Pand was ten tijde van levering geen woning voor overdrachtsbelasting

1.1. Belanghebbende heeft overdrachtsbelasting op aangifte voldaan.

1.2. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de voldoening op aangifte. De inspecteur heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

1.5. De zitting heeft plaatsgevonden op 28 juni 2024 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen namens de inspecteur, [inspecteur 1] , [inspecteur 2] , [inspecteur 3] en [inspecteur 4] . Belanghebbende en haar gemachtigde zijn niet in ‘s-Hertogenbosch verschenen.

1.6. [gemachtigde 1] en [gemachtigde 4] , gemachtigden van belanghebbende, hebben via Microsoft Teams deelgenomen aan de zitting, waarbij sprake was van een beeld- en geluidsverbinding met het hof.

1.7. Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

1.8. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat gelijktijdig met de uitspraak aan partijen wordt verzonden.

2. Feiten

2.1. Bij akte van levering van 13 augustus 2019 is aan belanghebbende geleverd het perceel grond met de zich op die grond bevindende opstallen en verdere toe- en aanbehoren, plaatselijk bekend als [adres 1] , [postcode 1] [plaats 2] en [adres 2] , [postcode 2] [plaats 2] (hierna genoemd: de onroerende zaak). De totale koopsom bedroeg € 30.706.667.

2.2. Ter zake van de verkrijging van de onroerende zaak heeft belanghebbende het bedrag van € 1.842.399 aan overdrachtsbelasting op aangifte voldaan. Belanghebbende heeft daarbij het tarief van 6% gehanteerd over een koopprijs van € 30.706.650.

2.3. [adres 1] is in 1614 als woning gebouwd waarna het in de 18de eeuw volledig is gesloopt en er een nieuw object is gebouwd als woning. Vanaf 1930 is [adres 1] niet bewoond geweest. Vanaf 1935 is [adres 1] gebruikt als bankgebouw en effectenkantoor waarbij door de jaren heen verbouwingen hebben plaatsgevonden om het gebruik als (bank)kantoor mogelijk te maken dan wel te continueren.

2.4. Op 17 september 1974 is aan [adres 1] de status rijksmonument toegekend.

2.5. In de jaren 2018 en 2019, voorafgaand aan de levering op 13 augustus 2019, is [adres 1] geheel gerenoveerd met het oog op gebruik als hoofdkantoor van een internationaal opererend modehuis. Het rapport getiteld ‘ [rapport 1] ’ stelt over deze renovatie voor zover relevant:

2.6. Het rapport getiteld ‘ [rapport 2] ’ met dagtekening 19 november 2021 stelt over deze renovatie onder andere:

2.7. Blijkens het uittreksel van het rijksmonumentenregister met dagtekening 14 juni 2021 stond het object geregistreerd in de hoofdcategorie ‘woningen en woningbouwcomplexen’, subcategorie ‘Woonhuis (K)’ en functie ‘Woonhuis’.

2.8. De heer [naam 5] , architectuurhistoricus werkzaam op de afdeling Monumenten en Archeologie van de Gemeente [plaats 2] , heeft in zijn e-mail van 10 september 2021 het volgende over [adres 1] gemeld, voor zover relevant:

2.9. De onroerende zaak bestaat uit – in totaal – 7 verdiepingen: een souterrain, beletage, verdiepingen 1 tot met 4, en een torenverdieping. Ten tijde van de verkrijging van de onroerende zaak door belanghebbende, waren de volgende faciliteiten (nog) aanwezig in de onroerende zaak. In het souterrain bevond zich een bankkluis, alsmede een toiletgroep van 6 wc’s en 6 wasbakken en een tourniquetdeur. Op de eerste, tweede en derde verdieping bevonden zich kleine pantry’s en toiletgroepen. Die toiletgroepen bestonden elk uit drie toiletten, een doucheruimte en vier wasbakken. Op de vierde verdieping bevond zich aan de rechterzijde de kantine met een bar en een eetkamer c.q. borrel- en meditatieruimte.

2.10. Belanghebbende heeft een offerte overgelegd voor de aanleg van een badkamer voor de prijs van € 5.445 (inclusief btw), met de volgende omschrijving:

2.11. Bij een bericht van 28 juni 2024 heeft de griffier van het hof, via het webportaal ‘Mijn Rechtspraak’, de gemachtigde van belanghebbende uitgenodigd voor de zitting van 28 juni 2024 om 10:00 uur te ‘s-Hertogenbosch. De uitnodiging is op 25 maart 2024 om 10.02 uur aan het digitale dossier toegevoegd en tevens is op die dag hiervan een notificatie aan de gemachtigde van belanghebbende, op het door hem verstrekte emailadres, gezonden. Tot de gedingstukken behoren schermprinten van de statusinformatie van de verzendbewijzen.

3. Geschil en conclusies van partijen

3.1. Het geschil betreft het antwoord op de volgende vraag:

Kwalificeert de onroerende zaak ten tijde van de levering ervan op 13 augustus 2019 als woning in de zin van artikel 14, lid 2, Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: WBR), in welk geval overdrachtsbelasting naar een tarief van twee procent is verschuldigd?

3.2. Niet in geschil is dat [adres 1] als woning is ontworpen en gebouwd.

3.3. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, tot teruggave van de op aangifte voldane overdrachtsbelasting ten bedrage van € 1.209.9331 en tot vergoeding van de door belanghebbende gemaakte kosten in hoger beroep, beroep en bezwaar. De inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

4. Gronden

Vooraf

4.1. Zoals volgt uit de onder 2.11 vermelde stukken is de uitnodiging voor de zitting op 12 maart 2024 uitgereikt onder vermelding van dag, tijdstip en plaats. Op grond hiervan is het hof van oordeel dat belanghebbende op de juiste wijze is uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Omdat de uitnodiging voor de zitting tijdig en op de juiste wijze aan belanghebbendes gemachtigde is verzonden, heeft het hof aanleiding gezien het onderzoek ter zitting doorgang te laten vinden. Daaraan heeft belanghebbendes gemachtigde digitaal, via Microsoft Teams, in beeld en geluid aan de zitting deelgenomen. Voor zover belanghebbende al nadelen zou ondervinden van de digitale deelname van haar gemachtigde op de aangekondigde zittingsdag komen die gelet op het voorgaande voor haar rekening en risico. Het hof merkt hierover nog op dat de gemachtigde aan het begin van de zitting heeft aangegeven niet voorbereid te zijn, maar vastgesteld moet worden dat de gemachtigde de beroepsgronden uitvoerig heeft toegelicht en daarbij in staat is gebleken inhoudelijk en gemotiveerd te reageren op hetgeen de inspecteur in zijn verweerschrift en ter zitting heeft aangevoerd.

Ten aanzien van het geschil

4.2. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de onroerende zaak ten tijde van de verkrijging ervan dient te worden aangemerkt als een woning in de zin van artikel 14, lid 2, WBR. Belanghebbende stelt dat de onroerende zaak de aard van bewoning niet heeft verloren. Zo de onroerende zaak wel de aard van bewoning voorafgaand aan de verkrijging heeft verloren, dan zijn niet meer dan beperkte aanpassingen nodig om de onroerende zaak weer geschikt te maken voor bewoning, aldus belanghebbende. De inspecteur is van mening dat [adres 1] de aard van bewoning heeft verloren en dat meer dan beperkte aanpassingen vereist zijn om [adres 1] weer geschikt te maken voor bewoning. Volgens de inspecteur heeft [adres 2] nooit de aard van bewoning gehad.

4.3. Artikel 14, lid 2, WBR luidt sinds 1 januari 2013:

4.4. In de arresten van 24 februari 2017 heeft de Hoge Raad, voor zover hier van belang, geoordeeld dat sprake is van een woning in de zin van artikel 14, lid 2, WBR indien het belastbare feit betrekking heeft op een onroerende zaak die naar zijn aard voor bewoning is bestemd. 2 De vraag of een onroerende zaak naar zijn aard voor bewoning is bestemd, moet worden beantwoord aan de hand van een maatstaf die zoveel mogelijk aanknoopt bij de kenmerken van het bouwwerk zelf. De geschiktheid van de onroerende zaak om als woning te dienen is niet beslissend. Aanknoping bij de kenmerken van het bouwwerk zelf wordt bereikt door aansluiting te zoeken bij het doel waarvoor het oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Indien dat doel bewoning is geweest maar het bouwwerk nadien is verbouwd om het geschikt te maken voor een andere vorm van gebruik, kan het alleen worden geacht zijn aard van woning te hebben behouden indien niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor bewoning geschikt te maken. Met een pand dat oorspronkelijk is gebouwd voor bewoning wordt in dit verband gelijkgesteld een pand dat oorspronkelijk voor ander gebruik dan bewoning is ontworpen maar door latere verbouwing naar zijn aard tot woning is bestemd.3

4.5. Het hof stelt voorop dat het aan degene is die zich op de toepassing van het tarief voor woningen beroept om te stellen en zo nodig aannemelijk te maken dat het object van de overgedragen onroerende zaak op het moment van de overdracht naar zijn aard tot woning is bestemd.4Niet in geschil is dat [adres 1] oorspronkelijk als woning is ontworpen en gebouwd (zie 3.2). Belanghebbende stelt voorts dat [adres 2] in het verleden de functie van bewoning heeft gehad. Partijen zijn verdeeld over de vraag of de onroerende zaak ten tijde van de verkrijging naar zijn aard bestemd is voor bewoning.

4.6. Het hof is, evenals de rechtbank, van oordeel dat de onroerende zaak door de verschillende verbouwingen de aard van woning heeft verloren. Nog daargelaten of de onroerende zaak niet reeds eerder de aard van woning heeft verloren, hebben in 1935 zodanig ingrijpende aanpassingen aan de onroerende zaak plaatsgevonden, op basis waarvan het – in elk geval op dat tijdstip – de aard van woning heeft verloren. Zo zijn bankkluizen ingebouwd en is de constructie en indeling van de onroerende zaak hierop aangepast en is een lift aangebracht. Latere verbouwing hebben de onroerende zaak niet doen terugbrengen naar een woning. Deze verbouwingen waren er steeds op gericht om de onroerende zaak verder geschikt te maken voor gebruik als kantoor. Zo zijn de aanwezige pantry’s, het keukenblok, de toiletten en douches passend en niet ongebruikelijk voor een kantoorinrichting. De aanwezigheid van deze voorzieningen en het gegeven dat de meeste kluizen bij een van deze renovaties zijn verwijderd, maakt niet dat de onroerende zaak ten tijde van de verkrijging door belanghebbende de aard van woning had.

4.7. Een onroerende zaak die oorspronkelijk is gebouwd als woning, maar nadien is verbouwd om het geschikt te maken voor een andere vorm van gebruik, kan evenwel worden geacht zijn aard van woning te hebben behouden indien niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor bewoning geschikt te maken. Belanghebbende stelt dat de eventuele aanpassingen aan de onroerende zaak om deze weer geschikt te maken voor bewoning, vallen binnen de door de Hoge Raad gegeven uitleg van het begrip ‘beperkte aanpassingen’.5 Dergelijke beperkte aanpassingen bestaan volgens belanghebbende uit enkel het installeren van additioneel sanitair. Dit zou een eenvoudige aanpassing betreffen met relatief beperkte kosten, aldus belanghebbende.

4.8. Naar het oordeel van het hof zijn meer dan beperkte aanpassingen nodig om de onroerende zaak weer geschikt te maken voor bewoning. Vooropgesteld wordt dat, anders dan door de inspecteur gesteld, bij de beoordeling of er meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn, een volledig herstel naar de oude toestand niet vereist is. Vereist is dat de (niet meer dan beperkte) aanpassingen de onroerende zaak weer voor bewoning geschikt maken. De in het souterrain en op de eerste tot en met derde verdieping aanwezige toiletgroepen zijn niet passend voor gebruik voor bewoning. Dit betekent dat, om de onroerende zaak geschikt te maken voor bewoning, de sanitaire voorzieningen op elk van deze verdiepingen dienen te worden aangepast naar de maatstaven, passende bij gebruik voor bewoning. Als de onroerende zaak als een enkele woning zal worden gebruikt, betekent dit voorts dat de badkamer en de keuken moeten passen bij de uitstraling en grandeur van de onroerende zaak als geheel. De door belanghebbende overgelegde offerte voor de aanleg van een enkele badkamer (zie 2.10) is naar het oordeel van het hof niet toereikend voor de aanleg van een woning die passend is bij de onroerende zaak in gebruik als enkele woning. Bij een zodanig gebruik is voorts een keuken op (alleen) de bovenste verdieping niet goed voorstelbaar. Het ligt voor de hand om in ieder geval (ook) een keuken te plaatsen op een lagere verdieping. Zo de onroerende zaak zal worden gesplitst in meerdere woningen, zijn er evenzoveel badkamers en keukens als woningen vereist. Verder zal de in het souterrain aanwezige tourniquet niet in die vorm kunnen worden behouden en mogelijk moeten worden verwijderd. In beide varianten behoeft de indeling en uitstraling van de onroerende zaak ingrijpende aanpassingen door het plaatsen van tussenwanden en het verrichten van stucwerk om te bereiken dat het niet langer de uitstraling van een kantoor met zich meedraagt. Bovengemelde aanpassingen vallen, naar het oordeel van het hof, niet binnen de door de Hoge Raad gegeven uitleg van het begrip beperkte aanpassingen.

Tussenconclusie

4.9. De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.

Ten aanzien van het griffierecht

4.10. Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.

Ten aanzien van de proceskosten

4.11. Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene wet bestuursrecht.

5. Beslissing

Het hof:

• verklaart het hoger beroep ongegrond;
• bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door J. Wessels, voorzitter, A.J. Kromhout en W.A.P. van Roij, in tegenwoordigheid van E. Royakkers, als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 18 september 2024 en een afschrift van de uitspraak is op die datum in Mijn Rechtspraak geplaatst.