KG:213:2025:2 Fiscale verwerking wettelijke verhuiskostenvergoeding
Publicatiedatum 24-02-2025, 15:04 | Laatste update 24-02-2025, 15:04 | Standpunt
Aanleiding
Een woningcorporatie verhuurt een wooncomplex. De woningcorporatie wil het wooncomplex renoveren en verduurzamen. Het is noodzakelijk dat de huurders daarom de aan hen verhuurde woningen voor langere tijd verlaten. In verband met de renovatie is de woningcorporatie wettelijk verplicht een verhuiskostenvergoeding aan de huurders te betalen op grond van artikel 7:220 BW.
Vraag
Moet de woningcorporatie de wettelijk te vergoeden verhuiskosten (ex. artikel 7:220 BW) in het kader van verduurzamings- en renovatiewerkzaamheden van een verhuurde onroerende zaak activeren?
Antwoord
Ja, de wettelijke verhuiskostenvergoeding maken deel uit van de verduurzamings- en renovatiewerkzaamheden van de onroerende zaak en behoren tezamen met de kosten voor verbetering te worden geactiveerd.
Beschouwing
Artikel 7:220 BW luidt als volgt:
′1.Indien gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd of de verhuurder krachtens artikel 56 van Boek 5 iets moet toestaan ten behoeve van een naburig erf, moet de huurder daartoe gelegenheid geven, onverminderd zijn aanspraken op vermindering van de huurprijs, op ontbinding van de huurovereenkomst en op schadevergoeding.2. Lid 1 is van overeenkomstige toepassing wanneer de verhuurder met voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie van de gebouwde onroerende zaak waarop die overeenkomst betrekking heeft, en daartoe aan de huurder een, gelet op het belang van de verhuurder en de belangen van de huurder en eventuele onderhuurders, redelijk voorstel doet. Een dergelijk voorstel wordt schriftelijk gedaan. Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan.(…)5. Indien verhuizing noodzakelijk is in verband met de voorgenomen renovatie, bedoeld in lid 2, derde zin, van woonruimte als bedoeld in artikel 233 draagt de verhuurder bij in de kosten die de verhuizing voor de huurder meebrengt.’
Uit de laatste volzin van het tweede lid van artikel 7:220 BW volgt dat onder renovatie zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging moet worden verstaan.
Aanschaffings- of voortbrengingskosten van een bedrijfsmiddel moeten worden geactiveerd. Tot de aanschaffings- of voortbrengingskosten van een bedrijfsmiddel behoren ook bijkomende kosten die men heeft moeten maken om een bedrijfsmiddel in de voor de onderneming gewenste staat te brengen. Zo oordeelde de Hoge Raad op 30 oktober 1963, ECLI:NL:HR:1963:AX7522:
‘De aanschaffingskosten van bedrijfsmiddelen, waarop artikel 8, eerste lid, van het Besluit IB 1941 ziet, zijn niet beperkt tot de prijs die voor de aankoop is besteed, doch daartoe behoren ook de kosten die op de aankoop zijn gevallen en die tezamen met de koopsom het bedrag uitmaken dat uit het bedrijf ter verkrijging van de bedrijfsmiddelen beschikbaar moest worden gesteld. Onder deze kosten is begrepen het bedrag van het van de belastingplichtige geheven recht wegens de registratie van de akte van overdracht der bedrijfsmiddelen.’
In Hoge Raad 15 april 1959, ECLI:NL:HR:1959:AY1765 en Hoge Raad 16 november 1960, ECLI:NL:HR:1960:AX8094 is geoordeeld dat ook in eigen bedrijf uitgevoerde transporten, montages en funderingen van bestelde machines, alsmede de betaling van omzetbelasting en invoerrechten als voortbrengingskosten tot de kostprijs van machines behoren.
Voorts besliste de Hoge Raad dat een uitkoopsom aan huurders behoort tot de kostprijs van een bedrijfsmiddel (HR 29 juni 1918, B. 2020 mede aangehaald in ECLI:NL:PHR:2008:BA4720).
Op grond van artikel 7:220 BW zijn woningcorporaties verplicht om bij verduurzamings- en renovatiewerkzaamheden een wettelijke verhuiskostenvergoeding te betalen aan de zittende huurders die (al dan niet tijdelijk) de woning moeten verlaten. Deze uitgaven zijn daarmee onlosmakelijk verbonden met de te verrichten werkzaamheden. De uitgaven zijn (net als bij de hiervoor genoemde jurisprudentie) onderdeel van de uitgaven voor i.c. verduurzaming en renovatie van het wooncomplex. De woningcorporaties kunnen de wettelijke verhuiskostenvergoeding dan niet direct ten laste van de winst brengen, maar dienen deze samen met de uitgaven voor verduurzaming en renovatie te activeren.
