de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, verweerder, gemachtigde: mr. S. van der Vlegel.
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiseres stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgens haar bedraagt de waarde € 300.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Daarnaast is in geschil of verweerder een aanslag OZB-gebruiker aan eiseres kon opleggen. Volgens eiseres is dat niet het geval, verweerder meent van wel.
2. De onroerende zaak is een kledingwinkel op de begane grond in winkelcentrum Hoogvliet. Het bouwjaar is 1967. Er is een verkoopruimte van in totaal 114 m², met daaronder een kelder van 30 m².
Aanslag OZB-gebruiker
3.1. Op grond van artikel 220, aanhef en onder a, van de Gemeentewet kan onroerende-zaakbelasting worden geheven van degene die een onroerende zaak, die niet in hoofdzaak tot woning dient, bij het begin van het kalenderjaar gebruikt.
3.2. Volgens verweerder gebruikte eiseres de onroerende zaak op 1 januari 2021 en kon de aanslag gebruikersbelasting daarom worden opgelegd. Eiseres betoogt dat zij niet als gebruiker kan worden aangemerkt, omdat de kledingwinkel als gevolg van de door de overheid opgelegde coronamaatregelen verplicht voor langere tijd gesloten was.
3.3. Op grond van vaste jurisprudentie van de Hoge Raad, bijvoorbeeld het arrest van 6 januari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV0250, is de gebruiker van een onroerende zaak “degene die de betreffende onroerende zaak metterdaad bezigt ter bevrediging van zijn behoeften”.
Dit betekent dat sprake moet zijn van het beschikken over de onroerende zaak voor de eigen gebruiksdoeleinde. De Gemeentewet eist daarbij niet dat het gebruik van de onroerende zaak zonder enige beperking moet zijn (vergelijk hof Amsterdam, 22 oktober 2009, ECLI:NL:GHAMS:2009:BK4632, rechtsoverweging 5.5.).
4. Dat de onroerende zaak, waarin een kledingwinkel van eiseres is gevestigd, op 1 januari 2021 niet open was voor het publiek, betekent niet dat zij de onroerende zaak niet voor haar eigen behoeften kon gebruiken.
Door de lockdownmaatregelen was het niet mogelijk publiek toe te laten in de winkel, maar op 1 januari 2021 was de inventaris en ook (te verkopen) kleding nog in de winkel aanwezig, zoals ter zitting door eiseres verklaard. Alles werd op orde gehouden in afwachting van het einde van de maatregelen. Gelet hierop is sprake van gebruik van de onroerende zaak als bedoeld in de Gemeentewet.
5. Dit betekent dat verweerder eiseres terecht heeft aangemerkt als gebruiker van de onroerende zaak en de aanslag OZB-gebruiker kon daarom worden opgelegd.
WOZ-waarde
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
Deze waarde kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ bij niet-woningen worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, de huurwaarde-kapitalisatiemethode (de HWK-methode). Bij de waardebepaling door middel van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van een object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.
7. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Daartoe overlegt verweerder een taxatierapport van [naam persoon 3] van 14 april 2022, waarin geconcludeerd wordt tot een waarde van € 358.000,-.
8. Tussen partijen is niet in geschil dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld aan de hand van de HWK-methode, waarbij de rechtbank zich aansluit.
9. Verweerder houdt een huurwaarde aan van in totaal € 35.100,-. Ter onderbouwing hiervan verwijst verweerder naar een vijftal huurcijfers van winkels die in hetzelfde winkelcentrum als de onroerende zaak zijn gelegen, zonder daarbij de huisnummers te vermelden.
Met eiseres is de rechtbank van oordeel dat verweerder in beginsel gehouden is om de huisnummers van deze objecten te verschaffen, omdat zonder de (exacte) locatie van de objecten die de huurwaarde onderbouwen de door verweerder verstrekte gegevens niet zijn te controleren. Zo kan bijvoorbeeld niet worden nagegaan wat de staat van onderhoud is van een vergelijkingsobject, of de door verweerder opgegeven afmetingen kloppen, of een vergelijkingsobject bijzondere waardevermeerderende of waardeverminderende factoren kent, enzovoorts (vergelijk ook hof Den Bosch, 19 juni 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:1818 en hof Den haag 9 januari 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:17).
Dat verweerder om concurrentiegevoelige redenen de eigenaar van het winkelcentrum de toezegging heeft gedaan van geheimhouding van de door hem verstrekte huurgegevens, kan de rechtbank begrijpen, maar de gevolgen daarvan komen voor risico van verweerder.
Verhuurders zijn op grond van artikel 2 van het op artikel 31 van de Wet WOZ berustende Besluit gegevensverstrekking Wet WOZ gehouden de in die bepaling genoemde huurgegevens te verstrekken. Het niet nakomen van deze verplichting is op grond van de artikelen 33 en 34 van de Wet WOZ een strafbaar feit.
Door het ontbreken van de huisnummers kan eiseres niet controleren en eventueel gemotiveerd betwisten dat de huurcijfers bruikbaar zijn voor de onderbouwing van de huurwaarde. Temeer omdat verweerder gebruikt maakt van de ITZA-methode, waarbij bijvoorbeeld de breedte van de pui en de etalage belangrijk zijn. Verweerder maakt daarom de door hem aangehouden huurwaarde niet aannemelijk.
10. Verweerder maakt evenmin zijn kapitalisatiefactor van 10,2 aannemelijk.
Deze onderbouwt verweerder met de verkoop- en huurcijfers van [straatnaam] [huisnummer A] en [huisnummer B] en [adres 2] .
De rechtbank vindt [adres 2] in dit verband niet bruikbaar, omdat dit object in Hillegersberg ligt en dat een ander waardegebied is in een heel andere buurt, te ver van de onroerende zaak om in de waardering te gebruiken. Bovendien is [adres 2] niet gelegen in een groot winkelcentrum, zoals de onroerende zaak.
De objecten in de Keizerswaard liggen weliswaar in een groot winkelcentrum, maar dit is een overdekt winkelcentrum op een andere locatie, wat de objecten minder geschikt maakt om de kapitalisatiefactor te onderbouwen. Daarbij is er van [adres 3] geen eigen huurcijfer bekend, maar alleen een getaxeerde huur. Slechts van [adres 4] is een eigen huurcijfer bekend.
Als er concrete, bruikbare marktgegevens voorhanden zijn, dan verdient een onderbouwing van de kapitalisatiefactor door middel van de top down methode de voorkeur, maar in dit geval zijn er slechts twee enigszins bruikbare verkoopcijfers beschikbaar, waarvan één dus zonder eigen huurcijfer. Dit is een onvoldoende onderbouwing van de kapitalisatiefactor.
In deze omstandigheden ligt een onderbouwing door middel van de bottum up methode meer voor de hand of eventueel een heel andere manier van onderbouwen door middel van de vergelijkingsmethode.
De rechtbank kan verweerder daarom niet volgen in (de onderbouwing van) zijn kapitalisatiefactor.
11. Omdat verweerder niet in zijn bewijslast is geslaagd, beoordeelt de rechtbank of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk maakt. Dat is niet het geval.
Eiseres baseert haar huurwaarde van ongeveer € 31.000,- op het eigen huurcijfer.
Dit huurcijfer is echter volledig afhankelijk van de omzet die eiseres realiseert. De huurprijs per jaar is 10 % van de bruto omzet.
Dit vindt de rechtbank teveel afhankelijk van (de subjectieve wijze van het gebruik van de onroerende zaak door) de gebruiker en daarom onvoldoende objectief om de waarde op te baseren. De bedrijfsresultaten zijn op deze manier bepalend en niet de huren die op de huurdersmarkt betaald worden, terwijl dat laatste wel het uitgangspunt volgens de Wet WOZ zou moeten zijn (vergelijk ook hof Arnhem-Leeuwarden, 15 maart 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:1965).
De rechtbank kan de huurwaarde die eiseres voorstaat daarom niet volgen.
Omdat eiseres bij de berekening van haar kapitalisatiefactor gebruik maakt van de onvoldoende onderbouwde huurwaarde, kan de rechtbank de kapitalisatiefactor van eiseres van 8,71 evenmin volgen.
12. Nu geen van beide partijen de door hen voorgestane waarde aannemelijk maken, stelt de rechtbank deze schattenderwijs vast op € 340.000,-, daarbij in aanmerking nemend alles wat partijen over en weer naar voren hebben gebracht.
13. De slotsom is dat het beroep vanwege de verlaging van de WOZ-waarde gegrond is.
Verweerder moet daarom het door eiseres betaalde griffierecht vergoeden.
14. Eiseres heeft verder recht op een vergoeding van haar proceskosten.
Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.266,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 296,- en wegingsfactor 1 en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837,- en wegingsfactor 1).
Verder heeft eiseres recht op een vergoeding van haar taxatiekosten. Uit de overgelegde factuur blijkt dat de taxateur 2 uur heeft besteed aan het rapport tegen een tarief van € 68,- per uur. Dit is in overeenstemming met de Richtlijn inzake de vergoeding van proceskosten bij WOZ. Omdat eiseres btw-plichtig is, kan zij de BTW in aftrek brengen en bestaat daarom geen aanleiding om het tarief met de omzetbelasting te verhogen. Dit betekent dat de vergoeding voor de taxatiekosten € 136,- bedraagt.
De totale proceskostenvergoeding wordt dan € 2.402,-.
Beslissing
