Onbebouwde grond NSW-landgoed heeft door potentie veel hogere waarde

Bij beschikking van 30 juni 2017 (de beschikking) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in [woonplaats] (de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2017 (het kalenderjaar) naar de waardepeildatum 1 januari 2016 (waardepeildatum) vastgesteld op € 1.885.000,-. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt de aan eiser als eigenaar van de onroerende zaak voor het jaar 2017 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Utrechtse Heuvelrug (de aanslag). De aanslag is berekend naar een heffingsmaatstaf die gelijk is aan de bij de beschikking vastgestelde waarde.

Eiser heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt.

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 26 oktober 2017 (de bestreden uitspraak op bezwaar) het bezwaar ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 april 2019. Eiser is verschenen, bijgestaan door taxateur [A] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [B] , taxateur.

1. De onroerende zaak omvat een aantal gebouwde eigendommen, te weten een hoofdgebouw (voormalig klooster) met een gebruiksoppervlakte van ongeveer 1.197 m², twee carrés met een gebruiksoppervlak van ongeveer 1.500 m², een kapel met een gebruiksoppervlak van 330 m², een toren met een grondoppervlak van 32 m², rijksmonumentale tuinmuren en retraitehuisje. De gebouwde eigendommen zijn gelegen op een perceel grond met een oppervlakte van ongeveer 21.960 m². De onroerende zaak is een op de voet van de Natuurschoonwet 1928 (Nsw) aangewezen landgoed dat voldoet aan de voorwaarden genoemd in artikel 8 van het Rangschikkingsbesluit Nsw (Nsw-landgoed). De hoofdwoning en de toren hebben daarnaast een rijksmonumentale status.

2. Eiser bepleit een waarde van € 717.000,-. Ter onderbouwing van deze waarde heeft eiser een taxatierapport van taxateur [A] ingebracht, waarin de onroerende zaak wordt vergeleken met drie referentieobjecten. Verweerder stelt zich op het standpunt dat bij de beschikking de waarde niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.

3. Omdat de onroerende zaak een Nsw-landgoed is, wordt bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak op grond van artikel 18, vierde lid, van de Wet woz en artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (de Nsw-landgoederenuitzondering) alleen de waarde van de gebouwde eigendommen in aanmerking genomen. Beide partijen gaan ervan uit dat de waarde van de gebouwde eigendommen op de voet van artikel 17, vijfde lid, van de Wet woz moet worden bepaald op de zogeheten bestemmingswaarde. Hierin ligt besloten dat naar de mening van partijen de tot de onroerende zaak behorende gebouwde eigendommen tot woning dienen dan wel dienstbaar zijn aan een tot woning dienend gebouwd eigendom. De rechtbank sluit zich aan bij dit gemeenschappelijke standpunt van partijen dat naar haar oordeel geen blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting.

Bij de bepaling van de bestemmingswaarde van de gebouwde eigendommen dient rekening te worden gehouden met een veronderstelde verplichting om gebouwde eigendommen gedurende een tijdvak van 25 jaren als zodanig in stand te houden en geen opgaand hout te vellen anders dan volgens de regels van normaal bosbeheer noodzakelijk of gebruikelijk is. Het effect dat deze verplichting heeft op de voet van artikel 17, tweede lid, van de Wet woz bepaalde waarde (de marktwaarde) pleegt te worden uitgedrukt in een zogeheten instandhoudingsfactor. Tussen partijen is niet in geschil dat de instandhoudingsfactor 0,755 bedraagt, wat inhoudt dat naar hun gezamenlijke opvatting de waarde van de onroerende zaak gelijk is aan de marktwaarde van de gebouwde eigendommen, vermenigvuldigd met 0,755.

4. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. In de beoordeling of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan dienen de beroepsgronden van eiser en wat hij ter onderbouwing daarvan heeft aangevoerd te worden betrokken.

5. Uit de door verweerder in beroep overgelegde taxatiematrix blijkt dat de onroerende zaak is vergeleken met drie referentieobjecten. Dezelfde referentieobjecten heeft eiser gebruikt in de door hem overgelegde taxatiematrix. Het betreft de volgende referentieobjecten:

• [adres 2] te [woonplaats] , verkocht op 24 juni 2016 voor € 2.100.000,-;
• [adres 3] te [woonplaats] , verkocht op 14 oktober 2015 voor € 3.100.000,-;
• [adres 4] te [woonplaats] , verkocht op 2 juli 2015 voor € 1.125.000,-.

6. Op basis van een vergelijking van de onroerende zaak met de drie onder 5. genoemde referentieobjecten heeft verweerder de marktwaarde van de onroerende zaak vóór toepassing van de Nsw-landgoederenregeling en vóór vermenigvuldiging van (resterende) marktwaarde met de instandhoudingsfactor bepaald op € 2.925.000,- (brutomarktwaarde). Ter zitting heeft eiser verklaard met deze brutomarktwaarde in te stemmen. De kern van de tussen partijen bestaande discussie ligt bij de kwalificatie van die gronden als natuurterrein en bos/houtopstand. Volgens eiser is sprake van een historische buitenplaats die een aanzienlijk hogere waarde vertegenwoordigt dan de waarde voor natuurterrein/bosgrond. Verweerder heeft dus een te lage waarde aan de gronden gegeven en daardoor een te hoge waarde aan de opstallen.

7. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het op grond van de Nsw-landgoederenregeling buiten aanmerking te laten deel van de brutomarktwaarde € 30.460,- bedraagt. Hij voert daartoe het volgende aan. Van het perceel grond van 21.960 m² is 18.460 m2 onbebouwd. Deze onbebouwde grond bestaat geheel uit natuurterrein en bos/houtopstand. De waarde van natuurterrein is € 1,- per m2 en de waarde van bos/houtopstand is € 2,- per m2. Verweerder betwist dat de onbebouwde grond, zoals eiser stelt, moet worden gewaardeerd als grond behorende tot een historische buitenplaats. De taxateur van verweerder heeft ter zitting verklaard dat hij ter plaatse is geweest en de onroerende zaak vanaf het hek heeft bekeken. Volgens hem heeft de onroerende zaak niet de uitstraling van een historische buitenplaats.

8. Eiser heeft weersproken dat de onbebouwde grond uit natuurterrein en bos/houtopstand bestaat. Daartoe heeft hij de “Ontwikkelingsvisie en waardestelling Buitenplaats [buitenplaats] ” (de Ontwikkelingsvisie) overgelegd. De Ontwikkelingsvisie dateert van september 2009 en is opgesteld door Architektenburo [architektenbureau] . Uit de Ontwikkelingsvisie blijkt dat tuinarchitect Henri Copijn rond 1860 de tuin heeft aangelegd. Langs het pad staan nog enkele eeuwenoude bomen van de oorspronkelijke barokke bomenlaan. In het noordoostelijke deel van de binnentuin is een deel van het oorspronkelijke hakhoutbos met wandelpaden uit de 18e en 19e eeuw behouden gebleven. Binnen dit bos zijn nog steeds de subtiele hoogteverschillen herkenbaar die kenmerkend zijn voor de Rococo- en Vroege Landschapsstijl. Verder zijn in de tuin nog enkele markante bomen uit de Landschapsstijl van Copijn herkenbaar. In het zuidelijk deel van de tuin ligt het restant van de beeldbepalende slingervijver. Eiser komt op grond van deze en andere kenmerken tot de conclusie dat de onroerende zaak moet worden aangemerkt als een historische buitenplaats en dat de waarde van de tot de onroerende zaak behorende grond veel hoger is dan die van natuurterrein en/of bos/houtopstand.

9. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser met de door hem overgelegde Ontwikkelingsvisie aannemelijk gemaakt dat de onroerende zaak de potentie heeft om na een tuinrestauratie en herontwikkeling tot een zodanige vergroting van de aanwezige natuurwaarden te komen dat de onroerende zaak weer in zijn historische context wordt geplaatst. Naar het oordeel van de rechtbank leidt die potentie tot een substantieel hogere waarde van de tot de onroerende zaak behorende onbebouwde grond dan de door verweerder in aanmerking genomen € 1,- of € 2,- per m2. Dit betekent dat verweerder bij de toepassing van de Nsw-landgoederenregeling een (veel) te klein deel van de brutomarktwaarde buiten aanmerking heeft gelaten.

10. Gelet op wat onder 4 tot en met 9 is overwogen is verweerder er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van onroerende zaak niet te hoog is.

Vervolgens dient de rechtbank te beoordelen of eiser aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde niet te laag is. Daarover overweegt de rechtbank het volgende.

11. Eiser heeft een berekening overgelegd van de door hem bepleite waarde van € 717.000,-.

Eiser heeft echter geen verkoopcijfers of andere objectieve, toetsbare gegevens overgelegd die de rekenprijzen per m2 en/of (deel)waarden uit zijn berekening zouden kunnen onderbouwen. In het door eiser overgelegde taxatierapport, opgemaakt door [A] op 18 juni 2018, waarin eveneens wordt geconcludeerd tot een waarde van € 717.000,-, ontbreken zulke verkoopcijfers en/of andere objectieve, toetsbare gegevens eveneens.

12. Ook het door eiser overgelegde rapport “WOZ landgoed [buitenplaats] Bezwaar op WOZ-taxatie”, opgesteld door ing. [C] , waarin de waarde van de onroerende zaak is bepaald op € 1.295.000,-, schiet als onderbouwing van de daarin genoemde waarde tekort. De in de bijlagen bij het rapport opgenomen gegevens betreffende “Referentieobjecten Driebergen” zien op de woz-waarden. Deze zijn niet bruikbaar voor de bepaling van de waarde in het economische verkeer van een onroerende zaak, omdat daaraan evenmin verkoopcijfers ten grondslag liggen.

13. In het kader van de in beroep door hem ingenomen standpunt dat de waarde van de onroerende zaak kan worden berekend door de brutomarktwaarde te verminderen met de deelwaarde van de grond die op grond van de Nsw-landgoederenregeling buiten aanmerking moet worden gelaten, heeft eiser, uitgaande van het bedrag van € 3.275.000,- waarvoor hij de onroerende zaak op 11 januari 2008 heeft gekocht, nog een berekening uitgevoerd. Ter onderbouwing van deze waarde heeft eiser dezelfde verkooprijzen van de drie onder 5. genoemde referentieobjecten overgelegd. Uit deze verkoopprijzen heeft eiser op dezelfde manier als hij dat voor de onroerende zaak heeft gedaan, de waarde van tot de onroerende zaak behorende woning berekend. Voor het tussen partijen in geschil zijnde onderdeel van eisers berekening van de waarde van de onroerende zaak - de vermindering van de koopprijs met de deelwaarde van de “Buitenplaats” - kan uit de gegevens van de vergelijkingsobjecten niets worden afgeleid, omdat de vergelijkingsobjecten geen “Buitenplaats” omvatten. Reeds hierom schieten de berekeningen als onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak tekort.

14. Ook met wat eiser overigens heeft aangevoerd, heeft hij niet aannemelijk gemaakt dat de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum niet te laag is. Daarbij neemt rechtbank het volgende in aanmerking. Anders dan eiser meent is de voor een eerder kalenderjaar naar een eerdere waardepeildatum vastgestelde waarde niet van belang voor de bepaling van de waarde van dit kalenderjaar naar de voor dit kalenderjaar geldende waardepeildatum. Dat de versobering van de subsidieregelingen voor monumenten en de verlaging van de faciliteit voor de monumentenpanden in de inkomstenbelasting (mede) een reden zijn om de door eiser bepleite waarde niet te laag te achten, heeft eiser, tegenover verweerders gemotiveerde betwisting, niet aannemelijk gemaakt.

15. Aangezien geen van beide partijen aan haar bewijslast heeft voldaan, bepaalt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak, met inachtneming van alle feiten en omstandigheden, schattenderwijs op € 1.300.000,-. Het beroep is dus gegrond.

16. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

17. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 512,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift met een waarde per punt van € 512,- en een wegingsfactor 1).

18. Eiser heeft ook verzocht om vergoeding van de kosten van het ingebrachte deskundigenrapport van ing. [C] en van het taxatierapport van [A] . Volgens de overgelegde facturen bedragen de kosten van de deskundige [C] € 726,- inclusief btw (6 uur à € 100,-) en van [A] € 3.194,- inclusief btw (24 uur à € 110,-). Gelet op de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties zoals deze geldt vanaf 1 juli 2018 (de Richtlijn, Stcrt. nr. 28796), sluit de rechtbank wat betreft het te vergoeden uurtarief aan bij het tarief voor woningtaxaties van € 53,-. Het aantal in aanmerking te nemen uren stelt de rechtbank op basis van de Richtlijn, gelet op de inpandige opname, vast op 4 uur. Rechtvaardiging voor vergoeding van de door eiser verzochte tijdsbesteding kan in dit geval alleen zijn gelegen in de omstandigheid dat de taxatie zeer complex is. Niet aannemelijk is geworden dat de aard en bewerkelijkheid van de taxatie zodanig is dat een hoger aantal uren voor vergoeding in aanmerking komt. De rechtbank stelt de vergoeding van de door eiser ingebrachte rapporten daarom vast op € 513,04 (2 x 4 uren à € 53 per uur, plus 21% btw).

Verder komt op basis van de Richtlijn de kosten van de taxateur voor het bijwonen van de zitting in aanmerking. De tijdsbesteding hieraan stelt de rechtbank vast op 3 uur met een tarief van € 53,- per uur, totaal € 159,-.

19. Verder heeft eiser verzocht om vergoeding van de verletkosten van € 252,- (3 uren). Voor zover hiermee de verletkosten van de taxateur zijn bedoeld, komen deze kosten niet voor vergoeding in aanmerking. Deze kosten zijn begrepen in de hiervoor genoemde vergoeding voor het bijwonen van de zitting. Voor zover bedoeld is de door eiser gemaakte verletkosten, overweegt de rechtbank als volgt. Op grond van artikel 1, eerste lid, aanhef en onder d, van het Bpb komen voor vergoeding in aanmerking verletkosten van een partij of een belanghebbende. Op grond van artikel 2, eerste lid, aanhef en onder d, van het Bpb kunnen deze kosten, afhankelijk van de omstandigheden, tussen € 7,- en € 78,- per uur bedragen. De door eiser verzochte vergoeding van de verletkosten wordt niet toegewezen. Daarbij betrekt de rechtbank dat eiser de door hem gemaakte verletkosten niet met bewijsstukken heeft onderbouwd. De rechtbank gaat daarom voor wat betreft de hoogte van de verletkosten per uur uit van de in artikel 2, eerste lid, aanhef en onder d, van het Bpb laagste forfaitaire vergoeding van € 7,- per uur. Daarmee worden de verletkosten van eiser vastgesteld op € 21,- (3 uur maal € 7,-).

20. De totale door verweerder aan eiser te vergoeden proceskosten bedragen dus € 1.205,04.

De rechtbank:- verklaart het beroep gegrond;- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;

• verlaagt de waarde van de onroerende zaak naar de waardepeildatum 1 januari 2016, voor het belastingjaar 2017, naar € 1.300.000,-;
• vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
• bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
• draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 46,- aan eiser te vergoeden;
• veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.205,04.

Deze uitspraak is gedaan door mr. G.J. van Leijenhorst, voorzitter, en mr. M.P. Glerum en mr. K. de Meulder, leden, in aanwezigheid van mr. A. Azmi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 juli 2019.