Objectafbakening; WOZ-waarde niet te hoog; vergoeding griffierecht

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar.

Algemeen

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende over de waarde van de woning die hieronder staat genoemd. De rechtbank merkt daarbij op dat deze uitspraak is geschreven in een vorm die overeenkomt met de wettelijke kaders die gelden. Waar mogelijk is dat aangepast om de leesbaarheid te vergroten.

Inleiding

2. In deze inleiding legt de rechtbank kort uit hoe deze zaak tot een uitspraak van de rechtbank heeft geleid.

2.1. Het beroepschrift waarmee deze procedure is begonnen is gericht tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 13 februari 2023.

2.2. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 30 september 2022 de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] (de woning ) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 209.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).

2.3. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld.

2.4. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

2.5. De rechtbank heeft het beroep op 11 april 2024 voor de eerste keer op zitting behandeld, waarna de rechtbank het onderzoek heeft gesloten.

2.6. Bij brief van 17 april 2024 heeft de rechtbank het onderzoek heropend. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om schriftelijk op de heropening door de rechtbank te reageren en hebben dat ook gedaan.

2.7. De rechtbank heeft het beroep op 12 juli 2024 voor de tweede keer op zitting behandeld. Belanghebbende heeft hieraan deelgenomen. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen mr. N. D. Niederer en [taxateur] (taxateur).

Feiten

3. Voordat de rechtbank een oordeel kan geven, stelt zij de feiten vast waarop de rechtsregels worden toegepast. Die feiten luiden in dit geval als volgt. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een woning uit het bouwjaar 1931.

3.1. In het kader van de waardering van de woning door de heffingsambtenaar voor de Wet WOZ heeft geen inpandige opname plaatsgevonden.

3.2. Op de waardepeildatum was voor de woning een bouwvergunning van kracht. Daarnaast was er een huisnummerbesluit van kracht op basis waarvan de woning was opgesplitst in het adres [adres 1] en het adres [adres 2] te [plaats 2] .

Beoordeling door de rechtbank

4. De rechtbank beoordeelt of de waarde van het object mogelijk te hoog is vastgesteld. Die beoordeling vindt plaats aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.

4.1. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat aan het object in het geheel geen waarde toekomt. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 126.000. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.

4.2. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar krijgt dus gelijk. Belanghebbende krijgt ongelijk.

4.3. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

Toetsingskader van de rechtbank

5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".1

5.1. Belanghebbende heeft zich er niet tegen verzet dat de heffingsambtenaar de waarde van het object heeft berekend aan de hand van de vergelijkingsmethode . Dat is ook de juiste methode voor dit object.

5.2. De vergelijkingsmethode houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

5.3. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

5.4. De reden voor de heropening was dat bij de bestudering van het dossier niet duidelijk was of nu sprake was van één of twee woningen. Dat maakt voor het proces om te komen tot vaststelling van een waarde wel uit. Dat heet de objectafbakening . Daar gaat de rechtbank hieronder op in.

Objectafbakening

5.5. De waardebepaling op de voet van Hoofdstuk III van de Wet WOZ begint bij de objectafbakening op grond van artikel 16 Wet WOZ. Vanwege het dwingende karakter van artikel 16 van de Wet WOZ komt aan de heffingsambtenaar bij de objectafbakening geen beleidsvrijheid toe.2 De rechter dient de objectafbakening ambtshalve te toetsen.3

5.6. Artikel 16 van de Wet WOZ bepaalt, voor zover hier van belang, als volgt:

5.7. De rechtbank overweegt dat zich in het dossier aanwijzingen bevinden die twijfel oproepen over de door de heffingsambtenaar uitgevoerde objectafbakening. De rechtbank wijst daarbij op de voor de woning verleende bouwvergunning en het daaraan gekoppelde huisnummerbesluit welke beide op de waardepeildatum van kracht waren.

5.8. Naar omstandigheden beoordeeld overweegt de rechtbank dat op de waardepeildatum in beginsel sprake is van twee zelfstandige gedeelten die zijn bestemd om afzonderlijk te worden gebruikt als bedoeld in artikel 16 onderdeel c van de Wet WOZ. Het huisnummerbesluit splitst namelijk de woning op in het adres [adres 1] en [adres 2] te [plaats 2] met de bedoeling om deze gedeelten afzonderlijk van elkaar te gaan gebruiken. De heffingsambtenaar heeft echter aangevoerd – en belanghebbende heeft dit niet gemotiveerd betwist – dat belanghebbende in het onderhavige jaar zowel eigenaar als gebruiker was van beide afzonderlijke gedeelten. Hierdoor vormen de twee afzonderlijke gedeelten naar het oordeel van de rechtbank in het onderhavige jaar een samenstel als bedoeld in artikel 16 onderdeel d van de Wet WOZ. De rechtbank concludeert dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde objectafbakening klopt. De rechtbank wijst partijen erop dat dit voor andere jaren anders kan zijn.

5.9. De rechtbank ziet echter in de gang van zaken rondom de objectafbakening wel aanleiding om de heffingsambtenaar op te dragen het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem te vergoeden. De motivering hiervan is tweeledig.

Naar het oordeel van de rechtbank had het – gelet op het van kracht zijnde huisnummerbesluit en de verleende bouwvergunning – op de weg van de heffingsambtenaar gelegen om de objectafbakening richting belanghebbende toe te lichten of deze nader te motiveren. Dat de heffingsambtenaar dit heeft nagelaten ziet de rechtbank als een motiveringsgebrek. Deze schending van het motiveringsbeginsel leidt op zichzelf echter niet direct tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar4, maar kan ook niet geheel zonder gevolgen blijven gelet op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.

Daarnaast is de rechtbank pas op de hoogte gekomen van het huisnummerbesluit doordat belanghebbende na heropening van de zaak door de rechtbank stukken heeft ingediend waaruit bleek dat er op de waardepeildatum een huisnummerbesluit van kracht was. Dit is relevante informatie voor de zaak.

De rechtbank overweegt dat de stukken rondom het huisnummerbesluit en de bouwvergunning, op de zaak betrekking hebbende stukken zijn die de heffingsambtenaar op grond van artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) had moeten overleggen. Daarom is het vergoeden van het griffierecht hier op zijn plaats.5

De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar

5.10. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 8 februari 2024 is opgemaakt. In deze taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 314.821 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 3] , de [adres 4] en de [adres 5] , alle gelegen [plaats 2] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.

Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?

5.11. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen onder meer wat betreft bouwjaar, ligging, oppervlakte en uitstraling voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De enkele stelling van belanghebbende dat hij de gebruikte referentiewoningen niet bruikbaar vindt, doet daar niet aan af. Daarbij komt dat belanghebbende zelf geen referentiewoningen heeft aangedragen. De rechtbank concludeert dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.

Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?

5.12. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning.

5.13. Belanghebbende heeft aangevoerd dat sprake is van zeer achterstallig onderhoud waar onvoldoende rekening mee is gehouden en dat daarom de WOZ-waarde moet worden verlaagd, in feite tot nihil.

5.14. De rechtbank overweegt dat op basis van de stukken in het dossier niet kan worden beoordeeld wat de staat van onderhoud van de woning is. Belanghebbende heeft daar geen aanvullende gegevens zoals foto’s van overgelegd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar zich daartegenover voldoende ingespannen om de staat van de woning zo goed mogelijk te kunnen beoordelen. Zo heeft de heffingsambtenaar ter zitting aangegeven dat is getracht een inpandige opname te plannen, maar dat dit niet is gelukt. Verder heeft de taxateur ter zitting aangegeven dat hij de woning wel van de buitenzijde heeft beoordeeld. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar van een gemiddelde staat van de woning mag uitgaan in het geval belanghebbende een slechtere staat van de woning niet nader onderbouwt.

5.15. In dit geval is de heffingsambtenaar bij de waardering van de woning uitgegaan van een beneden gemiddelde staat van de woning. Hij heeft in de taxatiematrix rekening gehouden met het door belanghebbende aangevoerde achterstallig onderhoud van de woning door de kwaliteit, onderhoud en voorzieningen als ‘matig’ te waarderen. Hierdoor is een correctie van € 67.349 toegepast op de getaxeerde waarde van de woning. Deze correctie acht de rechtbank voldoende. De rechtbank overweegt verder dat de getaxeerde waarde in de matrix van € 314.812 meer dan € 100.000 hoger is dan de vastgestelde WOZ-waarde van € 209.000. Het voorgaande maakt dat de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank de vastgestelde WOZ-waarde voor het jaar 2022 aannemelijk heeft gemaakt.

Conclusie en gevolgen

6. De heffingsambtenar heeft voldoende bewijs ingebracht om de rechtbank te overtuigen. Het beroep van belanghebbende is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB blijven zoals ze zijn.

6.1. Omdat sprake is van een gebrek en artikel 6:22 van de Awb is toegepast, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Belanghebbende heeft geen proceskosten gesteld die voor vergoeding in aanmerking komen.

Beslissing

De rechtbank:

• verklaart het beroep ongegrond;
• bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. S.A. van Beijsterveldt, griffier op 2 augustus 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.