Koopsom is maatstaf van heffing voor overdrachtsbelasting; startersvrijstelling (1)

1.1. Belanghebbende heeft tezamen met [A] een bedrag van € 8.600 aan overdrachtsbelasting op aangifte voldaan.

1.2. Belanghebbende heeft tegen de voldoening op aangifte bezwaar gemaakt. De Inspecteur heeft bij uitspraak op bezwaar het bezwaar afgewezen.

1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar van de Inspecteur beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van het hoger beroep is van belanghebbende griffierecht geheven van € 136. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

1.5. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 22 mei 2024. Ter zitting is het hoger beroep in de zaak BK-23/1208 van [A] tezamen met de onderhavige zaak behandeld. Belanghebbende is zonder bericht van verhindering niet verschenen. Na de zitting heeft de gemachtigde bij bericht gemeld dat hij het tijdstip verkeerd had genoteerd en zijn excuses aangeboden. De Inspecteur is verschenen. Hetgeen in de ene zaak is aangevoerd wordt geacht te zijn aangevoerd in de andere zaak, tenzij hetgeen is aangevoerd uitsluitend op die ene zaak betrekking heeft. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier één proces-verbaal opgemaakt.

Feiten

2.1. Belanghebbende heeft tezamen met [A] op 18 mei 2022 een woning aan de [adres] te [woonplaats] (de woning) gekocht van de heer […] (de verkoper) voor een bedrag van € 395.000 (de koopsom).

2.2. In opdracht van belanghebbende heeft een taxateur van [naam] (de taxateur) de woning op 11 mei 2022 (de waardepeildatum) getaxeerd in verband met de financiering van de woning. In het taxatierapport heeft de taxateur de marktwaarde van de woning bepaald op € 430.000.

2.3. Belanghebbende heeft bij akte van levering van 1 augustus 2022 de woning in eigendom verkregen. In de leveringsakte is ten aanzien van de overdrachtsbelasting – voor zover hier van belang – het volgende opgenomen (de leveringsakte):

2.4. Belanghebbende heeft tezamen met [A] ter zake van de verkrijging van de onroerende zaak een bedrag van € 8.600 (2% over € 430.000) aan overdrachtsbelasting voldaan. Het bezwaar van belanghebbende tegen deze voldoening is afgewezen.

2.5. Belanghebbende heeft in hoger beroep een offerte van 24 augustus 2023 ter zake van te verrichten onderhoudswerkzaamheden aan de onroerende zaak overgelegd. In deze offerte staat onder meer vermeld dat sprake is van foutief geplaatste dakpannen en het niet gebruiken van kantpannen, waardoor bij zware regenval en storm direct sprake is van zichtbare lekkage. De offerte becijfert de reparatie van voormelde gebreken op een bedrag van € 30.154.

Oordeel van de Rechtbank

3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende – samen met [A] – is aangeduid als eisers en de Inspecteur als verweerder:

Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen

4.1. In hoger beroep is in geschil of de vrijstelling van artikel 15, lid 1, onderdeel p, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (Wbr) van toepassing is en, in samenhang hiermee, of de maatstaf van heffing op het juiste bedrag is vastgesteld.

4.2. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, tot teruggaaf van de overdrachtsbelasting, tot vergoeding van de voor het bezwaar, het beroep en het hoger beroep gemaakte proceskosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, en tot vergoeding van de voor het beroep en het hoger beroep betaalde griffierechten.

4.3. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Beoordeling van het hoger beroep

5.1. Artikel 15, lid 1, aanhef en onderdeel p, Wbr (tekst vanaf 1 augustus 2022) luidt, voor zover van belang, als volgt:

5.2.Het Hof stelt voorop dat in het onderhavige geval sprake is van een transactie tussen onafhankelijke partijen en dat in het algemeen een tussen dergelijke partijen overeengekomen koopprijs niet afwijkt van de waarde in het economische verkeer van het verkochte goed (HR 24 januari 1990, ECLI:NL:HR:1990:BH7729, BNB 1990/83). De stelling van de Inspecteur dat de verkoper een bekende van belanghebbende is en dat daarmee sprake zou zijn van een transactie tussen niet onafhankelijke partijen waarbij de verkoper belanghebbende heeft bevoordeeld door een lagere koopsom te bedingen dan de waarde in het economische verkeer, faalt. De enkele omstandigheid dat de verkoper een kennis is van de oom van belanghebbende, is onvoldoende voor het oordeel dat de overeengekomen prijs afwijkt van de waarde in het economische verkeer van het pand. Het is niet aannemelijk dat de verkoper een nichtje van een kennis samen met haar partner een voordeel heeft willen gunnen van € 35.000. Dat bij de verkoop van het pand geen aan- en verkoopmakelaar is ingeschakeld en het pand niet via openbare bronnen is aangeboden, brengt niet mee dat het pand niet op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding is verkocht aan de meestbiedende gegadigde, zoals de Inspecteur betoogt. Dergelijke voorwaarden worden hieraan niet gesteld en ook overigens is het Hof uit de gedingstukken en hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd niet gebleken dat de verkoop van het pand onder niet-marktconforme omstandigheden heeft plaatsgevonden. Hierbij wordt mede in aanmerking genomen dat belanghebbende, onder verwijzing naar de verklaring van de verkoper van 24 november 2022, onweersproken heeft gesteld dat de verkoper vóór de verkoop op 18 mei 2022 een drietal makelaars heeft geraadpleegd, waarbij bedragen tussen de € 390.000 en € 420.000 zijn genoemd.

5.3. Het Hof neemt hierbij mede in aanmerking dat het taxatierapport niet is opgesteld ten behoeve van de aankoop, maar met als doel het verkrijgen van de financiering. De taxateur is bovendien een vriendin van de familie. Het taxatierapport is om deze en de in 5.2 vermelde redenen onbruikbaar om te dienen als maatstaf van heffing, laat staan om een tussen onafhankelijke partijen overeengekomen prijs te ontkrachten.

Slotsom

5.4. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, bedraagt de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak € 395.000. Derhalve dient van een maatstaf van heffing van € 395.000 te worden uitgegaan. De vrijstelling van artikel 15, lid 1, aanhef en onderdeel p, Wbr, is daarom van toepassing. Aan belanghebbende dient teruggaaf van overdrachtsbelasting van € 4.300 te worden verleend van het totaal van de op aangifte voldane overdrachtsbelasting van € 8.600. Aan [A] wordt in de zaak BK-23/1208 teruggaaf van overdrachtsbelasting voor het resterende deel van € 4.300 verleend. Het hoger beroep is gegrond.

Proceskosten

6.1. Het Hof ziet aanleiding de Inspecteur te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken. De proceskostenvergoeding wordt op de voet van artikel 8:75 Awb in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 2.625 (1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting in beroep en 1 punt voor het hogerberoepschrift, met een waarde per punt van € 875 en een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 1). Aan belanghebbende komt de helft van dit bedrag toe en aan [A] de andere helft. Dit betekent dat de Inspecteur aan belanghebbende € 1.312,50 dient te vergoeden.

6.2. Dat in bezwaar om een proceskostenvergoeding is gevraagd, is niet gebleken.

6.3. Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de Rechtbank gestorte griffierecht van € 50, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 136 te worden vergoed.

Beslissing

Het Gerechtshof:

• vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
• vernietigt de uitspraak op bezwaar;
• gelast de Inspecteur aan belanghebbende teruggaaf van overdrachtsbelasting ten bedrage van € 4.300 te verlenen;
• veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 1.312,50; en
• gelast dat de Inspecteur de door belanghebbende betaalde griffierechten van in totaal € 186 vergoedt.

Deze uitspraak is vastgesteld door A. van Dongen, T.A. de Hek en W.M.G. Visser, in tegenwoordigheid van de griffier J. Azmi Shenouda. De beslissing is op 3 juli 2024 in het openbaar uitgesproken.