Arrest in de zaak van X te Z (hierna: belanghebbende) tegen het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Groningen op het beroep in cassatie gericht tegen de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 17 april 2018, nrs. 17/00215 en 17/00216, op het hoger beroep van de heffingsambtenaar van de gemeente Groningen tegen een uitspraak van de Rechtbank Noord-Nederland (nrs. LEE14/3352 en 14/3353) betreffende de ten aanzien van belanghebbende gegeven beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken van de gemeente Groningen voor de jaren 2012 en 2013 betreffende de onroerende zaak a-straat 1 te Q. De uitspraak van het Hof is aan dit arrest gehecht.
1. Geding in cassatie
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van het Hof beroep in cassatie ingesteld. Het beroepschrift in cassatie is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Groningen (hierna: het College) heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft een conclusie van repliek ingediend.
Het College heeft een conclusie van dupliek ingediend.
De Advocaat-Generaal R.L.H. IJzerman heeft op 12 april 2019 geconcludeerd tot ongegrondverklaring van het beroep in cassatie (ECLI:NL:PHR:2019:379).
Belanghebbende heeft schriftelijk op de conclusie gereageerd.
2. Beoordeling van de middelen
2.1. In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. De onroerende zaak op het adres a-straat 1 te Q is een kantoorgebouw dat begin 2011 in gebruik is genomen (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak is in gebruik bij twee overheidsinstanties.
2.2. Voor het Hof was de waarde van de onroerende zaak voor de jaren 2012 en 2013 in geschil. Het Hof heeft geoordeeld dat aannemelijk is dat belanghebbende bij de realisatie van de onroerende zaak niet uitsluitend een winstoogmerk heeft gehad, maar kennelijk onder meer tevens een bijdrage heeft willen leveren aan de regionale sociaaleconomische ontwikkeling en dat geen (andere) marktpartij in staat zou zijn de onroerende zaak met een uitsluitend winstoogmerk rendabel te verhuren. De hoofdregel van het arrest HR 31 mei 1995, ECLI:NL:HR:1995:AA1634 (hierna: het Pieperschuurarrest), inhoudende dat de gecorrigeerde vervangingswaarde van een in de commerciële sfeer gebezigde courante onroerende zaak in beginsel niet kan afwijken van de waarde in het economische verkeer, geldt daarom niet bij de waardering van de onroerende zaak. De gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak dient zelfstandig te worden bepaald. Het Hof heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar noch belanghebbende de juistheid van de door hem berekende gecorrigeerde vervangingswaarde aannemelijk heeft gemaakt en heeft deze waarde vastgesteld op € 80.000.000 voor het jaar 2012 en op € 90.000.000 voor het jaar 2013. Daarbij heeft het Hof onder meer in aanmerking genomen dat tussen partijen niet in geschil is dat de door de Rechtbank vastgestelde marktwaarde van de onroerende zaak voor het jaar 2012 € 71.000.000 bedraagt en voor het jaar 2013 € 80.000.000.
2.3.1. Middel II bestrijdt het oordeel van het Hof dat aannemelijk is dat vanwege de hoge stichtingskosten van de onroerende zaak (geïndexeerd naar 1 januari 2011 € 113.053.110) en de in de markt haalbare huuropbrengst geen (andere) marktpartij in staat zou zijn de onroerende zaak met een uitsluitend winstoogmerk rendabel te verhuren. Dit oordeel is van feitelijke aard en is niet onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd. Het middel faalt.
2.3.2. Middel I is gericht tegen het oordeel van het Hof dat de hoofdregel uit het Pieperschuurarrest niet van toepassing is. Daarmee heeft het Hof volgens het middel miskend dat voor de toepassing van die hoofdregel niet relevant is of een onroerende zaak in de commerciële sfeer wordt gebezigd, maar of het een courant object betreft.
2.3.3. Artikel 17, lid 3, van de Wet waardering onroerende zaken bepaalt, voor zover voor deze zaak van belang, dat de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, moet worden gesteld op de gecorrigeerde vervangingswaarde in alle gevallen waarin deze hoger is dan de waarde in het economische verkeer. Dit geldt ongeacht of de onroerende zaak courant dan wel incourant is en ongeacht of de onroerende zaak al dan niet gebruikt wordt in de commerciële sfeer (zie HR 9 februari 2007, ECLI:NL:HR:2007:AW3887, rechtsoverweging 3.3).
2.3.4. In het Pieperschuurarrest heeft de Hoge Raad geoordeeld dat, gelet op de aan voormeld voorschrift tot waardering op de gecorrigeerde vervangingswaarde ten grondslag liggende gedachtegang, vanzelfsprekend is dat in gevallen waarin het gaat om een in de commerciële sfeer gebezigde courante onroerende zaak, waarvoor dus werkelijk een markt bestaat, indien de beste koper degene is die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan, de gecorrigeerde vervangingswaarde in beginsel niet kan afwijken van de waarde in het economische verkeer. Op dit beginsel zijn uitzonderingen mogelijk (zie HR 9 februari 2007, ECLI:NL:HR:2007:AW3887, rechtsoverweging 3.4).
2.3.5. Hetgeen hiervoor in 2.3.3 en 2.3.4 is overwogen, houdt mede in dat voor een niet in de commerciële sfeer gebezigde onroerende zaak niet op de enkele grond dat de onroerende zaak courant is, kan worden aangenomen dat de gecorrigeerde vervangingswaarde niet afwijkt van de waarde in het economische verkeer. De hierop betrekking hebbende rechtsklacht van het middel berust op een andere opvatting en faalt.
2.3.6. De motiveringsklachten van het middel falen eveneens. Gelet op het falen van middel II moet worden uitgegaan van het oordeel van het Hof dat geen (andere) marktpartij in staat zou zijn de onroerende zaak met een uitsluitend winstoogmerk rendabel te verhuren, vanwege de hoge stichtingskosten en de in de markt haalbare huuropbrengst. In dat oordeel ligt besloten dat de onroerende zaak voor belanghebbende in economisch opzicht een hogere waarde heeft dan de prijs die de beste koper in de markt zou betalen. Het oordeel van het Hof dat de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak zelfstandig (waarmee kennelijk is bedoeld: onafhankelijk van de waarde in het economische verkeer) moet worden bepaald, is niet onbegrijpelijk en behoefde geen nadere motivering.
2.3.7. Middel III kan evenmin tot cassatie leiden. Dit behoeft, gezien artikel 81, lid 1, van de Wet op de rechterlijke organisatie, geen nadere motivering, nu het middel niet noopt tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.
3. Proceskosten
De Hoge Raad ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
4. Beslissing
De Hoge Raad verklaart het beroep in cassatie ongegrond.
Dit arrest is gewezen door de vice-president G. de Groot als voorzitter, en de raadsheren J.A.C.A. Overgaauw, M.A. Fierstra, J. Wortel en P.A.G.M. Cools, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier F. Treuren, en in het openbaar uitgesproken op 19 juli 2019.
