WOZ-waarde restaurant niet te hoog; geringe spanning over te lange procedure

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] (de heffingsambtenaar), verweerder (gemachtigde: R. Janmaat).

Verder heeft als partij aan de zaak deelgenomen:

de Staat der Nederlanden (de minister voor Rechtsbescherming) .

Inleiding

In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [vestigingsplaats 2] (het object).

De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 31 maart 2020 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van het object vastgesteld op € 2.704.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2019 en geldt voor het kalenderjaar 2020. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiseres als gebruiker van het object ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

Met de uitspraak op bezwaar van 12 maart 2021 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres tegen de beschikking van 31 maart 2020 ongegrond verklaard.

Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.

De rechtbank heeft het beroep op 17 april 2023 op een online zitting behandeld. Namens eiseres was zijn gemachtigde aanwezig. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door taxateur [A] .

Het geschil

1. In geschil is de WOZ-waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2019. In het object is een restaurant gevestigd waarvan eiseres gebruiker is. Het object is in 2018 gebouwd en heeft een vloeroppervlakte van 236 m².

2. Partijen zijn het niet eens over de waarde van het object. Volgens eiseres is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 1.499.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de bij de bestreden uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde.

Het beoordelingskader

3. De heffingsambtenaar heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2019 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als het object op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.

4. Om de waarde van het object te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin hij de waarde van het object heeft vastgesteld met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Die methode staat tussen partijen niet ter discussie. De rechtbank volgt partijen hierin. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de huurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten. De WOZ-waarde van het object wordt vervolgens bepaald door de huurwaarde te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.

5. De rechtbank moet beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde voor het object niet te hoog heeft vastgesteld en zal daarbij ook meewegen wat eiseres over de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Het beroep zal worden beoordeeld op basis van de beroepsgronden die de gemachtigde van eiseres op de zitting in deze zaken specifiek naar voren heeft gebracht. De rechtbank gaat in deze uitspraak dan ook niet in op de door de gemachtigde van eiseres algemeen geformuleerde stellingen in het beroepschrift en de aanvullingen daarop. De rechtbank zal tot slot ook ingaan op het verzoek van eiseres om een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn.

De beoordeling door de rechtbank

Vooraf

6. Eiseres voert aan dat de rechtbank ten onrechte de eigenaar van het object niet in de gelegenheid heeft gesteld om als partij aan het geding deel te nemen.

7. De rechtbank overweegt dat de omstandigheid dat de eigenaar van het object niet is aangeschreven door de rechtbank dateert van na de datum van de uitspraak op bezwaar. Alleen al daarom kan wat eiseres aanvoert niet tot vernietiging van die uitspraak leiden . Met de beantwoording van de vraag of belanghebbende partijen wel of niet hadden moeten worden betrokken in de procedure is bovendien niet het belang van de eisende partij gediend, maar de belangen van die eventuele derde partijen.

De WOZ-waarde

- De huurwaarde

8. De heffingsambtenaar is voor de huurwaarde uitgegaan van de eigen huurprijs van het object van € 180.000,- per jaar, zoals vermeld in de overgelegde huurovereenkomst.

9. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte van de eigen huurprijs is uitgegaan, omdat de huurovereenkomst verouderd is. De huurovereenkomst is op 3 december 2018 ondertekend en dat was dus nog voor de coronapandemie. Daarbij wijst eiseres op het arrest van de Hoge Raad van 24 december 20211, waaruit volgens haar volgt dat een huurkorting van 50% moet worden toegepast als gevolg van het leegstandsrisico door de coronapandemie.

10. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar het eigen huurcijfer terecht als uitgangspunt heeft genomen. Gezien de ondertekening van de huurovereenkomst op 3 december 2018, is het eigen huurcijfer kort voor de waardepeildatum gerealiseerd. Een eigen huurcijfer gaat in beginsel boven een huurwaarde die is gebaseerd op huren van vergelijkingsobjecten, tenzij aannemelijk wordt gemaakt dat geen sprake is van een marktconform huurcijfer. Eiseres heeft niet betwist dat het eigen huurcijfer van het object marktconform is geweest.

11. Dat het eigen huurcijfer volgens eiseres niet kan worden gebruikt omdat dit huurcijfer is overeengekomen voor de coronapandemie, kan de rechtbank niet volgen. Op de waardepeildatum 1 januari 2019 speelden de gevolgen van de coronapandemie nog geen rol. Dat was evenmin het geval op de toestandsdatum 1 januari 2020. Verder komt het leegstandsrisico tot uitdrukking in de kapitalisatiefactor van de gebruikte referentieobjecten. Eiseres heeft geen concrete gegevens over de feitelijke leegstand van het object verstrekt waaruit zou volgen dat de heffingsambtenaar daar onvoldoende rekening mee heeft gehouden. Ook heeft eiseres niets aangedragen wat de rechtbank doet twijfelen aan de juistheid van het eigen huurcijfer. Bovendien heeft de heffingsambtenaar de huurwaarde van het object extra onderbouwd met een aantal gerealiseerde huurwaarden van winkelpanden. Uit de analyse van deze objecten blijkt dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde gemiddelde huurwaarde van € 764,- per m² voor het object niet te hoog is. De beroepsgrond slaagt niet.

- De kapitalisatiefactor

12. Uit de taxatiematrix blijkt dat de heffingsambtenaar voor het object een kapitalisatiefactor van 15 heeft gehanteerd. Ter onderbouwing daarvan heeft de heffingsambtenaar in de taxatiematrix marktgegevens opgenomen van drie referentieobjecten.

13. Eiseres voert aan dat de door heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten niet goed vergelijkbaar zijn. Het object is een restaurant, terwijl de referentieobjecten winkelpanden zijn. Verder ligt het restaurant in een stationsgebied dat afhankelijk is van passanten die met de trein reizen. Dit is volgens eiseres niet te vergelijken met winkels in het oude centrum van [vestigingsplaats 2] .

14. De rechtbank geeft eiseres ook op dit punt geen gelijk. De rechtbank is van oordeel dat de gebruikte referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn voor het bepalen van de kapitalisatiefactor van het object. Daarbij betrekt de rechtbank de toelichting van de heffingsambtenaar op de zitting dat er geen kooptransacties zijn geweest in winkelcentrum [locatie] , omdat dit winkelcentrum waarbij het object is gelegen in handen is van één vastgoedeigenaar. Daarom is uitgeweken naar verkoopcijfers van referentieobjecten in de binnenstad van [vestigingsplaats 2] . De rechtbank is niet gebleken dat er geschiktere verkochte objecten voorhanden zijn. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat de passantenstroom langs het object dusdanig minder is dan bij de referentieobjecten dat een correctie nodig is. Verder heeft de heffingsambtenaar onweersproken toegelicht dat volgens het bestemmingsplan er meerdere gebruiksmogelijkheden van het object bestaan. Er wordt dus gekeken naar wat er in een object mogelijk is. De rechtbank is het daarmee eens. Het maakt niet uit wat een huidige huurder doet met een pand. Zo heeft de heffingsambtenaar er ook op gewezen dat het gebruikte referentieobject [adres 2] de bestemming winkelruimte heeft, maar gebruikt wordt door de horecagelegenheid [bedrijf] . Voor de verhuurmogelijkheden, en daarmee de waarde, gaat het er om wat een huurder zou kunnen doen met een pand. Volgens de heffingsambtenaar is het object van eiseres nu in gebruik als restaurant, maar het object kan ook als winkel gebruikt worden. Eiseres heeft dit niet gemotiveerd betwist. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat de mogelijkheden hetzelfde zijn en volgt daarom het standpunt van de heffingsambtenaar dat de gehanteerde referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn.

15. Verder is de rechtbank van oordeel dat de gebruikte referentieobjecten voldoende steun bieden voor de onderbouwing van de berekende kapitalisatiefactor van 15 voor het object. Die is ruim lager dan de berekende kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten van respectievelijk 24,8, 26,5 en 22,5. Eiseres heeft verder ook niet concreet onderbouwd waarom de door de heffingsambtenaar berekende kapitalisatiefactor voor het object lager zou moeten zijn. De beroepsgrond slaagt niet.

16. Eiseres stelt verder onder verwijzing naar het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 13 juli 20212 dat de door de heffingsambtenaar bepaalde kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten niet kunnen worden gebruikt als onderbouwing van de kapitalisatiefactor van het object, omdat bij de berekening gebruik is gemaakt van getaxeerde huurwaarden in plaats van daadwerkelijk gerealiseerde huurcijfers.

17. De rechtbank is het niet met eiseres eens. Volgens de rechtbank kan uit voornoemde uitspraak niet worden afgeleid dat getaxeerde huurwaarden zonder meer niet bruikbaar zijn ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor. Huurwaarden mogen voor de berekening van de kapitalisatiefactor worden getaxeerd, zolang deze huurwaarden maar aannemelijk worden gemaakt.3 De heffingsambtenaar heeft de getaxeerde huurwaarden onderbouwd met het eigen huurcijfer en huurcijfers van vergelijkbare referentieobjecten. Daarvoor heeft de heffingsambtenaar drie huurinlichtingenformulieren en twee huurovereenkomsten ingebracht. Deze huurcijfers zijn in lijn met de getaxeerde huurwaarden. Eiseres stelt dat de gegevens van de huurder in de overgelegde stukken zijn geanonimiseerd waardoor hij de financiële situatie van de betreffende huurder niet kan beoordelen. Daarnaast is het huurinlichtingenformulier inzake het referentieobject [adres 3] niet ondertekend. De rechtbank ziet hierin geen reden om te twijfelen aan de bruikbaarheid van de daarin opgenomen huurcijfers. Dat eiseres door het ontbreken van de gegevens over de huurder de financiële situatie niet kan controleren, is daarvoor niet relevant. Uit de overgelegde stukken blijkt duidelijk om welk referentieobject het gaat en welke huurprijs is gerealiseerd. Dat het huurinlichtingenformulier inzake [adres 3] niet is ondertekend, betekent niet dat de heffingsambtenaar geen waarde mocht hechten aan de daarin vermelde huurgegevens. De rechtbank ziet geen reden aan het waarheidsgehalte van de daarin opgenomen gegevens te twijfelen. Eiseres heeft verder niets aangevoerd op basis waarvan de rechtbank zou kunnen concluderen dat de getaxeerde huurwaarden niet juist zijn. De beroepsgrond slaagt niet.

18. Voor zover eiseres nog stelt dat de door de heffingsambtenaar geselecteerde referentieobjecten niet bruikbaar zijn, omdat de transacties voor de coronapandemie tot stand zijn gekomen, volgt de rechtbank eiseres hierin niet. De rechtbank heeft hiervoor onder punt 11 al overwogen dat de coronapandemie zowel voor een waardebepaling op waardepeildatum 1 januari 2019 als op toestandsdatum 1 januari 2020 geen effect kunnen hebben.

19. Met de drie referentieobjecten heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde kapitalisatiefactor van 15 voor het object niet te hoog is. Daarmee concludeert de rechtbank dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.

Overschrijding van de redelijke termijn

20. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Vanwege dit verzoek is de Staat der Nederlanden (de Staat) na sluiting van het onderzoek aangemerkt als partij in deze zaken. De minister voor Rechtsbescherming voert het beleid dat hij in dit soort zaken geen verweer voert. De rechtbank heeft het onderzoek daarom niet heropend. De rechtbank toetst de verzoeken aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van het EVRM en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.

21. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan twee jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van zes maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van anderhalf jaar voor de behandeling van het beroep redelijk.

22. In deze zaak ving de redelijke termijn aan op 18 april 2020, toen het bezwaarschrift door de heffingsambtenaar was ontvangen. De rechtbank had binnen twee jaar, dus uiterlijk op 17 april 2022 uitspraak moeten doen. Deze termijn is met meer dan een jaar overschreden. De bezwaarfase heeft ongeveer 11 maanden geduurd en daarmee vijf maanden te lang. De beroepsfase heeft, gerekend vanaf de ontvangst van het beroepschrift op 23 april 2021, bijna 25 maanden geduurd en daarmee ongeveer zeven maanden te lang.

23. De vraag die vervolgens voorligt is hoe hoog de schadevergoeding zou moeten zijn. Voor iedere periode van zes maanden overschrijding van de redelijke termijn moet volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad een immateriële schadevergoeding van € 500,- worden toegekend, waarbij het totaal van de termijnoverschrijding naar boven wordt afgerond.4

24. In de uitspraak van 21 december 20225 heeft deze rechtbank geoordeeld dat de bestuursrechter, binnen de ruimte die de rechtspraak van het EHRM daarvoor biedt, moet differentiëren bij de toekenning van een schadevergoeding vanwege het overschrijden van de redelijke termijn. Daarbij is geoordeeld dat de huidige door de hoogste bestuursrechter toegepaste forfaitaire vergoeding van € 500,- per half jaar te grofmazig is, omdat dit uitgangspunt geen recht doet aan de grote verscheidenheid van zaken die door de bestuursrechter wordt behandeld en aan de daarmee samenhangende diversiteit van belangen die voor betrokkenen met die zaken gepaard gaan. Voor de nadere onderbouwing van dit oordeel verwijst de rechtbank naar de overwegingen 16 tot en met 31 in de genoemde uitspraak van 21 december 2022. De rechtbank komt in deze uitspraak tot een vergoeding van immateriële schade van € 50,- per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden. Daarbij is in algemene zin overwogen dat het bij een WOZ-procedure gaat om een eenmalige belastingaanslag die niet doorwerkt in de toekomst. De WOZ-waarde wordt immers ieder kalenderjaar opnieuw vastgesteld door de heffingsambtenaar, waarna daartegen ieder jaar rechtsmiddelen kunnen worden aangewend. De rechtbank verwijst hiervoor naar overweging 33 van de uitspraak van 21 december 2022.

25. Eiseres is het niet eens met dit oordeel en heeft op de zitting gesteld dat moet worden vastgehouden aan de door de Hoge Raad toegepaste forfaitaire vergoeding van € 500,- per half jaar en de daarbij behorende vergoeding van de proceskosten en terugbetaling van het griffierecht. Het bedrag van € 500,- heeft volgens eiseres een punitief karakter en is bedoeld om partijen een positieve stimulans te geven om termijnen in acht te nemen. De Hoge Raad heeft gezegd dat als de termijn van twee jaar is overschreden, spanning en frustratie worden verondersteld te bestaan met de bedoeling om dit soort discussies te vermijden. Daarbij wijst eiseres op de uitspraak van rechtbank Oost-Brabant van 9 februari 2023 waarin ook tot dat oordeel is gekomen.6 Eiseres vindt het kwalijk dat deze rechtbank over een periode van al ruim vier maanden in afwijking van vaste rechtspraak van de Hoge Raad de schadevergoeding matigt tot € 50,- per half jaar.

26. De rechtbank ziet in wat eiseres aanvoert geen aanleiding om tot een ander oordeel te komen dan in de uitspraak van 21 december 2022. De rechtbank sluit zich daarom aan bij de hiervoor genoemde overwegingen en maakt die tot de hare. Net als in de uitspraak van 21 december 2022 oordeelt de rechtbank niet over een nieuw forfaitair tarief, maar beoordeelt zij waar de overschrijding van de redelijke termijn in de nu voorliggende zaak toe moet leiden .

27. In deze zaak is eiseres een rechtspersoon en zijn de belangen naar het oordeel van de rechtbank enkel financieel van aard. De bij eiseres betrokken personen kunnen in afwachting van uitsluitsel over de aanslagen spanning en stress ervaren, maar de rechtbank vindt dat sprake is van een relatief gering belang bij de uitkomst van de procedure. De rechtbank vindt die spanning en stress niet opwegen tegen de spanning en stress van iemand die in afwachting is van een bestuursrechtelijke procedure over bijvoorbeeld een verblijfsvergunning of een uitkering. Daarbij komt - zoals hiervoor overwogen - dat het gaat om een eenmalige belastingaanslag van een relatief beperkte omvang die niet doorwerkt in de toekomst. Alles afwegend vindt de rechtbank een schadevergoeding van € 50,- per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden in deze zaak billijk.

28. In dit geval is de redelijke termijn met ruim 12 maanden overschreden. Afgerond naar boven leidt dit tot een aanspraak op schadevergoeding van € 150,-. De termijnoverschrijding is deels te wijten aan de heffingsambtenaar en deels aan de rechtbank, zodat de rechtbank de heffingsambtenaar en de Staat ieder in een met die verwijtbaarheid overeenkomend deel van de schade zal veroordelen. Dat leidt ertoe dat de heffingsambtenaar € 62,- (5/12) aan schadevergoeding aan eiseres moet betalen en de Staat € 88,- (7/12).

Het griffierecht

29. Omdat het beroep ongegrond is, hoeft de heffingsambtenaar het door eiseres betaalde griffierecht niet te vergoeden.

30. Het verzoek om schadevergoeding vanwege de overschrijding van de redelijke termijn heeft eiseres gedaan gedurende het beroep.7 Daarvoor was eiseres geen griffierecht verschuldigd.8 Voor het verzoek is dan ook geen griffierecht geheven, zodat geen sprake kan zijn van vergoeding daarvan.9

De proceskosten

31. Eiseres heeft verzocht om de heffingsambtenaar te veroordelen in haar proceskosten die bestaan uit de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.

32. Omdat het beroep ongegrond is, zal de rechtbank dit verzoek afwijzen, voor zover die bijstand is verleend voor het inhoudelijke beroep.

33. Omdat de rechtbank een schadevergoeding vanwege een overschrijding van de redelijke termijn toekent, is er in beginsel wel aanleiding om de heffingsambtenaar en/of de Staat te veroordelen in de rechtsbijstandskosten die met het oog op het verzoek om schadevergoeding zijn gemaakt. De rechtbank oordeelt dat bij een beslissing over proceskosten kan worden afgeweken van het systeem van forfaitaire vergoeding uit het Besluit proceskosten bestuursrecht, in gevallen waarin het alleen nog gaat over de kosten die zijn gemaakt vanwege het verzoek om schadevergoeding wegens het overschrijden van de redelijke termijn. De rechtbank zal de gevraagde vergoeding voor rechtsbijstandskosten daarom beoordelen aan de hand van de vraag welke kosten redelijkerwijs gemaakt moesten worden door de gemachtigde van eiseres. Voor een nadere onderbouwing van dit oordeel verwijst de rechtbank opnieuw naar overwegingen 47 tot en met 49 van de eerder genoemde uitspraak van 21 december 2022.10De rechtbank sluit zich aan bij deze overwegingen.

34. De gemachtigde van eiseres hoefde in dit geval vrijwel geen werkzaamheden te verrichten om het verzoek om immateriële schadevergoeding te laten beoordelen door de rechtbank. Het enkele verzoek daartoe volstaat. Uit de dossierstukken blijkt ook dat hij niet meer dan dat heeft gedaan. Tegen die achtergrond oordeelt de rechtbank dat geen sprake is van daadwerkelijke kosten die eiseres redelijkerwijs heeft moeten maken voor rechtsbijstand in de procedures over het verzoek om vergoeding van immateriële schade. Er is daarom geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling. Wat eiseres op de zitting hierover heeft opgemerkt, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Beslissing

De rechtbank:

• verklaart het beroep ongegrond;
• veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 62,-;
• veroordeelt de Staat tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 88,-.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, voorzitter, en mr. Y.N.M. Rijlaarsdam en mr. J.G.E. Gieskes, leden, in aanwezigheid van mr. A. Azmi, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 12 mei 2023.