikel 9, eerste lid, van de WBR. Verweerder voert ter onderbouwing het volgende aan. Alleen in het geval een erfpachtrecht om niet wordt gevestigd waaruit in goederenrechtelijke zin een marktconforme canon voortvloeit is plaats voor toepassing van de waarderingsregels van artikel 11, derde lid, van de WBR. In het onderhavige geval hebben partijen bij de Erfpachtakte in goederenrechtelijke zin beoogd tegen een vergoeding ineens (de afkoopsom) een canonvrij erfpachtrecht te vestigen. Uit de Erfpachtakte vloeit geen enkele goederenrechtelijke schuldplichtigheid voort, zodat van afkoop geen sprake kan zijn. De vergoeding ineens vormt de bedongen tegenprestatie en daarmee de maatstaf van heffing. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.

Beoordeling van het geschil

8. Artikel 9, eerste lid, van de WBR luidt:

9. Artikel 11 van de WBR bepaalt, voor zover van belang:

10. Artikel 52 van de WBR bepaalt:

11. Artikel 2 van het Uitvoeringsbesluit bepaalt:

12. De bijlage bij het Uitvoeringsbesluit bepaalt, voor zover van belang:

13. Bij de beantwoording van de vraag of in het onderhavige geval bij het bepalen van de maatstaf van heffing een waarde kan worden toegekend aan het erfpachtrecht zelf komt het eerst aan op de in de Erfpachtakte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van het erfpachtrecht (vgl. HR 8 december 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8901).

14. De rechtbank volgt verweerder niet in zijn betoog dat naar goederenrechtelijke bedoeling van partijen een canonvrij erfpacht is gevestigd, omdat naar het oordeel van de rechtbank de Erfpachtakte aan dit betoog geen steun biedt. De Erfpachtakte vermeldt immers met zoveel woorden dat de afkoopsom betrekking heeft op de canon. De omstandigheid dat eiser in de gegeven omstandigheden geen andere keuze had dan de canon in een keer af te kopen, kan niet tot de gevolgtrekking leiden dat het in wezen de bedoeling van partijen is geweest een erfpachtrecht tegen betaling van een koopsom te vestigen. De verwijzing van verweerder naar de Erfpachtovereenkomst kan in dit verband niet tot een ander oordeel leiden, aangezien deze voor de uitleg van de Erfpachtakte niet van belang is.

15. De rechtbank begrijpt dat verweerder met zijn betoog dat er een verband is tussen de hoogte van de canon, de hoogte van de afkoopsom, het erfpachtrecht en de waarde van de grond, en dat de maatstaf van heffing in het licht daarvan moet worden bepaald op de afkoopsom, tevens een zelfstandige fiscaalrechtelijke kwalificatie bepleit. Voor een zelfstandige fiscaalrechtelijke kwalificatie, met als consequentie daarvan andere fiscale gevolgen dan de contracterende partijen op grond van de gekozen civielrechtelijke vorm verwachtten, en daardoor veelal een hogere of lagere belastingheffing, kan plaats zijn indien de aan de gekozen rechtsvorm verbonden fiscale gevolgen niet aanvaardbaar zijn gezien het economische resultaat ervan en gelet op de strekking van de belastingwet. Voor een zodanige kwalificatie is niet noodzakelijk dat de betrokken belastingplichtige partij is geweest bij of anderszins heeft deelgenomen aan alle handelingen die tot dat resultaat hebben geleid (HR 15 december 1999, ECLI:NL:HR:1999:AA3862).

16. De rechtbank leidt uit de Erfpachtovereenkomst, de Algemene Bepalingen, de Erfpachtakte en het Grondprijsbeleid het volgende af. De hoogte van de periodieke erfpachtcanon is gebaseerd op de waarde van de grond waarop het recht van erfpacht gevestigd is. De hoogte van de afkoopsom voor de canon voor een eeuwigdurend erfpachtrecht is gelijk aan die waarde. In een geval van vestiging van een eeuwigdurend erfpachtrecht als het onderhavige is afkoop verplicht. Blijkens de Erfpachtakte heeft eiseres de afkoopsom (onder verrekening van een eerder door haar gestorte waarborgsom) voorafgaand aan het verlijden van de Erfpachtakte gestort op de kwaliteitsrekening van de notaris, waarbij is vastgelegd dat deze pas tot uitbetaling zal overgaan indien is vastgesteld dat de gemeente Amsterdam volledig aan zijn verplichting tot uitgifte in eeuwigdurende erfpacht heeft voldaan. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het erfpachtrecht naar de bedoeling van de partijen bij de Erfpachtovereenkomst op nihil is bepaald omdat een marktconforme canon is overeengekomen. De rechtbank acht aannemelijk dat de waarde van een eeuwigdurend erfpachtrecht in een geval als het onderhavige omgekeerd evenredig is aan de waarde van de gekapitaliseerde canon, wat impliceert dat de waarde van het eeuwigdurend erfpachtrecht gelijk zou zijn aan die waarde in het geval het vestigen van een canonvrij erfpachtrecht zou zijn overeengekomen. Het economische resultaat van een en ander komt naar het oordeel van de rechtbank daarom volledig overeen met de situatie dat een eeuwigdurend canonvrij erfpachtrecht tegen een vergoeding ineens van € 3.500.000 zou zijn gevestigd. In dat geval zou dit bedrag op grond van het bepaalde in artikel 9, eerste lid, van de WBR als maatstaf van heffing hebben te gelden. Gelet op de strekking van de WBR, waar heffing naar de waarde in het economische verkeer uitgangspunt is, acht de rechtbank niet aanvaardbaar in deze omstandigheden uit te gaan van een waarde nihil van het erfpachtrecht vermeerderd met een forfaitaire waarde overeenkomend met 17 maal de jaarlijkse canon. Derhalve heeft het bedrag van de afkoopsom als heffingsgrondslag te gelden. Dat betekent dat het gelijk aan verweerder is.

17. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

Proceskosten

Voor een veroordeling in de proceskosten is geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is op 3 december 2020 gedaan door mr. M.W. Koenis, voorzitter, en mr. M.C. van As en mr. R. van Scharrenburg, leden, in aanwezigheid van mr. M.C. Anema, griffier. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.