Te hoge WOZ-waarde; aandeel in VvE-reserve moest uit koopsom vergelijkingsobject

1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2017 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (de woning), voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 135.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2018 opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen van de gemeente [Z] (de aanslag).

1.2. De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. De griffier heeft ter zake een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft: - het beroep gegrond verklaard;

• de uitspraak op bezwaar vernietigd;
• de beschikking aldus gewijzigd dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 130.000;
• de aanslag onroerende-zaakbelastingen verminderd tot een berekend naar de waarde van € 130.000;
• de Heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.278; en
• de Heffingsambtenaar opgedragen het betaalde griffierecht van € 46 aan belanghebbende te vergoeden.

1.4. De Heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend. Het Hof heeft op 8 juli 2019 een afschrift van het proces-verbaal van de zitting bij de Rechtbank verzonden naar partijen.

1.5. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 18 september 2019. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

2.1. De Rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld:

"1. [Belanghebbende] is gebruiker en genothebbende krachtens beperkt recht van de woning (appartementsrecht). De woning maakt onderdeel uit van een appartementencomplex. De inhoud van de woning is ongeveer 245 m³. De eigenaren van de appartementsrechten zijn van rechtswege lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE).

2.2. Het Hof stelt daarnaast de volgende feiten vast.

2.3. De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten [E] , [F] en [G] , alle gelegen te [Z] (de vergelijkingsobjecten).

2.4. De stukken van het geding bevatten de aktes van levering van voormelde vergelijkingsobjecten.

2.4.1. In de akte van levering van [E] te [Z] is, voor zover van belang, vermeld:

"(…)

KOOPPRIJS

De koopprijs van [ [E] te [Z] ] is: honderdzevenendertigduizend euro (€ 137.000).

(…)

RESERVEFONDS

In de koopprijs is begrepen het aandeel van verkoper groot vijf duizend zeven honderd negen en tachtig euro en acht en tachtig eurocent (€ 5.789,88) in het reservefonds van de vereniging van eigenaars, (…).

(…)

OVERDRACHTSBELASTING

(…) De overdrachtsbelasting is verschuldigd over de waarde van [ [E] te [Z] ], die gelijk is aan de netto koopprijs. Onder netto koopprijs wordt verstaan de koopprijs verminderd met de waarde van het aandeel van verkoper in het reservefonds van de vereniging van eigenaars."

2.4.2. In de akte van levering van [F] te [Z] is, voor zover van belang, vermeld:

"(…)

KOOPPRIJS

De koopprijs van [ [F] te [Z] ] is: honderdtweeënzeventigduizend vijfhonderd euro (€ 172.500,00).

(…)

KOOPPRIJS, VERREKENING DIVERSE BEDRAGEN

In gemelde koopprijs is begrepen een bedrag ad drieduizend tweehonderd veertig euro en vijf eurocent (€ 3.240,05) , zijnde het aandeel van verkoper in de reserve- en onderhoudsfondsen conform aan deze akte gehechte opgave van de administrateur van de vereniging van eigenaren.

(…)

VERKLARING OVERDRACHTSBELASTING

Koper verklaart dat terzake de hiervoor omschreven verkrijging aan overdrachtsbelasting dient te worden geheven een bedrag gelijk aan: twee procent (2%) van de koopsom ad honderd tweeënzeventig duizend vijfhonderd euro (€ 172.500,00), (…) minus verkopers aandeel in het reservefonds ad drieduizend tweehonderd veertig euro en vijf eurocent (€ 3.240,05), (...)."

2.4.3. In de akte van levering van [G] te [Z] is, voor zover van belang, vermeld:

"(…)

Koopprijs en verrekening zakelijke lasten

De koopprijs bedraagt eenhonderd drieëntwintig duizend vijfhonderd euro (€ 123.500,--) , (…).

In de koopprijs is begrepen het aandeel van verkoper groot vijfduizend zeshonderd drieënnegentig euro en zevenenzeventig cent (€ 5.693,77) in het reservefonds van de vereniging van eigenaars, (…)."

3. De Rechtbank heeft overwogen:

"5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

6. [ De Heffingsambtenaar], op wie hier de bewijslast rust, is er niet in geslaagd om de vastgestelde waarde aannemelijk te maken.

7. [ De Heffingsambtenaar] is naar het oordeel van de rechtbank uitgegaan van de juiste vergelijkingsobjecten en heeft in voldoende mate rekening gehouden met de relevante verschillen. [De Heffingsambtenaar] heeft voorts voldoende aannemelijk gemaakt dat bij de hertaxatie de aftrek voor de niet aanwezige zolder is gecompenseerd met de hogere factor voor de toestand van de woning en de investeringskosten. Het feit dat de waarde na hertaxatie is gehandhaafd, bevreemdt de rechtbank op zichzelf niet.

8. [ De Heffingsambtenaar] heeft bij de waardebepaling van woning echter niet de juiste maatstaf aangelegd. In het arrest van de Hoge Raad van 8 september 1993 (nr. 29 300, LJN ZC5446, BNB 1993/325) is bepaald dat bij de vergelijkingsmethode slechts dan een juiste maatstaf wordt aangelegd, indien de invloed van de aanwezigheid van een onderhoudsreserve in een VvE steeds wordt uitgeschakeld door het gedeelte van de verkoopprijzen dat aan die reserve kan worden toegerekend buiten beschouwing te laten. Immers, het gedeelte van de verkoopprijs dat betrekking heeft op een dergelijke reserve, maakt geen deel uit van de prijs die betaald wordt voor (het recht op) de onroerende zaak zelf. Het had derhalve op de weg van [de Heffingsambtenaar] gelegen om bij de vergelijkingsobjecten de, door [de Heffingsambtenaar] niet bestreden, aanwezigheid van een aandeel in de onderhoudsreserve van de VvE uit de koopsommen van de vergelijkingsobjecten te halen alvorens deze te vergelijken met de woning van [belanghebbende], maar dat heeft hij niet gedaan. Met bedragen tussen € 3.000 en € 6.000 houdt [de Heffingsambtenaar] namelijk geen rekening. [De Heffingsambtenaar] gaat kennelijk uit van een verkeerde lezing van voornoemd arrest. De lezing van [de Heffingsambtenaar] waarbij alleen ruimte is voor een correctie op de koopsom voor de aanwezigheid van een buitenproportioneel hoge VvE-reserve, vindt geen steun in dit arrest. Het arrest biedt geen ruimte voor het maken van een uitzondering. De situatie waar [de Heffingsambtenaar] mogelijk op doelt, dat met de aanwezigheid van een buitenproportioneel hoge VvE-reserve rekening kan worden gehouden als waardeverhogende factor bij de waardebepaling van een onroerende zaak, is van een geheel andere aard en doet zich hier niet voor.

9. De rechtbank komt vervolgens toe aan de vraag of [belanghebbende] de door hem voorgestane waarde voldoende aannemelijk heeft gemaakt.

10. [ Belanghebbende] heeft niet weersproken dat hij zijn woning in een gedateerde staat van onderhoud (keuken en badkamer) heeft aangekocht, en dat de woning na de aankoop is voorzien van een nieuwe keuken en badkamer. [De Heffingsambtenaar] heeft voorts voldoende aannemelijk gemaakt dat de door [belanghebbende] aangehaalde vergelijkingsobjecten in een (zeer) gedateerde staat van onderhoud zijn verkocht. Deze objecten zijn derhalve niet goed vergelijkbaar met de gerenoveerde woning van [belanghebbende].

11. Nu geen van partijen erin is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank gelet op wat hiervoor is overwogen de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 130.000.

12. Omdat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld, wordt het beroep gegrond verklaard.

Proceskosten

13. De rechtbank veroordeelt [de Heffingsambtenaar] in de door [belanghebbende] gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.278 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift met een waarde per punt van Ç 254, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 512 en een wegingsfactor 1)."

4.1. In geschil is of de Rechtbank de waarde van de woning terecht heeft verminderd tot een bedrag van € 130.000. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.

4.2. De Heffingsambtenaar bepleit een waarde van € 135.000 en concludeert aldus tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en bevestiging van de uitspraak op bezwaar.

4.3. Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

5.1. De Heffingsambtenaar erkent dat het aandeel van een appartementseigenaar in de onderhoudsreserve bij een vereniging van appartementseigenaren (VvE) een afzonderlijk vermogensbestanddeel vormt en daarom geen onderdeel uitmaakt van de onroerende zaak. Volgens de Heffingsambtenaar leidt dit er echter niet toe dat dit aandeel van de koopsom moet worden afgetrokken, omdat een dergelijk aandeel geen een-op-eeninvloed heeft op de marktwaarde van een onroerende zaak. Hij stelt zich op het standpunt dat een onderhoudsreserve van gemiddelde omvang geen invloed heeft op de marktwaarde van de onroerende zaak, aangezien deze samenhangt met de onderhoudscyclus behorende bij de gemiddelde staat van onderhoud die uitgangspunt is voor de waardebepaling ingevolge de Wet WOZ. Slechts in geval van een bovenmatig gevuld reservefonds is er aanleiding de verkoopprijs naar beneden bij te stellen, aldus de Heffingsambtenaar.

5.2. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 8 september 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC5446, BNB 1993/325 (bevestigd in HR 13 augustus 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL7268, BNB 2010/332) geoordeeld:

"Indien ter bepaling van de waarde in het economische verkeer van een onroerende zaak wordt gelet op verkoopprijzen van vergelijkbare onroerende zaken, wordt slechts dan een juiste maatstaf aangelegd, indien daarbij de invloed van de aanwezigheid van een dergelijke reserve [een onderhoudsreserve bij de VvE; Hof ] steeds wordt uitgeschakeld door met dat gedeelte van de verkoopprijzen dat aan die reserve kan worden toegerekend geen rekening te houden. Immers, het gedeelte van de verkoopprijs dat betrekking heeft op een dergelijke reserve, maakt geen deel uit van de prijs die betaald wordt voor (het recht op) de onroerende zaak zelf."

5.3.1. Tussen partijen is niet in geschil dat in de verkoopprijzen van de drie vergelijkingsobjecten een aandeel in de onderhoudsreserve bij de VvE is verdisconteerd ter grootte van de in de desbetreffende leveringsakten genoemde bedragen. Hiervan uitgaande heeft de Rechtbank met haar oordeel dat de Heffingsambtenaar het bij de vergelijkingsobjecten aanwezige aandeel in de onderhoudsreserve uit de koopsommen van de vergelijkingsobjecten had moeten halen alvorens deze te vergelijken met de woning van belanghebbende, een juiste uitleg aan het hiervóór vermelde arrest gegeven.

5.3.2. Nu de Heffingsambtenaar geen correctie heeft aangebracht op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten in verband met de aanwezigheid van een onderhoudsreserve bij de VvE, is hij bij de bepaling van de waarde van de woning uitgegaan van een onjuiste maatstaf. De Heffingsambtenaar heeft de door hem vastgestelde waarde van de woning dus niet aannemelijk gemaakt, en de Rechtbank heeft de waarde van de onroerende zaak terecht verminderd.

5.4. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het hoger beroep ongegrond is.

6.1. Het Hof acht termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht, in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 1.024 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor het Hof (1 punt verweerschrift en 1 punt zitting) à € 512 x 1 (gewicht van de zaak).

6.2. Nu de uitspraak van de Rechtbank in stand blijft, wordt van de Heffingsambtenaar een griffierecht geheven van € 519.

Het Hof:

• bevestigt de uitspraak van de Rechtbank;
• veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 1.024; en
• gelast dat van de Heffingsambtenaar een griffierecht wordt geheven van € 519. 

Deze uitspraak is vastgesteld door I. Obbink-Reijngoud, Chr.Th.P.M. Zandhuis en F.G.F. Peters, in tegenwoordigheid van de griffier R. Wijkstra. De beslissing is op 30 oktober 2019 in het openbaar uitgesproken.