WOZ-waarde woning ruim € 20.000 lager door overlast ondergrondse afvalcontainer

1. In de beschikking van 31 januari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] , te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 337.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verder heeft verweerder op grond van deze WOZ-waarde aan eiser de volgende gemeentelijke belastingen opgelegd: rioolheffing eigenaarsdeel, onroerendezaakbelasting eigenaarsdeel en rioolheffing gebruikersdeel.

1.1. In de uitspraak op bezwaar van 11 december 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

1.2. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

1.3. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

1.4. De rechtbank heeft het beroep op 9 september 2021 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Partijen hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden. Van de kant van verweerder was ook aanwezig taxateur [taxateur] .

Overwegingen

2. De woning is een hoekwoning (bouwjaar 1995), gelegen op een perceel van 203 m², met een inhoud van 348 m³, een aanbouw aan de zijgevel, een vrijstaande berging/schuur en twee dakkapellen. Ongeveer 3 meter vanaf de erfafscheiding van het perceel, ter hoogte van de achtertuin, is een ondergrondse afvalcontainer geplaatst, bestemd voor de inzameling van huishoudelijk afval (hierna: de ondergrondse afvalcontainer).

3. Verweerder heeft WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 337.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 261.000,-. Verweerder handhaaft de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen in beroep twee taxatiematrices overgelegd.

Herhalen van de bezwaargronden in beroep

4. Eiser heeft in het beroepschrift vermeld dat de gronden die hij in bezwaar heeft aangevoerd, in beroep als herhaald en ingelast dienen te worden beschouwd. De rechtbank stelt vast dat eiser hierbij niet heeft uitgelegd waarom het standpunt van verweerder in reactie op haar bezwaargronden niet in stand kan blijven. De rechtbank gaat daarom niet in op de algemene stelling dat eiser de bezwaargronden herhaalt, maar alleen op de beroepsgronden die zijn toegelicht.

De WOZ-waarde

5. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.

6. In geschil is of verweerder de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld gezien de ligging van eisers woning ten opzichte van de ondergrondse afvalcontainer.

7. De rechtbank stelt allereerst vast dat eiser eerder een procedure heeft gevoerd over de WOZwaarde van zijn woning. In die procedure heeft het Gerechtshof ArnhemLeeuwarden (Hof) op 15 december 2020 uitspraak gedaan.1 Hieruit blijkt dat verweerder de WOZwaarde voor belastingjaar 2017 had vastgesteld op € 275.000,-, waarbij hij een waardedruk van € 7.000 in aanmerking had genomen wegens geuroverlast van de ondergrondse afvalcontainer. Voor zover van belang heeft Hof het volgende overwogen:

8. Zoals verweerder terecht stelt had hij in deze procedure geen vergelijkingsobjecten in de buurt van een ondergrondse afvalcontainer in het geding gebracht. Niettemin acht de rechtbank deze uitspraak van het Hof relevant omdat het Hof heeft geoordeeld dat aannemelijk is dat de ondergrondse afvalcontainer meer overlast veroorzaakt dan geuroverlast alleen, welke overlast een waardedruk veroorzaakt. Dit is door verweerder ook in deze procedure – niet weersproken. Verder is van belang dat volgens het Hof een correctie van € 7.000,- niet voldoende was wegens waardedruk door overlast van de ondergrondse afvalcontainer.

9. Verweerder heeft in deze beroepsprocedure ter onderbouwing van de WOZ-waarde een matrix overgelegd met zes vergelijkingsobjecten die volgens hem een goed vergelijkbare ligging hebben ten opzichte van een ondergrondse afvalcontainer. Hieruit blijkt volgens verweerder dat hij met de ligging van de woning ten opzichte van de ondergrondse afvalcontainer voldoende rekening heeft gehouden. In de matrix staat wat de afstand is van de vergelijkingsobjecten ten opzichte van de ondergrondse afvalcontainer. Met name het object [adres 2] heeft een gelijkwaardig ligging ten opzichte van de container en is dus volgens verweerder een goed vergelijkbare transactie. Verder stelt verweerder dat bij de vergelijkingsobjecten geen correctie is toegepast voor de ligging nabij een ondergrondse afvalcontainer terwijl dit bij eisers woning wel is gebeurd en de ligging is geregistreerd als onvoldoende (staffel 4). Bij een gemiddeld/goede ligging zou dit een staffel 6 of hoger zijn. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat deze ligging (staffel 4) heeft geleid tot een aftrek (waardedruk) van € 9.000,‑.

10. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ongunstige ligging van zijn woning nabij de ondergrondse afvalcontainer. Van deze ondergrondse afvalcontainer maken zo’n 100 gezinnen gebruik en er wordt meer gestort dan alleen restafval. Deze stortingen vinden zowel overdag als ’s nachts plaats, wat leidt tot geluidsoverlast. Er zijn veel ledigingen omdat er weinig containers in de buurt zijn. De ondergrondse afvalcontainer geeft ook stankoverlast onder meer door zwerfaval, waardoor eiser en zijn gezin in de zomer niet in de tuin kunnen zitten. Verder geeft de ondergrondse afvalcontainer ook geluidsoverlast doordat mensen met de auto afval komen brengen en de motor laten draaien. Onduidelijk is of de vergelijkingsobjecten die verweerder in beroep heeft aangedragen vergelijkbaar zijn in die zin dat er bij die ondergrondse afvalcontainers ook zoveel stortingen en ledigingen zijn.

11. De rechtbank is van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem in beroep gehanteerde vergelijkingsobjecten wat betreft de mate van ondervonden overlast als gevolg van de nabijheid van de ondergrondse afvalcontainer vergelijkbaar zijn met eisers woning.

12. Verweerder heeft weliswaar gesteld dat de in de matrix genoemde zes woningen allemaal in de buurt van een ondergrondse afvalcontainer staan, maar in de stukken staat slechts van drie van de vergelijkingsobjecten de afstand tot een ondergrondse afvalcontainer vermeld ( [adres 3] , [adres 4] en [adres 2] ). Bovendien is de aftstand tot de ondergrondse afvalcontainer van de vergelijkingswoningen [adres 3] en [adres 4] veel groter dan die afstand bij eisers woning, zodat deze woningen minder geschikt zijn als vergelijkingsobject. Blijft over het object aan de [adres 2] (waarde geïndexeerd naar waardepeildatum: € 341.040,-) waarbij de ondergrondse afvalcontainer net zo ver van de perceelgrens/achtertuin is gelegen als bij eisers woning (ongeveer 3,5 meter).

13. Verweerder heeft ter zitting desgevraagd verklaard niet te weten of er verschil in aanloop/ledigingen is tussen de verschillende ondergrondse afvalcontainers. Zoals verweerder ter zitting heeft erkend, is van de vergelijkingsobjecten die in de buurt van een ondergrondse afvalcontainer liggen, zoals [adres 2] , geen (geur)rapport beschikbaar. Verweerder heeft met de overgelegde matrix en de toelichting ter zitting dan ook niet aannemelijk gemaakt dat hij bij het kiezen van de vergelijkingsobjecten de drukte en het aantal ledigingen van de bij die objecten in de buurt liggende ondergrondse afvalcontainer, in kaart heeft gebracht. Verweerder heeft weliswaar gesteld dat mocht er verschil in aanloop zijn dit voldoende wordt verdisconteerd in de (cijfermatige) marge, maar hij heeft dit standpunt niet onderbouwd.

14. Voor zover verweerder heeft gesteld dat gezien de huidige overspannen woningmarkt de aanwezigheid van een ondergrondse afvalcontainer geen effect heeft op de verkoopwaarde, overweegt de rechtbank dat verweerder deze stelling evenmin heeft onderbouwd. Dat had wel op de weg verweerder gelegen, gelet op het door eiser gestelde en door verweerder niet gemotiveerd betwiste verschil in de mate van overlast. Bovendien gaat het in deze procedure over de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2019 zodat verweerders stelling over de invloed van de huidige overspannen woningmarkt ook daarom geen doel treft.

15. Uit het voorgaande volgt dat verweerder niet aannemelijk heeft kunnen maken dat de vergelijkingsobjecten wat betreft de mate van ondervonden overlast van de ondergrondse afvalcontainer vergelijkbaar zijn met eisers woning. Gezien de op verweerder rustende bewijslast en het feit dat de door eiser ondervonden overlast niet ter discussie staat, had dit wel op zijn weg gelegen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat niet aannemelijk is dat met de correctie van € 9.000,- voldoende rekening is gehouden met de waardedruk wegens ondervonden overlast van de ondergrondse afvalcontainer. Hieruit volgt dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.

16. Eiser heeft de door hem voorgestane waarde (€ 261.000,-) niet nader onderbouwd anders dan dat hij gemotiveerd heeft betwist dat de waarde lager is dan de waarde waarop verweerder die heeft bepaald. Dit betekent dat ook eiser de waarde van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt.

17. Aangezien beide partijen er niet in zijn geslaagd de door hen verdedigde waardes aannemelijk te maken, stelt de rechtbank de waarde per de waardepeildatum in goede justitie vast op € 325.000,-. De gemeentelijke belastingen moeten dienovereenkomstig worden verminderd.

Proceskosten en griffierecht

18. Omdat het beroep gegrond is, veroordeelt de rechtbank verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. De rechtbank stelt de proceskosten op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.333,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift met een waarde per punt van € 265,- en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 534,-, met wegingsfactor 1).

19. Omdat het beroep gegrond is, bepaalt de rechtbank dat verweerder het door eiser in de beroepszaak betaalde griffierecht van € 48,- vergoedt.

Beslissing

De rechtbank:

• verklaart het beroep gegrond;
• vernietigt de uitspraak op bezwaar;
• stelt de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] , te [woonplaats] voor het belastingjaar 2020 vast op € 325.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019 en bepaalt dat de aanslagen gemeentelijke belastingen dienovereenkomstig moeten worden verminderd;
• bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
• veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.333,-;
• draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. C. Karman, rechter, in aanwezigheid van mr. N.R. Hoogenberk, griffier. De beslissing is uitgesproken op 4 november 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.