Verhuurderheffing geen individuele en buitensporige last (1)

1.1. Belanghebbende heeft op 27 september 2019 op aangifte een bedrag van € 938.570 aan verhuurderheffing voldaan.

1.2. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de voldoening op aangifte. De Inspecteur heeft bij uitspraak op bezwaar de bezwaren van belanghebbende afgewezen.

1.3. Het tegen deze uitspraak op bezwaar door belanghebbende ingestelde beroep is door de Rechtbank bij uitspraak van 12 januari 2021 ongegrond verklaard.

1.4. Belanghebbende heeft bij brief van 17 februari 2021, door het Hof ontvangen op 18 februari 2021 tegen die uitspraak hoger beroep ingesteld. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 12 oktober 2021 bij het Hof nadere stukken ingediend.

1.5. Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgevonden op 21 oktober 2021. Daarbij zijn verschenen en gehoord: [naam1] namens belanghebbende bijgestaan door mr. [naam2] als gemachtigde van belanghebbende alsmede mr. [naam3] namens de Inspecteur, bijgestaan door [naam4] en [naam5] .

1.6. Gelijktijdig met het hoger beroep van belanghebbende is het hoger beroep van de met belanghebbende gelieerde vennootschap [de vennootschap] B.V. (zaaknummer: 21/00242) behandeld.

1.7. Belanghebbende en de Inspecteur hebben ieder ter zitting een pleitnota overgelegd en voorgedragen.

1.8. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1. Belanghebbende houdt zich bezig met de exploitatie van onroerend goed. Zij belegt daartoe haar vermogen voornamelijk in woningen, maar ook in winkels en kantoorpanden, welke voor verhuur worden gebruikt. De verhuur van woningen betreft zowel zogenoemde sociale huurwoningen als ook verhuur van woningen in de vrije sector. Tot de onroerendgoedportefeuille behoren veel oudere woningen in [plaats] , met een ten opzichte van de WOZ-waarde relatief lage huuropbrengst.

2.2. Belanghebbende is bij de aanvang van het kalenderjaar 2019 eigenaar van 869 huurwoningen als bedoeld in artikel 1.2, eerste lid, letter e, Wet maatregelen woningmarkt 2014 II (hierna: WMW) en is daarmee op grond van artikel 1.4 van die wet voor 2019 belastingplichtig voor de verhuurderheffing.

2.3. Belanghebbende is bij brief van 1 juli 2019 door de Inspecteur uitgenodigd om vóór 1 oktober 2019 aangifte te doen voor de verhuurderheffing voor het jaar 2019.

2.4. Belanghebbende heeft op 23 september 2019 aangifte gedaan voor de verhuurderheffing 2019. De aangifte vermeldt onder meer:

2.5. Belanghebbende heeft op 27 september 2019 op aangifte een bedrag van € 938.570 aan verhuurderheffing voldaan.

2.6. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de voldoening op aangifte. De Inspecteur heeft vervolgens bij uitspraak op bezwaar de bezwaren afgewezen.

2.7. Op het door belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde beroep, heeft de Rechtbank – kort gezegd – geoordeeld: dat de wetgever met de invoering van de verhuurderheffing niet in strijd handelt met het gelijkheidsbeginsel zoals neergelegd in de artikelen 14 van het EVRM en 26 van het IVBPR; dat de verhuurderheffing berust op een keuze van de wetgever waarvan niet kan worden gezegd dat zij evident van redelijke grond is ontbloot, zodat niet kan worden geoordeeld dat deze in strijd is met artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM (artikel 1 EP), en dat het neutraliteitsbeginsel en het doelmatigheidsbeginsel waarop belanghebbende zich nog heeft beroepen, geen rechtsbeginselen zijn die uitdrukking hebben gekregen in enige, een ieder verbindende, rechtsbeginselen zodat de in de WMW opgenomen verhuurderheffing niet aan die beginselen kan worden getoetst.

2.8. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

3. Het geschil

3.1. In hoger beroep is uitsluitend nog in geschil of de verhuurderheffing in het geval van belanghebbende leidt tot schending van het in artikel 1 EP opgenomen recht op eigendom, doordat deze voor belanghebbende uitmondt in een individuele en buitensporige last.

3.2. Belanghebbende, die deze vraag bevestigend beantwoordt, wijst ter ondersteuning van haar stellingen op het in het nader door haar ingediende stuk opgenomen overzicht en de daarop in de pleitnota gegeven toelichting. In het overzicht zijn de adressen, de WOZ-waarden, de bedragen voor ‘kale’ huur en verhuurderheffing opgenomen van de 869 in de aangifte van belanghebbende opgenomen sociale huurwoningen. Tevens is de verhuurderheffing uitgedrukt in een percentage van de ‘kale’ huuropbrengst.

3.3. De Inspecteur stelt dat nu de verhuurderheffing een heffing is op vermogen, en het tarief van de heffing ‘slechts’ 0,561 van de WOZ -waarden bedraagt, reeds op die grond geen sprake kan zijn van een individuele en buitensporige last voor belanghebbende. Bovendien bedraagt het bedrag van de heffing van belanghebbende in 2019 € 938.570, bij een totaal aan WOZ-waarden van de bij belanghebbende in bezit zijnde (zowel niet, als wel geliberaliseerde) woningen van € 325.800.000. Verder dienen alle omstandigheden van het geval te worden meegewogen bij de beoordeling of sprake is van een buitensporige en individuele last. Daartoe behoort ook – zo stelt de Inspecteur – de omstandigheid dat de waarde van de woningportefeuille van belanghebbende op basis van WOZ-waarden van 2018 naar 2019 is gestegen met € 14.000.000.

3.4. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en van de Inspecteur en tot terugwijzing van de zaak naar de Inspecteur, om opnieuw uitspraak op bezwaar te doen met inachtneming van de uitspraak van het Hof.

3.5. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1. De WMW, wet van 18 december 2013, is ingevoerd per 1 januari 2014 als opvolger van de Wet verhuurderheffing en is gepubliceerd in Staatsblad 2013, nummer 583.

4.2. Ingevolge de artikelen 1.1, 1.2 en 1.4 van de WMW (tekst 2019) wordt onder de naam verhuurderheffing een belasting geheven van natuurlijke- en rechtspersonen die eigenaar zijn van meer dan 50 sociale huurwoningen (woningen met een huurprijs tot aan de liberalisatiegrens). De belasting bedraagt voor het jaar 2019 0,561% van het belastbare bedrag. Het belastbare bedrag is de som van de voor het kalenderjaar geldende WOZ-waarden van de huurwoningen, verminderd, doch niet verder dan tot nihil, met vijftig maal de gemiddelde WOZ-waarde van die huurwoningen (artikelen 1.6 en 1.7 van de WMW). Als WOZ-waarde van een huurwoning wordt in 2019 maximaal € 270.000 in aanmerking genomen (artikel 1.2, onderdeel h, van de WMW).

4.3. Tussen partijen is in geschil of de verhuurderheffing voor het jaar 2019 in het geval van belanghebbende leidt tot een individuele en buitensporige last en daarmee tot schending van artikel 1 EP.

4.4. Over de beoordeling of in een zeker geval de keuze van de wetgever voor een bepaalde heffing voor een belastingplichtige leidt tot een individuele en buitensporige last als hier aan de orde heeft de Hoge Raad in zijn arrest van 17 maart 2017, nr. 15/04164, ECLI:NL:HR:2017:442, met betrekking tot een exploitant van kansspelautomaten, onder meer overwogen:

Verder heeft de Hoge Raad daarbij overwogen dat een dergelijke situatie zich alleen bij een exploitant van kansspelautomaten kan voordoen als bijzondere, niet voor alle exploitanten van kansspelautomaten geldende, feiten en omstandigheden een buitensporige last voor haar teweegbrengen.

4.5. Met betrekking tot de beoordeling van de vraag of met een heffing of belasting in een voorkomend geval sprake kan zijn van een individuele en buitensporige last, oordeelde de Hoge Raad in zijn arrest van 2 juli 2021, nr. 20/02453, ECLI:NL:HR:2021:1047, onder meer:

4.6. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de invoering van de verhuurderheffing bij haar een individuele en buitensporige last heeft teweeggebracht. Daarvan is gezien het voorgaande sprake indien en voor zover de last van de verhuurderheffing zich in haar geval sterker laat voelen dan in het algemeen, bij met belanghebbende vergelijkbare verhuurders van sociale huurwoningen. Of dit laatste zich voordoet, dient te worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval. De bewijslast voor het bestaan van feiten en omstandigheden die maken dat sprake is van een individuele en buitensporige last rust op belanghebbende.

4.7. Belanghebbende wijst ter ondersteuning van haar stellingen op het in het nader door haar ingediende stuk opgenomen overzicht. Uit dat overzicht blijkt dat de verhuurderheffing in het geval van belanghebbende varieert van 5% tot 95% van de ‘kale’ huuropbrengst en dat deze in zeven gevallen zelfs oploopt tot meer dan 100% van de ‘kale’ huurprijs. Gemiddeld over de gehele portefeuille sociale huurwoningen van belanghebbende bedraagt de verhuurderheffing 20% van de ‘kale’ huurprijs. Verder heeft belanghebbende berekend dat haar overige kosten voor de bedoelde woningen nog minimaal 45% van de ‘kale’ huuropbrengst bedragen. Als gevolg hiervan is het exploitatieresultaat voor een aantal van deze woningen negatief, aldus belanghebbende. Bovendien – zo stelt belanghebbende – wordt zij geraakt door de snel en sterk stijgende WOZ-waarden, de grondslag van de verhuurderheffing, terwijl huurverhogingen slechts beperkt kunnen worden doorgevoerd.

4.8. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende met hetgeen zij heeft aangevoerd niet aannemelijk heeft gemaakt dat – alle omstandigheden in aanmerking genomen – sprake is van een buitensporige last noch dat in het individuele geval van belanghebbende de last die het gevolg is van de invoering van de verhuurderheffing zich sterker laat voelen dan in het algemeen.

4.9. Belanghebbende heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat het positieve commercieel resultaat over 2019 van belanghebbende en [de vennootschap] B.V. tezamen circa € 30-35 miljoen bedroeg, en dat het positieve fiscaal resultaat circa € 6 miljoen bedroeg, welke resultaten bij benadering gelijkelijk door belanghebbende en [de vennootschap] B.V. werden behaald. Anders dan belanghebbende kennelijk stelt, dient niet naar enkele individuele woningen in haar sociale huurwoningenportefeuille te worden gekeken, doch naar die portefeuille in haar geheel en dienen ook de exploitatieresultaten van de overige onroerendgoedportefeuilles – geliberaliseerde huurwoningen, winkels en kantoorpanden – niet uit deze cijfers te worden geëlimineerd. De exploitatie van die onroerende zaken maakt immers ook deel uit van de bedrijfsvoering van belanghebbende en behoort dus tot de omstandigheden van het (onderhavige) geval. In dat verband heeft de Inspecteur bovendien onweersproken gesteld dat de stijging van de WOZ-waarden van de woningportefeuille van belanghebbende in 2019 € 14 miljoen bedroeg. Het Hof is van oordeel dat uit de door belanghebbende overgelegde stukken en ter zitting gegeven toelichting volgt dat, gelet op de financiële positie van belanghebbende, geen aanleiding bestaat om aan haar continuïteit te twijfelen. Belanghebbende heeft in dat verband ook geen jaarrekening overgelegd waaruit het tegendeel aannemelijk is geworden. Verder draagt de invoering van de verhuurderheffing weliswaar bij aan een daling van de netto winst van belanghebbende, doch dat geldt ook voor andere verhuurders van sociale huurwoningen. Belanghebbende heeft geen gegevens verstrekt waaruit zou kunnen worden afgeleid dat zij in sterkere mate wordt getroffen door de verhuurderheffing dan met haar vergelijkbare verhuurders van sociale huurwoningen. Hetzelfde heeft te gelden voor de door belanghebbende aangevoerde omstandigheid dat sprake is van snel en sterk stijgende WOZ-waarden en het slechts beperkt kunnen doorvoeren van huurverhogingen.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende ongegrond.

5. Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor het toekennen van een proceskostenvergoeding.

6. Beslissing

Het Hof:

• bevestigt de uitspraak van de Rechtbank

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.G.J.M. van Kempen, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. A.I. van Amsterdam, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 november 2021.