WOZ-waarde woning niet te hoog vastgesteld NLF 2024/2105

Gerelateerde content

Wet en parlementaire geschiedenis(1)
Internationale regelgeving
Lagere regelgeving
Besluiten
Jurisprudentie(870)
Commentaar NLFiscaal
Literatuur(4)
Recent(22)

De WOZ-waarde van de woning van X (belanghebbende) is naar waardepeildatum 1 januari 2014 vastgesteld op € 322.500.

X heeft in het onderhavige hoger beroep een aantal standaardgrieven aangevoerd die door Hof Amsterdam in zijn uitspraken van 9 maart 2021 (19/00626 e.a, ECLI:NL:GHAMS:2021:473, NLF 2021/1393) en 31 oktober 2023, 22/2297, ECLI:NL:GHAMS:2023:2594) reeds zijn verworpen. Het Hof verwerpt deze standaardgrieven ook nu en verwijst daartoe naar zijn overwegingen in deze eerdere uitspraken. Het Hof ziet geen aanleiding in deze zaak anders over de (standaard)grieven te oordelen.

Het beroep van X op schending van het gelijkheidsbeginsel slaagt niet.

X heeft ter zitting van het Hof berust in de stelling van de Heffingsambtenaar dat deze de berekening van de erfpachtcorrecties van de vergelijkingsobjecten in de bezwaarfase heeft verstrekt. Het Hof verwerpt de stelling van X dat er een verschil in ligging is tussen de vergelijkingsobjecten en de woning dat tot een lagere waarde van de woning noopt.

De Heffingsambtenaar is geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2014 niet te hoog heeft vastgesteld.

Uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van X, wonende te Z, belanghebbende, (gemachtigde: mr. A. Bakker) tegen de uitspraak van 3 november 2022 in de zaak met kenmerk AMS22/208 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente Z, de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 8 juli 2021 op grond van artikel 28 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [A-straat ] 21 te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2015 naar waardepeildatum 1 januari 2014 vastgesteld op € 322.500.

1.2. Het tegen de hiervoor vermelde beschikking gemaakte bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 3 december 2021, ongegrond verklaard.

1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 3 november 2022 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.

1.4. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak tijdig hoger beroep ingesteld.

De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5. Met dagtekening 27 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar een aanvullend stuk ingediend.

1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 juli 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

2 1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het gaat om een kwadrantwoning met berging en parkeerplaats. De oppervlakte van de woning is ongeveer 136 m² en de oppervlakte van de kavel 140 m².

2.2. De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg, naast het taxatieverslag en een grondstaffel, een waardematrix (“Overzichten taxatiewaarden”) overgelegd, alsmede foto’s van de woning en de in de waardematrix opgevoerde vergelijkingsobjecten. In de waardematrix is de gemiddelde prijs per m2 van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten herleid op € 1.946.

3. Geschil in hoger beroep

Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.

In hoger beroep is niet langer in geschil of de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met het bepaalde in artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ door in de bezwaarfase op verzoek van belanghebbende niet de berekening van de erfpachtcorrecties van de vergelijkingsobjecten te verstrekken. Belanghebbende heeft immers ter zitting van het Hof berust in de stelling van de heffingsambtenaar dat deze de bewuste stukken wel in de bezwaarfase heeft verstrekt.

4. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiseres’):

“(…)
3. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hiervoor heeft hij in beroep verwezen naar verkooptransacties van drie vergelijkbare woningen binnen een jaar voor of na de waardepeildatum. De rechtbank oordeelt dat deze vergelijkingsobjecten op zichzelf bruikbaar zijn om de waardering van de woning van eiseres op te baseren. Het gaat steeds om woningen in dezelfde buurt, met ongeveer dezelfde oppervlakte. Eiseres heeft dit ook niet betwist.4. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar heeft geweigerd in bezwaar de op de zaak betrekking hebbende stukken toe te zenden, zoals de erfpachtcorrecties. Daarbij kan de heffingsambtenaar niet volstaan met het slechts toesturen van de matrix met daarop drie vergelijkingsobjecten. Volgens eiseres moet de heffingsambtenaar inzicht verschaffen in alle referenties die zijn gebruikt in de modelmatige waardebepaling. Eiseres wijst in dit verband op het zogenoemde ‘black box’-arrest van de Hoge Raad. Ook zou de heffingsambtenaar volgens eiseres een strategische keuze maken welke vergelijkingsobjecten in de taxatie worden gebruikt.5. De rechtbank is echter van oordeel dat, wat het toezenden van de gevraagde stukken betreft, geen sprake is van een gebrek. Uit de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 22 februari 20222 (https://pi.rechtspraak.minjus.nl/) blijkt namelijk de heffingsambtenaar in de bezwaarfase gehouden is om het taxatieverslag toe te sturen, maar dat dit niet geldt voor de overige gegevens die door eiseres worden genoemd.6. De rechtbank verwijst voorts naar de uitspraak van het gerechtshof van 29 juni 2021. Daarin heeft het gerechtshof geoordeeld dat de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van de waarde van de woning mag uitgaan van de systematische vergelijking. Uitgaande van de systematische vergelijking kan de heffingsambtenaar volstaan met het opvoeren van drie vergelijkingsobjecten, tot meer is hij niet gehouden. De taxatiematrix is daarvan een cijfermatige weergave die niet door middel van een geautomatiseerd proces tot stand is gekomen, zodat geen sprake is van een ‘black box’ als bedoeld in voormeld arrest. De stelling van eiseres dat de heffingsambtenaar op onrechtmatige wijze strategisch heeft gekozen binnen de groep van mogelijke vergelijkingsobjecten, is door hem niet nader onderbouwd en wordt dan ook door de rechtbank verworpen.7. Het door eiseres aangevoerde over het toesturen van de audiobestanden van de hoorzitting, slaagt evenmin. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar zakelijk weergegeven wat er tijdens de hoorzitting is besproken, hiermee is voldaan aan de eis van artikel 7:7 van de Algemene wet bestuursrecht. Bovendien blijkt uit de gedingstukken dat de audiobestanden van de hoorzittingen aan de gemachtigde van eiseres zijn verstrekt.8. Eiseres vindt dat de waardevaststelling door de heffingsambtenaar voldoende bepaalbaar moet zijn. Dit baseert zij op artikel 6:227 van het Burgerlijk Wetboek: de verbintenissen die partijen op zich nemen, moeten bepaalbaar zijn. De rechtbank overweegt echter dat dit een regel is van overeenkomstenrecht en niet van belastingrecht. Wel zal het grondbedrijf van de gemeente de WOZ-waarde ook gebruiken in het kader van de erfpachtverhouding. Ten eerste is erfpacht echter geen overeenkomst maar een beperkt zakelijk recht. Ten tweede doet de erfpacht niet af aan het karakter van de waardevaststelling voor de WOZ.9. Eiseres voert aan dat de Waarderingskamer in het 'Beoordelingsprotocol woningen' een bandbreedte van 0,98 - 1,04 voor de spreidingscoëfficiënt hanteert om te beoordelen of de getaxeerde waarde aansluit bij het algemene marktniveau. Volgens eiseres hebben de drie vergelijkingsobjecten een afwijkingsratio van meer dan 4%, zodat ze niet representatief zijn voor de waarde op het marktniveau van de woning. De rechtbank overweegt dat voor zover de Waarderingskamer heeft geadviseerd dat de afwijkingsratio niet hoger mag zijn dan 4%, dat geen voorschrift is waaraan de heffingsambtenaar is gebonden. Reeds daarom slaagt deze beroepsgrond niet.10. Eiseres voert aan dat bij de toepassing van de vergelijkingsmethode geen rekening is gehouden met het afnemend grensnut. De rechtbank volgt deze stelling niet. De rechtbank stelt vast dat de vergelijkingsobjecten wel iets kleiner zijn, maar niet veel kleiner dan de woning van eiseres. Verder heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met het verschil in oppervlakte door de vierkantemeterprijs van de woning lager te waarderen dan de vierkantemeterprijs van de vergelijkingspanden.11. Eiseres voert aan dat geen rekening gehouden met de minder gunstige ligging van de woning. De rechtbank volgt het betoog van eiseres niet. De rechtbank overweegt dat de eiseres niet heeft aangetoond dat de ligging van haar woning ten opzichte van die van de nabij gelegen vergelijkingsobjecten een bijzonder waardedrukkend effect heeft. Bovendien heeft de heffingsambtenaar heeft de woning per vierkante meter (€ 1.813) lager gewaardeerd dan de gemiddelde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten (€ 1.946) en dus rekening gehouden met eventuele verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.12. In het kader van het gelijkheidsbeginsel wijst eiseres op de lagere WOZ-waardes van zeven andere woningen. De taxateur heeft er echter in zijn verweerschrift op gewezen dat door eiseres genoemde woningen niet identiek of nagenoeg identiek zijn aan de woning van eiseres, omdat ze afwijken qua woon- en perceeloppervlakte en bijgebouwen. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt daarom naar het oordeel van de rechtbank niet.13. Eiseres stelt dat de berekende vierkantemeterprijs voor het woningdeel in de matrix onjuist is. De kavelwaarde is ongelijk aan de erfpachtcorrectie. Onduidelijk is hoe de vierkantemeterprijs van het kaveldeel is bepaald en welke referenties de heffingsambtenaar hiervoor heeft gehanteerd. De rechtbank is van oordeel dat niet gezegd kan worden dat de erfpachtcorrectie enkel drukt op de kavelwaarde. De erfpachtcorrectie drukt ook op de opstal, in dit geval op de woning. Weliswaar behoort de grond aan de gemeente [Z] toe en de opstal aan de eigenaar van die opstal, maar de grondeigenaar heeft daarnaast via de erfpachtvoorwaarden invloed op wat de eigenaar van de opstal met de opstal mag en kan doen. Hieruit volgt dat de kavelwaarde niet gelijk behoeft te zijn aan de erfpachtcorrectie. Het betoog van eiseres slaagt daarom niet.14. Eiseres voert verder aan dat de heffingsambtenaar te hoge erfpachtcorrecties toepast bij de vergelijkingsobjecten. Eiseres wijst erop dat, nu de heffingsambtenaar over verbeterde inzichten beschikt voor berekening van de erfpachtcorrectie, hij die ook voor dit belastingjaar zou moeten toepassen. Dit zou volgens eiseres leiden tot lagere erfpachtcorrecties en daarom ook tot een lagere WOZ-waarde van de woning. De rechtbank volgt dit betoog niet. De rechtbank sluit zich aan bij de motivering zoals die is gegeven in de uitspraken van het gerechtshof, waarin dit betoog reeds is verworpen.15. Eiseres voert aan dat op de WOZ-waarde een korting van 2% had moeten worden toegepast. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. De gemeente [Z] heeft voor het belastingjaar 2019 een korting van 2% op de WOZ-waarden toegepast in verband met lopende procedures over de erfpachtcorrectie. Dit betekent echter niet dat deze korting ook toegepast zou moeten worden op de WOZ-waarden voor het belastingjaar 2015. Voor een motivering van dit oordeel verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 24 november 2021.16. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel of enig ander beginsel van behoorlijk bestuur is de rechtbank niet gebleken. Het feit dat de WOZ-waarde in deze zaak is aangevraagd in verband met het aanbod van de gemeente [Z] om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht of over te gaan tot afkoop van het erfpachtrecht, maakt dit niet anders.17. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”

5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep

Eerder aangevoerde grieven

5.1. Belanghebbende heeft in het onderhavige hoger beroep een aantal standaardgrieven aangevoerd die door het Hof in zijn uitspraken van 9 maart 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:473, en 31 oktober 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:2594, reeds zijn verworpen. Het Hof verwerpt deze standaardgrieven ook nu en verwijst daartoe naar zijn overwegingen in deze eerdere uitspraken:

	Oordeel	ECLI:GHAMS:2023:2594, r.o.:
1.	Het Hof vindt geen aanleiding om het grondbedrijf in de gelegenheid te stellen om als partij aan het geding deel te nemen.	5.1.2
2.	De vraag of de gegevens van de in OrtaX ingevoerde transacties binnen de referentieperiode behoren tot de in artikel 40, lid 2, Wet WOZ bedoelde gegevens beantwoordt het Hof ontkennend.	5.4.5
3.	De vraag of de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat de heffingsambtenaar deze voorafgaand aan het horen in de bezwaarfase ter inzage van belanghebbende had moeten leggen (zie artikel 7:4, lid 2, Awb) en in (hoger) beroep in had moeten brengen (zie artikel 8:42, lid 1, Awb), beantwoordt het Hof ontkennend.	5.5.1 e.v.
4.	Het staat de heffingsambtenaar vrij om in een procedure over een WOZ-waarde de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. Deze werkwijze is niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel.	5.6
5.	Dat omstandigheid dat de WOZ-waarde i.c. is vastgesteld met het oog op de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht, vormt geen aanleiding tot het hanteren van een ander waardebegrip dan het in artikel 17, lid 2 van de Wet WOZ gedefinieerde.	5.9
6.	Het Hof gaat voorbij aan belanghebbendes klacht dat de heffingsambtenaar zich bij de selectie van de vergelijkingsobjecten niet heeft gehouden aan bepaalde eisen (een bandbreedte voor de spreidingscoëfficiënt) die de Waarderingskamer daaraan stelt, omdat dit geen voorschrift is waaraan de belastingrechter de WOZ-waarde dient te toetsen.	5.10.3
7.	Het Hof is van oordeel dat het standpunt van belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor de berekening van de erfpachtcorrectie onjuist is, niet kan slagen.	5.12 en 5.13
8.	De stelling van belanghebbende dat hij op grond van een brief van de wethouder van Financiën van de gemeente [Z] met als onderwerp ‘Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond ’, ook voor het onderhavige jaar recht heeft op een verlaging van de WOZ-waardering met 2%, wordt door het Hof verworpen.	5.14
	Oordeel	ECLI:NL:GHAMS:2021:473 r.o.:
9	Niet de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten maar de WOZ-waarde van de woning is in geschil. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde gestaafd met gecorrigeerde transactieprijzen van vergelijkingsobjecten en niet met de WOZ-waarden van die objecten. Het Hof zal de heffingsambtenaar daarom niet opdragen om inzichtelijk te maken op welke wijze hij de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten heeft vastgesteld.	5.16

5.2. Het Hof ziet geen aanleiding in deze zaak anders over de (standaard)grieven te oordelen.

Algemene beginselen van behoorlijk bestuur/ algemene rechtsbeginselen/ verdragen

5.3.1. Het beroep op algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zoals geformuleerd in het hogerberoepschrift (het handelen in strijd met het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel, het fair-playbeginsel, het verbod van détournement de pouvoir en/of het motiveringsbeginsel, en het ontbreken van een zorgvuldige voorbereiding van een besluit) treft geen doel. Op belanghebbende rust de last feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar een of meerdere van genoemde beginselen heeft geschonden. Op basis van al hetgeen belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd kan die conclusie niet worden getrokken. Het Hof ziet hierin evenmin aanleiding voor de conclusie dat de heffingsambtenaar heeft gehandeld in strijd met enig geschreven dan wel ongeschreven algemeen rechtsbeginsel dan wel met de bepalingen van de internationale verdragen.

5.3.2. Meer in het bijzonder heeft belanghebbende een beroep gedaan op het gelijkheidsbeginsel, door erop te wijzen dat de WOZ-waarden van enkele nabijgelegen woningen lager zijn dan de WOZ-waarde van de woning. Hij heeft echter op betwisting daarvan niet aannemelijk gemaakt dat deze woningen (nagenoeg) identiek zijn aan de woning (zodat toegekomen zou kunnen worden aan de meerderheidsregel), dat sprake is van een begunstigend beleid of dat sprake is van beleid dat voortkomt uit een oogmerk van begunstiging. Omdat die bewijslast voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel wel op belanghebbende rust, faalt dat beroep derhalve.

WOZ-waarde woning

5.4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.

5.5. Het Hof stelt daarbij voorop dat:

de in geschil zijnde (WOZ-)waarde van de woning in haar geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken; en
het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de waardepeildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend. De gezochte waarde kan in het licht hiervan evenmin per definitie worden gesteld op het gemiddelde van - al dan niet van wegingsfactoren voorziene - verkoopprijzen van andere objecten; en
doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt getaxeerd aan de hand van feiten en omstandigheden die zich per waardepeildatum voordoen, waarbij aan de vastgestelde waarde van de woning voor een eerder of later jaar geen zelfstandige betekenis toekomt.

5.6.1. De heffingsambtenaar heeft aan de in 5.4 vermelde bewijslast onder andere invulling gegeven door inbreng van de in 2.2 vermelde matrix. De in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten (aan het [A-straat ] 46, [B-straat] en de [C-straat] alle te [Z] ) zijn rond de waardepeildatum verkocht. Wat betreft grootte van het woonoppervlak, woningtype (twee van de vergelijkingsobjecten zijn, evenals de woning, kwadrantwoningen; de derde is een repeterende tussenwoning), bouwstijl, bouwjaar (het betreft nieuwbouwwoningen met bouwjaren van 2006-2012) uitstraling en ligging (de [buurt] in [Z] , binnen 400m van de woning) zijn deze objecten voldoende vergelijkbaar met de woning om als onderbouwing van de waarde daarvan te dienen.

5.6.2. Uit de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten heeft de heffingsambtenaar prijzen per m2 van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten herleid van respectievelijk € 1.803, € 1.933 en € 2.102. De gemiddelde geneutraliseerde m2-prijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten bedraagt daarmee € 1.946. Daarbij heeft de heffingsambtenaar de ligging, de kwaliteit en de staat van onderhoud van zowel de woning als de vergelijkingsobjecten alle als ‘gemiddeld’ beschouwd.

Het woningdeel van de woning van belanghebbende is lager gewaardeerd op € 1.813 per m2. Daarmee heeft de heffingsambtenaar in beginsel voldaan aan de op hem rustende bewijslast aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.

5.7. Belanghebbende heeft gesteld dat er een aantal verschillen bestaat met de vergelijkingsobjecten waar de heffingsambtenaar onvoldoende rekening mee heeft gehouden. Allereerst wijst belanghebbende op de mindere ligging. Hij stelt dat in de woning geluidsoverlast wordt ervaren vanwege (het verkeer van en naar) de nabijgelegen school, speelplek en supermarkt en dat de woning minder goed bereikbaar is dan de andere vergelijkingsobjecten.

Ten tweede wijst belanghebbende op verschillen met de vergelijkingsobjecten. Hij stelt dat het vergelijkingsobject [A-straat ] 46 een ander type woning betreft, een ander bouwjaar heeft en over luxere voorzieningen (keuken en badkamer) beschikt. Het vergelijkingsobject [C-straat] heeft een wat recenter bouwjaar en kent meer luxe, aldus belanghebbende.

5.8.1. Ten aanzien van de ligging overweegt het Hof als volgt. Allereerst is het verschil in ligging zeer beperkt (zie 5.6.1). Het vergelijkingsobject [A-straat ] 46 heeft een nagenoeg identieke ligging (het ligt in dezelfde straat slechts enkele tientallen meters verderop) en het vergelijkingsobject [B-straat] is eveneens nabij de school en de speelplek gelegen (niet meer dan enkele tientallen meters verder dan de woning). Een eventuele hiervan uitgaande waardeverminderende werking zal bij de waardering van deze objecten derhalve in min of meer gelijke mate hebben gespeeld. Het vergelijkingsobject [C-straat] is weliswaar wat verder gelegen, maar daar staat dan weer tegenover dat deze aan een wat bredere straat met meer verkeer ligt. Daar komt bij dat een ligging nabij een school, een speelplek en een supermarkt door sommige kopers juist als een voordeel zal worden ervaren en daarmee potentieel waardeverhogend kan werken. Het Hof vindt steun voor deze opvatting in de door de heffingsambtenaar overgelegde verkoopdocumentatie van de genoemde vergelijkingsobjecten waarin deze worden aangeprezen met opmerkingen als ‘kindvriendelijke wijk’ en ‘zeer centraal gelegen ten opzichte van (…) winkels [en] scholen (…)’.

Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende nader verklaard dat hij met de slechte bereikbaarheid van de woning doelt op de omstandigheid dat de straat waarin de woning is gelegen erg smal is; niet veel breder dan één auto, zonder aparte stoep daarnaast. Ook de stelling van belanghebbende dat de woning hierom een lagere WOZ-waarde zou moeten hebben volgt het Hof niet. Een autoluwe straat zal door sommige kopers juist als een voordeel worden beschouwd en daarmee een waardeverhogend effect kunnen hebben. Daar komt bij dat de woning op zichzelf ook met een auto te bereiken is en beschikt over een eigen parkeerplaats.

Op deze gronden verwerpt het Hof de stelling van belanghebbende dat er een verschil in ligging is tussen de vergelijkingsobjecten en de woning dat tot een lagere waarde van de woning noopt.

5.8.2. Het Hof volgt belanghebbende eveneens niet in haar stelling dat er overigens verschillen zijn met de vergelijkingsobjecten waar de heffingsambtenaar onvoldoende rekening mee heeft gehouden. Uit de door de heffingsambtenaar ingebrachte foto’s leidt het Hof af dat de woning en de vergelijkingsobjecten wat betreft voorzieningen (badkamer en keuken) en luxe goed met elkaar vergelijkbaar zijn. Voor zover er al een verschil zou zijn heeft de heffingsambtenaar daarmee voldoende rekening gehouden door een lagere prijs per m2 van het woningdeel te bezigen (zie 5.6.2).

5.9. Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook gewogen tegen wat belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2014 niet te hoog heeft vastgesteld. Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel.

Slotsom

5.10. De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende niet slaagt.

6. Kosten

Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. J-P.R. van den Berg, voorzitter, C.J. Hummel en N. Djebali, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. I.A. Kranenburg als griffier. De beslissing is op 16 juli 2024 in het openbaar uitgesproken.

Lokale heffingen

2015

Hof Amsterdam

16 juli 2024

22/2523

ECLI:NL:GHAMS:2024:2295

NLF 2024/2105

17 september 2024

bwbr0007119&artikel=17,bwbr0007119&artikel=17