WOZ-waarde clubhuis en waterskibaan niet te hoog vastgesteld; coronakorting
Hof Den Haag, 29 augustus 2024
Gerelateerde content
- Wet en parlementaire geschiedenis(1)
- Internationale regelgeving
- Lagere regelgeving
- Besluiten
- Jurisprudentie(873)
- Commentaar NLFiscaal
- Literatuur(4)
- Recent(22)
Samenvatting
De WOZ-waarde van een onroerende zaak is per waardepeildatum 1 januari 2020 vastgesteld op € 641.000. Het betreft een horecagelegenheid (ook wel aangeduid als clubhuis) op een perceel grond van ongeveer 504 m2 en een waterskibaan op een perceel water van ongeveer 53.500 m2. De Heffingsambtenaar heeft de belemmering van het gebruik van de accommodatie vanwege de coronacrisis aangemerkt als een bijzondere omstandigheid en is daarom bij de waardering uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2021. Hij heeft een functionele correctie van 10% gehanteerd in verband met de coronapandemie.
In hoger beroep betwist X de vastgestelde waarde uitsluitend op het punt van de coronakorting.
De Heffingsambtenaar heeft door uit te gaan van de toestandsdatum 1 januari 2021 en met de toegepaste korting volgens Hof Den Haag voldoende rekening gehouden met de gevolgen van de coronamaatregelen.
Zelfs indien wordt uitgegaan van het voor X gunstigste geval waarin de vrijstelling voor waterverdedigingswerken wordt toegepast en het water niet wordt meegenomen in de waardering, volgt uit het taxatierapport een waarde van afgerond € 650.000 (inclusief btw). Dat is € 9.000 meer dan de beschikte waarde.
Het Hof oordeelt verder dat Rechtbank Den Haag ten onrechte geen immateriële schadevergoeding wegens undue delay heeft toegekend.
In zoverre is het hoger beroep gegrond.
BRON
Uitspraak van 29 augustus 2024 in het geding tussen
X te Z, belanghebbende, (gemachtigde: D.A.N. Bartels)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Alphen aan den Rijn, de Heffingsambtenaar, (vertegenwoordiger: …) op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 18 oktober 2023, nummer SGR21/7773.
Procesverloop
1.1. De Heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de onroerende zaak), voor het jaar 2021, bepaald naar waardepeildatum 1 januari 2020 en de toestandsdatum 1 januari 2021, vastgesteld op € 641.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de van gebruikers geheven onroerendezaakbelastingen van de gemeente Alphen aan den Rijn (de aanslag).
1.2. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 360. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en het verzoek om immateriële schadevergoeding afgewezen. De Rechtbank heeft ten onrechte ten name van [A] B.V. uitspraak gedaan. Het Hof gaat met partijen ervan uit dat [belanghebbende] belanghebbende is.
1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 548. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend, ingekomen bij het Hof op 18 januari 2024 en 17 mei 2024.
1.5. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 20 juni 2024. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Belanghebbende heeft ter zitting een nader stuk overgelegd.
Feiten
2.1. Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een horecagelegenheid (ook wel aangeduid als “clubhuis”, bouwjaar 2009) op een perceel grond van ongeveer 504 m² en een waterskibaan op een perceel water van ongeveer 53.500 m².
De bruto vloeroppervlakte van de horecagelegenheid is ongeveer 960 m² en bestaat uit de volgende onderdelen:
- een zaal op de begane grond met een oppervlakte van 314 m²;
- een terras op de begane grond met een oppervlakte van 189 m²;
- een opslagruimte / magazijn extern op de begane grond met een oppervlakte van 62 m²;
- een opslagruimte / magazijn extern op de begane grond met een oppervlakte van 48 m²;
- een zaal op de eerste verdieping met een oppervlakte van 78 m²;
- een terras op de eerste verdieping met een oppervlakte van 64 m²; en
- een sanitair gedeelte op de eerste verdieping met een oppervlakte van 17 m².
2.2. De Heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase ter onderbouwing van de beschikte waarde een taxatieverslag overgelegd. In het taxatieverslag is de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum bepaald op € 641.000. Op de onderdelen van de onroerende zaak die zijn aangemerkt als clubhuis is een aftrek wegens functionele veroudering toegepast van 10%.
2.3. De Heffingsambtenaar heeft in beroep een taxatierapport overgelegd, ondertekend door [B] en [C] , WOZ-taxateurs niet-woningen. In het taxatierapport is de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum bepaald op € 994.000. Bij de waardering van de onroerende zaak is aangesloten bij de kengetallen die zijn opgenomen in de Taxatiewijzer Sport en de Taxatiewijzer Algemene Kengetallen, waardepeildatum 1 januari 2020. In het taxatierapport is op de onderdelen van de onroerende zaak, met uitzondering van de opslagruimten, een korting van 10% wegens belemmering in het gebruik toegepast.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.1. De gemachtigde heeft in het hogerberoepschrift, het nader stuk van 18 januari 2024 en het nader stuk van 17 mei 2024 (door hem “pinpoint brieven” genoemd) volstaan met het aanvoeren van algemeen geformuleerde vragen en grieven waarvan vele niet van toepassing zijn in de onderhavige zaak. Daarom heeft de voorzitter ter zitting aan de gemachtigde gevraagd welke hogerberoepsgronden hij concreet in dit geschil aanvoert en verder of hij ermee instemt dat al het andere wat hij in de gedingstukken aanvoert, niet in de beoordeling van het geschil wordt betrokken. Daarop heeft de gemachtigde verklaard dat het geschil uitsluitend betrekking heeft op de hierna onder 4.1.2 genoemde punten.
4.1.2. In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld en of belanghebbende recht heeft op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Belanghebbende beantwoordt beide vragen bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, en tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak primair op € 499.000 en subsidiair op € 576.000 wordt gesteld. Voorts verzoekt belanghebbende om toekenning van een vergoeding van immateriële schade, een proceskostenvergoeding en vergoeding van de door hem betaalde griffierechten.
4.3. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Waarde van de onroerende zaak
5.1. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak kan worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde, gebaseerd op de Taxatiewijzers Sport en Algemene Kengetallen (waardepeildatum 1 januari 2020). Aangezien dit gezamenlijke standpunt van partijen geen blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting, zal het Hof partijen daarin volgen.
5.2. Ingevolge artikel 17, lid 3, Wet WOZ moet bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak rekening worden gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. In artikel 4, lid 2, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, dat (niet meer dan) een hulpmiddel bij de bepaling van waarde is, is de wijze van berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde nader ingevuld. Naar de bedoeling van de wetgever is de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak de waarde welke de zaak in economische zin voor haar eigenaar heeft (vgl. HR 8 juli 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC5032, BNB 1992/298, en HR 5 juni 1996, ECLI:NL:HR:1996:AA1799, BNB 1996/250).
5.3. Op de Heffingsambtenaar rust de last feiten te stellen en bij betwisting aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. De vraag of de Heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht.
5.4.
Belanghebbende betwist de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde uitsluitend op het punt van de coronakorting. Belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar ten onrechte geen coronakorting heeft toegepast en dat dit alsnog moet gebeuren, omdat de onroerende zaak als gevolg van de coronamaatregelen gedurende een periode gedwongen gesloten was.
5.5. De Heffingsambtenaar heeft de belemmering in het gebruik van de onroerende zaak als gevolg van de coronamaatregelen aangemerkt als een bijzondere omstandigheid en heeft daarom zowel in het taxatieverslag als in het taxatierapport gewaardeerd naar toestandsdatum 1 januari 2021. In het taxatieverslag is op de onderdelen van de onroerende zaak die zijn aangemerkt als clubhuis een aftrek wegens functionele veroudering toegepast van 10%. Deze korting is niet toegepast op het terras en de opslagruimten. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting geloofwaardig verklaard dat de aftrek wegens functionele veroudering specifiek ziet op de belemmering in het gebruik als gevolg van de coronamaatregelen. In het taxatierapport is voor de opstallen (met uitzondering van de opslagruimten) en het terras een korting van 10% toegepast voor belemmering in het gebruik. In het taxatierapport staat vermeld dat deze korting is gebaseerd op de “Handreiking waarderen naar toestandsdatum 1-1-2021 vanwege coronamaatregelen” van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (de VNG) en het memo “Invloed van coronamaatregelen op WOZ-waardering in 2021” van het Erasmus Studiecentrum voor Belastingen van Lokale overheden in opdracht van de Waarderingskamer. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar voorts – onbestreden – verklaard dat hij belanghebbende heeft verzocht de huurcijfers van de onroerende zaak over te leggen om de coronakorting te toetsen, maar dat belanghebbende geen gehoor heeft gegeven aan dit verzoek.
5.6. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar in het taxatieverslag ten onrechte geen coronakorting toegepast op het terras. In het taxatierapport is echter wel bij alle relevante onderdelen van de onroerende zaak rekening gehouden met een coronakorting conform de richtlijnen van de VNG. De Heffingsambtenaar heeft door uit te gaan van de toestandsdatum 1 januari 2021 en met de toegepaste korting in het taxatierapport voldoende rekening gehouden met de gevolgen van de coronamaatregelen. Het Hof leidt uit het taxatieverslag en het taxatierapport af dat het waardeverschil (€ 641.000 ten opzichte van € 994.000) is gelegen in het wel of niet toepassen van de vrijstelling voor waterverdedigingswerken op een gedeelte van de grond en het niet of wel meenemen van het perceel water in de waardering van de onroerende zaak. Zelfs indien wordt uitgegaan van het voor belanghebbende gunstigste geval waarin de vrijstelling voor waterverdedigingswerken wordt toegepast en het water niet wordt meegenomen in de waardering, volgt uit het taxatierapport een waarde van afgerond € 650.000 (inclusief btw), € 9.000 meer dan de beschikte waarde.
5.7. De Heffingsambtenaar heeft met het taxatierapport en zijn toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.
5.8. Hetgeen belanghebbende daar tegen heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. De stelling dat ook op de opslagruimten een korting van 10% moet worden toegepast, faalt nu de gemachtigde ter zitting heeft erkend dat deze ruimten ook tijdens de lockdown werden gebruikt om materiaal voor de waterskibaan op te slaan. Voor een kortingspercentage van 20%, zoals belanghebbende verdedigt, ziet het Hof geen aanleiding, nu belanghebbende deze stelling niet heeft onderbouwd. Het Hof neemt daarbij tevens in aanmerking dat belanghebbende geen gehoor heeft gegeven aan het verzoek van de Heffingsambtenaar om huurcijfers van de onroerende zaak over te leggen om de toegepaste coronakorting te toetsen.
Vergoeding van immateriële schade
5.9. Op grond van vaste jurisprudentie van de Hoge Raad geldt als uitgangspunt dat, behoudens bijzondere omstandigheden, de berechting van een zaak in de bezwaar- en de beroepsfase niet binnen een redelijke termijn geschiedt, indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat de termijn is aangevangen, uitspraak doet. De termijn vangt in beginsel aan op het moment waarop de Heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt en eindigt op het moment waarop de rechter uitspraak doet (vgl. HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, BNB 2016/140). Hierbij geldt dat de bezwaarfase onredelijk lang heeft geduurd voor zover de duur daarvan een half jaar overschrijdt en de beroepsfase voor zover zij meer dan anderhalf jaar in beslag heeft genomen.
5.10. Het bezwaarschrift is op 9 april 2021 door de Heffingsambtenaar ontvangen, de Heffingsambtenaar heeft op 26 november 2021 uitspraak op bezwaar gedaan en de Rechtbank heeft op 18 oktober 2023 uitspraak gedaan. Vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift door de Heffingsambtenaar tot en met de datum waarop de Rechtbank uitspraak doet, zijn (afgerond) twee jaar en zeven maanden verstreken. De redelijke termijn is aldus met zeven maanden overschreden. De Rechtbank heeft geoordeeld dat belanghebbende niet persoonlijk wordt gecompenseerd voor veronderstelde spanning en frustratie, omdat zij een machtiging heeft ondertekend waarin zij ermee instemt dat alle vergoedingen voor immateriële schadevergoedingen aan haar gemachtigde worden gecedeerd. De Rechtbank heeft op grond hiervan het verzoek om immateriële schadevergoeding afgewezen.
5.11. Belanghebbende is hiertegen terecht opgekomen. Op grond van vaste jurisprudentie van de Hoge Raad wordt indien de redelijke termijn is overschreden, behoudens bijzondere omstandigheden, verondersteld dat de belanghebbende immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie. Tot de hiervoor bedoelde bijzondere omstandigheden moeten onder meer worden gerekend de situatie dat degene die een rechtsmiddel heeft aangewend daartoe niet is gerechtigd, en de situatie dat de belanghebbende geen weet ervan heeft (gehad) dat namens hem of haar een belastingprocedure wordt gevoerd. Het feit dat de belanghebbende en de gemachtigde zijn overeengekomen, zoals ook in het onderhavige geval is gebeurd, dat schadevergoedingen die worden uitbetaald in verband met overschrijding van de redelijke termijn van de bezwaar-, beroeps- en/of hogerberoepsprocedure, aan de gemachtigde toekomen, kan niet als een zodanige bijzondere omstandigheid worden aangemerkt. Een dergelijke omstandigheid rechtvaardigt namelijk niet de conclusie dat belanghebbende moet worden geacht geen of minder spanning en frustratie te hebben ervaren als gevolg van de lange duur van de procedure. Dat belanghebbende bij voorbaat een beslissing heeft genomen over de besteding van de vergoeding die hij eventueel zal krijgen voor spanning en frustratie vanwege de lange duur van een procedure, zoals het geval is bij een overeenkomst als de onderhavige, brengt niet mee dat die spanning en frustratie hem bespaard zullen blijven, en hij dus niet zulke immateriële schade zal lijden (HR 31 mei 2024, ECLI:NL:HR:2024:775).
5.12. Gelet op hetgeen in 5.11 is overwogen, moet worden geoordeeld dat de Rechtbank belanghebbende ten onrechte geen vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn heeft toegekend.
5.13. Bij overschrijding van de redelijke termijn dient voor de schadevergoeding als uitgangspunt een tarief te worden gehanteerd van € 500 per half jaar waarmee die termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond. Dit brengt mee dat belanghebbende recht heeft op een schadevergoeding van € 1.000. De termijnoverschrijding komt voor een bedrag van € 286 voor rekening van de Heffingsambtenaar ((2 maanden / 7 maanden) * € 1.000) en voor een bedrag van € 714 (= (5 maanden / 7 maanden) * € 1.000) voor rekening van de minister van Justitie en Veiligheid (de minister).
Slotsom
5.14. Het hoger beroep is gegrond wat betreft de vergoeding van immateriële schade.
Proceskosten en griffierecht
6.1. Het Hof ziet aanleiding voor een vergoeding van proceskosten. Op grond van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, stelt het Hof de kosten wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.374 (1 punt voor het bezwaarschift, 1 punt voor het hoorgesprek, met een waarde per punt van € 624 en een wegingsfactor 0,5; 1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting van de Rechtbank, 1 punt voor het hogerberoepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting van het Hof, met een waarde per punt van € 875, en een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 0,5; vgl. Hoge Raad 20 maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:660, BNB 2015/198).
6.2. Voorts dient het voor de behandeling in beroep en hoger beroep gestorte griffierecht van in totaal € 908 aan belanghebbende te worden vergoed.
6.3. Aangezien de overschrijding van de redelijke termijn zowel aan de Heffingsambtenaar als aan de rechter is toe te rekenen, komt de vergoeding van de griffierechten en de proceskosten voor de helft voor rekening van de Heffingsambtenaar en voor de helft voor rekening van de minister (vgl. Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, BNB 2016/140, r.o. 3.14.2).
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank voor zover deze betrekking heeft op de beslissing over de vergoeding van immateriële schade;
- bevestigt de uitspraak van de Rechtbank voor het overige;
- veroordeelt de Heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 286;
- veroordeelt de minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 714;
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.187;
- veroordeelt de minister in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.187;
- gelast de Heffingsambtenaar aan belanghebbende een bedrag van € 454 aan griffierechten te vergoeden; en
- gelast de minister aan belanghebbende een bedrag van € 454 aan griffierechten te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door Chr.Th.P.M. Zandhuis, W.M.G. Visser en R.A. Bosman, in tegenwoordigheid van de griffier M.G. Kastelein. De beslissing is op 29 augustus 2024 in het openbaar uitgesproken.
Metadata
Formeel belastingrecht