WOZ-waarde; invloed eigen aankoopcijfer en verbeteringen na aankoop
Hof Den Haag, 6 juli 2022
Gerelateerde content
- Wet en parlementaire geschiedenis(1)
- Internationale regelgeving
- Lagere regelgeving
- Besluiten
- Jurisprudentie(846)
- Commentaar NLFiscaal
- Literatuur(4)
- Recent(1)
Samenvatting
X (belanghebbende) is eigenaar van een etage-portiekflat met schuur (hierna: de woning). De WOZ-waarde van de woning is per waardepeildatum 1 januari 2019 voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 175.000.
X heeft de woning op 25 januari 2019 gekocht voor € 145.000. X heeft op het inlichtingenformulier vermeld dat ten tijde van de aankoop het onderhoud binnen en buiten in gemiddelde staat verkeerde. Op het inlichtingenformulier heeft hij voorts aangegeven dat na aankoop een nieuwe keuken en een nieuwe badkamer zijn geplaatst voor in totaal € 30.000.
X bepleit in deze procedure een WOZ-waarde per waardepeildatum van € 160.000.
Niet in geschil is dat in de koopsom een VvE-reserve is begrepen van € 2.584,32. Deze dient in mindering te worden gebracht op de koopsom. Hof Den Haag gaat ervan uit dat de waarde in het economische verkeer van de woning per waardepeildatum € 142.415,68 is, zonder de investeringen. De vraag is dus of de investeringen tot een waarde op de toestandsdatum 1 januari 2020 hebben geleid van € 175.000, beoordeeld naar het waardepeil op 1 januari 2019. De stijging in de woningmarkt in Den Haag in 2019 telt niet mee, net zomin als de prijsstijgingen voor de inkoop van materialen en arbeid in 2019.
Zowel de Heffingsambtenaar als X maken de door hen bepleite waarde niet aannemelijk.
Het Hof stelt de waarde van de woning in goede justitie vast op € 170.000.
BRON
Uitspraak van 6 juli 2022 in het geding tussen:
X te Z, belanghebbende, (gemachtigde: R. van der Weide)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, de Heffingsambtenaar, (vertegenwoordiger: …)
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 11 oktober 2021, nummer SGR21/140.
Procesverloop
1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op de waardepeildatum 1 januari 2019 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 175.000 (de beschikking). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Den Haag voor het jaar 2020 (de aanslag) opgelegd.
1.2. De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3. Tegen de uitspraak op bezwaar heeft belanghebbende beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 49 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 134. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 16 juni 2022. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een etage-portiekflat met schuur. Het gebruiksoppervlak van de woning is ongeveer 79 m2.
2.2. Belanghebbende heeft de woning op 25 januari 2019 gekocht voor € 145.000. Belanghebbende heeft in het inlichtingenformulier vermeld dat ten tijde van de aankoop het onderhoud binnen en buiten in gemiddelde staat verkeerde. In het inlichtingenformulier heeft belanghebbende voorts aangegeven dat na aankoop een nieuwe keuken en een nieuwe badkamer zijn geplaatst voor in totaal € 30.000.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
4.2. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak op bezwaar en tot vermindering van de waarde van de woning tot op € 160.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Voorts verzoekt belanghebbende om vergoeding van proceskosten en griffierecht.
4.3.De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
5.1. De waarde van de woning wordt volgens artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 4344).
5.2. De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning juist heeft vastgesteld.
5.3. Het Hof stelt, onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000, nr. 35797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, BNB 2001/52, voorop dat wanneer een belastingplichtige een onroerende zaak koopt, ervan kan worden uitgegaan dat de door hem betaalde prijs de waarde van de onroerende zaak weergeeft, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. Tussen partijen is niet in geschil dat als gevolg van de door belanghebbende gepleegde verbeteringen de toestand van de woning op 1 januari 2020, gewaardeerd naar het prijspeil op 1 januari 2019, bepalend is. Bij de waardering van de woning dient dus rekening te worden gehouden met de investering in de badkamer en de keuken.
5.4.1. Tussen partijen is niet in geschil dat in de door belanghebbende betaalde koopsom een VvE-reserve is begrepen van € 2.584,32. Deze dient in mindering te worden gebracht op de koopsom. Het Hof zal ervan uitgaan dat de waarde in het economische verkeer van de woning per de waardepeildatum € 142,415,68 is, zonder de investeringen. De vraag is dus of de investeringen tot een waarde op de toestandsdatum 1 januari 2020 hebben geleid van € 175.000, beoordeeld naar het waardepeil op 1 januari 2019. De stijging in de woningmarkt in Den Haag in 2019 telt dus niet mee, net zomin als de prijsstijgingen voor de inkoop van materialen en arbeid in 2019.
5.4.2. Hoewel de door de Heffingsambtenaar in de matrix opgenomen transacties op zich niet van belang zijn voor de waarde in het economische verkeer van de woning zonder de investeringen (zie 5.4.1), kunnen zij wellicht enig licht werpen op de invloed die woningverbeteringen hebben op de waarde van vergelijkbare objecten per de waardepeildatum. Het Hof kan uit de diverse transacties niet afleiden dat de woning, indien de verbeteringen al op de waardepeildatum aanwezig waren geweest, een waarde van € 175.000 zou hebben gehad. Er staat weliswaar een object in de matrix ( [adres 11] ) dat in gerenoveerde staat met een iets kleinere oppervlakte op 22 juni 2018 iets meer heeft opgebracht, maar belanghebbende heeft gewezen op andere verkopen in dezelfde straat rond de waardepeildatum. [adres 8] heeft op 14 mei 2018 in betere staat (in 2016 gerenoveerd) € 144.500 opgebracht. Dit object is met 73 m2 iets kleiner dan de woning en net zo groot als [adres 11] . De Heffingsambtenaar heeft niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan.
5.5. Het standpunt van belanghebbende dat slechts 60% van het geïnvesteerde bedrag tot uitdrukking komt in de waarde van een onroerende zaak, wordt eveneens verworpen. Hoewel het Hof het eens is met belanghebbende dat niet iedere geïnvesteerde euro tot een waardevermeerdering met hetzelfde bedrag leidt, is het hanteren van een 60%-regel te grof. Het Hof acht aannemelijk dat belanghebbende geen persoonlijke of smaakgevoelige ingrepen in de woning heeft gepleegd, gelet op de beoogde verhuur van de woning. De keuken en de badkamer zullen daarom voor een aanzienlijke waardevermeerdering van de woning hebben gezorgd. De gemachtigde heeft ter zitting desgevraagd aangegeven dat naast de keuken en de badkamer ook andere delen van de woning zijn opgeknapt. De waardevermeerdering ligt dus dichter bij de 100% dan bij de 60%.
5.6. Beide partijen zijn ieder voor zich niet erin geslaagd de door hen bepleite waarde aannemelijk te maken. Het Hof ziet aanleiding de waarde van de woning per de waardepeildatum in goede justitie vast te stellen op € 170.000. Het hoger beroep is gegrond.
Proceskosten en griffierecht
6.1. Het Hof ziet aanleiding om de Heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende in verband met het bezwaar, het beroep en het hoger beroep gemaakte kosten van professionele rechtsbijstand. Met inachtneming van het Besluit proceskosten bestuursrecht bepaalt het Hof deze kosten op € 3.574, berekend als volgt:
- 1 punt voor het bezwaarschrift, 1 punt voor de hoorzitting, bedrag per punt van € 269, wegingsfactor voor het gewicht van de zaak: 1;
- 1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting, bedrag per punt van € 759 wegingsfactor voor het gewicht van de zaak: 1;
- 1 punt voor het hogerberoepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting, bedrag per punt van € 759, wegingsfactor voor het gewicht van de zaak: 1.
6.2. Voorts dient de Heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht voor het beroep en het hoger beroep te vergoeden.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum tot € 170.000;
- vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de door belanghebbende gemaakte proceskosten tot € 3.574;
- gelast de Heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van in totaal € 183 (€ 49 + € 134) te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door A. van Dongen, W.M.G. Visser en B.G. van Zadelhoff, in tegenwoordigheid van de griffier L. van den Bogerd. De beslissing is op 6 juli 2022 in het openbaar uitgesproken.