Te hoge WOZ-waarde; geen proceskostenvergoeding voor ‘schriftelijke’ hoorzitting

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Waalre, de heffingsambtenaar (gemachtigde: G. van der Meulen).

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ1-waarde van de woning aan [adres] (hierna: de woning).

1.1. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning met de beschikking van 26 februari 2021 vastgesteld op € 717.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en voor het kalenderjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2021 opgelegd.

1.2. De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 11 februari 2022 (de bestreden uitspraak) de waarde gehandhaafd.

1.3. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

1.4. Eiseres heeft nadere stukken ingebracht.

1.5. De rechtbank heeft het beroep op 11 april 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar. De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting gesloten.

1.6. De rechtbank heeft met het bericht van 21 mei 2024 medegedeeld het onderzoek te heropenen.

1.7. Eiseres heeft een nader stuk ingediend.

1.8. De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een nieuwe zitting niet nodig vindt en heeft het onderzoek gesloten.

Feiten

2. Eiseres is eigenaar (en gebruiker) van de onroerende zaak [adres] .

2.1. De woning is een in 1971 gebouwde vrijstaande woning, gelegen in Waalre . De woning bestaat uit een hoofdbouw van 649 m3 en een vrijstaande garage van 107 m3. De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 1.579 m2.

Beoordeling door de rechtbank

Formele punten

3. Eiseres heeft op 31 maart 2024 nadere stukken ingediend. Het betreft een aanvulling op haar beroep met bijlagen, waaronder een matrix met nieuwe referenties. De heffingsambtenaar stelt dat hij hierop niet inhoudelijk kan reageren gelet op het feit dat deze stukken op korte termijn voor de zitting zijn ingediend.

3.1. Indien en voor zover de heffingsambtenaar aan de rechtbank het verzoek heeft gedaan om de nadere stukken van eiseres buiten beschouwing te laten, passeert de rechtbank dat verzoek. Het gaat namelijk om stukken die in dit geval naar aard en omvang beperkt zijn en ook inhoudelijk niet complex zijn. Dat er in de matrix van eiseres nieuwe referenties zijn opgenomen volgens de heffingsambtenaar doet daar niet aan af. De heffingsambtenaar heeft ook niet toegelicht waarom de tijd die tussen de ontvangst van de stukken en de zitting resteerde onvoldoende was om de stukken inhoudelijk te beoordelen. Daarbij betrekt de rechtbank ook dat de heffingsambtenaar ter zake deskundig wordt geacht en daarom, zonder nadere toelichting, niet valt in te zien waarom de heffingsambtenaar niet voldoende tijd heeft gehad om inhoudelijk op deze stukken te kunnen reageren.

De waarde van de woning

4. Partijen zijn het niet eens over de (WOZ-)waarde van de woning voor het kalenderjaar 2021. De waardepeildatum is 1 januari 2020.

5. De rechtbank oordeelt in deze uitspraak dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Het beroep van eiseres is daarom gegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

6. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning onderbouwd met een waarderapport. Met dit waarderapport, opgesteld door taxateur V.A. Smits, is de woning getaxeerd op € 717.000. Eiseres bepleit een waarde van € 620.000 en verwijst ter onderbouwing van deze waarde naar de door haar ingediende matrix.

7. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (bewijslast). Bij de beoordeling of de heffingsambtenaar in die bewijslast is geslaagd, betrekt de rechtbank ook wat eiseres hierover heeft aangevoerd.

8. Eiseres heeft de objectafbakening van de woning niet bestreden. Van een onjuiste objectafbakening is de rechtbank ook niet gebleken. De rechtbank gaat daarom uit van de gebruikte objectkenmerken in het waarderapport van de heffingsambtenaar.

9. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning onderbouwd met een waarderapport. In dit waarderapport wordt de waarde van de woning onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, namelijk de [adres] , [adres] en [adres] , alle gelegen in Waalre . De vergelijkingsobjecten zijn alle vrijstaande woningen die in dezelfde wijk als de woning liggen. De vergelijkingsobjecten zijn verkocht binnen een jaar van de waardepeildatum en de verkoopprijzen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek aan de woning te zijn. De vergelijkingsobjecten hebben een bouwjaar die voldoende bij elkaar in de buurt liggen. De ligging is goed vergelijkbaar en de inhoud is min of meer vergelijkbaar. De woning is voor kwaliteit, onderhoud en doelmatigheid als ondergemiddeld (2) gewaardeerd en voor uitstraling en voorzieningen als gemiddeld (3), terwijl alle vergelijkingsobjecten voor kwaliteit, onderhoud en voorzieningen als bovengemiddeld (4) en voor uitstraling en doelmatigheid als gemiddeld (3) zijn gewaardeerd. Met deze verschillen is in de matrix rekening gehouden. Dit heeft tot gevolg gehad dat de taxateur een m3-prijs van € 412 voor de woning heeft gehanteerd. De woning heeft een groter perceeloppervlakte dan de vergelijkingsobjecten, maar daarmee heeft de taxateur rekening gehouden. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft de grondwaarde namelijk vastgesteld aan de hand van de grondstaffelmethode, waarbij naarmate de grondoppervlakte groter is, de prijs per m2 lager wordt. Daarbij is gebruik gemaakt van eenzelfde grondstaffel. Daaruit zijn de verschillen in grondwaarden goed af te leiden. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.

10. Eiseres plaatst kanttekeningen bij de waardeonderbouwing van de heffingsambtenaar. Zij stelt dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe er gecorrigeerd is voor de verschillen in de KOUDV-factoren. Daarbij stelt zij dat wanneer er wordt vergeleken met referenties met vergelijkbare KOUDV-factoren, dit tot een andere waarde leidt. Desgevraagd heeft de heffingsambtenaar ter zitting medegedeeld dat hij niet kan aangeven met welke percentages er is gecorrigeerd in de matrix. Dit staat niet vermeld in het waarderapport. De heffingsambtenaar stelt wel dat op basis van de correcties er op de m3-prijs in totaal met ongeveer 35% is gecorrigeerd. De rechtbank oordeelt dat nu de heffingsambtenaar niet heeft kunnen toelichten welke correctiefactor hij bij de verschillende KOUDV-factoren heeft toegepast, het niet inzichtelijk is hoe de verschillen in deze kwalificaties doorwerken in de waardebepaling van de woning. Daarbij betrekt de rechtbank ook dat de heffingsambtenaar ter zitting heeft verklaard dat de correctiefactoren verschillen per gemeente en per gebied. Hierdoor is niet controleerbaar hoe voor de onderlinge verschillen is gecorrigeerd.

11. Voorgaande overweging leidt de rechtbank tot de conclusie dat de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde waarderapport niet in de op hem rustende bewijslast is geslaagd.

De door eiseres bepleite waarde

12. Eiseres heeft een matrix ingebracht waarin de bepleite waarde van € 620.000 wordt onderbouwd met drie vrijstaande woningen, te weten [adres] , [adres] en [adres] , alle in Waalre , die zijn verkocht binnen een jaar van de waardepeildatum. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek aan de woning te zijn. Eiseres heeft met haar waardematrix onderbouwd dat de referenties goed vergelijkbaar zijn wat betreft inhoud, omvang en bouwjaar. De transactieprijzen zijn door eiseres geïndexeerd naar de waardepeildatum. Eiseres heeft inzichtelijk gecorrigeerd voor de verschillen in KOUDV-factoren. Dit alles is meegenomen in de door eiseres gehanteerde m2 -prijs van € 263 voor de woning. Verder heeft eiseres ter zitting een nadere toelichting op haar matrix gegeven.

13. De rechtbank is van oordeel dat eiseres met de overgelegde matrix de door haar bepleite waarde voldoende aannemelijk heeft gemaakt. De heffingsambtenaar heeft de matrix niet betwist. Hij heeft enkel aangegeven dat hij hierop niet kan reageren wegens de late indiening van deze matrix. Hij heeft de juistheid van de matrix echter niet bestreden. Evenmin heeft de heffingsambtenaar aangevoerd dat de matrix niet is onderbouwd of dat degene die de matrix heeft opgesteld niet ter zake deskundig is. Bij gebreke aan een betwisting van de heffingsambtenaar, terwijl eiseres voldoende heeft onderbouwd hoe zij tot haar waarde is gekomen, kan de rechtbank eiseres volgen in de door haar bepleite waarde.

Proceskosten

14. De rechtbank ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het bezwaar en beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.060 (1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift, 1 punt voor het indienen van een beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 310 voor de proceshandeling in bezwaar en € 875 voor de proceshandelingen in beroep en een wegingsfactor 1).

14.1. Eiseres heeft in bezwaar verzocht om te worden gehoord en heeft in beroep gevraagd om een proceskostenvergoeding vanwege een hoorzitting in de bezwaarfase. In de bestreden uitspraak staat vermeld: ‘Met wederzijds goedkeuren heeft een schriftelijke hoorzitting plaatsgevonden. ’ Eiseres heeft op 21 december 2021 per e-mail een schriftelijk stuk ingediend bij de heffingsambtenaar. Dat stuk is volgens de bestreden uitspraak meegenomen in beslissing. Een fysieke hoorzitting heeft niet plaatsgevonden.

De rechtbank heeft bij de heropening van het onderzoek partijen erop gewezen dat in de bijlage van het Besluit proceskosten bestuursrecht de proceshandelingen zijn opgesomd waarvoor een proceskostenvergoeding kan worden toegekend. Het indienen van een geschrift met nadere gronden dat in de plaats komt van een hoorzitting is daarin niet als proceshandeling genoemd.2

Eiseres heeft desgevraagd schriftelijk het standpunt ingenomen dat partijen een procesafspraak hebben gemaakt, dat voor de (schriftelijke) hoorzitting 1 punt wordt toegekend bij een gegrond bezwaar.

De rechtbank is van oordeel dat het enkel indienen van een nader schriftelijk stuk, dat vervolgens wordt meegenomen in de uitspraak op bezwaar, niet gelijk kan worden gesteld met een hoorzitting in de zin van Afdeling 7.2 van de Algemene wet bestuursrecht. Er is geen sprake van een situatie dat het zich materieel niet van een hoorzitting onderscheidt.3 Er bestaat ook geen grond om op de voet van artikel 2, derde lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht een vergoeding toe te kennen. Anders dan eiseres heeft bepleit, is de rechtbank niet gebonden aan een tussen haar en de heffingsambtenaar gemaakte procesafspraak. Dat de afspraak in de coronaperiode is gemaakt en eiseres het stuk tijdens de ‘harde lockdown’ bij de heffingsambtenaar heeft ingediend, leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Het verzoek om een proceskostenvergoeding vanwege een hoorzitting wijst de rechtbank af.

15. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar het door eiseres betaalde griffierecht van € 50 aan haar moet vergoeden.

Immateriële schade

16. Het verzoek van eiseres om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen tot een bedrag van € 1.500, te betalen door de heffingsambtenaar respectievelijk de Staat.

17. De redelijke termijn bedraagt voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk twee jaren waarbij de heffingsambtenaar zes maanden heeft om uitspraak op bezwaar te doen en de rechtbank achttien maanden om uitspraak op het beroep te doen. De termijn vangt aan op de dag dat het bezwaarschrift door de heffingsambtenaar is ontvangen en eindigt op de dag waarop de rechtbank uitspraak in beroep doet. Het bezwaarschrift van eiseres van 7 april 2021 is – zo volgt uit de daarop aangebrachte datumstempel van de gemeente – op 9 april 2021 door de heffingsambtenaar ontvangen. Hij heeft op 11 februari 2022 uitspraak op bezwaar gedaan en de rechtbank doet vandaag uitspraak. De verstreken periode bedraagt afgerond 41 maanden. De redelijke termijn is dus met 17 maanden overschreden.

18. De rechtbank stelt vast dat het verzoek om immateriële schadevergoeding op de zitting van 11 april 2024 is gedaan en de redelijke termijn op 10 april 2023 is overschreden.

19. Omdat zowel het verzoek om schadevergoeding als de overschrijding van de redelijke termijn hebben plaatsgevonden vóór 14 juni 2024 is in dit geval het overgangsrecht van toepassing.4 Als uitgangspunt voor de schadevergoeding moet voor deze overschrijding een tarief worden gehanteerd van € 500 per half jaar5 (naar boven afgerond) waarmee die termijn is overschreden. Dat betekent dat eiseres een vergoeding toekomt van € 1.500.

20. De rechtbank is van oordeel dat de termijnoverschrijding van afgerond 17 maanden deels moet worden toegerekend aan de bezwaarfase en deels aan de beroepsfase. Daarbij geldt dat de bezwaarfase onredelijk lang heeft geduurd voor zover de duur daarvan een half jaar overschrijdt, en de beroepsfase voor zover zij meer dan anderhalf jaar in beslag neemt. De redelijke termijn voor de bezwaarfase is met (afgerond) 5 maanden overschreden en voor de beroepsfase met (afgerond) 12 maanden. Omdat de overschrijding van de redelijke termijn zowel aan de bezwaar- als aan de beroepsfase moet worden toegerekend, wordt de veroordeling tot vergoeding aan de schade naar evenredigheid met de mate waarin de overschrijding aan de bezwaar- en aan de beroepsfase kan worden toegerekend, uitgesproken ten laste van de heffingsambtenaar respectievelijk de Staat. Dat betekent dat de heffingsambtenaar 5/17 deel van € 1.500 dient te vergoeden, zijnde € 441,18 en de Staat 12/17 deel van € 1.500 dient te vergoeden, zijnde € 1.058,82.

Conclusie en gevolgen

21. Het beroep is gegrond. Eiseres krijgt dus gelijk. Eiseres krijgt daarom het griffierecht terug en zij krijgt ook een vergoeding van haar proceskosten. Ook wordt het verzoek van eiseres om immateriële schadevergoeding toegewezen.

Beslissing

De rechtbank:

• verklaart het beroep gegrond;
• vernietigt de bestreden uitspraak;
• stelt de waarde van de woning aan de [adres] voor het kalenderjaar 2021, per waardepeildatum 1 januari 2020, vast op € 620.000 en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelasting vermindert overeenkomstig deze waarde;
• bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
• veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van immateriële schade aan eiseres van € 441,18;
• veroordeelt de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid) tot het betalen van immateriële schade aan eiseres van € 1.058,82;
• draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht aan eiseres te vergoeden tot een bedrag van € 50;
• veroordeelt de heffingsambtenaar tot een betaling van € 2.060 aan proceskosten aan eiseres.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Cune, rechter, in aanwezigheid van mr. Y. Mutsaers, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 19 augustus 2024.