Verhuur in kader van short-stay; aftrek voorbelasting

en

de inspecteur van de belastingdienst, de inspecteur.

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de inspecteur van 4 augustus 2023.

1.1. De inspecteur heeft bij beschikkingen met dagtekening 16 december 2022 teruggaaf van omzetbelasting (hierna: OB) verleend over de tijdvakken van 1 januari tot en met 31 maart 2022, 1 april tot en met 30 juni 2022 en 1 juli tot en met 30 september 2022.

1.2. De inspecteur heeft de bezwaren van belanghebbende bij uitspraken op bezwaar ongegrond verklaard.

1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld.

1.4. De inspecteur heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift. Partijen hebben nog stukken ingediend met dagtekening 29 augustus 2024 en 6 september 2024.

1.5. De rechtbank heeft de beroepen op 17 september 2024 op zitting behandeld. Daar zijn verschenen belanghebbende en de gemachtigde en namens de inspecteur, [inspecteur 1] , [inspecteur 2] en mr. [inspecteur 3] . Van hetgeen op de zitting is besproken is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan de rechtbank gelijktijdig met deze uitspraak een afschrift naar partijen zal verzenden.

1.6. Bij sluiting van het onderzoek op zitting heeft de rechtbank meegedeeld binnen zes weken uitspraak te doen. De rechtbank heeft deze termijn niet gehaald en partijen bericht zes weken later uitspraak te doen.

Beoordeling door de rechtbank

2. De rechtbank beoordeelt of belanghebbende recht heeft op aftrek van voorbelasting en daarmee op teruggaaf van OB. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.

2.1. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende recht op aftrek van voorbelasting en daarmee op teruggaaf van OB. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

Feiten en stellingen van partijen

3. Belanghebbende is ondernemer in de zin van artikel 7 van de Wet OB. Hij is eigenaar van een pand aan [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] , te [plaats] (het pand). Het pand bestaat uit drie bouwlagen en was tot eind 2021 in gebruik als woon-winkelpand. In 2021 is het pand gesplitst van twee naar zeven appartementen. Bij de splitsingsaanvraag is vermeld dat de bovenetages gebruikt zouden gaan worden voor wonen. De gemeente Eindhoven (gemeente) heeft de omgevingsvergunning in 2022 verleend. In het eerste kwartaal van 2022 is belanghebbende gestart met de verbouwing/renovatie van het pand waarbij de zeven woonappartementen en een winkelruimte zijn gerealiseerd. De gemeente heeft aan de appartementen een woonfunctie toegekend. De appartementen zijn ook als woningen opgenomen in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) van de gemeente en staan als woonadressen in de gemeentelijke basisadministratie. Belanghebbende heeft geen vergunning aangevraagd voor onttrekking van de appartementen aan het woningbestand.

3.1. Zowel de winkelruimte als de appartementen zijn in het derde kwartaal van 2022 verhuurd en in gebruik genomen. Over de huur van de appartementen heeft belanghebbende 9% OB in rekening gebracht, over de huur van de winkelruimte 21% OB. Voor de verhuur van de winkelruimte is geopteerd voor met OB belaste verhuur.

3.2. De appartementen waren bij de aanvang van de verhuur geheel ingericht. Er waren wifi, gas-, water- en lichtaansluitingen. De bewoners kunnen ervoor kiezen de woningen schoon te laten maken of dit zelf te doen. In de huurovereenkomsten staat dat de huurders maximaal zes maanden in de appartementen mogen verblijven en dat inschrijving in de Basisregistratie Personen (BRP) op het betreffende adres niet is toegestaan.

3.3. Belanghebbende heeft in de OB-aangiften over de onderhavige tijdvakken de voorbelasting op de verbouwings-/renovatiekosten volledig in aftrek gebracht, per saldo resulterend in verzoeken om teruggaaf. De door belanghebbende verzochte teruggaven zijn alleen gehonoreerd voor zover die OB betrekking had op het winkelgedeelte. In geschil zijn daarom de volgende bedragen:

3.4. Naar aanleiding van vragen van de inspecteur over de ingediende aangiften heeft belanghebbende op 20 mei 2022 meegedeeld dat hij het pand OB-belast gaat gebruiken ten behoeve van short stay. Op 13 juni 2022 heeft hij onder andere een concept huurovereenkomst, een brief inzake het bouwdepot en offertes inzake keukens en inventaris aan de inspecteur gezonden.

Geschil en stellingen van partijen

4. In geschil is of de appartementen bestemd zijn c.q. gebruikt worden voor OB-belast gebruik. Indien de verhuur vrijgesteld is van OB, is in geschil of belanghebbende aan het beleidsbesluit Omzetbelasting, Levering en verhuur van onroerende zaken van 19 september 2013, nr. [nummer] (hierna: Besluit) het in rechte te honoreren vertrouwen kan ontlenen dat toepassing van de vrijstelling van OB achterwege blijft.

4.1. De inspecteur meent dat sprake is van verhuur van woningen die is vrijgesteld van OB op grond van artikel 11, lid 1, letter b , aanhef, van de Wet OB. De hoofdregel is dat de verhuur van onroerende zaken is vrijgesteld van omzetbelasting. De uitzondering daarop in artikel 11, eerste lid, letter b , ten tweede, van de Wet OB is alleen van toepassing indien aan twee cumulatieve voorwaarden is voldaan, en wel (1) dat de verhuur geschiedt aan personen die daar slechts voor korte periode verblijf houden en (2) dat de dienstverrichter een hotel-, pension-, kamp- of vakantiebestedingsbedrijf moet zijn. Die voorwaarden zijn gebaseerd op artikel 98 van de Btw-richtlijn, waarin staat dat de lidstaten het verlaagde tarief mogen toepassen op door hotels en dergelijke inrichtingen verstrekte accommodatie, met inbegrip van het verstrekken van vakantieaccommodatie en de verhuur van percelen op kampeerterreinen en in caravanparken. Dat verlaagde tarief kan niet van toepassing zijn op accommodaties die gebruikt worden om aldaar te 'wonen', aangezien een verblijf van voorbijgaande aard inherent moet worden geacht aan het hotelbedrijf of sectoren met een soortgelijke functie. Voor de beoordeling of sprake is van ‘wonen’, is niet de feitelijke duur van het verblijf maar de aard van het verblijf doorslaggevend.

Volgens de inspecteur heeft de verhuur van de appartementen in dit geval de kenmerken van de verhuur van een woning/woonruimte, want (a) de appartementen zijn zelfstandige woonruimten met een eigen huisnummer en energiemeter, ( b ) de appartementen zijn in de BAG opgenomen onder het gebruiksdoel woonfunctie en zijn ingericht en bedoeld voor langdurige bewoning, (c) in de huurovereenkomst wordt gesproken over woonruimte, (d) de woningen worden aangeboden op een website voor huurwoningen en de minimale huurtermijn is drie maanden, (e) de huurders gebruiken het gehuurde als woonruimte en als hoofdverblijf, (f) de meeste huurders woonden bij aanvang van het huurcontract al enkele jaren in Nederland en slechts enkelen vertrekken na verblijf naar het buitenland, (g) de huurprijs is niet gebaseerd op het seizoen maar is vast per maand en lager dan bij een verblijf in een hotel in het centrum van [plaats] en (h) belanghebbende betaalt geen toeristenbelasting en houdt geen nachtregister bij.

De specifieke feitelijke situatie van belanghebbende is als zodanig niet beschreven in het Besluit. Daar kan dus geen vertrouwen aan worden ontleend, aldus nog steeds de inspecteur.

4.2. Belanghebbende verwijst naar het arrest van het HvJ EU in de zaak Blasi1 waarin is geconstateerd dat de duur van het verblijf een passend criterium vormt om het onderscheid te bepalen tussen wonen en het tijdelijk verstrekken van accommodatie op overeenkomstige wijze als in het hotelbedrijf en dat de grens van zes maanden een redelijk middel is om het bedoelde onderscheid te maken. Ook de Europese Commissie is van mening is dat short-stay-verhuur uitgezonderd moet zijn van de vrijstelling van OB. Alleen al daarom valt de verhuur van de appartementen onder het verlaagde OB-tarief. Het eventuele beleid van de gemeente staat daar los van. Overigens heeft de gemeente geen beleid op het gebied van short stay.

Verder stelt belanghebbende dat in het Besluit staat dat de term 'sectoren met een soortgelijke functie' ruim moet worden uitgelegd. Het gemeenschappelijke kenmerk van de in de richtlijnbepaling bedoelde accommodatie is dat het gaat om verblijfsruimten die zijn ingericht om daarin kort te verblijven, zonder dat de tijdelijke bewoner is belast met de zorg voor de inventaris. Verderop staat in het Besluit: “Als de gasten feitelijk maximaal zes maanden in deze accommodatie verblijven […] is in ieder geval sprake van een ‘verblijf voor een korte periode’ […]. ”. Dat is exact de situatie van belanghebbende.

Motivering

Vooraf

5. De inspecteur heeft bij brief met dagtekening 1 juli 2024 verzocht om uitstel van de zitting en aanhouding van de zaken in afwachting van een einduitspraak in een tweetal vergelijkbare zaken waarin deze rechtbank recent uitspraak heeft gedaan.2 Belanghebbende heeft zich desgevraagd verzet tegen de aanhouding van zijn zaken en verzocht om een spoedige behandeling van de zaken door de rechtbank. Na afweging van het belang van de inspecteur bij aanhouding en de wens van belanghebbende om een spoedige behandeling van de zaken, heeft de rechtbank het verzoek om aanhouding van de inspecteur afgewezen.

Inhoudelijk

6. De verhuur van onroerende zaken is vrijgesteld van omzetbelasting.3 Van deze vrijstelling is onder meer uitgezonderd de verhuur binnen het kader van het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf aan personen, die daar slechts voor een korte periode verblijf houden (de zogenoemde short-stay-uitzondering). Deze verhuur is belast en daarbij is het verlaagde tarief van toepassing.4 De short-stay-uitzondering is gebaseerd op artikel 135, eerste lid, letter l, en tweede lid, van de Btw-richtlijn. Deze uitzondering is in de Btw-richtlijn omschreven als ‘het verstrekken van accommodatie, als omschreven in de wetgeving der lidstaten, in het hotelbedrijf of in sectoren met een soortgelijke functie, met inbegrip van de verhuuraccommodatie in vakantiekampen of op kampeerterreinen’.

6.1. Vast staat dat belanghebbende geen hotel- of vakantiebestedingsbedrijf is zoals bedoeld in artikel 11, eerste lid, letter b , ten tweede, van de Wet OB (en de tabelpost b .11). Echter, activiteiten die een soortgelijke functie hebben als het hotel- of vakantiebestedingsbedrijf vallen ook onder de uitzondering. De vraag is daarom of de verhuur van de appartementen door belanghebbende een soortgelijke functie heeft als de verhuur in het kader van een hotel- of vakantiebestedingsbedrijf.

6.2. Volgens het arrest Blasi van het Hof van Justitie moet het begrip soortgelijke functie ruim worden uitgelegd. Volgens het arrest van de Hoge Raad van 26 januari 20075 moet het gaan om verblijfsruimten die zijn toegerust om daarin kort te verblijven, zonder dat de huurder is belast met de zorg voor de inventaris. De Hoge Raad benadrukt daarbij dat als de verblijfsruimte ter beschikking wordt gesteld anders dan in het kader van het hotelbedrijf en als daarmee wordt voorzien in een behoefte aan accommodatie waarop ook hotelbedrijven zich richten, met die bedrijven in concurrentie wordt getreden. En dat in concurrentie treden is blijkens het arrest Blasi bij uitstek het gezichtspunt voor het vaststellen van de vergelijkbaarheid met het hotelbedrijf, aldus de Hoge Raad. Het gaat dus om de aard van de door belanghebbende verrichte prestatie.

6.3. Vast staat dat belanghebbende de appartementen voor korte duur (maximaal zes maanden) verhuurt, dat de appartementen volledig zijn gemeubileerd en voorzien van alle uitrusting waardoor een huurder het appartement direct kan gebruiken en dat de huurder niet is belast met de zorg voor de inventaris. Hieruit volgt naar het oordeel van de rechtbank dat belanghebbende accommodatie verstrekt die concurreert in de markt van hotel- en vakantiebestedingsbedrijven, omdat ook door die bedrijven voor korte perioden een bewoonbare ruimte volledig gemeubileerd en voorzien van uitrusting aan de afnemer tegen vergoeding in gebruik wordt gegeven en de afnemer niet belast is met de zorg voor de inventaris. De omstandigheid dat hotel- en vakantiebestedingsbedrijven in het algemeen een kortere minimum afnameduur hanteren dan belanghebbende hanteert, doet daaraan niet af. Waar het om gaat is dat het in deze sectoren steeds gaat om verblijf voor een relatief korte periode, net zoals bij belanghebbende. Dat hotel- en vakantiebestedingsbedrijven nimmer verhuurcontracten aangaan voor (maximaal) zes maanden is overigens niet gesteld of gebleken.

6.4. Omdat gelet op het arrest Blasi beslissend is de aard van de prestatie die verricht wordt, is niet relevant dat de gemeente Eindhoven de appartementen heeft aangemerkt als woningen en evenmin dat gebruik voor short stay zou leiden tot onttrekking ervan aan de woningmarkt. Ook indien de verhuur door belanghebbende in de huidige vorm wederrechtelijk zou zijn, is de feitelijke aard van die verhuur beslissend voor de kwalificatie van die verhuur voor de OB. Om dezelfde reden is ook niet relevant dat belanghebbende de appartementen in zijn aangifte inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen als beleggingsvermogen (box 3) en niet als ondernemingsvermogen (box 1) heeft aangegeven.

6.5. Aan het oordeel van de rechtbank dat belanghebbende accommodatie verstrekt die concurreert in de markt van hotel- en vakantiebestedingsbedrijven doet evenmin af dat belanghebbende met de verhuur ook wel in concurrentie treedt met de (vrijgestelde) verhuur van woningen. Juist omdat de duur van de verhuur beperkt is tot maximaal zes maanden, de appartementen volledig zijn ingericht en daardoor zijn toegerust om daarin kort te verblijven, zonder dat de huurder is belast met de zorg voor de inventaris, wat zich in het algemeen allemaal niet voordoet bij verhuur van woningen, wordt naar het oordeel van de rechtbank primair in concurrentie getreden met hotel- en vakantiebestedingsbedrijven. Als al in concurrentie wordt getreden met woningen, dan doet belanghebbende dat naar het oordeel van de rechtbank op eenzelfde wijze als hotels- en vakantiebestedingsbedrijven dat doen.

6.6. De conclusie is dat belanghebbende met de verhuur van de appartementen concurreert met het hotel- en vakantiebestedingsbedrijf. Belanghebbende valt daardoor onder de short-stay-uitzondering zodat de verhuur belast is. De beroepen zijn gegrond.

Conclusie en gevolgen

7. Omdat de beroepen gegrond zijn, moet de inspecteur het griffierecht van in totaal € 184 aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten. De inspecteur moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht en het arrest van de Hoge Raad van 12 juli 2024, ECLI:NL:HR:2024:1060, voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 2.998 (1 punt voor het indienen van bewaar en 1 punt voor het hoorgesprek met een waarde per punt van € 624 plus 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 875 en een wegingsfactor 1 voor samenhang en een wegingsfactor 1 voor het gewicht van de zaken).

Beslissing

De rechtbank:

• verklaart de beroepen gegrond;
• vernietigt de uitspraken op bezwaar en de beschikkingen;
• stelt de teruggaven omzetbelasting vast op € 42.571 (tijdvak 1 januari 2022 tot en met 31 maart 2022), € 84.667 (tijdvak 1 april 2022 tot en met 30 juni 2022) en € 54.082 (tijdvak 1 juli 2022 tot en met 30 september 2022);
• bepaalt dat de inspecteur het griffierecht van € 184 aan belanghebbende moet vergoeden;
• veroordeelt de inspecteur tot betaling van € 2.998 aan proceskosten aan belanghebbende.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F.M.Q. Beukers-van Dooren, rechter, in aanwezigheid van mr. J.H.M. van Ooijen, griffier, op 4 december 2024. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.