Waardering van jaarplaatsen op camping met stacaravans

Zaaknummer 21/975

Bij besluit van 17 juli 2020 heeft verweerder op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2018, vastgesteld voor het kalenderjaar 2019 op € 2.781.000.

Zaaknummer 21/976

Bij besluit van 28 juli 2020 heeft verweerder op grond van artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak, per waardepeildatum 1 januari 2019, vastgesteld voor het kalenderjaar 2020 op € 2.785.000.

Bij uitspraken op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen deze uitspraken op bezwaar beroep ingesteld.

Verweerder heeft verweerschriften ingediend.

Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 juni 2022. Eiser is daar verschenen, bijgestaan door zijn echtgenote: [echtgenote] en door zijn gemachtigde. Verweerder is daar vertegenwoordigd door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] (taxateur).

Overwegingen

Feiten

1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.

1.1. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een recreatieterrein van in totaal 68.762 m², waarop eiser samen met zijn echtgenote een camping ( [camping] ) exploiteert.

1.2. De camping bestaat onder meer uit:

• 44 toerplaatsen;
• 11 jaarplaatsen (zonder chalet of caravan);
• 141 jaarplaatsen waarop vaste campinggasten een stacaravan hebben geplaatst, die hen langdurig ter beschikking staat;
• 3 chalets;
• een horecagelegenheid;
• een sanitairgebouw en
• een bedrijfswoning uit 1990.

1.3. De vaste campinggasten van [camping] hebben hun 141 stacaravans (1.2.) geplaatst op de camping zonder dat er een recht van opstal of huurafhankelijk recht van opstal is gevestigd.

1.4. Namens verweerder is de taxateur op 25 november 2019 op de camping geweest voor een opname en inspectie. Met dagtekening 11 mei 2022 heeft hij twee taxatierapporten opgemaakt, één waarin hij de waarde per waardepeildatum 1 januari 2018 heeft vastgesteld op € 2.784.000 en één met een waarde per waardepeildatum 1 januari 2019 van € 2.786.000.

1.5. De waardering in de onder 1.4. vermelde taxatierapporten heeft plaatsgevonden op basis van de Operational Cash Flow (OCF) methode. Aan de hand van de uitgangspunten uit de voor de waardepeildata vastgestelde Taxatiewijzers Recreatie deel 22, heeft verweerder aan de 141 stacaravans voor beide jaren een waarde van € 898.170 toegekend. Daarbij is gerekend met een huuropbrengst per week van € 350 en een bezettingsgraad van 35%. Deze cijfers zijn ten opzichte van de standaardcijfers uit de Taxatiewijzers wat naar beneden bijgesteld om rekening te houden met de leeftijd en het aantal van de stacaravans.

1.6. Op de zitting heeft verweerder verklaard in beide taxatierapporten een rekenfout te hebben gemaakt. Bij de uiteindelijke vaststelling van de waarde van de onroerende zaak is de correctie vanwege de aanwezigheid van asbest van € 4.680 niet afgetrokken, maar bijgeteld. De waarde per 1 januari 2018 dient daarom € 2.775.000 en per 1 januari 2019 € 2.777.000 te zijn. In beide gevallen is rekening gehouden met een waarde voor de bedrijfswoning van € 218.695. De in het rapport vermelde waarde van de bedrijfswoning per 1 januari 2019 van € 281.695 betreft een schrijffout.

Geschil en beoordeling

2.1. Partijen verschillen van mening over de waardes van de onroerende zaak per 1 januari 2018 en per 1 januari 2019. Eiser bepleit primair een waarde per 1 januari 2018 van € 812.191 en subsidiair van € 980.015 en per 1 januari 2019 primair van € 801.322 en subsidiair van € 985.015. Verweerder staat een waarde per 1 januari 2018 voor van € 2.775.000 en per 1 januari 2019 van € 2.777.000.

2.2. Tussen partijen zijn de volgende punten niet in geschil:

• De onderdelen waaruit de onroerende zaak bestaat, dienen op grond van artikel 16, aanhef en onderdeel e, Wet WOZ als één onroerende zaak (een recreatiesamenstel) te worden aangemerkt.
• De 141 stacaravans van de vaste campinggasten zijn civielrechtelijk door natrekking eigendom van eiser geworden, zodat zij onderdeel uitmaken van het te waarderen recreatiesamenstel. Het gaat dus voor de waardering om plaatsen met een stacaravan erop, ook al voelt eiser zich geen eigenaar van de stacaravans.
• De waardering van de onroerende zaak vindt plaats volgens de OCF-methode (waarde in het economisch verkeer).
• De waarde van de bedrijfswoning bedraagt per 1 januari 2018 en per 1 januari 2019 € 218.695.
• De correctie vanwege de aanwezigheid van asbest bedraagt in beide jaren € 4.680.

2.3. Partijen hebben op de zitting bevestigd dat het geschil over de waardering van de onroerende zaak voor beide jaren zich toespitst op de vraag op welke wijze en voor welk bedrag, binnen de waarderingsmethodiek OCF, een waarde moet worden toegekend aan de 141 plaatsen met daarop de stacaravans van de vaste campinggasten. Hierna duidt de rechtbank deze plaatsen met daarop de stacaravans kortheidshalve aan als ‘de 141 stacaravans’.

3. De rechtbank overweegt dat op verweerder de bewijslast rust om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waardes per 1 januari 2018 en per 1 januari 2019 niet hoger zijn dan de waardes in het economische verkeer op die data. Als verweerder niet aan deze bewijslast voldoet, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waardes aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen1.

4. Verweerder heeft bij de waardering van de 141 stacaravans als uitgangspunt genomen dat deze op weekbasis voor een korte duur aan derden (steeds wisselende gasten) worden verhuurd. Dit uitgangspunt staat in de voor de waardepeildata vastgestelde Taxatiewijzers Recreatie deel 22 op bijlage 3 ‘Rekenblad OCF’ onder post 3c: ‘Verhuurcaravans in eigendom/exploitatie’.

5.1. De rechtbank kan zich niet vinden in dit door verweerder gehanteerde uitgangspunt voor de waardering van de 141 stacaravans, omdat deze 141 stacaravans feitelijk niet voor korte duur aan steeds wisselende gasten ter beschikking worden gesteld.

Het gaat bij eiser immers om stacaravans op plaatsen die langdurig voor telkens een jaar of een kampeerseizoen aan dezelfde personen ter beschikking worden gesteld.

5.2. De waardering op basis van de OCF-methode gaat deels uit van geobjectiveerde (gestandaardiseerde) cijfers. Het komt erop neer dat het niet moet uitmaken hoe succesvol of winstgevend de individuele ondernemer precies is, maar wat een modale ondernemer die de camping zou overnemen, ongeveer zou moeten kunnen verdienen. De objectivering zit hem in de kengetallen die worden losgelaten op de werkelijkheid. Oftewel: eerst bekijk je hoe de camping er daadwerkelijk bijligt en als je in kaart hebt hoeveel plaatsen van welke soort er zijn, hang je daar steeds het geobjectiveerde prijskaartje per plaats aan uit de Taxatiewijzer. Het is wel zaak om het juiste prijskaartje aan de juiste plaats te koppelen. Dat is hier volgens de rechtbank niet gebeurd. Eiser verhuurt geen plaatsen met een stacaravan erop per week, maar eiser verhuurt plaatsen met een stacaravan erop per jaar of per seizoen. Daar hangt een ander prijskaartje aan. Anders gezegd: de objectivering van de OCF-methode gaat niet zover dat het helemaal niet meer relevant is hoe de plaatsen op de camping in werkelijkheid worden geëxploiteerd.

5.3. De rechtbank is daarom van oordeel dat verweerder voor beide jaren aan de 141 stacaravans een te hoge waarde heeft toegekend. De rechtbank gaat voor het overige niet meer in op de argumenten die eiser tegen de berekeningswijze van verweerder heeft ingebracht, omdat de rechtbank die berekeningswijze al heeft verworpen.

6. Gelet op het voorgaande is verweerder er naar het oordeel van de rechtbank niet in geslaagd de door hem voorgestane waarde van de onroerende zaak in het kader van de Wet WOZ voor beide jaren aannemelijk te maken. Daarom moet de rechtbank nu beoordelen of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt.

7. Eiser is primair van mening dat bij de waardering van de onroerende zaak volgens de OCF-methode de werkelijke resultaten (omzet, winst, cash flow) van de camping zoals die door eiser (en zijn echtgenote) zijn behaald, leidend moeten zijn.

8. De rechtbank is van oordeel dat deze door eiser voorgestane uitleg niet juist is. De OCF-methode berekent de waarde van de camping op basis van de exploitatiemogelijkheden die een zakelijk handelende koper van die camping in aanmerking zou nemen. Deze door de wetgever bedoelde objectivering houdt in dat gegeven bepaalde (werkelijke) kenmerken van een camping, zoals aantallen staanplaatsen en verhuurde objecten, er wordt uitgegaan van (fictieve) standaardopbrengsten (zie ook 5.2). In bijzondere omstandigheden kan daarvan weliswaar worden afgeweken, maar die omstandigheden zijn niet door eiser gesteld of anderszins gebleken. Oftewel: eiser kan binnen de OCF-methode juist níet wijzen op zijn eigen behaalde resultaten, omdat daarvan geabstraheerd moet worden. Het gaat er om wat een modale ondernemer met de camping van eiser zou verdienen.

9. Subsidiair is eiser bij de waardering van de 141 stacaravans uitgegaan van de verhuur van (lege) jaarplaatsen, zoals die ook in werkelijkheid plaatsvindt. Hij neemt bij de berekening van de waarde van de 141 stacaravans alleen deze opbrengst in aanmerking. Dit uitgangspunt staat in de voor de betreffende waardepeildata vastgestelde Taxatiewijzers Recreatie deel 22 op bijlage 3 ‘Rekenblad OCF’ onder post 3a: ‘Jaarplaatsen in eigendom/exploitatie (zonder opstal)’.

10. De rechtbank kan zich evenmin vinden in dit door eiser gehanteerde uitgangspunt voor de waardering van de 141 stacaravans. Immers, op deze wijze wordt alleen de (verhuur van de) grond gewaardeerd. Vanwege de natrekking (2.2.) moeten echter ook de (fictieve huuropbrengsten van de) 141 stacaravans worden gewaardeerd.

11. Gelet op het voorgaande is eiser er naar het oordeel van de rechtbank niet in geslaagd de door hem voorgestane waarde van de onroerende zaak in het kader van de Wet WOZ voor beide jaren aannemelijk te maken. Nu beide partijen de door hen verdedigde waardes niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om de waardes vast te stellen. Het is normaal gesproken dan de bedoeling dat de rechtbank die waarde eenvoudigweg schat en daarbij past geen uitgebreide motivering. Omdat partijen niet de enigen zijn die tegen dit waarderingsprobleem aanlopen en omdat zij er zelf ook iets aan kunnen hebben, zal de rechtbank hierna toch wat meer inzicht geven in haar gedachtegang.

12. Bij die waardevaststelling kijkt de rechtbank eerst naar de manier waarop deze camping daadwerkelijk wordt geëxploiteerd (1.2. en 5.2.). Op de werkelijke kenmerken van de camping (aantallen staanplaatsen, verhuurde objecten), zal de rechtbank de geobjectiveerde cijfers uit de Taxatiewijzers Recreatie deel 22 loslaten.

13. De rechtbank overweegt dat op basis van de onder 1.2. vermelde feitelijke gegevens van de exploitatie van de camping binnen het kader van de OCF-methode in beginsel een waardering moet plaatsvinden aan de hand van geobjectiveerde opbrengsten. Met uitzondering van de 141 stacaravans is er tussen partijen geen geschil over de waardering, zodat de rechtbank specifiek over dit element (de 141 stacaravans) zal oordelen hoe de waardering moet plaatsvinden.

14. Binnen het kader van de OCF-methode moeten de 141 stacaravans worden gewaardeerd aan de hand van een geobjectiveerde opbrengst voor het gebruik, die aansluit bij de feitelijke omstandigheden. Deze feitelijke omstandigheden zijn dat de plaats én de stacaravan de vaste campinggast gedurende een jaar of een seizoen ter beschikking staat. Dat betekent dat dus een geobjectiveerd tarief voor de verhuur van een plaats én een stacaravan voor een heel jaar of seizoen moet worden gevonden.

15. Op de zitting is besproken wat de opbrengst zou kunnen zijn als uitgegaan zou worden van de opbrengst van een seizoensplaats in eigendom/exploitatie zoals vermeld op bijlage 3 ‘Rekenblad OCF’ onder post 2 (‘Seizoensplaatsen in eigendom/exploitatie’) van de Taxatiewijzers Recreatie deel 22. Verweerder heeft verklaard dat voor dat geval uitgegaan kan worden van een opbrengst van € 1.400 per jaar. De rechtbank overweegt dat deze post met bijbehorende opbrengst alleen ziet op de verhuur van de plaats zelf. De rechtbank constateert dat een geobjectiveerd tarief voor de langdurige verhuur van een plaats én een stacaravan of chalet eenvoudigweg niet voorhanden is in de voor de betreffende peildata vastgestelde Taxatiewijzers Recreatie deel 22. Eiser is ter zitting gevraagd welke huurprijs hij zou rekenen wanneer hij een stacaravan op een vaste plaats langdurig, voor een heel jaar of seizoen zou verhuren. Daarop heeft eiser verklaard dergelijke verhuurovereenkomsten niet aan te bieden en niet af te sluiten.

16. Gelet op het voorgaande komt de rechtbank tot de conclusie dat zij niet kan bepalen waartoe de OCF-methode in dit geval zou leiden.

Zowel de Taxatiewijzers als ook de feitelijke situatie geven geen, althans onvoldoende, aanknopingspunten voor een geobjectiveerde opbrengst (het gestandaardiseerde jaartarief voor een plaats én een stacaravan) waarmee de waarde op basis van de OCF-methode kan worden berekend. Door deze ontbrekende informatie ten aanzien van deze 141 stacaravans kan de rechtbank de waarde van de onroerende zaak voor beide jaren niet vaststellen aan de hand van de OCF-methode.

17. De rechtbank stelt de waarde van de onroerende zaak voor beide jaren schattenderwijs vast en wel op een bedrag van € 2.100.000. De beroepen dienen gegrond te worden verklaard.

18. Omdat de rechtbank de beroepen gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht (twee keer € 360) vergoedt.

19. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Het gaat om rechtsbijstand in de beroepsfase. Wat betreft de vergoeding is de rechtbank van oordeel dat beide procedures met elkaar samenhangen. De proceskosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de beroepsfase vast op € 1.518 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 759 en een wegingsfactor 1), zodat in beide procedures een proceskostenvergoeding van € 759 zal worden toegekend.

Beslissing

De rechtbank:

in de zaak 21/975

• verklaart het beroep gegrond;
• vernietigt de uitspraak op bezwaar;
• vermindert de waarde van de onroerende zaak tot een bedrag van € 2.100.000;
• bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
• draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 360 aan eiser te vergoeden;
• veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 759;

in de zaak 21/976

• verklaart het beroep gegrond;
• vernietigt de uitspraak op bezwaar;
• vermindert de waarde van de onroerende zaak tot een bedrag van € 2.100.000;
• bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
• draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 360 aan eiser te vergoeden;
• veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 759.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Heidekamp, voorzitter, en mr. P.P.D. Mathey-Bal en mr. J.F.H. van den Belt, leden, in aanwezigheid van mr. H.J. Haanstra, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 juli 2022.