Standpunt over toepassing 90%-criterium bij vastgoedtransacties

KG:052:2024:8 Toepassing 90%-criterium voor uitsluiting samenloopvrijstelling bij vastgoedaandelentransactie

Publicatiedatum 10-12-2024, 15:33 | Laatste update 10-12-2024, 15:33 | Standpunt

Aanleiding

A BV verkrijgt in 2025 alle aandelen in B BV, een onroerendezaakrechtspersoon (hierna: OZR) in de zin van artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Wet op de belastingen van rechtsverkeer (hierna: WBR). B BV is ondernemer in de zin van de Wet op de omzetbelasting 1968 (hierna: Wet OB 1968). Het enige bezit van B BV bestaat uit de eigendom van een bouwterrein. A BV past bij de verkrijging van de aandelen in B BV de samenloopvrijstelling van artikel 15, eerste lid, onderdeel a, WBR toe. De overgangsregeling van artikel XXXVIII van het Belastingplan 2024 is niet van toepassing.

Na de verkrijging van de aandelen realiseert B BV binnen twee jaar nieuwbouw op het in haar bezit zijnde bouwterrein. De eigendom van de grond tezamen met de daarop gerealiseerde nieuwbouw levert B BV, binnen twee jaar nadat A BV de aandelen in B BV verkreeg, in ongebruikte en onverhuurde staat aan C BV. Dit is een van rechtswege btw-belaste levering in de zin van artikel 11, eerste lid, onderdeel a, onder 1°, Wet OB 1968. Hierna bezit B BV geen onroerende zaken meer.

Vraag

Leidt de levering van de grond en de daarop gerealiseerde nieuwbouw in onverhuurde en ongebruikte staat door B BV aan C BV binnen twee jaren na de verkrijging door A BV van de aandelen in B BV ertoe dat de door A BV toegepaste samenloopvrijstelling bij de verkrijging van de aandelen in B BV (fictieve onroerende zaken) wordt teruggenomen op grond van artikel 15, elfde lid, WBR?

Antwoord

Nee, de op de verkrijging van de aandelen toegepaste samenloopvrijstelling wordt niet bij A BV teruggenomen. In het geval van een van rechtswege met omzetbelasting belaste levering van nieuwbouw in ongebruikte en onverhuurde staat door B BV, wordt het door A BV (middellijk) verkregen bouwterrein geacht gedurende ten minste twee jaar gebruikt te zijn voor activiteiten waarvoor nagenoeg volledig recht op aftrek van belasting op de voet van artikel 15 Wet OB 1968 bestaat.

Beschouwing

Vanaf 1 januari 2025 is bij de verkrijging van aandelen in een OZR de samenloopvrijstelling van artikel 15, eerste lid, onderdeel a en zesde lid, WBR niet van toepassing, voor zover een of meer onroerende zaken (of rechten waaraan deze zijn onderworpen) van de OZR gedurende ten minste twee jaren na verkrijging van de aandelen in de OZR worden gebruikt voor activiteiten waarvoor minder dan nagenoeg volledig (90%-criterium) recht op aftrek van belasting op de voet van artikel 15 Wet OB 1968 bestaat. Dit is geregeld in artikel 15, elfde lid, WBR. In het geval de onroerende zaak gedurende dat referentietijdvak voor 90% of meer wordt gebruikt voor belaste handelingen, blijft de samenloopvrijstelling onverminderd van toepassing. In dat geval is geen sprake van een belastingbesparende constructie die moet worden bestreden (Brief staatssecretaris van Financiën aan de Tweede Kamer van 23 juni 2023, nr. 2023-0000143537, Kamerstukken II​​​​​​ 2023/24, 31140, nr. 157, p. 2).