Coronacrisis is geen specifiek voor onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid
Hof Den Bosch, 23 oktober 2024
Gerelateerde content
- Wet en parlementaire geschiedenis(1)
- Internationale regelgeving
- Lagere regelgeving
- Besluiten
- Jurisprudentie(878)
- Commentaar NLFiscaal
- Literatuur(4)
- Recent(6)
Samenvatting
X (belanghebbende) is in de jaren 2020 en 2021 eigenaar en gebruiker van een sporthal. Hij is overleden op 20 februari 2022. De onroerende zaak behoort tot de nalatenschap.
De erven stellen dat de WOZ-waarde in voornoemde jaren vastgesteld moet worden op basis van de DCF-methode, vanwege de slechte bedrijfsresultaten en de invloed van de coronacrisis op de waarde van de onroerende zaak.
Hof Den Bosch oordeelt dat de onroerende zaak courant is en commercieel wordt geëxploiteerd. Er zijn daarnaast voldoende marktgegevens beschikbaar om de waarde middels de huurwaardekapitalisatiemethode te bepalen. Van een bijzondere omstandigheid, voor toepassing van de DCF-methode, is niet gebleken.
Zowel op de waardepeildatum 1 januari 2019 als op de toestandsdatum 1 januari 2020 was nog geen sprake van een coronacrisis in Nederland. Er is dan ook geen invloed van die crisis op de vastgestelde waarde voor belastingjaar 2020 meetbaar. Voorts kan de coronacrisis volgens het Hof niet aangeduid worden als een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid. De Heffingsambtenaar heeft in het kader van de coronamaatregelen – onverplicht – rekening gehouden met de coronacrisis door uit te gaan van een hoger leegstandsrisico gedurende het jaar 2021. X heeft geen aanknopingspunten geboden voor het oordeel dat de waarde van de onroerende zaak nog verder moet worden verlaagd.
Het Hof oordeelt dat de WOZ-waarde in beide jaren niet te hoog is vastgesteld.
BRON
Uitspraak op het hoger beroep van de erven belanghebbende, te woonplaats, hierna: belanghebbende, tegen de uitspraken van Rechtbank Limburg (hierna: de rechtbank) van 13 juli 2022, nummers ROE21/2069 en ROE22/6 in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen, hierna: de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
Nummer 23/12
1.1. De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) bij beschikking van 29 februari 2020 de waarde van het object [adres] in [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 453.000. Tevens zijn daarbij de aanslagen onroerendezaakbelasting eigenaar en gebruiker en rioolheffing (van de gemeente Peel en Maas), en watersysteemheffing eigenaren en zuiveringsheffing bedrijfsruimten (van het waterschap Limburg) voor het jaar 2020 bekendgemaakt.
1.2. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt.
1.3. De heffingsambtenaar heeft op 14 februari 2020 uitspraak op het in 1.2. bedoelde bezwaar gedaan en het bezwaar gegrond verklaard. De waarde van de onroerende zaak is per de waardepeildatum 1 januari 2019 nader bepaald op € 438.000, de aanslagen voor het jaar 2020 zijn dienovereenkomstig verlaagd en belanghebbende is een proceskostenvergoeding van € 530 toegekend.
1.4. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.
De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.5. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.6. De zitting heeft plaatsgevonden op 30 augustus 2024 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [persoon] , als executeur van de nalatenschap. De heffingsambtenaar is zonder afmelding niet verschenen. De griffier heeft verklaard dat hij de heffingsambtenaar, bij brief van 16 april 2024, heeft uitgenodigd voor de zitting met vermelding van datum, plaats en tijdstip van de zitting. Deze brief is op die datum in Mijn Rechtspraak geplaatst. Hieruit volgt dat de uitnodiging voor de zitting op 30 augustus 2024 aan de heffingsambtenaar is afgeleverd.
1.7. Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
Nummer 23/13
1.8. De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) bij beschikking van 31 maart 2021 de waarde van het object [adres] in [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2020 vastgesteld op € 416.000. Tevens zijn daarbij de aanslagen onroerendezaakbelasting eigenaar en gebruiker en rioolheffing (van de gemeente Peel en Maas), en watersysteemheffing eigenaren en zuiveringsheffing bedrijfsruimten (van het waterschap Limburg) voor het jaar 2021 bekendgemaakt.
1.9. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.
1.10. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.
De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard en heeft de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 385.000.
1.11. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.12. Belanghebbende heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend in beide zaken. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de heffingsambtenaar.
1.13. [belanghebbende] , erflater, is overleden op 20 februari 2022. De onroerende zaak behoort tot de nalatenschap.
1.14. De zitting heeft plaatsgevonden op 30 augustus 2024 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [persoon] , als executeur van de nalatenschap. De heffingsambtenaar is zonder afmelding niet verschenen. De griffier heeft verklaard dat hij de heffingsambtenaar, bij brief van 16 april 2024, heeft uitgenodigd voor de zitting met vermelding van datum, plaats en tijdstip van de zitting. Deze brief is op die datum in Mijn Rechtspraak geplaatst. Hieruit volgt dat de uitnodiging voor de zitting op 30 augustus 2024 aan de heffingsambtenaar is afgeleverd.
1.15. Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2. Feiten
Nummer 23/12
2.1. Belanghebbende is op 1 januari 2020 eigenaar en gebruiker van het object [adres] in [woonplaats] .
2.2. De onroerende zaak is een sporthal van bouwjaar 2005, gelegen op een bedrijventerrein. In de onroerende zaak bevinden zich onder andere fitnessruimten van 440 m2 en 417 m2.
2.3. De waarde van de onroerende zaak is door de heffingsambtenaar door middel van een WOZ-beschikking per de waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 453.000. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak verminderd tot € 438.000.
2.4. De heffingsambtenaar heeft in beroep bij de rechtbank een taxatieverslag ingediend, opgemaakt op 25 november 2021 door taxateur [taxateur] . Daarin is de waarde in het economische verkeer, door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode, bepaald op € 438.000. In dit taxatierapport is gebruik gemaakt van vier verhuurtransacties en vier verkooptransacties.
2.5. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Nummer 23/13
2.6. Belanghebbende is op 1 januari 2021 eigenaar en gebruiker van het object [adres] in [woonplaats] .
2.7. De onroerende zaak is een sporthal van bouwjaar 2005, gelegen op een bedrijventerrein. In de onroerende zaak bevinden zich onder andere fitnessruimten van 440 m2 en 417 m2.
2.8. De waarde van de onroerende zaak is door de heffingsambtenaar door middel van een WOZ-beschikking per de waardepeildatum 1 januari 2020 vastgesteld op € 416.000. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
2.9. De heffingsambtenaar heeft in beroep bij de rechtbank een taxatieverslag ingediend, opgemaakt op 24 mei 2022 door taxateur [taxateur] . Daarin is de waarde in het economische verkeer, door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode, bepaald op € 385.000. In dit taxatierapport is gebruik gemaakt van vier verhuurtransacties en vier verkooptransacties.
2.10. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op de door de heffingsambtenaar nader bepleite waarde van € 385.000. De rechtbank heeft geen proceskostenvergoeding toegekend.
3. Geschil en conclusies van partijen
Nummer 23/12
3.1. In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2019.
3.2. Belanghebbende voert aan dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde huurwaarde twee keer zo hoog is als de gerealiseerde omzet. Om die reden betoogt hij dat de waarde moet worden bepaald aan de hand van de discounted cashflow methode (hierna: DCF-methode).
3.3. Belanghebbende neemt tevens het standpunt in dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak negatief is, omdat de sportschool over de jaren 2020 en 2021 circa zes maanden gesloten is geweest vanwege de beperkende maatregelen in verband met de coronapandemie, die door de overheid en gemeente Peel en Maas zijn opgelegd.
3.4. Belanghebbende concludeert tot een gegrond hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en vermindering van de WOZ-waarde naar nihil. Hij verzoekt tevens om een proceskostenvergoeding.
3.5 De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak € 438.000 bedraagt en concludeert tot een ongegrond hoger beroep en bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Nummer 23/13
3.6. In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2020.
3.7. Belanghebbende voert aan dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde huurwaarde twee keer zo hoog is als de gerealiseerde omzet. Om die reden betoogt hij dat de waarde moet worden bepaald aan de hand van de DCF-methode.
3.8. Belanghebbende neemt tevens het standpunt in dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak negatief is, omdat de sportschool over de jaren 2020 en 2021 circa zes maanden gesloten is geweest vanwege de beperkende maatregelen in verband met de coronapandemie, die door de overheid en gemeente Peel en Maas zijn opgelegd.
3.9. Belanghebbende concludeert tot een gegrond hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en vermindering van de WOZ-waarde naar nihil. Hij verzoekt tevens om een proceskostenvergoeding en wijst erop dat de rechtbank, ondanks de gegrondverklaring van het beroep, geen veroordeling in de proceskosten ten laste van de heffingsambtenaar heeft uitgesproken.
3.10. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak € 385.000 bedraagt en concludeert tot een ongegrond hoger beroep en bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
4. Gronden
Vooraf en ambtshalve
4.0. Zoals volgt uit de onder 1.6. en 1.14. vermelde verklaring is de uitnodiging op 16 april 2024 uitgereikt. Op grond hiervan is het hof van oordeel dat de heffingsambtenaar op de juiste wijze is uitgenodigd om op de zitting te verschijnen.
Ten aanzien van de ontvankelijkheid
4.1. [belanghebbende] is op 22 februari 2022 overleden. Het hof constateert dat [persoon] in het testament van [belanghebbende] is benoemd tot executeur van de nalatenschap, welke benoeming is aanvaard. Het hof constateert ook dat [persoon] blijkens het testament bevoegd is de procedure bij het gerechtshof te voeren. Dit brengt mee dat de heer [persoon] in deze zaak optreedt als executeur testamentair en niet als gemachtigde.
Ten aanzien van het geschil
4.2. De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
4.3. De hiervoor bedoelde waarde voor niet-woningen wordt bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
4.4. De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar.
Nummers 23/12 en 23/13
4.5 In beide zaken is de vraag aan de orde of de waarde moet worden bepaald aan de hand van de DCF-methode, omdat met de exploitatie van de onroerende zaak (als sportschool) slechte bedrijfsresultaten werden behaald. Het hof verwerpt dit standpunt van belanghebbende. De onderhavige onroerende zaak is een courante onroerende zaak, die aan het begin van het betreffende belastingjaar commercieel werd geëxploiteerd. Er zijn blijkens de hierboven vermelde taxatierapporten van [taxateur] voldoende marktgegevens aanwezig om de waarde op grond van de huurwaardekapitalisatiemethode te kunnen bepalen. Belanghebbende heeft de in deze rapporten vermelde transacties niet betwist. De heffingsambtenaar heeft daarom terecht afgezien van het hanteren van de DCF-methode en voor de waardebepaling van het object terecht de huurwaardekapitalisatiemethode gehanteerd. Er is niet gebleken van bijzondere omstandigheden die de onroerende zaak betreffen, die tot een ander oordeel zouden moeten leiden. Dat de slechte bedrijfsresultaten van belanghebbende niet maatgevend zijn voor de waarde van de onroerende zaak, blijkt ook uit de verkoop van het object op 2 januari 2023 voor € 500.000, aan de exploitant van een groothandel.
4.6. De verwijzing van belanghebbende ter zitting, naar onderdeel 8 van de uitspraak van de rechtbank Alkmaar van 29 november 2007, ECLI:NL:RBALK:2007:BB9881 doet daaraan niet af, nu in die zaak sprake was van een ander type object, te weten een sportcomplex met onder andere een indoor tennishal, vijf squashbanen, een skibaan, een klimwand, twaalf tennisbanen, kleedruimtes en een kantine. Ook de verwijzing naar de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 15 april 2024, ECLI:NL:RBGEL:2024:2299, doet daaraan niet af, nu ook in die zaak sprake was van een ander type onroerende zaak, te weten een conferentiehotel. Van een gelijk geval met de onroerende zaak van belanghebbende is geen sprake.
Nummer 23/12
4.7. De rechtbank heeft in de overwegingen 5, 6, 9 en 10 van haar uitspraak over de waarde, zoals die is bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode, geoordeeld. Deze overwegingen luiden:
Het hof acht deze overwegingen juist en maakt deze tot de zijne.
4.8. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat zowel op de waardepeildatum 1 januari 2019 als op de toestandsdatum 1 januari 2020 nog geen sprake was van een coronacrisis in Nederland. Er is dan ook geen invloed van die crisis op de vastgestelde waarde voor belastingjaar 2020 meetbaar.
4.9. Nu het hof de waarde, gelet op het bepaalde in overweging 4.7 juist acht, oordeelt het hof op grond van het voorgaande dat de waarde van de onroerende zaak door de heffingsambtenaar niet te hoog is vastgesteld. Het standpunt van belanghebbende dat de waarde op nihil moet worden vastgesteld treft geen doel.
Nummer 23/00013
4.10. De rechtbank heeft in de overwegingen 6, 7 en 9 van haar uitspraak over de waarde, zoals die is bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode, geoordeeld. Deze overwegingen luiden:
Het hof acht deze overwegingen juist en maakt deze tot de zijne.
4.11. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de taxateur met de coronamaatregelen gedurende 2021 rekening heeft gehouden door uit te gaan van een hoger leegstandsrisico (15,2%) dan bij de initiële waardebepaling gehanteerd, waardoor de kapitalisatiefactor in beroep in eerste aanleg is verlaagd naar 7,7. Uit de huurwaarde en kapitalisatiefactor volgt een waarde van € 385.893, naar beneden afgerond € 385.000. De rechtbank heeft deze waarde onderschreven.
4.12. Het hof overweegt als volgt. Op grond van artikel 18, lid 1, Wet WOZ geldt dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Op grond van artikel 18, lid 3, letter c, Wet WOZ wordt de toestandsdatum als peildatum gehanteerd als de onroerende zaak een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid. De coronacrisis kan niet worden aangemerkt als een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid. Dat zich een andere in artikel 18, lid 3, Wet WOZ omschreven omstandigheid heeft voorgedaan, is gesteld noch gebleken. Daarbij komt dat ten tijde van de waardepeildatum 1 januari 2020 in Nederland nog geen maatregelen tegen het coronavirus van kracht waren. De heffingsambtenaar heeft in het kader van de coronamaatregelen echter wel, zij het gelet op het voorgaande onverplicht, rekening gehouden met de coronacrisis door uit te gaan van een hoger leegstandsrisico. Belanghebbende heeft geen aanknopingspunten geboden voor het oordeel dat de waarde van de onroerende zaak nog verder moet worden verlaagd.
4.13. Nu het hof de waarde, gelet op het bepaalde in overweging 4.10 juist acht, oordeelt het hof op grond van het voorgaande dat de waarde van de onroerende zaak door de heffingsambtenaar niet te hoog is vastgesteld. Het standpunt van belanghebbende dat de waarde op nihil moet worden vastgesteld treft geen doel.
4.14. Hoewel de rechtbank het beroep van belanghebbende gegrond heeft verklaard, heeft de rechtbank geen proceskostenvergoeding toegekend. Het hof zal dit alsnog doen. De rechtbank heeft geoordeeld dat voor het beroep met nummer ROE 22/6 geen griffierecht is betaald. Er is daarom geen aanleiding voor een vergoeding van griffierecht.
Tussenconclusie
4.15. De slotsom is dat het hoger beroep in de zaak 23/12 ongegrond is en het hoger beroep in de zaak 23/13 gegrond.
Ten aanzien van het griffierecht
4.16. Het hof is van oordeel dat aanleiding bestaat om het griffierecht in hoger beroep van € 136 aan belanghebbende te laten vergoeden, omdat het hoger beroep in de zaak 23/13 gegrond is.
Ten aanzien van de proceskosten
4.17. Het hof veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de kosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep bij de rechtbank, omdat het beroep gegrond was.
4.18. Het hof stelt deze tegemoetkoming op 2 (punten) x € 875 (waarde per punt) x 1(factor gewicht van de zaak) is € 1.750.
4.19. Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende in hoger beroep voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 Besluit proceskosten bestuursrecht heeft gemaakt.
5. Beslissing
Nummer 23/12
Het hof:
- verklaart het hoger beroep ongegrond;
- bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Nummer 23/13
Het hof:
- verklaart het hoger beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank, maar alleen voor de beslissing over de vergoeding van proceskosten;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij de rechtbank van € 1.750;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht voor de behandeling van het hoger beroep bij het hof van € 136 vergoedt.
De uitspraak is gedaan door P.W.A. van Geloven, voorzitter, T.A. Gladpootjes en J.K. Lanser, in tegenwoordigheid van F. Marcolina, als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 oktober 2024 en een afschrift van de uitspraak is op die datum in Mijn Rechtspraak geplaatst.
