De WOZ-waarde van de woning van X (belanghebbende) is per waardepeildatum 1 januari 2022 vastgesteld op € 845.000. X heeft de woning op 26 november 2021 gekocht voor € 695.000. In 2022 hebben er bouwwerkzaamheden plaatsgevonden.
Gelet op de bouwwerkzaamheden in 2022 dient de WOZ-waarde voor het kalenderjaar 2023 te worden bepaald naar de staat van de woning bij het begin van het kalenderjaar 2023 (toestandsdatum). Volgens de Heffingsambtenaar bedraagt deze waarde € 750.000 en heeft X hiermee ingestemd. Gezien de instemming van X, wordt de waarde van de woning ten aanzien van het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 750.000. Het beroep is gegrond.
Het verzoek om vergoeding van proceskosten wordt alleen voor wat betreft verletkosten (€ 188) toegewezen.
De redelijke termijn is in casu niet overschreden. De door X ervaren spanning en frustratie geven volgens Rechtbank Zeeland-West-Brabant geen aanleiding tot vergoeding van immateriële kosten. Gesteld noch gebleken is dat er sprake is van een onrechtmatige daad die tot schadevergoeding aan X moet leiden.
BRON
Uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 september 2024 in de zaak tussen
belanghebbende, uit plaats, belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Zundert), heffingsambtenaar.
1. Inleiding
1.1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 23 augustus 2023.
1.2. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 845.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Zundert voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.3. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5. De rechtbank heeft het beroep op 23 augustus 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen belanghebbende de heer [belanghebbende] en namens de heffingsambtenaar de heer [naam 1] en mevrouw [naam 2] .
2. Feiten
2.1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande bungalow uit bouwjaar 1971. De woning is gelegen op een perceel van 3.880 m2. De woning heeft een onderpandige garage met een berging.
2.2. Belanghebbende heeft de woning op 26 november 2021 gekocht voor € 695.000. In 2022 hebben er bouwwerkzaamheden plaatsgevonden.
2.3. Op 8 februari 2024 heeft in het kader van de beroepsprocedure door de taxateur van de heffingsambtenaar een inpandige opname plaatsgevonden van de woning.
2.4. Naar aanleiding van de inpandige opname is er nadien e-mailcontact geweest tussen de heffingsambtenaar en belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft voorgesteld de waarde te verminderen naar € 750.000.
3. Beoordeling door de rechtbank
Toetsingskader van de rechtbank
3.1. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
3.2. Op grond van de hoofdregel van artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft en naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2022. Artikel 18, derde lid, onder b, van de Wet WOZ bepaalt echter dat indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld – kort gezegd – wijzigt als gevolg van een verbouwing, de waarde wordt bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. In dit geval betekent dat dat de waarde moet worden bepaald naar de toestandsdatum 1 januari 2023.
De vaststelling van de WOZ-waarde
3.3. De heffingsambtenaar heeft gesteld, gelet op de bouwwerkzaamheden in 2022, dat de WOZ-waarde van de woning voor het kalenderjaar 2023 dient te worden bepaald naar de staat van de woning bij het begin van het kalenderjaar 2023 (toestandsdatum) waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Deze waarde is, door de taxateur van de heffingsambtenaar bepaald op € 750.000. Volgens de heffingsambtenaar heeft belanghebbende met deze waardering ingestemd. Deze instemming is geschied middels een e-mailbericht van belanghebbende van 12 februari 2024.
3.4. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat hij inderdaad met die waardebepaling per 1 januari 2023 heeft ingestemd. Hij volhardt wel in zijn beroep, omdat volgens hem ten onrechte in de beschikking van 25 februari 2023 per waardepeildatum 1 januari 2022 is uitgegaan van € 845.000 en niet van € 50.000 of € 695.000.
3.5. De rechtbank overweegt als volgt. Niet in geschil is dat er na de waardepeildatum per 1 januari 2022 bouwwerkzaamheden aan de woning, als bedoeld in artikel 18, derde lid, onder b, van de Wet WOZ, hebben plaatsgevonden en dat deze werkzaamheden tot een waardestijging van de woning hebben geleid. In verband daarmee moet de waarde van de woning inderdaad worden bepaald naar de toestand bij het begin van het kalenderjaar 2023. Hieraan doet niet af dat de heffingsambtenaar in de waardebeschikking is uitgegaan van de waardepeildatum 1 januari 2022. Gezien de instemming van belanghebbende behoeven zijn beroepsgronden geen nadere beoordeling. Gelet op het voorgaande dient de waarde van de woning ten aanzien van het belastingjaar 2023 te worden vastgesteld op € 750.000.
3.6. Uit het voorgaande volgt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Aangezien de waardeverlaging (van € 845.000 naar € 750.000) door de heffingsambtenaar in de beroepsfase heeft plaatsgevonden dient het beroep gegrond te worden verklaard.
Proceskostenvergoeding
3.7. Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding van zijn advocaatkosten. De heffingsambtenaar ziet geen aanwijzing dat er sprake is van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en ziet daarom geen reden om de advocaatkosten te vergoeden.
3.7.1. Belanghebbende heeft zijn gestelde advocaatkosten niet aannemelijk gemaakt. Het daarop betrekking hebbende verzoek dient dan ook te worden afgewezen.
3.8. Belanghebbende heeft tevens verzocht om vergoeding van verletkosten van € 188 voor twee uren.
3.8.1. De heffingsambtenaar heeft zich tegen de aard en de hoogte van deze kosten niet verzet.
3.8.2. Het verzoek van belanghebbende tot vergoeding van zijn verletkosten komt voor toewijzing in aanmerking. Indien de gevraagde vergoeding voor verletkosten door de heffingsambtenaar niet wordt betwist, dient deze te worden toegekend, met inachtneming van het maximum uurtarief. De rechtbank overweegt dat vergoeding van verletkosten plaatsvindt naar een tarief dat, afhankelijk van de omstandigheden, tussen de € 8 en € 98 per uur bedraagt. De verzochte verletkosten komen overeen met hetgeen voor vergoeding in aanmerking komt op basis van het Besluit proceskosten bestuursrecht. De rechtbank zal dat verzoek daarom toewijzen.
Verzoek immateriële schadevergoeding
3.9. Belanghebbende heeft verzocht om toekenning van immateriële schadevergoeding. Belanghebbende heeft ter zitting erkend dat er geen sprake is van een overschrijding van een redelijke termijn, maar dat het verzoek ziet op immateriële schadevergoeding vanwege de door de procedure door hem ervaren spanning en frustratie. De heffingsambtenaar heeft bepleit tot afwijzing daarvan.
3.9.1. De rechtbank is van oordeel dat de door belanghebbende ervaren spanning en frustratie geen aanleiding geven tot vergoeding van immateriële kosten. Immers, feit van algemene bekendheid is dat bij procedures als de onderhavige bij een belanghebbende vrijwel altijd sprake is van die omstandigheden. Deze omstandigheden horen er in zijn algemeenheid bij. Gesteld noch gebleken is dat de gestelde ervaren spanning en frustratie zodanig aan de heffingsambtenaar kunnen worden verweten dat er sprake is van een onrechtmatige daad die tot schadevergoeding aan belanghebbende moet leiden.
4. Conclusie en gevolgen
4.1. Het beroep is gegrond. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen dient de WOZ-waarde te worden verlaagd tot € 750.000. De aanslag OZB moet dienovereenkomstig worden verminderd.
4.2. Het verzoek om immateriële schadevergoeding wegens ervaren spanning en frustratie zal worden afgewezen.
4.3. Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht en de verletkosten van € 188 aan belanghebbende vergoeden.
5. Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 750.000;
vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af;
bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden;
veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 188 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. W. Toekoen, rechter, in aanwezigheid van M.M.I. Saris, griffier, op 6 september 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
