X (belanghebbende) was eigenaar van een buitenplaats, waarop onder meer een voormalig gemeentehuis stond. De buitenplaats bestond uit onder meer het perceel met nummer 3279 en het perceel met nummer 3278. Bij akte van levering van 15 mei 2019 heeft X beide percelen voor in totaal € 1.200.000 geleverd aan een koper. Hierbij is geen omzetbelasting in rekening gebracht.
Perceel 3278 was ten tijde van de levering volledig onbebouwd en had geen bouwbestemming.
Op perceel 3279 waren ten tijde van de levering een monumentale theekoepel in een monumentale tuin, een asfaltpad, verharding en een fietsenstalling aanwezig. Na de levering zijn de verharding, het asfaltpad en de fietsenstalling verwijderd. De theekoepel mocht door zijn monumentale status niet worden verwijderd.
Volgens de Inspecteur kwalificeerde perceel 3279, inclusief de monumentale tuin, als bouwterrein voor de omzetbelasting. Hij heeft daarom omzetbelasting nageheven.
Dat acht Hof Arnhem-Leeuwarden terecht.
Volgens het Hof moet het perceel als geheel worden aangemerkt als onbebouwde grond in de zin van artikel 11, lid 6, Wet OB 1968. Het Hof neemt daarbij in aanmerking de zeer geringe oppervlakte van de totale bebouwing ten opzichte van het totale perceel (ongeveer 3%) en de ondergeschikte aard van de bebouwing. Het gevolg is dat het gehele perceel 3279 op het moment van levering kwalificeert als een bouwterrein in de zin van artikel 11, lid 6, Wet OB 1968.
Het hoger beroep van X is ongegrond.
BRON
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van belanghebbende te vestigingsplaats (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) van 22 mei 2023, nummer ARN22/2343, ECLI:NL:RBGEL:2023:2859, in het geding tussen
belanghebbende
en
de inspecteur van de Belastingdienst/Kantoor Utrecht (hierna: de Inspecteur)
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Aan belanghebbende is conform de door belanghebbende gedane suppletie voor het tijdvak 2019 een naheffingsaanslag in de omzetbelasting opgelegd van € 171.727. Daarbij is een verzuimboete opgelegd van € 5.278 en is belastingrente berekend van € 5.367.
1.2. De Inspecteur heeft bij uitspraak op bezwaar de naheffingsaanslag, de boete en de beschikking belastingrente gehandhaafd.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Inspecteur beroep ingesteld bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft bij uitspraak van 22 mei 2023 het beroep gegrond verklaard voor zover het de boete betreft en voor het overige ongegrond, de uitspraak op het bezwaar tegen de verzuimboete vernietigd, alsmede de verzuimboete vernietigd.
1.4. Belanghebbende heeft op 27 juni 2023 tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
1.5. De Inspecteur heeft met dagtekening 18 december 2023 een verweerschrift ingediend.
1.6. Beide partijen hebben op 17 oktober 2024 een nader stuk ingediend.
1.7. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 31 oktober 2024. Namens belanghebbende zijn verschenen [naam1] en [naam2] , alsmede haar gemachtigde mr. E.W.E.M. Cox en mr. P.S.I. Wilmink. Namens de Inspecteur zijn verschenen [naam3] , [naam4] , [naam5] en [naam6] . Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. Vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende was eigenaar van de buitenplaats [de buitenplaats] (hierna: de buitenplaats) gelegen in [plaats1] , waarop onder meer het voormalige gemeentehuis stond.
2.2. Op 13 mei 2014 heeft belanghebbende met twee kopers (hierna: de ‘oorspronkelijke kopers’) een koopovereenkomst gesloten ten behoeve van de verkoop van de gehele buitenplaats. Het plan was om het voormalige gemeentehuis om te vormen tot twee woningen en een aanvullende woning op de buitenplaats te realiseren.
2.3. De oorspronkelijke kopers hebben vervolgens op 20 december 2018 een koopovereenkomst gesloten met een andere koper (hierna: de ‘uiteindelijke koper’) betreffende de verkoop van (een deel van) de buitenplaats.
2.4. In een allonge bij de koopovereenkomst van 13 mei 2014 hebben de oorspronkelijke kopers bedongen dat belanghebbende op hun verzoek het perceel waarop de buitenplaats zich bevond, kadastraal zou splitsen. Na de kadastrale splitsing ontstonden onder meer de percelen met nummer 3279 (hierna: perceel 3279), met een oppervlakte van 2.350 m2 en het perceel met nummer 3278 (hierna: perceel 3278), met een oppervlakte van 500 m2. De percelen 3278 en 3279 zijn niet aan elkaar verbonden.
2.5. Bij akte van levering van 15 mei 2019 heeft belanghebbende de percelen 3278 en 3279 rechtstreeks geleverd aan de uiteindelijke koper. De koopprijs van deze twee percelen samen bedroeg € 1.200.000. Bij de levering van de percelen is geen omzetbelasting in rekening gebracht.
2.6. Perceel 3278 was ten tijde van de levering volledig onbebouwd en had geen bouwbestemming.
2.7. Op perceel 3279 stond ten tijde van de levering een fietsenstalling (ongeveer 8 m2) met daar naartoe een asfalt pad (ongeveer 22,5 m2). Op het perceel lag daarnaast een verharding (ongeveer 30 m2) ten behoeve van een parkeerplaats. Verder stond op het perceel in de monumentale tuin een monumentale theekoepel (inhoud van ongeveer 17 m3 en een door partijen geschatte diameter van 3,5 meter. De monumentale tuin is beschermd onder de Erfgoedwet en Monumentenwet en is niet openbaar toegankelijk. Perceel 3279 had ten tijde van de levering gedeeltelijk een bouwbestemming; op 270 m2 van het perceel mocht bebouwing worden gerealiseerd. Het was de eigenaar niet toegestaan op de andere delen van het perceel een bouwwerk op te richten.
2.8. Na de levering zijn de verharding, het asfalt pad en de fietsenstalling verwijderd door of in opdracht van de uiteindelijke koper. De theekoepel is op het perceel blijven staan. Deze mocht door zijn monumentale status niet worden verwijderd.
2.9. Belanghebbende en de Inspecteur hebben in 2020 vooroverleg gehad over de levering van de percelen 3278 en 3279 en de vraag of hierover omzetbelasting was verschuldigd. Op 2 november 2020 heeft de Inspecteur belanghebbende op de hoogte gesteld van zijn definitieve standpunt dat ten tijde van de levering (15 mei 2019) perceel 3278 niet kwalificeerde als bouwterrein, maar dat perceel 3279, inclusief de monumentale tuin, wel kwalificeerde als bouwterrein voor de omzetbelasting. De Inspecteur heeft daarbij aangegeven dat voor de berekening van de hoogte van de omzetbelasting volgens hem de koopprijs evenredig (aantal m2) verdeeld moet worden over de beide percelen.
2.10. Op 11 december 2020 heeft belanghebbende een suppletieaangifte omzetbelasting ingediend conform het standpunt van de Inspecteur, waarbij alsnog een verschuldigde omzetbelasting is berekend van € 171.727 over de levering van perceel 3279.
2.11. De Inspecteur heeft met dagtekening 28 januari 2021 een naheffingsaanslag opgelegd van € 171.727.
3. Geschil
In geschil is of perceel 3279 kwalificeert als bouwterrein in de zin van artikel 11, lid 6 van de Wet op de Omzetbelasting 1968 (hierna: Wet OB). Belanghebbende neemt primair het standpunt in dat perceel 3279 kwalificeert als bebouwde grond. In dit kader doet belanghebbende ook een beroep op het rechtszekerheidsbeginsel en het vertrouwensbeginsel. De Inspecteur stelt zich op het standpunt dat perceel 3279 in haar geheel kwalificeert als bouwterrein. Subsidiair stelt belanghebbende dat slechts een gedeelte van perceel 3279 als bouwterrein kan worden aangemerkt nu enkel op een bouwvlak van 270 m2 een nieuwbouwwoning mag worden gerealiseerd.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 9 februari 2024 als volgt overwogen:
“4.6.1. Ingevolge artikel 11, lid 1, letter a, onder 1°, van de Wet OB is de levering van een onroerende zaak vrijgesteld van de heffing van omzetbelasting, tenzij sprake is van (voor zover hier van belang) een bouwterrein. Indien de levering van een onroerende zaak één perceel betreft dat niet alleen een gebouw omvat maar ook onbebouwde grond, moet in de eerste plaats worden beoordeeld of dat perceel als geheel moet worden beschouwd als “een gebouw en het erbij behorend terrein” in de zin van artikel 11, lid 1, letter a, onder 1°, in samenhang gelezen met lid 3, letter c, van de Wet. Die beoordeling moet plaatsvinden aan de hand van de vraag of het onbebouwde gedeelte van het perceel moet worden aangemerkt als bij het gebouw behorend terrein, dat wil zeggen als terrein dat naar maatschappelijke opvattingen behoort bij dan wel dienstbaar is aan het gebouw op dat perceel (…).4.6.2. Indien het onbebouwde gedeelte van een perceel niet behoort tot, en evenmin dienstbaar is aan het op datzelfde perceel gelegen gebouw, moet in de tweede plaats worden beoordeeld of het omgekeerde het geval is, dat wil zeggen of dat perceel als geheel moet worden aangemerkt als onbebouwde grond in de zin van artikel 11, lid 4, van de Wet. Die situatie doet zich in elk geval voor wanneer het daarop staande gebouw ten opzichte van het onbebouwde gedeelte van het perceel als verwaarloosbaar moet worden aangemerkt. Omstandigheden die daarvoor in het bijzonder van belang kunnen zijn, zijn de verhouding tussen het bebouwde gedeelte en het onbebouwde gedeelte van het perceel en de aard en omvang van het gebouw. De enkele omstandigheid dat de aard van een op een perceel aanwezig gebouw meebrengt dat dit gebouw dienstbaar is aan het resterende, onbebouwde deel van dat perceel, rechtvaardigt nog niet de conclusie dat dit gebouw ten opzichte van dat resterende deel als niet verwaarloosbaar moet worden beschouwd.”
4.2. Ten aanzien van Perceel 3279 staat vast dat zich ten tijde van de levering een monumentale theekoepel, een asfaltpad, een fietsenstalling en een verharding voor parkeren bevonden. Tussen partijen is niet in geschil dat deze objecten alle kwalificeren als bebouwing in de zin van artikel 11, lid 5, aanhef en onderdeel a, van de Wet OB. Het Hof neemt dit als uitgangspunt. Dit heeft tot gevolg dat in de eerste plaats moet worden beoordeeld of perceel 3279 als geheel moet worden beschouwd als “een gebouw en het erbij behorend terrein” in de zin van artikel 11, lid 1, letter a, onder 1°, in samenhang gelezen met lid 5, letter c, van de Wet OB. Het Hof is van oordeel dat daarvan geen sprake is. In dit geval kwalificeert de onbebouwde grond – een monumentale tuin – naar maatschappelijke opvattingen niet als bij de op het perceel aanwezige bebouwing behorend terrein, noch is daaraan dienstbaar. De onbebouwde grond heeft, gelet op haar karakter van monumentale tuin, een eigen aard en functie ten opzichte van de op het perceel aanwezige bebouwing.
4.3. Nu het Hof van oordeel is dat het onbebouwde gedeelte van perceel 3279 niet behoort tot, en evenmin dienstbaar is aan een op datzelfde perceel gelegen gebouw, moet in de tweede plaats worden beoordeeld of het omgekeerde het geval is, dat wil zeggen of dat perceel als geheel moet worden aangemerkt als onbebouwde grond in de zin van artikel 11, lid 6 van de Wet OB. Een dergelijke situatie doet zich in elk geval voor als het op het perceel staande gebouw ten opzichte van het onbebouwde gedeelte van het perceel als verwaarloosbaar moet worden aangemerkt. Het Hof is van oordeel dat daarvan in dit geval sprake is. Het Hof neemt daarbij in aanmerking de zeer geringe oppervlakte van de totale bebouwing ten opzichte van het totale perceel (ongeveer 3%) en de ondergeschikte aard van de bebouwing (zie onder 2.7). Het gevolg is dat het gehele perceel 3279 op het moment van levering kwalificeert als een bouwterrein in de zin van artikel 11, lid 6 van de Wet OB. De levering van dit perceel is dus in beginsel belast met omzetbelasting.
4.4. Belanghebbende betoogt dat de rechtszekerheid is geschonden nu voornoemde uitleg onverenigbaar is met de ondubbelzinnige wettekst van artikel 11, lid 6 van de Wet OB. Anders dan belanghebbende betoogt, is de rechtszekerheid met voornoemde uitleg van artikel 11, lid 6 van de Wet OB niet in het gedrang gekomen, nu aan de bewoording van deze wetsbepaling niet een uitleg is gegeven die zich met de betekenis van deze woorden niet verdraagt.
4.5. Belanghebbende betoogt verder dat zij aan onderdeel 4.3.3 van het Vastgoedbesluit 2013 het in rechte te beschermen vertrouwen mocht ontlenen dat grond waarop zich een gedeeltelijk gesloopt gebouw bevindt nog steeds moet worden aangemerkt als bebouwde grond. Dit beroep op het vertrouwensbeginsel slaagt niet. Uit onderdeel 4.3.3. kan slechts worden afgeleid dat, indien sprake is van bebouwde grond, gedeeltelijke sloop in beginsel niet leidt tot onbebouwde grond of een bouwterrein. Nu in dit geval geen sprake is van bebouwde grond, noch van sloophandelingen, ziet onderdeel 4.3.3. niet op onderhavige situatie en kan belanghebbende aan dat onderdeel niet het vertrouwen ontlenen dat perceel 3279 kan worden aangemerkt als bebouwde grond.
4.6. Nu perceel 3279 in haar geheel als bouwterrein kwalificeert, slaagt het subsidiaire standpunt van belanghebbende evenmin.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende ongegrond.
5. Proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
6. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E. Polak, voorzitter, mr. A.J.H. van Suilen en mr. A.E. Keulemans, in tegenwoordigheid van mr. G.J. van de Lagemaat als griffier.
