Geen woningtarief voor verkregen bouwkavel met deel voormalige woning

Eiseres heeft bezwaar gemaakt tegen de voldoening van overdrachtsbelasting op aangifte.

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 1 augustus 2021 het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.

Eiseres heeft daartegen bij brief van 9 september 2022, ontvangen door de rechtbank op 10 september 2022, beroep ingesteld.

Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.

Eiseres heeft voorafgaande aan de zitting een aanvullend stuk ingediend. De rechtbank heeft een afschrift hiervan doorgestuurd naar verweerder.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 augustus 2022.

Namens eiseres is haar gemachtigde verschenen en [persoon A] . Namens verweerder zijn verschenen [persoon B] , [persoon C] en [persoon D] .

Het beroep is gelijktijdig behandeld met het beroep van [naam echtgenoot] (de echtgenoot van eiseres, hierna: [echtgenoot] ). Het beroep van [echtgenoot] is bij de rechtbank geregistreerd onder zaaknummer 22/1000.

De beroepen van [persoon E] en [persoon F] met zaaknummers 22/998 en 22/999 zijn gelijktijdig en gezamenlijk met deze zaken op zitting behandeld.

Beide partijen hebben ter zitting een pleitnota uitgedeeld en voorgedragen.

Overwegingen

Feiten

1. Op 1 februari 2018 heeft [naam B.V.] ( [B.V.] ) te [vestigingsplaats] een perceel gekocht in de [gemeente] . Op dit perceel bevond zich een woning met aanhorigheden (te weten een carport, een tuin, diverse schuren, overkappingen, stallen, een garage, een verhard terras, een zwembad en een vijver) met het toenmalige adres [adresgegevens] (hierna: de voormalige woning).

2. [B.V.] heeft met betrekking tot het aangekochte perceel woningbouwplannen ontwikkeld in het bouwplan " [naam project] " (hierna: het project). In het project zijn acht twee-onder-een-kapwoningen gerealiseerd op de locatie van de voormalige woning. Het totale perceel van de voormalige woning is gesplitst in acht bouwkavels en één ander perceel (perceel [nummer] ) dat is aangewend voor de aanleg van infrastructuur, waaronder een nieuwe openbare weg ter ontsluiting van de acht bouwkavels. Perceel [nummer] is na aanleg van de weg en andere gemeenschapsvoorzieningen om niet aan de [gemeente] geleverd. De acht bouwkavels (de kavels) zijn verkocht aan particuliere kopers in combinatie met een onlosmakelijk aan de koop verbonden aannemingsovereenkomst. Na de levering van de kavels is de voormalige woning gesloopt. Eiseres en [echtgenoot] hebben samen één van de kavels gekocht.

3. Op 24 september 2018 heeft [B.V.] de Belastingdienst verzocht om afstemming van de gevolgen van de levering van de kavels aan de particuliere kopers voor wat betreft de hoogte van de overdrachtsbelasting. Daarbij heeft [B.V.] het standpunt ingenomen dat ter zake van de verkrijging van de kavels het lage tarief (2%) overdrachtsbelasting is verschuldigd. Bij brief van 10 januari 2019 heeft verweerder het standpunt ingenomen dat ter zake van de levering van de kavels het reguliere tarief (6%) overdrachtsbelasting is verschuldigd.

4. Op 9 september 2020 hebben eiseres en [echtgenoot] tegen een koopprijs van € 277.997,32 van [B.V.] het recht van eigendom verkregen met betrekking tot een perceel grond met de zich daarop of daarin bevindende bebouwing in het project, plaatselijk bekend “ [adresgegevens] ” kadastraal bekend [gemeente] , [sectie] , complexaanduiding [nummer] (hierna: [kavel] ). Ten tijde van de levering stond een gedeelte van het voormalige woonhuis van ongeveer 55% op [kavel] . Voor ongeveer 45% was de voormalige woning gelegen op perceel [nummer] .

5. Er is ter zake van de verkrijging van de kavels 6% overdrachtsbelasting voldaan.

6. Eiseres en [echtgenoot] hebben op [kavel] , nadat de voormalige woning is gesloopt, de helft van een twee-onder-één-kapwoning laten bouwen.

Geschil

7. In geschil is of [kavel] ten tijde van de verkrijging door eiseres en [echtgenoot] kwalificeert als woning in de zin van artikel 14, tweede lid, Wet op belastingen van rechtsverkeer 1970 (Wbr). Meer in het bijzonder is in geschil of een deel van een woning kwalificeert als woning in de zin van artikel 14, tweede lid, van de Wbr.

8. Eiseres is - kort weergegeven - van mening dat de op [kavel] gelegen bebouwing onderdeel is van de voormalige woning en dat als gevolg daarvan [kavel] kwalificeert als woning in de zin van artikel 14, tweede lid, van de Wbr. Daaruit vloeit voort dat op de verkrijging van [kavel] het tarief van 2% van toepassing is, aldus eiseres.

9. Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en teruggaaf van de op aangifte voldane overdrachtsbelasting tot een bedrag van € 5.2311.

10. Verweerder is - kort weergegeven - van mening dat [kavel] niet kwalificeert als woning in de zin van artikel 14, tweede lid, van de Wbr. Een deel van een woning kwalificeert volgens verweerder niet als woning en daarom is in dit geval het tarief van 2% niet van toepassing.

Beoordeling van het geschil

11. Onder de naam ‘overdrachtsbelasting’ wordt een belasting geheven ter zake van de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken of rechten waaraan deze zijn onderworpen2.

12. Op grond van artikel 14, eerste lid, van de Wbr geldt het tarief van 6%3. Voor de verkrijging van woningen geldt, in afwijking van het eerste lid, een tarief van 2%4.

13. In de Wbr is geen definitie van het begrip ‘woningen’ opgenomen. In de Memorie van Toelichting 5 (MvT) bij het wetsvoorstel dat heeft geleid tot artikel 14, tweede lid, van de Wbr is, voor zover van belang, over het begrip ‘woningen’ het volgende opgemerkt:

14. In een drietal arresten van 24 februari 20176 heeft de Hoge Raad het toetsingskader gegeven voor het antwoord op de vraag of een onroerende zaak als woning wordt aangemerkt in de zin van artikel 14, tweede lid, van de Wbr. Gelet op de MvT bij het wetsvoorstel strekkende tot invoering van artikel 14, tweede lid, van de Wbr ligt het, volgens de Hoge Raad, in de rede om de vraag of de verworven onroerende zaak ‘naar zijn aard voor bewoning is bestemd’, te beantwoorden met toepassing van een zo objectief mogelijke maatstaf, dat wil zeggen een maatstaf die zoveel mogelijk aanknoopt bij de kenmerken van het bouwwerk zelf. Dit wordt bereikt door aansluiting te zoeken bij het doel waarvoor het oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Indien dat doel bewoning is geweest maar het bouwwerk nadien is verbouwd om het geschikt te maken voor een andere vorm van gebruik, kan het alleen worden geacht zijn aard van woning te hebben behouden indien niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor bewoning geschikt te maken. Met een pand dat oorspronkelijk is gebouwd voor bewoning wordt in dit verband gelijkgesteld een pand dat oorspronkelijk voor ander gebruik dan bewoning is ontworpen maar door latere verbouwing naar zijn aard tot woning is bestemd. Leidt de geformuleerde hoofdregel niet tot een duidelijke slotsom dan komt volgens de Hoge Raad mede betekenis toe aan eisen of beperkingen die voor het (gebruik van het) bouwwerk voortvloeien uit publiekrechtelijke voorschriften. Bij de beoordeling of sprake is van een onroerende zaak die naar haar aard bestemd is voor bewoning is het gebruik voorafgaand, ten tijde van de verkrijging of een toekomstig gebruik niet relevant.

15. Het is aan degene die zich op de toepassing van het tarief voor woningen beroept om te stellen en zo nodig aannemelijk te maken dat de onroerende zaak op het moment van de overdracht naar zijn aard tot woning is bestemd.

16. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres dit niet aannemelijk gemaakt. Eiseres en [echtgenoot] hebben [kavel] verkregen, een perceel grond met de zich daarop of daarin bevindende bebouwing, een deel van de voormalige woning van ongeveer 55%. Waaruit die 55% precies bestaat heeft de gemachtigde ter zitting niet kunnen concretiseren. Onder deze omstandigheden is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van de verkrijging van een woning als bedoeld in artikel 14, tweede lid, van de Wbr. De verkaveling van het perceel waarop de voormalige woning was gelegen in negen afzonderlijke kavels, waarbij de voormalige woning op meerdere (nieuwe) kavels is gelegen, heeft tot gevolg dat deze nieuwe kavels naar hun aard geen woning meer zijn. Dit zou wellicht anders zijn als de voormalige woning in gemeenschappelijk eigendom zou zijn verkregen, maar door de verkaveling en vervolgens afzonderlijke verkoop van die kavels is de voormalige woning opgehouden een onroerende zaak bestemd tot woning te zijn en heeft eiseres ook geen (voormalige) woning verkregen, maar een perceel met enige bebouwing erop. Na de splitsing ontstaan ook geen (nieuwe) onroerende zaken die elk naar hun aard voor bewoning zijn bestemd (geweest). In haar overweging neemt de rechtbank mee dat gesteld noch gebleken is dat de delen van de voormalige woning naar hun aard zelfstandig voor bewoning zijn bestemd. Daarom is de verkrijging van [kavel] niet te kwalificeren als verkrijging van een woning in de zin van artikel 14, tweede lid, van de Wbr. Gelet hierop is ter zake van deze verkrijging terecht 6% overdrachtsbelasting voldaan en is het bezwaar tegen de voldoening van overdrachtsbelasting op aangifte terecht ongegrond verklaard.

17. Gelet op het voorgaande dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

Proceskosten

18. Omdat het beroep ongegrond dient te worden verklaard, ziet de rechtbank geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.P. Vaatstra, voorzitter, mr. J.M.W. van de Sande en mr. J.J. Westerbaan, rechters, in tegenwoordigheid van mr. L.A. Aalbersberg, griffier.