Samenvatting
Hoe verloopt de WOZ-waardering van een nieuw kantoorgebouw met meerdere WOZ-objecten? In deze zaak is één van de objecten per 1 januari 2007 voor het eerst verhuurd, zodat dit op de WOZ-waardepeildatum 1 januari 2009 twee jaren verhuurd was. In de omzetbelasting geldt als wettelijk uitgangspunt dat de levering van onroerende zaken is vrijgesteld van omzetbelasting als er twee jaar na de datum van de eerste ingebruikneming zijn verstreken. Alsdan geldt een WOZ-waardering ex btw, ook voor dit WOZ-object.
De vraag die in deze zaak aan de orde is, is of met de ingebruikneming van dit ene WOZ-object in het gebouw op 1 januari 2007 alle WOZ-objecten in het gebouw op de waardepeildatum 1 januari 2009 meer dan twee jaren in gebruik zijn genomen, zodat elk object ex btw dient te worden gewaardeerd.
De Hoge Raad beantwoordt deze vraag ontkennend. Het gaat om afzonderlijke zaken, die afzonderlijk kunnen worden verkocht en geleverd.
Dan is nog aan de orde dat voor 3 van de overige 14 WOZ-objecten geldt dat zij in de loop van 2009 meer dan twee jaar in gebruik waren. De vraag is dan of de waarde van deze objecten moet worden gewaardeerd naar de staat per 1 januari 2010 (ex btw) of per 1 januari 2009 (inclusief btw). De Hoge Raad houdt het op 1 januari 2010. Het ‘uit de tweejaarstermijn lopen’ van een afzonderlijk object is een omstandigheid die een herziene waardepeildatum voor dat object met zich meebrengt (artikel 18, lid 3, onderdeel c Wet WOZ). Anders A-G IJzerman.
Arrest gewezen op het beroep in cassatie van Stichting [X] te [Z] (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de Rechtbank te Amsterdam van 7 juni 2012, nrs. AWB 11/930 t/m 11/943, betreffende beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
1 Het geding in feitelijke instantie
Ten aanzien van belanghebbende zijn bij beschikkingen de waarden van de aan haar toebehorende onroerende zaken aan de [a-straat] te [Q] voor het kalenderjaar 2010 vastgesteld.
Na door belanghebbende daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam bij in één geschrift vervatte uitspraken de waarden lager vastgesteld.
De Rechtbank heeft het tegen die uitspraken ingestelde beroep gegrond verklaard, de uitspraken van de Inspecteur vernietigd voor zover het de kostenvergoeding betreft, een vergoeding voor de kosten in verband met de behandeling van het bezwaar vastgesteld, en bepaald dat de uitspraak van de Rechtbank in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde gedeelte van de uitspraak op bezwaar. De uitspraak van de Rechtbank is aan dit arrest gehecht.
2 Geding in cassatie
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank beroep in cassatie ingesteld. Het beroepschrift in cassatie is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam (hierna: het College) heeft een verweerschrift ingediend.
De Advocaat-Generaal R.L.H. IJzerman heeft op 28 maart 2013 geconcludeerd tot gegrondverklaring van het beroep in cassatie en tot verwijzing van het geding.
Zowel het College als belanghebbende heeft schriftelijk op de conclusie gereageerd.
3 Beoordeling van de middelen
3.1.In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
3.1.1.Belanghebbende is eigenares en verhuurster van het gebouw [F] (hierna: het gebouw). Het gebouw heeft een verhuurbaar vloeroppervlak van circa 11.643 m², verdeeld over de begane grond en dertien daarboven gelegen verdiepingen. Het gebouw beschikt onder meer over een centrale hal, een gemeenschappelijke parkeergarage, een centrale lift en gedeelde technische voorzieningen. Bij het ontwerp en de bouw is rekening gehouden met een flexibele indeling die kan worden afgestemd op de wensen van huurders.
3.1.2.Voor de toepassing van de Wet WOZ heeft de heffingsambtenaar het gebouw onderverdeeld in vijftien gedeelten en die gedeelten op de voet van artikel 16, lid 1, letter c, van die wet aangemerkt als afzonderlijke onroerende zaken (hierna: de WOZ-objecten). De juistheid van deze objectafbakening is tussen partijen niet in geschil.
3.1.3.Op 1 januari 2007 is één van de WOZ-objecten (kantoorruimte op de begane grond) verhuurd. In de loop van 2007 zijn nog drie WOZ-objecten verhuurd.
3.1.4.Tussen partijen is buiten geschil dat de waarde in het economische verkeer van de WOZ-objecten op de waardepeildatum 1 januari 2009 moet worden bepaald volgens de methode van huurwaardekapitalisatie met als kapitalisatiefactor 11,2 en als huurwaarde € 225 exclusief btw per m² dan wel € 267 inclusief btw per m². Het geschil spitst zich primair toe op de vraag of de huurwaarde met of zonder btw moet worden bepaald. Belanghebbende verdedigt dat de verhuur van de kantoorruimte op de begane grond met ingang van 1 januari 2007 tot gevolg heeft dat het gehele gebouw op de waardepeildatum 1 januari 2009 ten minste twee jaren voordien in gebruik is genomen. Daarom moet volgens haar bij de waardebepaling worden uitgegaan van de huurwaarde exclusief btw omdat op grond van artikel 11, lid 1, letter a, onder 1°, van de Wet op de omzetbelasting 1968 (hierna: de Wet OB 1968) het hele gebouw, waarin begrepen de WOZ-objecten, op de waardepeildatum exclusief btw geleverd dient te worden.
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de toepasselijkheid van de genoemde regeling in de Wet OB 1968 voor elk te waarderen object afzonderlijk moet worden beoordeeld en dat dus alleen bepalend is op welk tijdstip dat WOZ-object in gebruik is genomen.
3.2.De Rechtbank heeft geoordeeld dat de systematiek van de Wet WOZ voorschrijft dat eerst de objectafbakening moet plaatsvinden alvorens tot waardering van het object kan worden overgegaan en dat voor die afbakening als uitgangspunt heeft te gelden dat de kleinste zelfstandig bruikbare eenheid dient te worden bepaald. Dat brengt mee, aldus de Rechtbank, dat de WOZ-objecten afzonderlijk moeten worden beschouwd, ongeacht of zij voor de heffing van btw als een afzonderlijk te leveren goed worden aangemerkt. Aangezien op de waardepeildatum veertien van de vijftien WOZ-objecten niet ten minste twee jaren voordien in gebruik waren genomen, heeft dat naar het oordeel van de Rechtbank tot gevolg dat voor die objecten als WOZ-waarde de huurwaarde inclusief btw moet worden gehanteerd.
3.3.1.Het eerste middel is gericht tegen de hiervoor in 3.2, tweede en derde volzin, omschreven oordelen met het betoog dat de objectafbakening op de voet van artikel 16 van de Wet WOZ onverlet laat dat voor het op de voet van artikel 17 van de Wet WOZ toekennen van een WOZ-waarde per WOZ-object niet kan worden voorbijgegaan aan de bepalingen van de Wet OB 1968. Aangezien voor de toepassing van de Wet OB 1968 het gebouw als één onroerende zaak heeft te gelden, en dit gebouw, gelet op de datum van eerste ingebruikneming, in het geheel niet aan heffing van omzetbelasting zou zijn onderworpen bij levering op de waardepeildatum 1 januari 2009, moet bij de waardebepaling van de WOZ-objecten bijtelling van btw achterwege blijven, aldus het middel.
3.3.2.Ingevolge artikel 16, lid 1, letter c, van de Wet WOZ wordt een gedeelte van een gebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt, voor de toepassing van de Wet WOZ als één onroerende zaak aangemerkt. De waardebepaling op de voet van artikel 17 van de Wet WOZ moet daarom plaatsvinden alsof het desbetreffende gedeelte een afzonderlijke onroerende zaak is, en dus ook als zodanig zou kunnen worden verkocht (vgl. HR 28 mei 2004, nr. 38665, ECLI:NL:HR:2004:AO9861, BNB 2004/233).
3.3.3.Het hiervoor in 3.3.2 overwogene brengt mee dat bij de waardering van de onderhavige veertien WOZ-objecten moet worden verondersteld dat zij sinds de totstandkoming daarvan afzonderlijke zaken vormen, die afzonderlijk kunnen worden verkocht en geleverd. Bij een dergelijke te veronderstellen verkoop en levering zal per WOZ-object moeten worden beoordeeld of het ten minste twee jaren tevoren in gebruik is genomen. Met betrekking tot de onderhavige veertien WOZ-objecten is dit laatste op de waardepeildatum 1 januari 2009 niet het geval. Dat betekent voor die veertien WOZ-objecten dat een dergelijke te veronderstellen levering op deze waardepeildatum niet van btw is vrijgesteld.
3.3.4.Het eerste middel faalt derhalve.
3.4.1.Het tweede middel betoogt dat voor drie van de veertien WOZ-objecten geldt dat zij in de loop van het jaar 2009 meer dan twee jaren in gebruik waren, dat de waarde van die objecten voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (2010) daardoor een verandering ondergaat als gevolg van een specifiek voor dat object geldende bijzondere omstandigheid en dat daarom de waarde ingevolge artikel 18, lid 3, letter c, van de Wet WOZ moet worden bepaald naar de staat van de zaak per 1 januari 2010.
3.4.2.De Rechtbank heeft dienaangaande geoordeeld dat laatstbedoelde bepaling niet van toepassing is omdat deze slechts ziet op een wijziging of verandering aan het object zelf.
3.4.3.Het middel komt terecht op tegen dit oordeel. Met de voorwaarde dat sprake moet zijn van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid heeft de wetgever beoogd dat ook rekening wordt gehouden met bepaalde andere omstandigheden dan de wijzigingen die in de letters a en b van die bepaling worden genoemd en die met name zien op fysieke veranderingen van de onroerende zaak.
Aan de onderhavige drie WOZ-objecten zou naar de staat van die objecten op 1 januari 2010 voor de toepassing van de Wet WOZ een lagere waarde in het economische verkeer moeten worden toegekend dan op de waardepeildatum 1 januari 2009, omdat de objecten bij een veronderstelde verkoop naar de staat daarvan op 1 januari 2010 zonder btw zouden kunnen worden geleverd. Dat vormt een specifiek voor die WOZ-objecten geldende, bijzondere omstandigheid omdat deze slechts eraan is toe te schrijven dat deze objecten inmiddels meer dan twee jaren tevoren in gebruik zijn genomen. Aan de voorwaarden voor toepassing van artikel 18, lid 3, letter c, van de Wet WOZ is derhalve voldaan. Het andersluidende oordeel van de Rechtbank is onjuist.
3.5.Gelet op hetgeen onder 3.4 is overwogen kan de uitspraak van de Rechtbank niet in stand blijven. De Hoge Raad kan de zaak afdoen. Opmerking verdient dat de waarde van [a-straat] 362 (362-364 verd 4 ged) bij de bestreden uitspraak op bezwaar reeds op het door belanghebbende verdedigde bedrag van € 660.000 was vastgesteld, zodat alleen nog de waarden van de onroerende zaken [a-straat] 386 (verd 12) en [a-straat] 388 (verd 13 + ged 4e) moeten worden verminderd. In overeenstemming met de door belanghebbende bepleite waarden, die als zodanig door de wederpartij niet zijn bestreden, worden deze verminderd tot respectievelijk € 1.564.500 en € 2.373.000.
4 Proceskosten
Het College zal worden veroordeeld in de kosten van het geding in cassatie.
5 Beslissing
De Hoge Raad:
verklaart het beroep in cassatie gegrond,
vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, doch uitsluitend voor zover daarbij het ingestelde beroep tegen de uitspraak op bezwaar inzake de waarde van de onroerende zaken [a-straat] 386 (verd 12) en [a-straat] 388 (verd 13 + ged 4e) ongegrond is verklaard,
vermindert de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 386 (verd 12) tot € 1.564.500 en vermindert de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 388 (verd 13 + ged 4e) tot € 2.373.000,
gelast dat de gemeente Amsterdam aan belanghebbende vergoedt het door deze ter zake van de behandeling van het beroep in cassatie betaalde griffierecht ten bedrage van € 466, en
veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam in de kosten van het geding in cassatie aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 1770 voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
Dit arrest is gewezen door de vice-president M.W.C. Feteris als voorzitter, en de raadsheren E.N. Punt, C. Schaap, P.M.F. van Loon en R.J. Koopman, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier A.I. Boussak‑Leeksma, en in het openbaar uitgesproken op 9 augustus 2013.
