WOZ-waarde waterleidingstation niet te hoog; kanttekening bij voeren procedure

Bij beschikking van 29 februari 2020, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: het waterleidingstation), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vastgesteld op € 2.646.000.

Bij uitspraak op bezwaar van 10 december 2020 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.

[naam] heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 december 2021. [naam] heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] , kantoorgenoot van haar gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.

Overwegingen

Feiten

[naam] is eigenaar van het waterleidingstation (uit 1972). Dit bedrijfsobject bestaat uit een waterpompstation van 514 m², twee waterpompstations van 462 m², een waterpompstation van 134 m², een technische ruimte van 514 m², twee (opslag)magazijnen van 56 m², een personeelsvoorziening van 67 m², een reinwaterkelder van 10.000 m³, een transformator van 39 m², een transformator van 14 m² en een productieruimte van 14 m². Ook is er een ondergronds buizen-/leidingenstelsel, 3.600 m² bestrating en een omheining. Tot het object behoort tevens 14.895 m² grond bij niet-woning, 183.245 m² extra grond en 2.400 m² water-/epifytenfilter. Tot het object behoren tot slot circa 700 tot 800 zonnepanelen die door de heffingsambtenaar buiten de waardering zijn gelaten.

Het geschil

Waar gaat het in deze zaak om?

1. In geschil is de waarde van het waterleidingstation op de waardepeildatum 1 januari 2019. [naam] bepleit een waarde van € 2.011.000. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (van € 2.646.000) naar de getaxeerde waarde van € 3.210.000, zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 22 april 2021 is opgesteld door taxateur P.J.G. Jansen.

Hoe moet in deze zaak de waarde van het waterleidingstation worden bepaald?

2. Partijen zijn het erover eens dat het waterleidingstation geen woning is, dat het waterleidingstation incourant is – wat betekent dat er niet veel van worden ge- en verkocht – en dat de waarde van het waterleidingstation moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. De rechtbank sluit zich aan bij deze gemeenschappelijke, naar haar oordeel juiste, opvattingen van partijen.

2.1. Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak rekening gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. In artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (Uitvoeringsregeling) staat verder uitgelegd hoe dat moet.

2.2. Op grond van artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling wordt de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op:

• de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen,
• gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering, gebaseerd op:
• de verstreken en de resterende gebruiksduur en
• met inachtneming van de restwaarde, en
• gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering, gebaseerd op:
  • economische veroudering,
  • verouderde bouwwijze,
  • ondoelmatigheid en
  • excessieve gebruikskosten.

Naar de bedoeling van de wetgever is de gecorrigeerde vervangingswaarde de waarde die de zaak in economische zin voor de eigenaar zelf heeft.

Met welke uitgangspunten houdt de rechtbank rekening?

3. Op de heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door [naam] is aangevoerd.

3.1. De heffingsambtenaar heeft de waarde van het waterleidingstation in de bestreden uitspraak gehandhaafd op € 2.646.000. De heffingsambtenaar heeft in zijn berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde rekening gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en met de technische en de functionele veroudering die sinds de stichting van de onroerende zaak is opgetreden. Ter ondersteuning van de door hem verdedigde waarde heeft de heffingsambtenaar verwezen naar een taxatieoverzicht. In dit overzicht is aansluiting gezocht bij de kengetallen die zijn genoemd in de Taxatiewijzer en kengetallen, deel 16, Nutsvoorzieningen zoals die gold per waardepeildatum 1 januari 2019 (Taxatiewijzer Nutsvoorzieningen). In deze taxatiewijzer zijn zogenaamde archetypen opgenomen. Dat zijn modellen van diverse (hierboven onder het kopje Feiten genoemde) onderdelen van het waterleidingstation.

3.2. De rechtbank stelt voorop dat de heffingsambtenaar in beginsel kan worden gevolgd in zijn standpunt dat de gehanteerde landelijke taxatiewijzers als hulpmiddel kunnen dienen bij de waardering van de onroerende zaak. Deze taxatiewijzers zijn op de uitgangspunten van de Wet WOZ gebaseerde taxatie-instrumenten, met behulp waarvan, door verzameling en analyse van marktgegevens van nutsvoorzieningen, de waarde in het economische verkeer voor dit soort objecten kan worden bepaald. Dat neemt echter niet weg dat deze taxatiewijzers algemene gegevens bevatten met betrekking tot de waardering van onroerende zaken en geen rekening houden met de specifieke kenmerken van individuele onroerende zaken. De vermelding van een kengetal in de taxatiewijzers kan een aanwijzing zijn voor de grootte van dat kengetal in een concreet geval, maar steeds zal de taxateur zich rekenschap moeten geven van de individuele omstandigheden van de onroerende zaak.

3.3. Partijen zijn het erover eens dat bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak gebruik kan worden gemaakt van de Taxatiewijzer Nutsvoorzieningen. Ook over de door de heffingsambtenaar gebruikte archetypen uit deze taxatiewijzer zijn partijen het eens. De rechtbank ziet geen aanleiding om op deze punten anders naar de zaak te kijken.

De beoordeling door de rechtbank

4. In dit deel van de uitspraak staat wat [naam] in deze procedure heeft aangevoerd en wat de rechtbank daarvan vindt.

Hoe oordeelt de rechtbank over wat [naam] tegen de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde heeft aangevoerd?

4.1. [naam] vindt dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een onjuiste levensduur van het waterleidingstation. Volgens [naam] is de levensduur van het waterleidingstation inmiddels verstreken en heeft de heffingsambtenaar een verlenging daarvan toegepast zonder uit te leggen waarop die is gebaseerd. Volgens [naam] kan dat niet, gelet op de rechtspraak van de Hoge Raad.1 De heffingsambtenaar is dat niet met [naam] eens en vindt dat hij terecht van een verlengde levensduur is uitgegaan.

4.1.1. In de door [naam] genoemde uitspraak heeft de Hoge Raad onder andere uitgesproken dat de restwaarde van een onroerende zaak kan worden bereikt, ook als dat object nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker en dezelfde functie als daarvoor vervult. Anders gezegd en toegepast op deze zaak: de enkele omstandigheid dat het waterleidingstation nog in gebruik is bij [naam] en dezelfde functie is blijven vervullen, betekent niet per se dat de restwaarde niet zou zijn bereikt.

4.1.2. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar er in dit verband terecht op wijst dat het waterleidingstation een drinkwatervoorziening is. De rechtbank is ermee bekend dat er in Nederland strenge wetgeving geldt om de kwaliteit van het drinkwater te garanderen. Om aan die kwaliteitseisen te voldoen, moet worden aangenomen dat structureel en gedegen onderhoud van drinkwatervoorzieningen noodzakelijk is. De rechtbank is het dan ook met de heffingsambtenaar eens dat ervan moet worden uitgegaan dat [naam] voor dat onderhoud van deze drinkwatervoorziening zorgdraagt en in het verleden heeft zorggedragen. De rechtbank vindt dat, uitgaande van deze omstandigheden en het feit dat het waterleidingstation nog altijd als zodanig in gebruik is, de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat voor het waterleidingstation een verlengde levensduur geldt.

4.2. [naam] vindt dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een onjuiste restwaarde van het waterleidingstation. De heffingsambtenaar heeft de gegevens voor de restwaarde ontleend aan de hiervoor genoemde taxatiewijzer, maar volgens [naam] is die onderbouwing onvoldoende. De rechtbank ziet dit anders en legt dat hieronder uit.

4.2.1. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de gekozen restwaarden verwezen naar de bandbreedtes in de taxatiewijzer. [naam] wijst er op zich terecht op dat in meerdere rechterlijke uitspraken is overwogen dat dit onvoldoende is, omdat ook moet blijken dat deze restwaarden zijn terug te voeren op relevante marktgegevens.2 In dit concrete geval vindt de rechtbank die verwijzing wel voldoende. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar namelijk aannemelijk heeft gemaakt dat er voor waterleidingstations geen markt is en er dus ook geen relevante marktgegevens bestaan die hij in deze procedure had kunnen inbrengen. De heffingsambtenaar heeft erop gewezen dat waterleidingstations uniek zijn in hun soort en naar hun aard alleen maar voor de bestemming van waterleidingstation geschikt zijn. Daardoor is het verkopen van waterleidingstations met toekenning van een andere bestemming niet aan de orde. Verder hebben waterleidingbedrijven in Nederland een exclusief verzorgingsgebied waardoor het verkopen van waterleidingstations met behoud van bestemming (van het ene waterleidingbedrijf aan het andere) evenmin aan de orde is.

4.2.2. De rechtbank stelt verder vast dat de heffingsambtenaar bij de bepaling van de restwaarden van de verschillende objectonderdelen de gemiddelde restwaarden heeft gehanteerd die als bandbreedte bij de betreffende archetypen zijn vermeld. De heffingsambtenaar heeft op de zitting gezegd dat hij bij die keuze ervan is uitgegaan dat het waterleidingstation door [naam] op een deugdelijke manier is onderhouden. Aanleiding om een hogere of juist lagere dan de gemiddelde restwaarden aan te nemen heeft hij daarom niet. Dat kan de rechtbank volgen. Bij deze stand van zaken is het dan aan [naam] om aannemelijk te maken dat van lagere restwaarden moet worden uitgegaan, temeer omdat [naam] het er op zich mee eens is dat de Taxatiewijzer Nutsvoorzieningen een juist uitgangspunt is voor de waardebepaling.3 De rechtbank vindt dat [naam] er niet in is geslaagd om een lagere restwaarde aannemelijk te maken. Enkel wijzen op uitspraken in procedures die op andere onroerende zaken en dus niet op het waterleidingstation betrekking hebben4 is onvoldoende, zoals deze rechtbank eerder al heeft geoordeeld.5

4.3. Op de zitting heeft [naam] er nog op gewezen dat voor de waterpompstations in de Taxatiewijzer Nutsvoorzieningen voor zowel de ruwbouw, afbouw en installaties een factor in verband met verandering van bouwwijze is opgenomen van 0,912 en dat de heffingsambtenaar daar ten onrechte geen rekening mee heeft gehouden. De heffingsambtenaar heeft gezegd dat er geen aanleiding is om deze factor toe te passen. De rechtbank overweegt dat het uitgangspunt in artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling is dat wordt gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering, onder andere vanwege een verouderde bouwwijze. Een aanleiding om daar in dit geval van af te zien is er niet. De rechtbank stelt echter ook vast dat als in de taxatie van de heffingsambtenaar wel met eerdergenoemde factor rekening wordt gehouden, de getaxeerde waarde uitkomt op (afgerond) € 3.151.000. Daarmee blijft de getaxeerde waarde nog altijd (ruim) boven de vastgestelde waarde. Wat door [naam] is aangevoerd treft in zoverre geen doel.

4.4. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de op € 2.646.000 voor het belastingjaar 2020, naar waardepeildatum 1 januari 2019, vastgestelde waarde van het waterleidingstation niet te hoog is.

Hoe oordeelt de rechtbank over de waarde die het waterleidingstation volgens [naam] heeft?

4.5. Ten aanzien van de door [naam] bepleite waarde is de rechtbank van oordeel dat zij niet door middel van toetsbare en verifieerbare gegevens inzichtelijk heeft gemaakt hoe zij tot de door haar bepleite waarde is gekomen. De rechtbank komt daarom tot de conclusie dat [naam] haar beoogde waarde van € 2.011.000 niet aannemelijk heeft gemaakt.

Tot welke conclusie komt de rechtbank?

5. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Opmerkingen over de procedure

6. Zoals op de zitting met partijen besproken, zijn er kanttekeningen te plaatsen bij het voeren van deze procedure door [naam] . [naam] is een overheidsvennootschap, wat blijkt uit het feit dat haar aandelen volledig in handen van (Brabantse) overheden zijn. Verder voert [naam] een publieke taak uit, namelijk het verzorgen van drinkwater voor de inwoners en bedrijven in haar verzorgingsgebied. Uiteindelijk komt het oordeel van de rechtbank in deze belastingzaak dus neer op de vraag hoeveel geld de ene overheidsinstelling aan de andere overheidsinstelling moet betalen. Als de rechtbank kijkt naar het financiële belang in deze zaak, dan komt het voor [naam] te behalen voordeel neer op hooguit tweeduizend euro. Uit de vastgestelde jaarrekening van [naam] over 2019 blijkt dat zij in dat jaar een nettoresultaat van € 29.508.000 heeft geboekt.6 Het financiële voordeel dat [naam] in deze procedure zou kunnen behalen is dus minder dan 0,1‰ van laatstgenoemd bedrag. De rechtbank meent dat het in een geval als dit het de voorkeur zou hebben gehad als voorafgaand (bestuurlijk) overleg tussen partijen had plaatsgevonden, al was het maar om een mogelijke beroepszaak (en daarmee beslag op het justitieel apparaat) te voorkomen. Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, voorzitter, en mr. C.F.E. van Olden-Smit en mr. M. de Vries, leden, in aanwezigheid van E.H.J.M.T. van der Steen, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 24 december 2021.