Verworven aandelen in opslagbedrijf aangemerkt als fictieve onroerende zaak

1.1. De inspecteur heeft met dagtekening 10 september 2015 aan belanghebbende een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting (de naheffingsaanslag) opgelegd van € 6.474.820, berekend naar een heffingsgrondslag van € 107.913.617.

1.2. Na tegen de hiervoor vermelde naheffingsaanslag gemaakt bezwaar heeft de inspecteur bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 30 mei 2018, die naheffingsaanslag gehandhaafd.

1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Bij uitspraak van 2 april 2019 heeft de rechtbank daarop het volgende beslist (in die uitspraak is belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’ en de inspecteur als ‘verweerder’):

1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep bij het Gerechtshof Den Haag ingesteld. De inspecteur heeft incidenteel hoger beroep ingesteld. Het Gerechtshof Den Haag heeft bij uitspraak van 22 november 2019 (BK-19/00313) als volgt beslist:

1.5. De Staatssecretaris van Financiën heeft tegen de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag beroep in cassatie ingesteld bij de Hoge Raad. Bij arrest van 16 april 2021, nr. 20/00081, ECLI:NL:HR:2021:585 (hierna het verwijzingsarrest), heeft de Hoge Raad het beroep in cassatie gegrond verklaard, de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag vernietigd en is de zaak ter verdere behandeling en beslissing met inachtneming van het arrest verwezen naar het Gerechtshof Amsterdam (hierna: het Hof).

1.6. Belanghebbende en de inspecteur zijn door de griffier van het Hof in de gelegenheid gesteld een schriftelijke reactie op het verwijzingsarrest in te dienen. Bij (afzonderlijke) brieven van (beide) 27 mei 2021 hebben de inspecteur en belanghebbende van deze gelegenheid gebruik gemaakt. Op 3 december 2021 zijn nadere stukken ontvangen van de inspecteur. Voornoemde stukken zijn over en weer in afschrift naar partijen gezonden.

1.7. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 december 2021. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan een kopie aan deze uitspraak is gehecht.

2. Feiten

2.1. De rechtbank heeft de navolgende feiten vastgesteld:

2.2. De Hoge Raad is in het verwijzingsarrest van de volgende feiten uitgegaan:

2.3. Het Hof zal van de hierboven onder 2.1 en 2.2 vermelde feiten uitgaan en voegt hier het volgende aan toe.

2.4. [A Holding B.V.] (hierna: Holding B.V.) was ten tijde van de verwerving door belanghebbende van alle aandelen in haar kapitaal enig aandeelhoudster van [B Holding B.V.] , welke vennootschap op haar beurt enig aandeelhouder was van [B1 B.V.] en [B2 B.V.] (hierna tezamen: [B] ). Tot de gedingstukken behoort de geconsolideerde jaarrekening van Holding B.V., voor het jaar 2014-2015. Deze jaarrekening bevat een geconsolideerde resultatenrekening waarin onder andere het volgende is opgenomen:

In de toelichting op deze geconsolideerde jaarrekening wordt onder andere het volgende opgemerkt:

2.5.Ter zitting van het Hof heeft de inspecteur onder andere het volgende verklaard:

2.6. Tot de gedingstukken behoren voorts een “Raamovereenkomst verhuur ruimte [B] ” (de raamovereenkomst) en “Algemene Bepalingen [B] ” (de algemene bepalingen). In de raamovereenkomst staat onder andere het volgende vermeld:

In de algemene bepalingen staat onder andere het volgende vermeld:

3. De rechtsoverwegingen in het verwijzingsarrest

De Hoge Raad heeft in zijn verwijzingsarrest verder, voor zover voor het geding na verwijzing van belang, het volgende overwogen (waarbij het Gerechtshof Den Haag is aangeduid als ‘Hof’):

4. Geschil in hoger beroep en incidenteel hoger beroep na verwijzing

4.1. In geschil is allereerst de vraag of de verkrijging door belanghebbende van de aandelen in Holding B.V. op basis van artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer 1970 (hierna: de WBR) is belast met overdrachtsbelasting. Als deze vraag bevestigend wordt beantwoord, is in geschil of de naheffingsaanslag, nadat deze is verminderd door de rechtbank naar een heffingsgrondslag van € 85.000.000, tot een te hoog bedrag is vastgesteld.

4.2. In incidenteel hoger beroep is in geschil of de door de heffingsambtenaar opgelegde naheffingsaanslag van € 6.474.820, berekend naar een heffingsgrondslag van € 107.913.617, tot een te hoog bedrag is vastgesteld.

5. Beoordeling van het geschil

Standpunt belanghebbende

5.1.1. Belanghebbende betoogt in de procedure na verwijzing primair dat niet voldaan is aan de doeleis: het in artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de WBR opgenomen vereiste dat ten tijde van de verkrijging van de aandelen de onroerende zaken, als geheel genomen, geheel of hoofdzakelijk dienstbaar zijn of waren aan het verkrijgen, vervreemden of exploiteren van die onroerende zaken. Hiervoor is bepalend of de activiteiten van [B] , vanuit het perspectief van haar klanten, hoofdzakelijk de exploitatie van vastgoed betreffen of niet. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat hiertoe een parallel dient te worden getrokken tussen de onderneming van [B] en een hotelbedrijf. Belanghebbende stelt dat het de klanten niet zozeer te doen is om het huren van een specifieke ruimte op een specifieke locatie, zoals bij de huur van vastgoed, maar veeleer om het in bewaring geven van hun goederen; “ontzorgd te worden” in de woorden van belanghebbende.

5.1.2. De diensten die [B] naast de verhuur van opslagruimten voor haar klanten verricht wijzen erop dat van de hoofdzakelijke exploitatie van vastgoed geen sprake is, aldus belanghebbende. Zij wijst op de advisering over de benodigde ruimte, de wijze van opslag, de verkoop van verzekeringen, de beschikbare vervoermiddelen, bewaking en klimaatbeheersing. Het is volgens belanghebbende niet vereist dat voor deze diensten een vergoeding in rekening wordt gebracht; ook zonder afzonderlijke vergoeding verrichte diensten dienen mee te tellen bij de toets of al dan niet is voldaan aan het criterium van artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de WBR. Belanghebbende betoogt dat de verhouding tussen de omzet van de verhuur van ruimtes en de overige omzet daarom minder van belang is. De klanten betalen één vergoeding voor de zorgeloze opslag van hun goederen waarbij de genoemde diensten zijn inbegrepen, zo stelt belanghebbende.

5.1.3. Een additionele aanwijzing vindt belanghebbende in de verhouding tussen de bedrijfswaarde van de vestigingen van [B] en de waarde van haar vastgoed. De waarde van het vastgoed is op basis van het Purchase Price Allocation-rapport van Deloitte van 28 juli 2015 (hierna: het PPA-rapport) getaxeerd op ongeveer 60% van de totale bedrijfswaarde van de onderneming. De overige 40% is goodwill, ofwel de waarde van de dienstverlening van [B] , zo stelt belanghebbende. Daaruit blijkt volgens belanghebbende dat geen sprake is van enkel vastgoedexploitatie door [B] , maar juist van dienstverlening, waarin het gebruik van het vastgoed opgaat.

5.1.4. Subsidiair stelt belanghebbende zich op het standpunt dat de heffingsgrondslag (de waarde van de door [B] gehouden onroerende zaken) € 65.018.871 bedraagt. Zij stelt dat deze waarde aannemelijk is gemaakt met het door haar overgelegde PPA-rapport. Ter verdere onderbouwing van haar standpunt heeft belanghebbende beschikkingen (de WOZ-beschikkingen) ter vaststelling van de waarde krachtens de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) van de onroerende zaken ingebracht, welke leiden tot een gezamenlijke waarde van € 45.306.000.

Standpunt inspecteur

5.2.1. De inspecteur heeft zich op het standpunt gesteld dat aan de doeleis is voldaan, omdat [B] zich, beoordeeld vanuit het perspectief van haar klanten, hoofdzakelijk richt op de verhuur van onroerende zaken (opslagruimtes). Hij stelt dat het de klanten van [B] in hoofdzaak gaat om de huur van vastgoed, niet om beheer of bewaring van hun goederen. Met de klanten wordt een huurovereenkomst gesloten die hun het recht geeft op het exclusief gebruik van (een deel van een) onroerende zaak tegen een vergoeding die afhankelijk is van de oppervlakte van het gehuurde. Het gaat de klanten voorts niet om het in bewaring geven van hun goederen. Dat blijkt allereerst uit de omstandigheid dat in de raamovereenkomst expliciet wordt overeengekomen dat deze de verhuur van ruimtes betreft en bewaarneming expliciet is uitgesloten (zie 2.6). De klant is verplicht zich te verzekeren voor eventuele schade aan de opgeslagen goederen (waarvoor [B] geen aansprakelijkheid aanvaardt). Voorts wijst de omstandigheid dat [B] adverteert met de verhuur van opslagruimte en niet met de overige diensten (zie 2.5) erop dat zij zich richt op klanten voor wie het om huur van opslagruimte te doen is.

5.2.2. De bijkomende diensten die door [B] worden verricht zijn volgens de inspecteur ondergeschikt aan de verhuur. De diensten die tegen vergoeding worden verricht (verkoop van opslag- en inpakmaterialen en sloten, afsluiten van verzekeringen voor de opgeslagen goederen en verhuur van aanhangwagens) zijn alle optioneel en generen slechts een fractie van de omzet die met de verhuur wordt gegenereerd. De inspecteur betoogt voorts dat de diensten die belanghebbende zonder vergoeding verricht ondergeschikt zijn aan de verhuur, enkel bedoeld zijn om de verhuurprestatie te faciliteren en – aangezien de klanten een bepaalde mate van ondersteuning verwachten – inherent zijn aan de verhuurprestatie. Deze ondergeschiktheid van de dienstverlening vindt volgens de inspecteur bevestiging in de omzetverhouding die uit de geconsolideerde jaarrekening 2014-2015 van [B] blijkt: de omzet uit verhuur van opslagruimte (‘self storage’) bedraagt 94,4% van de totale omzet en de omzet uit overige diensten (‘goods and services’ en ‘other revenue’) 5,6%. Op grond daarvan kan worden geconcludeerd dat zowel vanuit het perspectief van de klant bezien (subjectief) als gelet op de omzetverhouding (objectief) de aanvullende en optionele diensten in sterke mate ondergeschikt zijn aan de terbeschikkingstelling van opslagruimten, aldus de inspecteur.

5.2.3. De inspecteur weerspreekt dat belanghebbende met het PPA-rapport de door haar voorgestane waarde van € 65.018.871 aannemelijk heeft gemaakt. Hij verwijst daartoe naar overweging 14 van de uitspraak van de rechtbank en voegt daaraan toe dat deze waarde een goodwill zou impliceren van ongeveer € 40.000.000. De aanwezigheid van een goodwill van een dergelijke omvang acht de inspecteur onwaarschijnlijk onder andere omdat belanghebbende na de acquisitie geen gebruik heeft gemaakt van de merknaam, websites of het businessmodel van [B] maar de onderneming in de hare heeft geïntegreerd. Een mogelijke goodwill inherent aan de omstandigheid dat een gedeelte van de opslagruimtes verhuurd was ten tijde van de acquisitie (“tenants in place”) acht de inspecteur mede gelet op de snelle doorlooptijd van de huurders gering. Daar komt bij dat [B] voorafgaand aan de acquisitie verlieslatend was.

5.2.4. In incidenteel hoger beroep betoogt de inspecteur dat de door hem bij het opleggen van de naheffingsaanslag in aanmerking genomen heffingsgrondslag niet te hoog is, omdat de waarde van de door [B] gehouden onroerende zaken ten minste € 107.913.617 bedraagt. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft de inspecteur een controlerapport ingebracht, waarin de heffingsgrondslag onder andere wordt afgeleid uit de geconsolideerde jaarrekening van [B] en ten behoeve van haar jaarrekening opgestelde taxatierapporten van BNP Paribas.

Oordeel Hof

Doeleis

5.3. Ingevolge artikel 4, lid 1, aanhef en onderdeel a, van de WBR in verbinding met lid 4 van dat artikel en artikel 10 van die wet, is de verkrijging door belanghebbende van de aandelen in Holding B.V. belast met overdrachtsbelasting indien de bezittingen van [B] (dat wil zeggen de bezittingen van Holding B.V. inclusief de aan haar toegerekende bezittingen van haar drie dochtervennootschappen, zie 2.4) op dat moment of op enig tijdstip in het daaraan voorafgaande jaar grotendeels bestaan of hebben bestaan uit onroerende zaken en tegelijkertijd ten minste 30% van de bezittingen bestaat of heeft bestaan uit in Nederland gelegen onroerende zaken (de bezitseis), mits is voldaan aan de doeleis. In een geval als het onderhavige, waarin belanghebbende de onroerende zaken gebruikt als bedrijfsmiddel voor de uitoefening van haar bedrijf, is niet aan de doeleis voldaan als de terbeschikkingstelling van (delen van) de onroerende zaken ondergeschikt is in het geheel van prestaties dat aan afnemers wordt verricht. Dit moet worden beoordeeld vanuit het perspectief van de klanten van de overgenomen rechtspersoon ( [B] ); zie r.o. 4.2 van het verwijzingsarrest.

5.4. Het gaat er dus om vanuit het perspectief van de klanten van [B] vast te stellen of sprake is van de terbeschikkingstelling van onroerende zaken (de verhuur van opslagruimten) en of deze al dan niet ondergeschikt is aan het geheel van prestaties dat aan de klanten wordt verricht. Hierbij dienen niet op individuele afnemers gerichte activiteiten (overhead) als niet van belang buiten beschouwing te blijven.

5.5. Het Hof leidt uit de raamovereenkomst en de algemene bepalingen af (zie 2.6) dat hetgeen [B] en haar klanten daarin zijn overeengekomen gericht is op het exploiteren van onroerende zaken (opslagruimtes) door deze tegen betaling van huurpenningen tijdelijk ter beschikking te stellen. Daarbij is van het in bewaring geven van spullen, zoals belanghebbende stelt, naar het oordeel van het Hof geen sprake. Het Hof overweegt hiertoe dat [B] en haar klanten in de raamovereenkomst de aanwezigheid van een overeenkomst van bewaarneming expliciet hebben uitgesloten en dat de verplichtingen tussen partijen ook inhoudelijk niet bij een dergelijke overeenkomst aansluiten. Zo rust op [B] bijvoorbeeld niet de voor een bewaarnemer kenmerkende zorgplicht.

5.6.1. Het Hof zal vervolgens nagaan of in het geheel van prestaties dat door [B] aan haar klanten wordt verricht de verhuurdienst ondergeschikt is aan de overige aan deze klanten verrichte diensten (zie punt 2 van de uitspraak van de rechtbank en r.o. 2.2 van het verwijzingsarrest).

5.6.2. Het Hof volgt de inspecteur in zijn stelling dat de klimaatbeheersing en beveiliging van de opslagruimtes in dit geval elementen van de dienstverlening zijn die inherent zijn aan de verhuur. Het Hof overweegt daartoe dat de huurprijs van de opslagruimte wordt gebaseerd op de vloeroppervlakte zonder dat een separate vergoeding voor klimaatbeheersing in rekening wordt gebracht. Ook in de raamovereenkomst en de algemene bepalingen zijn geen separate verplichtingen van [B] opgenomen ter zake van de klimaatbeheersing zodat het Hof aannemelijk acht dat op [B] geen verdergaande verplichting rust dan voor een verhuurder van opslagruimten gebruikelijk is.

5.6.3. Vast staat voorts dat [B] zonder vergoeding diensten verricht bestaande uit de begeleiding en advisering van klanten over geschikte opslagruimtes, het assisteren bij het opslaan en verwijderen van materialen in de opslagruimtes, de beveiliging en screening van klanten en de terbeschikkingstelling van rolwagentjes. Het Hof acht aannemelijk dat het de klanten van [B] te doen is om de gehuurde ruimtes en dat de genoemde, optionele diensten slechts zullen worden afgenomen indien de klant dat noodzakelijk of wenselijk acht in het licht van die huur. Daar komt bij dat ook bij de verhuur van opslagruimten een zeker dienstbetoon van de verhuurder door de klanten verwacht wordt en vanuit hun perspectief dat dienstbetoon ook inherent is aan de verhuur waarvoor zij komen.

5.6.4. Hetgeen in 5.6.3 is overwogen heeft mutatis mutandis ook te gelden voor de door [B] tegen vergoeding aangeboden diensten; de verkoop van inpak- en/of opslagmaterialen en sloten, het afsluiten van verzekeringen met betrekking tot de in de vestigingen aanwezige goederen en de verhuur van aanhangwagens. Het Hof acht aannemelijk dat vanuit het perspectief van de klanten ook dit dienstbetoon aan de verhuur ondergeschikt is. Dit volgt al uit de verhouding tussen enerzijds de huurinkomsten (in 2014-2015: € 13.075.994, zie 2.4) en anderzijds de omzet van de overige diensten (€ 780.527 of ongeveer 5,6% van de totale omzet). Het totaal van de prestaties van [B] vormt ook niet tezamen een meeromvattende dienst (bewaring of “ontzorging”) waaraan de verhuur ondergeschikt is.

5.7. In de omstandigheid dat [B] , zoals de inspecteur onweersproken heeft gesteld, adverteert met de verhuur van opslagruimten en niet met het geven van advies of andere diensten, ziet het Hof een aanvullende aanwijzing dat het klanten om de verhuur en niet om de overige diensten is te doen.

5.8. Een en ander leidt het Hof tot het oordeel dat aannemelijk is dat de dienstverlening van [B] vanuit het gezichtspunt van haar klanten hoofdzakelijk bestond uit het (door verhuur) exploiteren van onroerende zaken en dat haar overige prestaties aan die verhuur ondergeschikt waren. Aan de doeleis is voldaan.

Heffingsgrondslag

5.9. Op grond van artikel 10 van de WBR wordt de maatstaf van heffing gevormd door de waarde van de door de verkregen aandelen vertegenwoordigde in Nederland gelegen onroerende zaken of rechten waaraan deze zijn onderworpen.

5.10.1. De inspecteur heeft de door hem voorgestane waarde onderbouwd met het door hem opgestelde controlerapport. In dit rapport wordt de waarde van de onroerende zaken afgeleid uit de contante waarde van de toekomstige kasstromen van [B] . De inspecteur heeft zich hierbij op het standpunt gesteld dat de contante waarde van de toekomstige kasstromen van de naast de verhuur van opslagruimtes aangeboden diensten – als onlosmakelijk verbonden aan de verhuur van de onroerende zaken – bij de waarde van de onroerende zaken inbegrepen dient te worden. Hij heeft ter zake van deze diensten (de verkoop van inpak- en/of opslagmaterialen en sloten, het afsluiten van verzekeringen en de verhuur van aanhangwagens) een waarde van € 21.600.000 in aanmerking genomen.

5.10.2. Het Hof volgt de inspecteur hierin niet. Het enkele feit dat de bedoelde diensten enige synergie met de verhuur van opslagruimten hebben is onvoldoende om de bedoelde waarde aan de onroerende zaken toe te kennen, zeker nu dergelijke diensten door derden ook los van die verhuurde onroerende zaken worden aangeboden. Zonder inachtneming van de waarde van € 21.600.000 is de door de inspecteur afgeleide waarde lager dan de bij het opleggen van de naheffingsaanslag in aanmerking genomen heffingsgrondslag van € 107.913.617. Het Hof komt dan ook tot het oordeel dat de inspecteur niet aannemelijk heeft gemaakt dat de naheffingsaanslag niet te hoog is vastgesteld. Steun voor dit oordeel vindt het Hof in de omstandigheid dat de koopsom voor de gehele onderneming van [B] € 116.958.806 bedroeg, waarin mede de waarde van de huurpanden van € 14.618.380 en de waarde van de genoemde andere diensten is begrepen (vgl. punt 15 van de uitspraak van de rechtbank).

5.11.1. De rechtbank heeft in punt 14 van haar uitspraak het volgende overwogen en geoordeeld:

Het Hof onderschrijft het hierin opgenomen oordeel en maakt dit oordeel en de daarvoor gebezigde gronden tot de zijne. Het Hof voegt hieraan het volgende toe.

5.11.2. Ook met het overleggen van de WOZ-beschikkingen heeft belanghebbende de door haar bepleite waarde niet aannemelijk gemaakt, alleen al omdat het daartoe gebezigde, door de Wet WOZ voorgeschreven, waardebegrip op belangrijke punten afwijkt van de voor de toepassing van artikel 4 van de WBR relevante waarde.

5.11.3. Belanghebbende heeft gesteld dat het verschil tussen de vastgoedwaarde (van ongeveer € 65 miljoen) en de ondernemingswaarde (van ongeveer € 117 miljoen, het verschil derhalve ongeveer € 52 miljoen) voor een bedrag van ten minste € 40 miljoen goodwill betreft. De inspecteur heeft zich op het standpunt gesteld dat de aanwezigheid van een goodwill van een dergelijke omvang onaannemelijk is. Hij heeft hiertoe onder andere aangevoerd dat de onderneming van [B] voorafgaande aan de acquisitie verlieslatend was, dat sprake is van kortlopende huurcontracten, dat na de acquisitie de merknaam, de websites en de boekhoudsystemen van [B] niet langer zijn gebruikt en hij heeft daarom de goodwill geschat op € 1,5 miljoen. Het Hof volgt de inspecteur in zijn standpunt dat de aanwezigheid van goodwill van de door belanghebbende gestelde omvang onder deze omstandigheden niet aannemelijk is en vindt daarin steun voor het oordeel dat de door belanghebbende bepleite waarde van de onroerende zaken niet aannemelijk is.

5.12. Bij deze stand van het geding stelt het Hof de heffingsgrondslag in goede justitie vast op € 95.000.000. Het Hof houdt daarbij enerzijds rekening met de koopprijs (zie punt 4 van de uitspraak van de rechtbank), waarbij het in aanmerking neemt dat hetgeen gekocht werd meer omvatte dan enkel de onroerende zaken, en anderzijds de door partijen ingebrachte argumenten en stukken, waaronder begrepen de geconsolideerde jaarrekening van Holding B.V. (zie 3.4).

5.13. Uitgaande van deze waarde van € 95.000.000 is eveneens voldaan aan de bezitseis van artikel 4, lid 1, aanhef en onderdeel a, van de WBR (zie 5.3; de eis dat de bezittingen van de rechtspersoon grotendeels bestaan uit onroerende zaken en voor tenminste 30% uit in Nederland gelegen onroerende zaken).

Slotsom

5.14. Het door belanghebbende ingestelde hoger beroep is ongegrond; het incidenteel hoger beroep van de inspecteur is gegrond. Het Hof heeft geoordeeld dat de heffingsgrondslag dient te worden vastgesteld op € 95.000.000. In zoverre dient de uitspraak van de rechtbank te worden vernietigd en de naheffingsaanslag te worden verlaagd tot een naar die heffingsgrondslag berekend bedrag.

6. Kosten

Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten in verband met de behandeling van het (incidenteel) hoger beroep op de voet van artikel 8:75 Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

7. Beslissing

Het Hof

• vernietigt de uitspraak van de rechtbank, doch enkel voor zover het betreft de vermindering van de naheffingsaanslag; en
• vermindert de naheffingsaanslag tot een berekend naar een heffingsgrondslag van € 95.000.000.

De uitspraak is gedaan door mrs. J-P.R. van den Berg, voorzitter, H.E. Kostense en R.C.H.M. Lips, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.H. Hogendoorn als griffier. De beslissing is op 12 april 2022 in het openbaar uitgesproken.