X (belanghebbende) is in 2022 huurder van een onroerende zaak. Het betreft een restaurant.
De WOZ-waarde van de onroerende zaak is per 1 januari 2021 vastgesteld op € 530.000. De waarde is bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. De Heffingsambtenaar heeft bij de waardebepaling een aftrek toegepast in verband met grondverontreiniging, omdat daarvan in het systeem ooit een melding is gemaakt. De invloed van de grondverontreiniging is op geen enkele wijze door de Heffingsambtenaar onderbouwd.
X heeft de door haar voorgestane waarde van € 449.000 niet onderbouwd en deze in zoverre volgens Rechtbank Gelderland evenmin aannemelijk gemaakt.
De Rechtbank bepaalt de waarde van de onroerende zaak dan in goede justitie. Zij loopt tegen het probleem aan dat zij in feite geen enkele waarde kan bepalen vanwege de onduidelijkheid over aard en omvang van de verontreiniging. De bewijslast dat de waarde niet te hoog is, rust echter op de Heffingsambtenaar, zodat dit punt voor zijn risico komt. Omdat de Rechtbank niet buiten de omvang van het geschil van partijen mag treden, stelt zij waarde van de onroerende zaak vast op € 449.000.
Het beroep van X is gegrond.
BRON
Uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van in de zaak tussen
eiseres, in vestigingsplaats, belanghebbende (gemachtigde: gemachtigde),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Winterswijk, de heffingsambtenaar,
en
de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid), in Den Haag, de Staat.
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 12 januari 2023.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] per 1 januari 2021 vastgesteld op € 530.000. Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Winterswijk voor het jaar 2022 opgelegd.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
De rechtbank heeft het beroep op 21 mei 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben de gemachtigde van belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, [naam 1] deelgenomen. Dit beroep is gelijktijdig en gezamenlijk behandeld met het beroep van [naam 2] met zaaknummer 23/2564 over dezelfde onroerende zaak.
Feiten
1. Belanghebbende is in 2022 huurder van de onroerende zaak. Het betreft een restaurant met een totale oppervlakte van 1.251 m2. Per 1 januari 2024 zit er een nieuwe huurder in de onroerende zaak.
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk heeft gemaakt. Daarbij overweegt zij het volgende.
4. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak onderbouwd met een taxatieverslag. In dat taxatieverslag is de waarde bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode (hwk-methode). Daarbij is uitgegaan van een huurwaarde van € 60.000 per jaar, onderverdeeld in 706 m2 tegen € 52 per vierkante meter en 545 m2 tegen € 44 per vierkante meter. Dit bedrag is vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor van 8,0. Daarbij is gerekend met een leegstandsrisico van 10%. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat er in 2021 en 2022 feitelijk geen leegstand was voor restaurants in de gemeente Winterswijk. Vervolgens is een bedrag van € 85.380 opgeteld in verband met extra grond (€ 15 per vierkante meter) en een bedrag van € 39.690 in mindering gebracht in verband met grondverontreiniging. In de bezwaarfase zijn gegevens van twee referenties overgelegd: [adres 2] is verhuurd voor € 150 per vierkante meter en uit de verkoop van [adres 3] volgt een waarde van € 70 per vierkante meter. In de beroepsfase heeft de heffingsambtenaar de nieuwe verhuurovereenkomst van de onroerende zaak overgelegd. Daarin staat dat het onderhavige object wordt verhuurd aan een derde partij voor € 120.000 per jaar.
5. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard niet te weten om wat voor soort verontreiniging het gaat, maar dat in het systeem ooit een melding is gemaakt dat sprake is van verontreiniging. Er is volgens hem geen verplichting tot sanering.
6. Belanghebbende bepleit een waarde van € 449.000. Zij stelt dat voor de gehele onroerende zaak gerekend moet worden met € 44 per vierkante meter. Daarnaast is volgens haar de aftrek in verband met grondverontreiniging arbitrair en niet onderbouwd.
7. De rechtbank is van oordeel dat het eigen huurcijfer bruikbaar is ter onderbouwing. Weliswaar is het nieuwe huurcontract ingegaan op 1 januari 2024, maar dit betreft het eigen object en is om die reden de beste vergelijking. Daarbij kan worden aangenomen dat de huurwaarde per 1 januari 2021 lager zal zijn, maar de heffingsambtenaar is in de berekening uitgegaan van een huurwaarde van € 60.000. Gelet op de nieuwe huur van € 120.000, is aannemelijk dat de heffingsambtenaar niet van een te hoge huurprijs is uitgegaan, mede gelet op de overige gegevens in het dossier.
8. De invloed van de grondverontreiniging is echter op geen enkele wijze door de heffingsambtenaar onderbouwd. Onduidelijk is om wat voor verontreiniging het gaat en wat de omvang van de verontreiniging is. Het feit dat het mogelijk is de zaak te verhuren voor een goede huurprijs maakt dit niet anders, omdat dit slechts betekent dat de huurder klaarblijkelijk geen hinder ondervindt van de verontreiniging. Dat zegt onvoldoende over de waardedruk bij een eventuele verkoop van de onroerende zaak. Dat er nu kennelijk geen saneringsplicht is, betekent nog niet dat een eventuele koper met deze verontreiniging geen rekening houdt bij de bepaling van haar koopprijs. Zolang de aard en omvang van de verontreiniging niet duidelijk zijn, kan niet worden gezegd dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat met een eventuele waardedruk als gevolg daarvan voldoende rekening is gehouden. De rechtbank kan dit immers niet controleren. Daarmee heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
9. Belanghebbende heeft de door haar voorgestane waarde van € 449.000 niet onderbouwd en deze in zoverre dan ook evenmin aannemelijk gemaakt.
10. De rechtbank zal de waarde van de onroerende zaak daarom in goede justitie moeten vaststellen. Daarbij loopt zij tegen het probleem aan dat zij in feite geen enkele waarde kan bepalen vanwege de onduidelijkheid over aard en omvang van de verontreiniging. De bewijslast dat de waarde niet te hoog is, rust echter op de heffingsambtenaar, zodat dit punt voor zijn risico komt. Omdat de rechtbank niet buiten de omvang van het geschil van partijen mag treden, zal zij de waarde van de onroerende zaak vaststellen op € 449.000. Het beroep van belanghebbende is gegrond.
Vergoeding van immateriële schade
11. Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade. Bij de beoordeling van dat verzoek gaat de rechtbank uit van de regels die de Hoge Raad hiervoor heeft gegeven in het overzichtsarrest van 19 februari 2016.
12. Op grond van een beleidsregel van de Minister van Justitie en Veiligheid is het niet nodig de Staat om een reactie te vragen op het verzoek.
13. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 30 maart 2022. De periode tussen deze datum en de uitspraak van de rechtbank is iets meer dan vijf maanden langer dan 24 maanden. De redelijke termijn is dus met (afgerond) vijf maanden overschreden. Dit betekent dat recht bestaat op een schadevergoeding van € 500. De uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar dateert van 12 januari 2023. De bezwaarfase heeft dus ruim drie maanden langer dan zes maanden geduurd, de beroepsfase bijna twee maanden langer dan anderhalf jaar. De heffingsambtenaar moet daarom van de totale schadevergoeding 3/5 x € 500 = € 300 betalen. De Staat moet de rest betalen, dus € 200.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar en vermindert de WOZ-waarde tot € 449.000. De aanslag wordt dienovereenkomstig verminderd. Daarnaast krijgt belanghebbende een vergoeding voor de immateriële schade.
15. De rechtbank vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 3.216,75 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 624, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 875 en een wegingsfactor 1, en voor het verzoek om immateriële schadevergoeding 1 punt met een waarde van € 875 met een factor van 0,25). Vanwege de samenhang tussen dit beroep en het beroep met zaaknummer 23/2564 zal de rechtbank in elk van de zaken de helft van het bedrag toekennen, te weten € 1.608,38. De werkzaamheden van de gemachtigde waren voor beide zaken namelijk identiek. Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.
16. Op grond van de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm zijn de daarin genoemde wijzigingen met betrekking tot de hoogte van de proceskostenvergoeding en vergoeding van immateriële schade op deze zaak nog niet van toepassing. De rechtbank merkt echter op dat uitbetaling van de in deze procedure toegekende bedragen op de bankrekening van belanghebbende moet plaatsvinden, ongeacht of de belanghebbende in een (doorlopende) machtiging met zijn gemachtigde heeft afgesproken dat de gemachtigde is gerechtigd tot bepaalde vergoedingen.
Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
vermindert de WOZ-waarde tot € 449.000;
vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een schadevergoeding aan belanghebbende van € 300;
veroordeelt de Staat tot het betalen van een schadevergoeding aan belanghebbende van € 200;
veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.608,38;
bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 365 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A. Eskes, rechter, in aanwezigheid van mr. R. Roosma, griffier.
