Overdracht woningcomplex; geen taakoverdracht voor overdrachtsbelasting

en

de inspecteur van de Belastingdienst, de inspecteur.

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de inspecteur van 20 oktober 2023. In die uitspraak heeft de inspecteur het bezwaar van belanghebbende tegen de door haar op aangifte voldane overdrachtsbelasting van € 350.381 afgewezen.

1.1. De rechtbank heeft het beroep op 16 oktober 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens belanghebbende [naam 1] en drs. [naam 2] , als gemachtigde van belanghebbende drs. [naam 3] en [naam 4] MSc, en namens de inspecteur mr. [inspecteur 1] , mr. [inspecteur 2] , mr. [inspecteur 3] .

1.2. Van hetgeen ter zitting is besproken is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan een afschrift bij deze uitspraak is gevoegd.

Beoordeling door de rechtbank

2. De rechtbank beoordeelt of de vrijstelling van overdrachtsbelasting als bedoeld in artikel 15, eerste lid onder aanhef en onderdeel h, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (Wet BRV) van toepassing is op kortgezegd de overdracht van het [woningcomplex] te [plaats 1] aan belanghebbende. Die vrijstelling kan toepassing vinden als een taak wordt overgedragen1.

3. De rechtbank is van oordeel dat de vrijstelling van artikel 15, eerste lid onder aanhef en onderdeel h, van de Wet BRV niet van toepassing is op de verkrijging door belanghebbende van [woningcomplex] te [plaats 1] . Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

Feiten

4. Belanghebbende is een woningcorporatie die zich richt op de reguliere sociale huisvesting in de regio [plaats 1] en [plaats 2].

4.1. [stichting] is een woningcorporatie die zich landelijk bezighoudt met de huisvesting van senioren en mensen met een zorgvraag.

4.2. Zowel belanghebbende als [stichting] zijn toegelaten woningcorporaties als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet. Ook zijn zij aangemerkt als algemeen nut beogende instellingen. Zij dragen zorg voor betaalbare woningen voor mensen met lage inkomens, en oefenen daarmee een volkshuisvestelijke taak uit.

4.3. [stichting] heeft zich als missie gesteld het realiseren van voldoende betaalbare woonzorgwoningen in woningcomplexen die aansluiten bij haar doelgroep, senioren. Haar intentie is om in het jaar 2025 enkel nog voor haar doelgroep passend vastgoed in bezit te hebben. Bezit dat niet bij haar doelgroep past, wordt daarom door haar afgestoten.

4.4. In dat kader heeft [stichting] aan meerdere woningcorporaties in de regio [plaats 1] , waaronder belanghebbende, in maart 2021 een aanbiedingsbrief geschreven waarin zij de voorgenomen verkoop van onder meer het [woningcomplex] te [plaats 1] kenbaar maakt. In die brief schrijft [stichting] onder meer:

4.5. Belanghebbende heeft (onder meer) het aangeboden [woningcomplex] te [plaats 1] van [stichting] overgenomen. Daartoe hebben belanghebbende en [stichting] op 23 februari 2023 een overeenkomst van taakoverdracht gesloten. In die overeenkomst is de taak gedefinieerd als “het behouden, onderhouden, exploiteren en verduurzamen van woningen en aanhorigheden behorende tot de Registergoederen in het belang van de volkshuisvesting”.

4.6. Vervolgens heeft belanghebbende het [woningcomplex] op 31 maart 2023 verkregen. Het betreft een appartementencomplex met 24 woningen zonder lift.

4.7. Gelijktijdig met de appartementsrechten van het woningcomplex heeft [stichting] aan belanghebbende overgedragen:

• Alle huurcontracten met de huurders inclusief de daarbij horende rechten en verplichtingen;
• De huurachterstanden, voor zover niet overgedragen aan een incassobureau;
• De stook- en servicekostenafrekening van het jaar 2023;
• Een door [stichting] toegewezen lening door middel van contractoverneming gevolgd door objectieve novatie;
• Het onderhoud en beheer van [woningcomplex] .

4.8. Belanghebbende heeft de inspecteur voorafgaand aan de overdracht verzocht om vooroverleg over de gevolgen van de overdracht voor de overdrachtsbelasting. Het vooroverleg is zonder standpuntbepaling van de inspecteur geëindigd.

4.9. Ter zake van de verkrijging van het [woningcomplex] heeft belanghebbende op aangifte € 350.381 overdrachtsbelasting voldaan.

4.10. Het bezwaar van belanghebbende tegen de op aangifte voldane overdrachtsbelasting heeft de inspecteur afgewezen. Tegen die beslissing heeft belanghebbende beroep ingesteld.

Motivering

5. Partijen verschillen van mening of overdrachtsbelasting verschuldigd is voor de verkrijging van het [woningcomplex] en de daarbij behorende verplichtingen als bedoeld in 4.7 (hierna: [woningcomplex] ). Daartoe is uitsluitend in geschil of de overdracht van [woningcomplex] kwalificeert als de overdracht (van een zelfstandig gedeelte) van een taak als bedoeld in artikel 15, eerste lid onder aanhef en onderdeel h, van de Wet BRV in combinatie met artikel 5d van het Uitvoeringsbesluit.

5.1. Belanghebbende voert aan dat zowel zij als [stichting] volkshuisvestelijke verplichtingen hebben die voortvloeien uit de Woningwet, en dat reeds om die reden de overdracht van [woningcomplex] , die plaatsvindt tussen de woningcorporaties, de overdracht vormt van een zelfstandig onderdeel van een (volkshuisvestelijke) taak. De overdracht is namelijk meer dan alleen de overdracht van onroerend goed. Als, zoals de inspecteur stelt, de taak op basis van geografie of doelgroep moet worden beoordeeld, is ook aan de vereisten van een taakoverdracht voldaan. In de gemeente [plaats 1] worden namelijk alle woningcomplexen die niet passen binnen de doelgroep van [stichting] overgedragen aan woningcorporaties. Verder is [woningcomplex] niet geschikt voor de doelgroep van [stichting], maar wel voor de doelgroep van belanghebbende. Met de overdracht van het woningcomplex wordt daarom de uitvoering van deze volkshuisvestelijke taak volledig aan belanghebbende overgedragen, aldus belanghebbende.

5.2. De inspecteur stelt dat (appartementsrechten van) losse onroerende zaken zijn overgedragen. Aan het vereiste dat sprake is van een taakoverdracht wordt, zowel op zichzelf als vanuit geografie of doelgroep bezien, niet voldaan. Om die reden kan de door belanghebbende verzochte vrijstelling van overdrachtsbelasting in dit geval geen toepassing vinden, aldus de inspecteur.

5.3. Op grond van artikel 2 van de Wet BRV is de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken, of van rechten waaraan deze zijn onderworpen, een belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting. Voor overdrachten tussen woningcorporaties geldt geen algemene vrijstelling van overdrachtsbelasting. Een dergelijke vrijstelling bestond wel tot 1 januari 2003 maar is toen komen te vervallen, omdat woningcorporaties door die vrijstelling een concurrentievoordeel hadden ten opzichte van andere partijen2.

5.4. Met ingang van 2003 geldt de beperktere vrijstelling van overdrachtsbelasting van artikel 15, eerste lid, aanhef en onderdeel h, van de Wet BRV. Dat artikellid luidt als volgt:

5.5. De voorwaarden voor toepassing van de in artikel 15, eerste lid, aanhef en onderdeel h, van de Wet BRV zijn uitgewerkt in artikel 5d, van het Uitvoeringsbesluit. Voor zover van belang luidt dat artikel:

5.6. In de parlementaire behandeling is de in 5.4 aangehaalde vrijstelling voor taakoverdracht onder meer als volgt toegelicht:

5.7. Of bij de overdracht van [woningcomplex] sprake is van een taakoverdracht in vorenbedoelde zin, moet naar het oordeel van de rechtbank worden beoordeeld vanuit de overdrager, in dit geval [stichting] en niet vanuit de verkrijger (belanghebbende). De tekst van artikel 15 van de Wet BRV spreekt immers over de overdracht van een taak, en niet over de verkrijging van een taak.

5.8. Uit hetgeen is weergegeven in 4.3 en 4.4. volgt dat [stichting] in het kader van haar taak (het realiseren van voldoende betaalbare woonzorgwoningen in woningcomplexen die aansluiten bij haar doelgroep, senioren) de bij haar in bezit zijnde woningcomplexen die niet voldoende aansluiten bij de wensen van haar doelgroep, is gaan afstoten. Omdat zij zich uitsluitend ging toeleggen op ouderenhuisvesting, heeft zij de woningcomplexen die niet geschikt zijn voor de ouderenhuisvesting, maar wel geschikt zijn voor reguliere sociale huisvesting, afgestoten.

5.9. De rechtbank is van oordeel dat bezien vanuit [stichting] de reguliere sociale huisvesting kan worden beschouwd als een zelfstandig onderdeel van haar taak als bedoeld in artikel 15 van de Wet BRV, naast de gespecialiseerde ouderenhuisvesting.

5.10. Uit de stukken blijkt dat [stichting] meerdere woningcomplexen op het gebied van reguliere sociale huisvesting bezat die zij wilde overdragen en dat het [woningcomplex] maar één van die complexen was. Daaruit kan niet anders worden afgeleid dan dat [stichting] niet het gehele zelfstandige taakonderdeel ‘reguliere huisvesting’ aan belanghebbende heeft overgedragen, maar slechts een (tot dat taakonderdeel behorend) woningcomplex. Daardoor doet zich geen taakoverdracht tussen [stichting] en belanghebbende voor. De overdracht van het [woningcomplex] tussen [stichting] en belanghebbende verschilt voor de toepassing van de Wet BRV niet van een verkrijging van dat complex op grond van bijvoorbeeld een koopovereenkomst met een willekeurige derde. De vrijstelling van artikel 15, eerste lid, aanhef en onderdeel h, van de Wet BRV is daarom niet van toepassing.

Conclusie en gevolgen

Het beroep is ongegrond. Belanghebbende krijgt de op aangifte voldane overdrachtsbelasting niet terug. Zij krijgt daarom ook het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Laghmouchi, voorzitter, mr. A.F.M.Q. Beukers-van Dooren en mr. D.C. van Beelen, leden, in aanwezigheid van mr. S.A.C. Deeleman, griffier op 27 november 2024. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.