Twee woningen met niet afsluitbare tussendeur zijn één object voor Wet WOZ
Hof Amsterdam, 11 augustus 2022
Gerelateerde content
- Wet en parlementaire geschiedenis(1)
- Internationale regelgeving
- Lagere regelgeving
- Besluiten
- Jurisprudentie(102)
- Commentaar NLFiscaal
- Literatuur
- Recent
- Kennisgroepstandpunt(1)
Samenvatting
Erflater, overleden in juli 2020, was eigenaar van (beneden)woning 1 en (boven)woning 2. In het verleden was woning 1 een winkel en woning 2 de winkelierswoning. Beide woningen hebben (elk afzonderlijk) een toegangsdeur op straatniveau, een keuken en sanitair.
De WOZ-waarde van de woningen is voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op resp. € 136.000 en € 138.000.
Enig erfgenaam X (belanghebbende) betoogt in deze procedure dat voor de toepassing van de Wet WOZ woning 1 en woning 2 als één onroerende zaak (object) moeten worden aangemerkt.
Tussen woning 1 en woning 2 bevindt zich een tussendeur die per peildatum 1 januari 2018 afsluitbaar was. Hof Amsterdam acht aannemelijk dat vóór 1 januari 2019, vermoedelijk medio 2018, het nog op 1 januari 2018 in de tussendeur aanwezige slot is verwijderd.
Nu zich tussen beide woningen een tussendeur bevindt die op 1 januari 2019 niet afsluitbaar was, moeten de woningen voor de toepassing van de Wet WOZ als één onroerende zaak (object) worden beschouwd. De Heffingsambtenaar heeft voor beide woningen ten onrechte twee afzonderlijke waardebeschikkingen gegeven. De waardebeschikkingen kunnen niet in stand blijven. De Heffingsambtenaar kan voor het jaar 2019 voor het juist afgebakende object een nieuwe waardebeschikking geven.
Het hoger beroep is gegrond.
BRON
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van X, wonende te Z, als enig erfgenaam van Y, belanghebbende, gemachtigde: A. Oosters (WOZ Consultants) tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk HAA20/1538 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) van 10 juni 2021 in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Z, de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking, gedagtekend 28 februari 2019, op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [straatnaam] 1 te [Z] , naar de waardepeildatum 1 januari 2018, voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 136.000. Tevens is de aanslag onroerende-zaakbelasting voor dat jaar opgelegd.
1.1.2. Gelijktijdig is door middel van hetzelfde geschrift op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [straatnaam] 1a te [Z] , naar de waardepeildatum 1 januari 2018, voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 138.000. Tevens is de aanslag onroerende-zaakbelasting voor dat jaar opgelegd.
1.2. [Y] heeft tegen de WOZ-beschikkingen bezwaar aangetekend.
Met dagtekening 29 januari 2020 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de bestreden waardebeschikkingen gehandhaafd.
1.3. [Y] heeft daartegen beroep ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard, de heffingsambtenaar veroordeeld tot betaling van een immateriëleschadevergoeding aan belanghebbende van € 500, tot vergoeding van de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 534, en de heffingsambtenaar opgedragen het betaalde griffierecht van € 48 aan belanghebbende te vergoeden.
1.4. Het tegen de uitspraak van de rechtbank door belanghebbende ingestelde hoger beroep is als faxbericht bij het Hof ingekomen op 13 juli 2021. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 juli 2022. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Feiten
2.1. [Y] (hierna ook: erflater), overleden in juli 2020, was eigenaar van de onroerende zaak [straatnaam] 1 (hierna: woning 1) en van de onroerende zaak [straatnaam] 1a (hierna: woning 2). Woning 1 is een benedenwoning en woning 2 is de boven woning 1 gelegen bovenwoning. In het verleden was woning 1 een winkel en woning 2 de winkelierswoning. Beide woningen hebben (elk afzonderlijk) een toegangsdeur op straatniveau, een keuken en sanitair.
2.2. Tot de gedingstukken behoren bij het beroepschrift in eerste aanleg overgelegde foto’s, behorend bij een in opdracht van [Y] opgesteld WOZ-waarderapport van 2 maart 2020. Op de foto’s is onder meer een deur te zien, zonder glas. Deze deur heeft op de foto’s geen slot. In het rapport zijn de foto’s voorzien van het onderschrift ‘tussendeur tussen 1 en 1a’. Tevens is, zoals ook de rechtbank heeft vastgesteld, een klein gat in de deur te zien, boven het deurbeslag.
2.3. Naar de rechtbank heeft vastgesteld is bij inpandige opnames in 2014 en 2017 waargenomen dat de onder 2.2 bedoelde deur afsluitbaar was.
2.4. Bij het hogerberoepschrift heeft belanghebbende een (ongedateerde) verklaring overgelegd van de schoondochter van de erflater. Hierin is het volgende vermeld:
2.5. Volgens door de heffingsambtenaar bij zijn verweerschrift in hoger beroep overgelegde gegevens ontleend aan de Basisregistratie Personen, werd op 1 januari 2019 woning 1 bewoond door erflater, en woning 2 door [A] en [B] .
3. Geschil in hoger beroep
Evenals voor de rechtbank het geval was is tussen partijen in geschil of voor de toepassing van de Wet WOZ woning 1 en woning 2 als één onroerende zaak (object) moeten worden aangemerkt, zoals belanghebbende stelt, dan wel of die woningen twee afzonderlijke onroerende zaken (objecten) zijn, als waarvan bij het vaststellen van de WOZ-waardebeschikkingen 2019 is uitgegaan.
4. Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen en beslist:
5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
Standpunt belanghebbende
5.1. Belanghebbende heeft gesteld dat de onder 2.2 vermelde deur een tussendeur is die vanaf de ene zijde toegang geeft tot woning 1 en vanaf de andere zijde tot woning 2 (hierna ook: de tussendeur). Deze deur was volgens belanghebbende op 1 januari 2019 niet afsluitbaar.
5.2. Voor de vraag of woning 1 en woning 2 als één dan wel als twee objecten moeten worden beschouwd is volgens belanghebbende de afsluitbaarheid van de tussendeur, te beoordelen per 1 januari 2019, beslissend. Belanghebbende verwijst in dit verband naar het arrest HR 4 juni 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM6698, BNB 2010/272.
Standpunt heffingsambtenaar
5.3. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de rechtbank in de onderdelen 5 tot en met 8 van haar uitspraak een juiste beslissing heeft genomen. Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar – naar het Hof hem heeft verstaan – betwist dat de tussendeur van de ene zijde toegang geeft tot woning 1 en van de andere zijde tot woning 2.
Beoordeling
5.4. Bij de beoordeling van het geschil neemt het Hof het arrest BNB 2010/272 als uitgangspunt. Hierin is onder meer het volgende overwogen en beslist:
5.5. Tevens gaat het Hof bij de beoordeling van het geschil ervan uit dat voor de vraag of bij de toepassing van artikel 16 van de Wet WOZ twee gedeelten van een gebouwd eigendom als afzonderlijke onroerende zaken moeten worden aangemerkt, anders dan waarvan de rechtbank is uitgegaan, een wijziging in het jaar dat voorafgaat aan het kalenderjaar waarop de waardering betrekking heeft, op grond van artikel 18, derde lid, onderdeel a, Wet WOZ (dat ziet op objectafbakening), mede in aanmerking dient te worden genomen.
5.6. Het toetsingskader houdt in dat voor de beoordeling van het geschil beslissend is of de gestelde tussendeur in het gebouwd eigendom afsluitbaar is, met dien verstande dat in geval van afsluitbaarheid woning 1 en woning 2 moeten worden beschouwd als gedeelten van het gebouwd eigendom die blijkens de indeling daarvan bestemd zijn om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt (artikel 16, aanhef en onderdeel c, Wet WOZ).
5.7. Het Hof acht het, op grond van het door belanghebbende overgelegde fotomateriaal en de daarop door belanghebbende ter zitting van het Hof gegeven toelichting, aannemelijk dat de (gestelde) tussendeur een deur is die aan weerszijden ervan woning 1 en woning 2 van elkaar scheidt.
5.8.1. Voorts acht het Hof het aannemelijk dat de tussendeur nog per peildatum, 1 januari 2018, afsluitbaar was.
5.8.2. Op grond van de onder 2.4 afgelegde verklaring acht het Hof het aannemelijk dat vóór 1 januari 2019, vermoedelijk medio 2018, het nog op 1 januari 2018 in de tussendeur aanwezige slot is verwijderd.
5.8.3. Aan dit bewijsoordeel doet naar het oordeel van het Hof niet af dat belanghebbende, zoals de heffingsambtenaar – op zichzelf niet weersproken door belanghebbende – heeft gesteld, in december 2020, in het kader van de behandeling van een bezwaar voor het jaar 2020, negatief heeft gereageerd op een verzoek tot een inpandige opname van de woningen.
Het Hof acht het niet aannemelijk dat een dergelijke opname voor wat betreft de afsluitbaarheid van de tussendeur per 1 januari 2018 dan wel 1 januari 2019, van meerwaarde zou zijn ten opzicht van de informatie waarover het Hof overigens reeds beschikt.
5.9. Het hiervoor overwogene brengt het Hof tot de conclusie dat zich tussen woning 1 en woning 2 een tussendeur bevindt die op 1 januari 2019 niet afsluitbaar was en dat deze woningen voor de toepassing van de Wet WOZ als één onroerende zaak (object) moeten worden beschouwd. De heffingsambtenaar is derhalve ten onrechte ervan uitgegaan dat woning 1 en woning 2 ieder een afzonderlijk object vormen, als bedoeld in artikel 16, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ. Dit betekent dat voor woning 1 en woning 2 ten onrechte twee afzonderlijke waardebeschikkingen zijn gegeven.
5.10. De waardebeschikkingen kunnen niet in stand blijven. De heffingsambtenaar kan voor het jaar 2019 voor het juist afgebakende object een nieuwe waardebeschikking geven (vgl. HR 9 mei 2003, ECLI:NL: HR:2003:AD6058, BNB 2003/270, r.o. 3.7.2).
Slotsom
5.11. De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende gegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank moet worden vernietigd, met uitzondering van het onderdeel daarvan dat betrekking heeft op de immateriële schade, de vergoeding van proceskosten en het griffierecht.
6. Kosten
6.1. Aangezien het hoger beroep gegrond is zal het Hof de inspecteur op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet veroordelen tot vergoeding van de proceskosten van belanghebbende.
De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit). Voor het onderhavige geval zijn dat de in onderdeel a vermelde kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
Het Hof zal punt 1 van onderdeel B1 van het Besluit buiten toepassing laten en stelt de kosten vast op 2 (hogerberoepschrift + zitting Hof) x € 759 x 1 (wegingsfactor) = € 1.518.
Het Hof zal de kostenveroordeling in beroep handhaven. In de omstandigheid dat voor de beslissing van het Hof de onder 2.4 opgenomen verklaring van doorslaggevende betekenis is en deze verklaring eerst in de hogerberoepsfase is ingebracht, ziet het Hof reden om de factor ‘zwaarte’ bij de vergoeding van de proceskosten van de beroepsfase niet te verhogen, daarmee de vergoeding van proceskosten in de uitspraak van de rechtbank in stand te laten, en geen vergoeding van kosten van de bezwaarfase toe te kennen.
6.2.De ten behoeve van het taxatierapport door belanghebbende gemaakte kosten komen eveneens voor vergoeding in aanmerking, namelijk op grond van artikel 1, onderdeel b, van het Besluit (kosten van door een deskundige verrichte werkzaamheden ten behoeve van het uitbrengen van een verslag). Met inachtneming van de bij het Besluit opgenomen bijlage, alsmede de gepubliceerde ‘Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties’, waarbij het Hof in aanmerking neemt dat de onroerende zaak een courante woning is en de woning inpandig is getaxeerd, acht het Hof een vergoeding vastgesteld op grond van een tarief van € 53 per uur en voor de duur van vier uren redelijk. Het te vergoeden bedrag komt daarmee uit op € 256,52 (te weten 4 uur x € 53 x 1,21 = € 256,52).
7. Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank, behoudens het gedeelte daarvan dat betrekking heeft op de vergoeding van proceskosten, griffierecht en immateriële schade;
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vernietigt de waardebeschikkingen voor de objecten [straatnaam] 1 en [straatnaam] 1a te [Z] ;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten in hoger beroep van belanghebbende tot een bedrag van € 1.774,52, en
- draagt de heffingsambtenaar op aan belanghebbende het voor de behandeling van het hoger beroep betaalde griffierecht van € 134 te vergoeden.
De uitspraak is gedaan door mrs. E.A.G. van der Ouderaa, voorzitter, R.C.H.M. Lips en N. Djebali, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H.E. Breman als griffier. De beslissing is op 11 augustus 2022 in het openbaar uitgesproken.