WOZ-waarde woning niet te hoog; informatiebeschikking m.b.t. taxatie woning

1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering

onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 30 april 2016 de waarde van de onroerende zaak [A-straat] 8 te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 320.000. Tegelijk is de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2016 bekendgemaakt.

1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 30 januari 2017, de waarde van de woning gehandhaafd.

1.3. De rechtbank heeft het tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde beroep in haar uitspraak van 2 oktober 2017 ongegrond verklaard.

1.4. Het tegen deze uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 15 november 2017, aangevuld bij brief van 17 december 2018. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5. Belanghebbende heeft op 29 november 2019 een nader stuk met bijlagen ingediend.

1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 januari 2020. Verschenen zijn belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, mr. drs. K.J. Smit en J.W. Taverne (taxateur). Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

2.1. De rechtbank heeft de feiten als volgt vastgesteld (belanghebbende en de heffingsambtenaar zijn in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’ respectievelijk ‘verweerder’).

“1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met berging/schuur en twee [het Hof leest: drie ] dakkappellen. De inhoud van de woning is ongeveer 247 m³ en de oppervlakte van het perceel is 645 m².

2. Verweerder heeft met dagtekening 5 december 2016 (verzenddatum 6 december 2016) een informatiebeschikking genomen in welk verband eiser wordt verzocht contact op te nemen met verweerder voor het maken van een afspraak om de woning te taxeren, en waarin verder wordt medegedeeld dat wanneer eiser niet aan dit verzoek voldoet dit de omkering en verzwaring van de bewijslast tot gevolg heeft omdat eiser alsdan niet heeft voldaan aan zijn verplichting van artikel 52a van de Awr. Eiser heeft daarop gereageerd bij brief van 13 januari 2017 waarin eiser zich op het standpunt heeft gesteld dat een inpandige opname een inbreuk op zijn privacy is. Op 19 januari 2017 heeft de heer J. Cramer, WOZ-taxateur van de gemeente [Z] , telefonisch contact gehad met eiser. Deze heeft wederom gemeld niet aan een inpandige opname te willen meewerken.

Verweerder heeft uitspraak op bezwaar gedaan nadat de informatiebeschikking onherroepelijk is geworden.”

2.2. Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden zal ook het Hof daarvan uitgaan.

3. Geschil in hoger beroep

3.1. Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2015.

3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd, wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.

4. Overwegingen van de rechtbank

De rechtbank heeft omtrent het geschil als volgt overwogen en beslist:

“6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

7. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegde taxatiematrix. In deze matrix is de waarde van de woning getaxeerd op € 325.000. Naast gegevens van de woning, bevat deze matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [A-straat] 3, [A-straat] 12 en [B-straat] 11, alle te [Z] .

8. De in de taxatiematrix van verweerder genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten de WOZ-waarde van de woning is herleid. Bij dit oordeel neemt de rechtbank in aanmerking dat verweerder met de taxatiematrix een toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van een berekening met kubieke- en vierkantemeterprijzen.

Hieruit vloeit voort dat de rechtbank het betoog van eiser dat een splitsing in bouwgrond en tuingrond moet worden toegepast, verwerpt. Anders dan eiser meent, heeft het gerechtshof Amsterdam de splitsing van het perceel in opstalgrond en tuingrond niet toegepast in zijn uitspraak van 9 oktober 2014. Het gerechtshof heeft een vaste vierkantemeterprijs berekend voor het aan de opstal toe te rekenen perceel en een vaste vierkantemeterprijs voor de overige grond, hiermee de afnemende meerwaarde van het perceel tot uitdrukking brengend.

9. Verweerder heeft in het onderhavige jaar geen onderscheid gemaakt tussen al dan niet aan de opstal toe te rekenen grond. Hij heeft ter zitting verklaard bij de waardering van de grond een glijdende staffel te hebben gebruikt. Deze is gebaseerd op een marktanalyse. Volgens deze staffel daalt de gemiddelde vierkantemeterprijs naarmate het te waarderen oppervlak groter is, aldus verweerder. Eiser heeft niet bestreden het standpunt van verweerder dat het gehele perceel uitsluitend ten behoeve van de opstal wordt gebruikt. Dit leidt de rechtbank tot de conclusie dat er geen aanleiding bestaat de door eiser voorgestane splitsing naar gebruik toe te passen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de berekening van de waarde van de grond inzichtelijk gemaakt. Ook is aannemelijk gemaakt dat deze niet te hoog is vastgesteld nu deze in lijn ligt met de andere door verweerder genoemde percelen. Deze hebben weliswaar een kleiner oppervlak, maar hiermee is rekening gehouden door de hieraan toegekende hogere gemiddelde vierkantemeterprijzen. Mede gelet op de in aanmerking genomen grondprijs heeft naar het oordeel van de rechtbank verweerder tevens voldoende rekening gehouden met de verminderde doelmatigheid van het perceel.

Verweerder heeft met gebruikmaking van de matrix aannemelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, met name de grootte, de ligging en de onderhoudstoestand. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.

10. Eiser heeft voorts aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor een of meer andere tijdvakken aan de woning is toegekend. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals onder 6 hierboven weergegeven. Aan de verhouding tussen voor twee of meer, al dan niet opeenvolgende, tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe. Evenmin speelt bij de beoordeling van de juistheid van een WOZ-waarde de ontwikkeling van een provinciaal of landelijk gemiddelde een rol, aangezien hierin ook verkoopcijfers van objecten zijn begrepen die niet (goed) vergelijkbaar zijn met de woning. Deze verschillen te veel wat betreft waardebepalende factoren zoals omvang en ligging. Deze beroepsgrond faalt derhalve.

11. Het voorgaande laat onverlet dat eiser feiten en omstandigheden kan aanvoeren die kunnen leiden tot een benedenwaartse bijstelling van de waarde van de woning.

Daarbij stelt de rechtbank voorop dat eiser heeft geweigerd een taxateur van de gemeente toe te laten tot zijn woning. Dat blijkt onder meer uit de hiervoor onder 2 vermelde correspondentie waarop van de zijde van eiser afwijzend is gereageerd. Dit brengt met zich dat de taxateur van verweerder niet het verwijt gemaakt kan worden dat hij de woning niet inpandig heeft opgenomen en rust - anders dan in het geval de taxateur van de heffingsambtenaar wel in de gelegenheid zou zijn gesteld de woning inpandig op te nemen - op eiser de last aannemelijk te maken dat op grond van eventuele waardeverminderende omstandigheden die bij inpandige opname naar voren zouden kunnen komen, de WOZ-waarde niet hoger is dan hij bepleit (vergelijk de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 5 maart 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:118). Dit betekent dat voor eisers rekening blijven standpunten die vanwege het achterwege blijven van de inpandige opname niet kunnen worden geverifieerd.

12. Verweerder heeft blijkens de matrix rekening gehouden met een slechtere staat van onderhoud dan gemiddeld. Deze kwalificatie betreft ook het dak. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de gehanteerde kubiekemeterprijs voor de woning – die aanmerkelijk lager is dan die van de vergelijkingsobjecten – in voldoende mate rekening heeft gehouden met de slechte kwaliteit van het dak. Eiser heeft een grotere waardedruk in verband met de door hem gestelde staat van onderhoud niet aannemelijk gemaakt.

13. Eiser, op wiens weg het ligt om de door hem genoemde schadepost van € 42.500 door scheurvorming als gevolg van een aardbeving te onderbouwen, heeft mede gelet op de betwisting daarvan door verweerder, geen feiten en/of omstandigheden aannemelijk gemaakt. Verweerder heeft bestreden dat een aardbeving zich heeft voorgedaan en dat deze de door eiser gestelde gevolgen heeft gehad. De rechtbank acht de gestelde schade daarom niet aannemelijk gemaakt, te meer nu geen inpandige opname heeft plaatsgevonden. Dat, zoals eiser aangeeft, alle stukken dienaangaande bij de verzekeringsmaatschappij liggen en hij zodoende hiervan niets kan overleggen, dient volgens de rechtbank voor rekening van eiser te blijven.

14. Voor zover eiser zich met hetgeen hij aanvoert beroept op een schending van het gelijkheidsbeginsel door verweerder, overweegt de rechtbank het volgende. Eiser zelf heeft over de door hem in dit verband genoemde objecten [A-straat] nrs. 4, 6 en 10 opgemerkt dat de staat van onderhoud veel beter is dan die van de woning en dat zij veel luxueuzer zijn uitgevoerd dan de woning. Onder die omstandigheden is er volgens de rechtbank geen sprake van feitelijk en/of rechtens gelijke gevallen, en faalt deze grond.

15. Indien de grief van eiser moet worden verstaan dat het handelen van verweerder moet worden aangemerkt als willekeur en rechtsongelijkheid, dient deze grief te worden verworpen. Verweerder heeft getracht de waarde op zorgvuldige wijze vast te stellen. De omstandigheid dat dit wordt bemoeilijkt door de weigering van eiser om verweerder een inpandig opname van de woning toe te staan - zie hetgeen hiervoor is overwogen - kan verweerder niet worden aangerekend.

16. Van het door eiser genoemde object [A-straat] 6 is geen verkoopcijfer beschikbaar. Vergelijking met de voor dat object vastgestelde WOZ-waarde miskent dat de waarde van ieder object afzonderlijk moet worden vastgesteld. Daartoe biedt – gelet op het hiervoor in onderdeel 6 weergegeven waardebegrip in de Wet WOZ – een directe vergelijking met verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten in beginsel betere aanknopingspunten dan onderlinge vergelijking van WOZ-waarden. In het onderhavige geval ziet de rechtbank geen reden tot afwijking van dit uitgangspunt. Om dezelfde reden verwerpt de rechtbank de grond van eiser dat de waarde van de woning voor het jaar 2015 kan worden afgeleid uit de door het gerechtshof Amsterdam vastgestelde waarde van de woning per 1 januari 2008 dan wel 2009. Overigens heeft verweerder gesteld dat aan de onroerende zaak [A-straat] 6 een hogere waarde dan € 235.000 is toegekend, welke stelling de rechtbank geloofwaardig acht.

17. Eiser heeft gesteld dat er in 2014/2015 diverse vrijstaande woningen met een grotere inhoud dan de woning van eiser zijn verkocht voor prijzen rond € 240.000. Nu eiser dit verder niet heeft onderbouwd en inzichtelijk heeft gemaakt met objectieve gegevens, gaat de rechtbank hieraan voorbij.

Overige geschilpunten

18. Voorts heeft nog eiser nog aangevoerd dat de heffingsambtenaar verschillende taxatiemethoden zou hanteren. De heffingsambtenaar heeft dat gemotiveerd weersproken en zich op het standpunt gesteld dat alle woningen worden ingemeten met toepassing van de norm NEN 2580. Voorts heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van de vergelijkingsmethode, welke de rechtbank als juist en doelmatig voorkomt. Ook in zoverre falen de grieven van eiser.

19. Daarnaast heeft eiser gesteld dat hij om bouwtekeningen van zijn woning heeft verzocht en dat de heffingsambtenaar deze heeft geweigerd te verstrekken. Laatstgenoemde heeft zich op het standpunt gesteld daar niet over te beschikken en dat ook overigens eiser zelf daarover beschikt. De rechtbank hecht geloof aan hetgeen de heffingsambtenaar heeft gesteld. Voorts heeft eiser niet inzichtelijk kunnen maken wat het belang van deze tekeningen voor de in geschil zijnde waardevaststelling is, nu de inhoud van de woning en de perceelsoppervlakte naar het oordeel van de rechtbank vaststaan. Bijgevolg faalt ook deze klacht.

20. Eiser heeft verweerder verzocht om een waardematrix en grondstaffels van de objecten [A-straat] nrs. 4, 6, 8, 10 en 12, en PC Hooftstraat nr. 5, Vondelstraat nrs. 33, 35 en 37, Costastraat 7 en van andere door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten. Met betrekking tot het object [A-straat] 12 overweegt de rechtbank dat bedoelde gegevens reeds in de in overweging 7 genoemde matrix zijn vermeld. De rechtbank is voorts van oordeel dat verweerder niet is gehouden om gehoor te geven aan deze “fishing expedition”. Eiser heeft de rechtbank niet inzichtelijk kunnen maken – vergelijk de Instructie gerechtvaardigd belang van de Waarderingskamer welke voorschrijft dat slechts de waardegegevens mogen worden verstrekt – wat zijn concrete belang is. Zo is niet gesteld noch anderszins komen vast te staan dat deze objecten zijn verkocht op of rond de waardepeildatum, noch dat sprake is van in- dan wel uitpandige verbouwingen. Evenmin is komen vast te staan dat deze onroerende zaken een rol hebben gespeeld bij het vaststellen van de bestreden waarde van zijn woning. Immers de woningen welke de heffingsambtenaar relevant heeft geacht ter schraging van de door hem verdedigde waarde zijn vermeld in de tot de gedingstukken behorende matrix en taxatierapport en tijdens de mondelinge behandeling van het beroep toegelicht. Ook in zoverre faalt het beroep.

21. Hetgeen eiser overigens heeft aangevoerd, leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

22. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.”

5. Beoordeling van het geschil

5.1. Belanghebbende heeft in hoger beroep een groot aantal grieven aangevoerd welke het Hof als volgt rubriceert:

1. Informatieverstrekking - De heffingsambtenaar dient van de door hem gebruikte vergelijkingspanden en van alle door belanghebbende voorgestane vergelijkingspanden de matrix, de bouwtekening en een specificatie van de berekening van de inhoud volgens NEN 2580 over te leggen. Daarnaast dient de heffingsambtenaar de bouwtekening van de woning en de door hem gehanteerde ‘glijdende grondstaffel’ over te leggen. Als de heffingsambtenaar deze informatie niet alsnog inbrengt, dan is sprake van motiveringsgebrek en schending van verdedigingsbeginsel. Zo nodig moet het Hof de heffingsambtenaar opdragen deze informatie alsnog in te zenden.

2. Taxatiematrix - De door de heffingsambtenaar ingebrachte taxatiematrix volstaat niet als onderbouwing van de vastgestelde waarde, omdat

1. de vergelijking met de referentiepanden onvoldoende is onderbouwd waardoor onduidelijk is of en hoe rekening is gehouden met onder meer de slechtere staat van onderhoud en aardbevingsschade. Dat er een aardebeving is geweest, blijkt uit overgelegde krantenberichten. De woning van belanghebbende is daardoor beschadigd en hiermee is geen rekening gehouden;
2. onderscheid dient te worden gemaakt tussen enerzijds bouwgrond en anderzijds tuingrond, zoals het Hof heeft gedaan in zijn uitspraak over de WOZ-waarden voor de jaren 2011 en 2012;
3. hoewel de belastingrechter in uitspraken over eerdere jaren de inhoud van de berging/schuur heeft verminderd van 35 m3 naar 31 m3 en de bijtelling voor de dakkapellen heeft geschrapt omdat deze reeds in de inhoud van de woning (247 m3) zouden zijn begrepen, de heffingsambtenaar in zijn matrix toch weer is uitgegaan van 35 m3 inhoud voor de berging en toch weer een bijtelling heeft opgenomen voor de dakkapellen.

3. Vergelijking vastgestelde WOZ-waarde met WOZ-waarde van voorgaande jaren -Anders dan de rechtbank heeft geoordeeld is de verhouding tussen de WOZ-waarde die is vastgesteld voor het onderwerpelijke jaar (2016) en de WOZ-waarden in voorafgaande jaren relevant voor de beoordeling van de vastgestelde WOZ-waarde. Vergelijking van de jaarlijks vastgestelde WOZ-waarden van de woning in de periode van 2007 tot 2017 wijst uit dat geen of onvoldoende rekening is gehouden met de waardedaling van woningen tijdens de crisis. Taxaties die belanghebbende heeft laten verrichten (vier in totaal) heeft de rechtbank ten onrechte niet meegewogen bij haar oordeelsvorming.

4. Vergelijking vastgestelde WOZ-waarde met de WOZ-waarde van buurpanden - Niet valt uit te leggen dat woningen van de buren die deel uitmaken van hetzelfde bouwplan, lager gewaardeerd zijn op € 276.000 (nr. 4), op € 251.000 (nr. 6) en op € 270.385 (nr. 10). Deze vergelijking wijst uit dat sprake is van schending van het gelijkheidsbeginsel, danwel dat sprake is van willekeur en rechtsongelijkheid.

De heffingsambtenaar heeft deze grieven gemotiveerd bestreden. Het Hof oordeelt ter zake als volgt.

Informatieverstrekking

5.2. In artikel 40, lid 2, Wet WOZ is bepaald dat de heffingsambtenaar uitsluitend aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen , op verzoek een afschrift verstrekt van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Anders dan belanghebbende betoogt is de heffingsambtenaar dus niet gehouden om hem van alle gebruikte vergelijkingspanden en van alle door belanghebbende voorgestane vergelijkingspanden de matrix, de bouwtekening en een specificatie van de berekening van de inhoud volgens NEN2580 te verstrekken. Het Hof ziet geen aanleiding om tegemoet te komen aan het verzoek van belanghebbende om de heffingsambtenaar op de voet van artikel 8:45 Awb te gelasten alsnog de genoemde stukken over te leggen. Ten overvloede overweegt het Hof dat met ingang van 1 oktober 2016 de WOZ-waarde van woningen voor een ieder openbaar toegankelijk is, maar dat dit niet geldt voor gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde WOZ-waarde.

5.3. Wat de bouwtekening(en) van de woning betreft heeft het volgende te gelden. Bij zijn nader stuk van 29 november 2019 heeft belanghebbende een afschrift van een brief van [Makelaardij] van 17 september 2003 gevoegd, waarin onder meer het volgende is vermeld:

“Naar aanleiding van uw verzoek om de inhoud van uw woning naar de situatie van 1 januari 1999 en de waarde per 1 januari 1999 te berekenen doen wij u de volgende bescheiden toekomen:

• inhoudsberekening
• Waardebepaling
• De door u verstrekte tekeningen

(…)”

Hieruit blijkt dat belanghebbende in 2003 reeds beschikte over de bouwtekening(en) van zijn woning. Ten overvloede merkt het Hof op dat de heffingsambtenaar heeft betoogd dat hij niet beschikt over de bouwtekening van de woning, maar dat belanghebbende deze tekening desgewenst kan inzien bij de afdeling Ruimtelijke Ordening van de gemeente [Z] . Belanghebbende is hierop gewezen door de heffingsambtenaar bij brief van 30 november 2017, waarin onder meer is vermeld:

“Bouwtekening van uw woning

In uw brief noemt u ook dat u heeft verzocht om de bouwtekening van uw woning. U kunt deze inzien bij de afdeling Ruimtelijke Ordening en/of een afschrift tegen vergoeding van leges meekrijgen. U dient wel daartoe een afspraak te maken via ons algemene telefoonnummer […]”

5.4. Voorts heeft belanghebbende betoogd dat de heffingsambtenaar gehouden is de door hem gehanteerde ‘glijdende grondstaffel’ over te leggen. Het Hof stelt voorop dat de heffingsambtenaar is gehouden de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) over te leggen en dat tot die stukken ook de grondstaffel behoort (Hoge Raad 17 augustus 2018, 17/01448, ECLI:NL:HR:2018:1316, BNB 2018/182). De heffingsambtenaar heeft betoogd dat geen sprake is van een grondstaffel. Naar het Hof begrijpt zijn transactieprijzen van gerealiseerde grondverkopen ingebracht in het geautomatiseerde systeem, dat op basis van deze informatie berekent wat de verminderde meeropbrengst is bij het toenemen van de omvang van de kavel. Deze calculatie resulteert niet in een staffel met treden, maar in een traploze schaal. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat die schaal niet raadpleegbaar is voor hemzelf, zodat hij deze ook niet aan belanghebbende kan verstrekken. Uit het voornoemde arrest, r.o. 2.3.3, volgt dat indien een door het bestuursorgaan genomen besluit geheel of ten dele het resultaat is van een geautomatiseerd proces en de belanghebbende de juistheid van de bij dat geautomatiseerde proces gemaakte keuzes en van de daarbij gebruikte gegevens en aannames wil controleren en zo nodig betwisten, het bestuursorgaan moet zorgdragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van die keuzes, aannames en gegevens. Deze gegevens dienen in de vorm van een afdruk of op een andere geschikte wijze ter beschikking te worden gesteld. De heffingsambtenaar heeft ter zitting herhaald dat hij daartoe niet in staat is. Onder die omstandigheden acht het Hof het niet zinvol de heffingsambtenaar te verzoeken deze gegevens alsnog in te zenden (art. 8:45 Awb).

Uit het vorenoverwogene volgt dat dat de heffingsambtenaar niet volledig heeft voldaan aan zijn uit artikel 8:42 Awb voortvloeiden verplichtingen. Het Hof kan hieruit de gevolgtrekkingen maken die het hem geraden voorkomen (artikel 8:31 Awb). Voor deze gevolgtrekkingen zij verwezen naar de rechtsoverwegingen 5.8 en 6 van deze uitspraak.

Taxatiematrix 

5.5.Belanghebbende betoogt dat de door de heffingsambtenaar ingebrachte taxatiematrix niet volstaat als onderbouwing van de vastgestelde waarde, omdat de vergelijking met de referentiepanden onvoldoende is onderbouwd, waardoor onduidelijk is hoe rekening is gehouden met onder meer de slechtere staat van onderhoud (met name de slechte staat van het rieten dak) en aardbevingsschade. Het Hof stelt ter zake voorop dat de waardering van een woning voor de WOZ geen exacte wetenschap is. Het ligt op de weg van de heffingsambtenaar om de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken met alle middelen die hij daartoe geschikt acht. Hij heeft daartoe de genoemde taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met een drietal woningen van vrijwel hetzelfde bouwjaar, waarvan er twee deel uitmaken van hetzelfde cluster rietgedekte vrijstaande woningen aan de [A-straat] (nr. 3 en 12) en de derde (met pannendak) is gelegen in de nabijgelegen [B-straat] (nr. 11). Naar ’s Hofs oordeel zijn deze objecten voldoende vergelijkbaar met de woning.

5.6. De objecten [B-straat] 11 en [A-straat] 3, welke over aanmerkelijk minder grond beschikken (35% minder, resp. 47% minder) zijn, naar de heffingsambtenaar onweersproken in zijn matrix heeft gesteld, in gedateerde staat verkocht, maar hebben desondanks beide € 350.000 opgebracht, € 30.000 méér dan de voor de woning vastgestelde WOZ-waarde van € 320.000, terwijl de kavel van de woning aanzienlijk groter is. In het licht van deze transacties acht het Hof de vastgestelde waarde eerder te laag dan te hoog.

5.7. Het object [A-straat] 12 is in “nette staat” verkocht en heeft € 427.000 opgebracht, terwijl deze woning slechts beschikt over 297 m2 grond, 54% minder dan de woning van belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft met het verschil tussen de staat van de [A-straat] 12 en de staat van de woning rekening gehouden door voor de woning een m3-prijs te hanteren die ruim 41% lager is (€ 320 per m3 versus € 545 per m3). Ook in het licht van deze transactie acht het Hof de vastgestelde waarde niet te hoog.

5.8. De stelling van belanghebbende dat bij de waardering van de grond onderscheid dient te worden gemaakt tussen enerzijds bouwgrond en anderzijds tuingrond, vindt geen steun in het recht. De omstandigheid dat een deel van de kavel oorspronkelijk onderdeel was van een gemeentelijk park brengt het Hof niet tot een ander oordeel. De desbetreffende grond maakt thans deel uit van de tuin van belanghebbende en dient daarom voor de waardering niet te worden onderscheiden van de oorspronkelijke kavel. Overigens merkt het Hof op dat de door de heffingsambtenaar bepaalde grondwaarde steun vindt in de door belanghebbende genoemde verkoop van [A-straat] 12. De oorspronkelijke kavel (297 m2) met daarop de woning [A-straat] 12 is verkocht voor € 427.012, waarvan € 161.865 door de heffingsambtenaar is toegerekend aan de grond. De extra tuingrond bij [A-straat] 12 (127 m2) is door de verkoper van deze woning apart verkocht (aan de zoon van belanghebbende) voor € 16.350, dus ruim € 128 per m2. De kavel van belanghebbende is 645 – 297 = 348 m2 groter dan de kavel van nr. 12, doch is door de heffingsambtenaar slechts € 44.535 hoger gewaardeerd, waaruit volgt dat aan de extra grond een waarde is toegekend van € 44.535 / 348 = € 128 per m2.

Ook bij vergelijking van de gemiddelde grondwaarde van de vergelijkingspanden (gemiddeld € 170.836 voor gemiddeld 353 m2) met de voor de woning vastgestelde grondwaarde (€ 206.400 voor 645 m2) komt het Hof tot de conclusie dat de grondwaarde niet te hoog is vastgesteld: de kavel van belanghebbende is 645 -/- 353 = 292 m2 groter dan gemiddeld, terwijl deze kavel slechts € 35.564, oftewel € 122 per extra m2, hoger is gewaardeerd.

Gelet op het vorenoverwogene heeft het Hof besloten aan de constatering (zie r.o. 5.4) dat de heffingsambtenaar niet volledig heeft voldaan aan zijn uit artikel 8:42 Awb voortvloeiende verplichting om alle op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen betreffende de waardering van de grond, geen gevolgen te verbinden voor de hoogte van de vastgestelde WOZ-waarde. Wel vindt het Hof in het niet volledig nakomen van het bepaalde in artikel 8:42 Awb aanleiding om aan belanghebbende een vergoeding van proceskosten en griffierechten toe te kennen.

5.9. Belanghebbende heeft tot slot aangevoerd dat, hoewel de belastingrechter in uitspraken over eerdere jaren de inhoud van de berging heeft verminderd van 35 m3 naar 31 m3 en de bijtelling voor de dakkapellen heeft geschrapt, de heffingsambtenaar in zijn matrix toch weer is uitgegaan van 35 m3 inhoud voor de berging en toch weer een bijtelling voor de dakkapellen heeft opgenomen. Daarenboven heeft de heffingsambtenaar geen rekening gehouden met schade als gevolg van een aardbeving.

De heffingsambtenaar heeft betoogd dat de dakkapellen op zichzelf een waardeverhogende factor vormen, los van de inhoud van de woning. Een koper is bereid om een hoger bedrag te betalen voor een woning vanwege de aanwezigheid van een dakkapel zodat in zoverre geen sprake is van een (onterechte) dubbeltelling. Het Hof volgt de heffingsambtenaar hierin, nu het deze verklaring geloofwaardig acht.

De bruto inhoud van de berging is berekend aan de hand van de bouwtekening conform de daarvoor geldende voorschriften, zo is door de heffingsambtenaar verklaard. Dat de berekende inhoud onjuist zou zijn zou bij een opname van het pand kunnen worden vastgesteld, maar belanghebbende werkt niet mee aan een opname van het pand. Voor de aardbevingsschade geldt hetzelfde: bij een opname van het pand zou kunnen worden vastgesteld of en in hoeverre sprake is van schade, maar zolang belanghebbende niet meewerkt aan een opname van het pand kan hieromtrent niets worden vastgesteld. Het Hof overweegt ter zake als volgt.

5.10. In hoger beroep heeft belanghebbende betoogd dat in het verleden, op niet nader door hem aangeduide data, twee afspraken voor een opname van zijn woning zijn gemaakt, maar dat de taxateur in beide gevallen niet kwam opdagen. Daarnaast stelt belanghebbende dat hij in 2016 wel heeft gepoogd een afspraak te maken, maar dat dit door toedoen van de taxateur niet is gelukt. De heffingsambtenaar heeft brieven overgelegd met verzenddatum 20 januari 2016, 27 januari 2016, 18 juli 2016 en 13 september 2016, waarin belanghebbende wordt gevraagd om mee te werken aan een opname van de woning. Tevens heeft hij een brief van belanghebbende overgelegd van 31 oktober 2016, waarin deze in wezen stelt dat hij niet aan een opname van zijn woning wenst mee te werken omdat de zaak onder de rechter is en omdat een inpandige opname een inbreuk op zijn privacy zou betekenen. Vervolgens heeft de heffingsambtenaar op 6 december 2016, 22 juni 2017, 21 september 2017, 30 november 2017 en 7 juni 2018 brieven aan belanghebbende gezonden met het verzoek om mee te werken aan een inpandige opname van zijn woning. Belanghebbende heeft hier geen gehoor aan gegeven. Onder deze omstandigheden heeft de heffingsambtenaar in redelijkheid kunnen beslissen de inhoud van de berging op basis van de bouwtekening vast te stellen en geen rekening te houden met de door belanghebbende gestelde aardbevingsschade.

5.11. Het Hof gaat voorbij aan het aanbod van belanghebbende in zijn hogerberoepschrift om alsnog mee te werken aan een inpandige opname van zijn woning en overweegt ter zake als volgt. De heffingsambtenaar heeft belanghebbende tussen 20 januari 2016 en 7 juni 2018 in totaal negen maal schriftelijk verzocht om mee te werken aan een inpandige opname van de woning (zie 5.10). Belanghebbende heeft hier geen gehoor aan gegeven. De rechtbank heeft in punt 11 van haar uitspraak reeds duidelijk gemaakt wat de bewijsrechtelijke gevolgen zijn van het niet meewerken aan een inpandige opname. Onder deze omstandigheden weegt het belang van de voortgang van de procedure zwaarder dan het belang dat belanghebbende heeft bij het alsnog inpandig doen opnemen van zijn woning. Het Hof ziet daarom geen aanleiding om het onderzoek te heropenen en belanghebbende in de gelegenheid te stellen om alsnog zijn medewerking te verlenen aan een inpandige opname van zijn woning. Het Hof gaat ook voorbij aan het aanbod van belanghebbende om nog meer foto’s en taxatierapporten over te leggen, nu i) hij daartoe ruimschoots de gelegenheid heeft gehad en ii) het er om gaat dat de heffingsambtenaar (of de door hem ingeschakelde taxateur) zelf kan waarnemen wat de staat van de woning is. Foto’s en taxatierapporten van belanghebbende kunnen deze eigen waarneming door de heffingsambtenaar niet vervangen.

5.12. Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Het Hof merkt daarbij op dat de door belanghebbende ingebrachte taxaties niet geschikt zijn om te dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning omdat deze geen van alle betrekking hebben op de waardepeildatum 1 januari 2015. Het Hof laat deze rapporten daarom buiten beschouwing.

Vergelijking vastgestelde WOZ-waarde met WOZ-waarden van voorgaande jaren

5.13. De rechtbank heeft in punt 10 van de bestreden uitspraak met juistheid overwogen dat volgens vaste rechtspraak aan de vastgestelde WOZ-waarde van een woning voor een eerder of later belastingjaar geen zelfstandige betekenis toekomt. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk jaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich per waardepeildatum voordoen.

Het Hof neemt punt 10 van de rechtbankuitspraak over en maakt dit tot de zijn. Het hoger beroep faalt in zoverre.

Vergelijking vastgestelde WOZ-waarde met de WOZ-waarde van buurpanden

5.14. Vergelijking van de voor de woning vastgestelde WOZ-waarde met de WOZ-waarde van buurpanden wijst uit, naar belanghebbende stelt, dat sprake is van schending van het gelijkheidsbeginsel, danwel dat sprake is van schending van het verbod van willekeur en dientengevolge van rechtsongelijkheid.

Het Hof stelt voorop dat op belanghebbende, die zich op voornoemde beginselen beroept, te dezen in beginsel de bewijslast rust.

5.15. Uit de arresten van de Hoge Raad van 8 juli 2005, nr. 39850, BNB 2005/298 en nr. 39953, BNB 2005/299, volgt dat voor de toepassing van de meerderheidsregel in het kader van het gelijkheidsbeginsel in een geval als het onderhavige de vergelijking moet worden beperkt tot woningen die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de feitenrechter verwaarloosbaar zijn. Dit brengt, blijkens die arresten, enerzijds mee dat een beroep op de meerderheidsregel ondersteund dient te worden met de stelling dat minstens twee identieke objecten lager zijn gewaardeerd en anderzijds dat de heffingsambtenaar, op wiens weg het ligt te stellen dat de relevante groep groter is, daartoe slechts (juist gewaardeerde) objecten zal kunnen aanwijzen die eveneens identiek zijn aan dat van de klager (Hoge Raad 6 oktober 2006, 40443, ECLI:NL:HR:2006:AY9489, r.o. 3.3.2).

5.16. De door belanghebbende genoemde buurpanden ( [A-straat] nrs 4, 6 en 10) zijn naar ’s Hofs oordeel niet identiek in vorenbedoelde zin. Wellicht dat de desbetreffende panden na de bouw (in 1948) als identiek gekwalificeerd konden worden, maar op de waardepeildatum was door aan- en verbouw, modernisering, het bijkopen van grond, vervanging van het rieten dak en tal van andere wijzigingen (die al dan niet en op verschillende tijdstippen hebben plaatsgevonden) geen sprake meer van woningen waarvan de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. Nu belanghebbende ook niet anderszins aannemelijk heeft gemaakt dat er ten minste twee identieke objecten zijn waaraan een lagere WOZ-waarde is toegekend, dient het beroep op het gelijkheidsbeginsel reeds om die reden te worden verworpen.

5.17. Het Hof acht belanghebbende met hetgeen hij heeft aangevoerd evenmin geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat zich feiten of omstandigheden voordoen die de conclusie kunnen dragen dat sprake is van een schending van het verbod van willekeur. Het hoger beroep faalt ook in zoverre.

5.18. Hetgeen overigens door belanghebbende is aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel.

5.19. Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep ongegrond. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6. Kosten

Het Hof acht, zoals overwogen onder 5.8, termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

Belanghebbende heeft voor de motivering van zijn hogerberoepschrift een advocaat ingeschakeld. Alle overige proceshandelingen heeft hij zelf verricht. Het Hof zal belanghebbende daarom een vergoeding van € 525 voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand toekennen (1 [hogerberoepschrift] x 1 [gewicht] x € 525 [tarief per punt]) alsmede een vergoeding van zijn reiskosten naar de rechtbank ( [Z] -Alkmaar) en het Hof ( [Z] -Amsterdam) voor een totaalbedrag van € 24. Voor een vergoeding van de daadwerkelijk gemaakte kosten, zoals door belanghebbende verzocht, ziet het Hof geen aanleiding.

7. Beslissing

Het Hof:

• bevestigt de uitspraak van de rechtbank;
• veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 549;
• gelast de heffingsambtenaar tot vergoeding van het griffierecht tot een bedrag van € 46 (rechtbank) en € 124 (Hof), in totaal € 170.

De uitspraak is gedaan door mrs. B.A. van Brummelen, voorzitter, F.J.P.M. Haas en C.J. Hummel, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.H. van Dapperen, als griffier. De beslissing is op 11 februari 2020 in het openbaar uitgesproken.