Onroerende zaak ten tijde van levering geen bouwterrein; overdrachtsbelasting

en

de inspecteur van de belastingdienst, kantoor Utrecht, de inspecteur.

Inleiding

1. Ter zake van de verkrijging van een woonhuis met ondergrond, erf, tuin en verdere aanhorigheden gelegen te [locatie] , kadastraal bekend gemeente [naam gemeente] , sectie [letter] , [nummer] (de onroerende zaak), heeft belanghebbende € 88.888 overdrachtsbelasting op aangifte voldaan.

2. Belanghebbende heeft tegen de voldoening op aangifte bezwaar gemaakt. De inspecteur heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.

3. Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld.

4 . De inspecteur heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

5. De rechtbank heeft het beroep op 24 april 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens belanghebbende de gemachtigde, [persoon A] en [persoon B] en namens de inspecteur [persoon C] , [persoon D] en [persoon E] .

Feiten

6. Op 21 september 2021 heeft belanghebbende de onroerende zaak geleverd gekregen van de [naam provincie] . De koopsom bedroeg € 1.111.111. Aan de levering van de onroerende zaak van [naam provincie] lag een koopovereenkomst ten grondslag van 9 juni 2022 waarin een kettingbeding was opgenomen op grond waarvan de koper verplicht is uiterlijk 1 juni 2023 bouwgrond te realiseren door zelf te realiseren sloop van de door partijen aangewezen bebouwing. De onroerende zaak bestaat uit een [hoeve] met aanhorigheden die op het achtererf zijn gelegen. De sloopverplichting geldt voor de aanhorigheden en niet voor de [hoeve] .

Beoordeling door de rechtbank

7. De rechtbank beoordeelt de vraag of belanghebbende teveel overdrachtsbelasting op aangifte heeft voldaan. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.

8. Tussen partijen is uitsluitend in geschil of de onroerende zaak die aan belanghebbende geleverd is, op grond van de op haar rustende sloopverplichting gelet op het arrest Don Bosco1 bij levering is aan te merken als bouwterrein en dus moet worden vrijgesteld van overdrachtsbelasting.

9. Belanghebbende heeft betoogd dat de op haar rustende sloopverplichting een onderdeel vormt van een samengestelde prestatie met de facto als voorwerp, economisch doel, het opleveren van bouwterrein (waarbij de [hoeve] waarvoor geen sloopverlichting is opgelegd slechts een ondergeschikt bestanddeel vormen).

10. Subsidiair heeft belanghebbende de rechtbank verzocht, dat als de [hoeve] waarvoor geen sloopverplichting geldt, niet als ondergeschikt heeft te gelden, voor recht te verklaren dat de deelkavels 4 tot en met 7 , zijnde de gronden die toegerekend kunnen worden aan de te slopen opstallen, als bouwterrein werden verkregen.

11. De rechtbank is van oordeel dat de onroerende zaak die aan belanghebbende geleverd is niet kan worden aangemerkt als bouwterrein, en komt niet toe aan het subsidiaire standpunt van belanghebbende. Daarom kan belanghebbende geen aanspraak maken op de vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

Vrijstelling van overdrachtsbelasting?

12. De verkrijging van een in Nederland gelegen onroerende zaak vormt een belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting.2 De verkrijging op grond van een levering van onroerende zaken ter zake waarvan omzetbelasting is geheven, is vrijgesteld van overdrachtsbelasting (de samenloopvrijstelling).3

13. De levering van onroerende zaken is vrijgesteld van de heffing van omzetbelasting, tenzij sprake is van (onder meer) een bouwterrein.4 Onder een bouwterrein wordt verstaan onbebouwde grond die kennelijk bestemd is om te worden bebouwd met een of meer gebouwen.5

14. Indien een (oud) gebouw wordt geleverd, zoals in dit geval een woonhuis c.q. hoeve met aanhorigheden, kan niet zonder meer worden uitgesloten dat toch sprake is van de levering van onbebouwde grond, indien de levering gepaard gaat met door of voor rekening van de verkoper verrichte diensten, zoals sloopwerkzaamheden. Beoordeeld moet worden wat het voorwerp van de levering is, mede in het licht van hetgeen partijen zijn overeengekomen. Dit volgt uit het arrest Don Bosco.6 Aanwezige bebouwing sluit evenmin uit dat sprake is van onbebouwde grond indien de aard en de omvang van deze bebouwing in verhouding tot de omvang van de onroerende zaak zo gering zijn dat deze bebouwing als verwaarloosbaar moet worden beschouwd.7 Ongeacht de omvang van de bouwwerken en de verhouding tussen de bebouwde en onbebouwde gedeelten, kan het onbebouwde gedeelte als erbij behorend terrein kwalificeren in welk geval sprake is van bebouwde grond.8

15. Bij een combinatie van bebouwde en onbebouwde grond dient te worden beoordeeld of die delen in het maatschappelijk verkeer een zelfstandige betekenis hebben en in die zin afzonderlijk (kunnen) worden gebruikt. Voor zelfstandig gebruik heeft te gelden dat niet met elkaar verbonden dan wel, indien verbonden, juridisch of fysiek te onderscheiden onroerende zaken afzonderlijk in aanmerking moeten worden genomen wanneer zij afzonderlijk (kunnen) worden gebruikt.9

16. Nu belanghebbende zich op een vrijstelling van overdrachtsbelasting beroept, is het aan haar om aannemelijk te maken dat zij voldoet aan de voorwaarden voor toepassing van de samenloopvrijstelling.

17. Belanghebbende heeft gesteld dat de op haar rustende sloopverplichting een onderdeel vormt van een samengestelde prestatie met de facto als doel het opleveren van bouwterrein (waarbij de [hoeve] waarvoor geen sloopverlichting is opgelegd slechts een ondergeschikt bestanddeel vormen). Belanghebbende beroept zich onder meer op het arrest Don Bosco10 en stelt dat het niet uitmaakt dat niet op verkoper de sloopverplichting rust, zoals in die zaak, maar op haar, nu het er om gaat dat de sloop zeer nauw verbonden is met de aankoop. De verkoper, [naam provincie] , had in eerste instantie zelf een sloopverplichting op zich genomen in het kader van de samenwerking met de gemeente [naam gemeente] tot herontwikkeling van het perceel. Pas later zijn de verkoper en gemeente [naam gemeente] overeengekomen dat zij de sloop zal overlaten aan de opvolgend eigenaar als ontwikkelaar van de locatie. In feite voldoet verkoper, door belanghebbende een sloopverplichting op te leggen, dus aan haar eigen verplichting jegens de gemeente [naam gemeente] . Daarom heeft verkoper ook een boete bedongen op niet nakoming van het kettingbeding door belanghebbende. Het zou niet mogen uitmaken of belanghebbende, of de verkoper, contact opneemt met de aannemer om de opdracht tot sloop aan te nemen, aldus belanghebbende.

18. De inspecteur heeft – kort gezegd – gesteld dat slechts in het geval dat verkoper in samenhang met de verkoop van het gebouw de sloop ervan verricht, sprake is van de levering van onbebouwde grond voor btw, dit volgt uit de arresten Don Bosco en KPC Herning.11

19. Het gelijk is aan de inspecteur. Anders dan belanghebbende betoogt is het wel degelijk van belang op wie de verplichting tot sloop van de bestaande gebouwen rust. Belanghebbende heeft bebouwde grond geleverd gekregen van verkoper. Alleen als de levering gepaard gaat met door of voor rekening van de verkoper verrichte diensten, zoals sloopwerkzaamheden, zou gesproken kunnen worden van een keten van opeenvolgende handelingen door dezelfde belastingplichtige die als één niet te splitsen economische prestatie moet worden gezien. Dit volgt ook uit de door partijen aangehaalde arresten Don Bosco en KPC Herning.12

20. Uit de feiten en omstandigheden van deze zaak kan worden opgemaakt dat het de uitdrukkelijke bedoeling van verkoper is geweest om een bebouwd terrein aan belanghebbende te leveren. Verkoper heeft immers bedongen, dat koper de sloopwerkzaamheden dient te verrichten en deze verplichting opgenomen in het kettingbeding. De intentie van belanghebbende en de op haar rustende verplichting om van het geleverde bebouwde terrein een bouwterrein te maken, hebben geen invloed op de btw-prestatie van verkoper. Naar het oordeel van de rechtbank kan dan ook niet worden gezegd dat aan belanghebbende een bouwterrein is geleverd door verkoper. Gelet op dit oordeel, kan het subsidiaire standpunt van belanghebbende evenmin slagen.

21. Nu belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van de levering van een bouwterrein, is ook niet aannemelijk geworden dat deze levering op grond van artikel 11, lid 1, onderdeel a, onder 1⁰, van de Wet OB belast is met omzetbelasting. Daarom kan belanghebbende geen aanspraak maken op de samenloopvrijstelling.

Conclusie en gevolgen

22. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat belanghebbende niet te veel overdrachtsbelasting op aangifte heeft voldaan. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.P. Vaatstra, voorzitter, en mr. R.A. Eskes en mr. J.J.J. Engel, leden, in aanwezigheid van mr. L.A.G. Ebben, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl . Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.