Waardedrukkend effect van bestemming agrarische grond; te hoge WOZ-waarde

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar.

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 2 december 2021.

1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 949.000. Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende (onder andere) een aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB).

1.2. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende tegen de waardebeschikking en de aanslag OZB afgewezen.

1.3. De rechtbank heeft het beroep op 24 januari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde en namens de heffingsambtenaar, [naam 1] en [taxateur] . Het onderzoek ter zitting is vervolgens geschorst vanwege een wrakingsverzoek van de gemachtigde. Van hetgeen tijdens deze zitting is besproken is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan een afschrift reeds naar partijen is gezonden.

1.4. De wrakingskamer van de rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft het wrakingsverzoek van belanghebbende bij beslissing van 1 maart 2024 ongegrond verklaard.1

1.5. Op 15 juli 2024 is het onderzoek ter zitting voortgezet in de stand waarin deze zich bevond ten tijde van de schorsing van wegens indiening van het wrakingsverzoek. Aan deze vervolgzitting hebben deelgenomen: de gemachtigde en namens de heffingsambtenaar, [naam 2] en [taxateur] . Van hetgeen is besproken tijdens deze vervolgzitting is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan de rechtbank gelijktijdig met deze uitspraak een afschrift aan partijen zal toezenden.

Feiten

2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning (bouwjaar 2018) met een woonoppervlakte van 261 m² en een vrijstaande garage van 21 m².

2.1. Ter plaatse van de woning gold in het belastingjaar 2021 het bestemmingsplan ‘ [naam 3] ’. Het bestemmingsplan is digitaal en openbaar raadpleegbaar in het Omgevingsloket via omgevingswet.overheid.nl. De (geanonimiseerde) weergave van de vermelding van de woning van belanghebbende in deze database ziet er zo uit (waarbij de woning van belanghebbende is aangeduid als x):

2.2. Belanghebbende heeft na aankoop van het perceel met de kadastrale aanduiding ‘A’ – als weergegeven op de hiervoor opgenomen kaart die behoort tot het bestemmingsplan ‘ [naam 3] ’ – ook het perceel met de kadastrale aanduiding ‘B’ in eigendom verkregen.

2.3. De totale oppervlakte van de grond die tot de woning behoort bedraagt 1.966 m² en bestaat uit de percelen met de kadastrale aanduidingen ‘A’ en ‘B’.

2.4. In artikel 3 ‘Agrarisch’ onder 3.4. ‘Specifieke gebruiksregels’, wordt in hoofdlijnen beschreven welke specifieke gebruiksregels gelden voor gronden met een agrarische bestemming. Paragraaf 3.4.1 ‘Strijdig gebruik’ luidt – voor zover hier van belang – als volgt:

• het storten van puin en afvalstoffen, anders dan ter realisering en/of handhaving van de bestemming;
• het opgeslagen hebben en/of houden van gerede of ongerede goederen, zoals vaten, kisten bouwmaterialen, werktuigen, machines en onderdelen hiervan, anders dan ter realisering en/of handhaving van de bestemming;
• het opgeslagen hebben en/of houden van gebruiksklare of onklare voer- en vaartuigen of onderdelen daarvan, anders dan ter realisering en/of handhaving van de bestemming;
• het gebruik van gronden en bouwwerken voor bewoning.”

Beoordeling door de rechtbank

3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.

3.1. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Een beroep tegen de waardebeschikking is echter tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB.2 Het oordeel over de aanslag OZB volgt daarom het oordeel over de waarde van de woning.

3.2. Belanghebbende bepleit een waarde van € 899.000. De heffingsambtenaar verdedigt de bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 949.000.

3.3. Naar het oordeel van de rechtbank is geen van beide partijen erin is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken. Daarom bepaalt de rechtbank schattenderwijs zelf de waarde van de woning. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt, op welke waarde de beschikking moet worden vastgesteld en welke gevolgen het oordeel van de rechtbank verder heeft.

Motivering

Toetsingskader van de rechtbank

4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".3

4.1. De waarde van de woning wordt bepaald met toepassing van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning.

4.2. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

Onderbouwing van de waarde

5. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning vastgesteld op € 949.665. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , de [adres 3] en de [adres 4] te [plaats] . In de matrix zijn de referentiewoningen vergeleken met de woning. De taxatiematrix bevat foto’s van de referentiewoningen en de woning.

Beoordeling van de waarde van de woning

6. Wat partijen verdeeld houdt is de waarde van de grond bij de woning. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de grond , aan de hand van de grondstaffel van [plaats] , bepaald op € 223 per m². Belanghebbende stelt dat alleen de waarde van de grond met bestemming ‘wonen’ (in de afbeelding aangeduid als ‘A’) kan worden berekend aan de hand van de grondstaffel. Belanghebbende stelt dat de grond met een agrarische bestemming (de agrarische grond, in de afbeelding aangeduid als ‘B’) moet worden berekend op € 8 per m². Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning daarom € 50.000 te hoog vastgesteld.

Bestemmingsplan en waardedruk

6.1. Vaststaat dat de grond bij de woning van belanghebbende gedeeltelijk een woonbestemming en gedeeltelijk een agrarische bestemming heeft (zie ook de kaart als opgenomen onder 1.7.). In een openbare bron – het omgevingsloket – is te raadplegen wat de regels zijn rondom de verschillende bestemmingen. Uit de onder 1.10. gedeeltelijk geciteerde passages uit het bestemmingsplan leidt de rechtbank af dat het gebruik van de agrarische grond voor verschillende toepassingen is beperkt. Dergelijke beperkingen hebben naar het oordeel van de rechtbank in het algemeen een waardedrukkend effect.4 De rechtbank is daarom van oordeel dat in beginsel rekening moet worden gehouden met het waardedrukkende effect dat uitgaat van de bestemming van de agrarische grond. Dat heeft de heffingsambtenaar niet gedaan.

6.2. De heffingsambtenaar stelt – zo vat de rechtbank haar betoog op – dat in dit geval geen rekening hoeft te worden gehouden met het waardedrukkende effect dat uitgaat van de bestemming van de agrarische grond omdat belanghebbende de agrarische grond in strijd met het bestemmingsplan voor bewoning gebruikt. Daarbij wijst de heffingsambtenaar (onder meer) op de bebouwing, zoals een trampoline en een kippenhok, die te zien is op de luchtfoto die namens belanghebbende ter zitting is overgelegd. De agrarische grond heeft daarom volgens de heffingsambtenaar dezelfde waarde als de grond met woonbestemming

Toepassing van de rechtsregels op de vastgestelde feiten

6.3. De rechtbank overweegt als volgt. De uitleg die de heffingsambtenaar voor zijn werkwijze heeft gegeven, houdt geen stand. Bij de waardebepaling speelt het feitelijk gebruik in afwijking van het bestemmingsplan in beginsel geen rol.5 Een potentiële koper van de onroerende zaak zal immers te rade gaan welke van de voorschriften uit het bestemmingsplan van toepassing zijn en vervolgens welke bestemming hij binnen de grenzen van deze voorschriften aan de onroerende zaak zou kunnen geven. Iedere potentiële koper heeft ermee te rekenen dat de gemeente dat bestemmingsplan jegens hem zal willen handhaven. Dat brengt mee dat het waardedrukkende effect dat uitgaat van de agrarische bestemming van grond zich hier ten volle doet gelden. Dat is alleen anders als er sprake zou zijn van meer dan persoonsgebonden gedoogbeleid van de gemeente, dat inhoudt dat de gemeente aan de rechtsopvolgers onder bijzondere titel wil toestaan de grond te blijven gebruiken overeenkomstig de huidige (feitelijke) bestemming, die strijdig is met het bestemmingsplan. Echter, niet gesteld en ook niet gebleken is dat dergelijk gedoogbeleid door de gemeente wordt gevoerd. Dat betekent dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling van de grond ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het waardedrukkende effect dat uitgaat van de bestemming die rust op de agrarische grond bij de woning.

6.4. Naar het oordeel van de rechtbank zijn beide partijen er niet in geslaagd om aannemelijk te maken wat de waarde is van de agrarische grond. De heffingsambtenaar is, door aan te sluiten bij de grondstaffel, die uitsluitend betrekking heeft op gronden met een woonbestemming, uitgegaan van een te hoge waarde van de agrarische grond. Ook het eigen koopcijfer van de agrarische grond kan niet dienen ter onderbouwing van de waarde van de grond, omdat de transacties waarbij de grond is gekocht te ver zijn gelegen van de waardepeildatum. Belanghebbende heeft – tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar – niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de agrarische grond bij de woning op de waardepeildatum slechts € 8 per m² bedroeg. Belanghebbende heeft immers in het verleden een hogere prijs per m² voor de agrarische grond betaald. Door deze hogere prijs te betalen, heeft belanghebbende de marktprijs van de agrarische grond achter zijn woning omhoog gestuwd. De prijs van de agrarische grond wordt als uitgangspunt bepaald op de prijs die de meestbiedende gegadigde daarvoor over heeft. Dat de meestbiedende gegadigde op de waardpeildatum nog slechts € 8 per m² voor de agrarische grond over zou hebben, heeft belanghebbende niet onderbouwd en de rechtbank acht dat overigens ook niet aannemelijk.

Vaststelling van de waarde van de woning door de rechtbank

6.5. Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestane waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning als geheel schattenderwijs op € 905.000. Daarbij neemt de rechtbank tot uitgangspunt dat de waarde van de agrarische grond op de waardepeildatum € 20 per m² bedraagt. Aan deze waarde ligt ten grondslag dat de meestbiedende gegadigde naar alle waarschijnlijkheid de partij is die de woning met de grond als geheel koopt. De waarde van de agrarische grond zit dan in de koopprijs van de woning verdisconteerd. De rechtbank acht waarschijnlijk dat de waarde van de agrarische grond in zo’n geval hoger is dan de waarde die voortvloeit uit een Taxatiewijzer of de waarde die wordt gerealiseerd bij verkoop van uitsluitend de agrarische grond achter de woning van belanghebbende. De waarde van de agrarische grond waarvan de rechtbank uitgaat, ligt wel lager dan de prijs die belanghebbende voor die grond heeft betaald. De rechtbank acht niet aannemelijk dat de waarde van de agrarische grond, die in de koopprijs van de woning zal zijn verdisconteerd, even hoog zal liggen als de prijs die belanghebbende heeft betaald toen zich de unieke mogelijkheid voordeed om de grond achter zijn woning te kopen.

Conclusie en gevolgen

7. Het beroep is gegrond. Dat betekent dat de bij beschikking vastgestelde waarde moet worden verminderd tot € 905.000. De aanslag OZB moet dienovereenkomstig worden verminderd.

7.1. Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door zijn gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 6246 en in beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 875. Belanghebbende heeft in bezwaar gevraagd om vergoeding van de proceskosten. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend, de hoorzitting bijgewoond (2 punten maal € 624), een beroepschrift ingediend en hij heeft aan de zittingen van de rechtbank deelgenomen (2,5 punt maal € 875). De vergoeding bedraagt dan in totaal € 3.436.

7.2. Alle vergoedingen moeten rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.7

Beslissing

De rechtbank:

• verklaart het beroep gegrond;
• vernietigt de uitspraak op bezwaar;
• vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 905.000;
• vermindert de voor de woning opgelegde aanslag OZB over het jaar 2021 tot een aanslag berekend naar een waarde van € 905.000;
• veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 3.436 aan proceskosten aan belanghebbende;
• bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Houben, griffier, op 26 augustus 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.