WOZ-waarde niet te hoog; woning en brandgang vormen samenstel

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap plaats, de heffingsambtenaar (gemachtigde: B. Boersma).

Inleiding

1.1. Deze zaak gaat over het beroep van eiser tegen de WOZ-waarde van een woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).

1.2. De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2023 (het primaire besluit) op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 582.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

1.3. Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 21 november 2023 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

1.4. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

1.5. De zaak is behandeld op de digitale zitting van 19 september 2024. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [taxateur] (taxateur).

Overwegingen

Beoordelingskader

2. Eiser is eigenaar van de woning, een eindwoning gebouwd in 2000. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 131 m². De woning beschikt over een berging van 8 m².

3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft de in beroep vastgestelde waarde van € 582.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde.

4. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

5. Voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woning, heeft de heffingsambtenaar de vergelijkingsmethode toegepast. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking van de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd, en waarmee de vastgestelde waarde wordt betwist, meewegen.

7. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , namelijk:

• [adres 2] , verkocht op 25 augustus 2020 voor € 490.000,-;
• [adres 3] , verkocht op 11 maart 2022 voor € 661.000,-;
• [adres 4] , verkocht op 13 juli 2020 voor € 545.500,-.

Het oordeel van de rechtbank

8.1. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoningen uit de taxatiematrix goed bruikbaar zijn, omdat de woningen in dezelfde omgeving liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Daarnaast zijn de referentiewoningen wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.

8.2. Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hieronder uit.

Schending van art. 40 WOZ 

9.1.Eiser heeft aangevoerd aan dat de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met artikel 40 van de Wet WOZ omdat hij niet voldaan heeft aan het verzoek om in de bezwaarfase de liggingswaardering van de woning en de referentiewoningen over te leggen en verwijst hierbij naar een uitspraak van de Hoge Raad1. Het ontbreken van deze informatie in de bezwaarfase zou eiser ertoe hebben gedwongen om beroep in te stellen om zo tot een deugdelijke motivering van de waarde van de woning te komen. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat alle vragen van eiser uit de schriftelijke hoorzitting, waaronder de vraag naar informatie over de liggingswaardering, uitgebreid zijn beantwoordt in een e-mail op 4 oktober. Zo is uitgelegd hoe rekening wordt gehouden met de ligging van de woning en die van de referentiewoningen, namelijk dat die is verdisconteerd in de verkoopcijfers van de referenties. De heffingsambtenaar wijst er verder op dat er geen andere werkwijze is gehanteerd dan gebruikelijk. Eiser heeft dat niet weersproken.

9.2. De rechtbank is van oordeel dat art. 40 van de Wet WOZ niet geschonden is in de bezwaarfase. De heffingsambtenaar heeft geen andere werkwijze toegepast dan gebruikelijk en die werkwijze vindt de rechtbank goed te volgen. De rechtbank heeft in een vergelijkbare zaak, waarin dezelfde werkwijze is toegepast, geoordeeld dat er geen sprake is van strijd met art. 40 Wet WOZ.2 In dit geval ziet de rechtbank geen aanleiding om tot een ander oordeel te komen.

Met de reactie op de schriftelijke hoorzitting heeft de heffingsambtenaar in de bezwaarfase voldoende inzicht gegeven in de manier waarop is omgegaan met de liggingswaardering. Als eiser na ontvangst van de informatie in de e-mail van 4 oktober nog vragen had over de liggingswaardering, dan had hij voldoende gelegenheid om op die e-mail te reageren voordat de uitspraak op bezwaar is gedaan. Het is niet gebleken dat eiser genoodzaakt was om beroep in te stellen om zo de onderbouwing van de waarde van de woning te kunnen controleren.

Het gebruik van nieuwe referentieobjecten in beroep

10.1. Eiser stelt dat verweerder veroordeeld moet worden tot vergoeding van zijn proceskosten omdat hij genoodzaakt was een beroepsprocedure te starten om zo de juistheid van de referentiewoningen te kunnen controleren. Dat zou volgen uit het feit dat de heffingsambtenaar nieuwe referentiewoningen heeft gebruikt bij de uitspraak op bezwaar. Eiser verwijst hierbij naar een uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland.3

10.2. De heffingsambtenaar stelt dat het hem vrijstaat om de waarde van de woning te onderbouwen met die referentiewoningen die hij het meest geschikt acht en het is in elke fase toegestaan om andere referenties te gebruiken als die in het kader van een hertaxatie beter blijken te zijn. De heffingsambtenaar verwijst hierbij naar een uitspraak van het Gerechtshof Arnhem Leeuwarden.4

10.3. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt. De heffingsambtenaar mag zelf bepalen hoe hij de waarde van de woning in iedere fase onderbouwt. Hij is dus niet gehouden bij de taxatie in beroep gebruik te maken van dezelfde gegevens die in een eerdere fase zijn gebruikt.5 Het feit dat de heffingsambtenaar van die bevoegdheid gebruik maakt, betekent niet dat eiser daarmee ‘genoodzaakt’ was beroep in te stellen teneinde duidelijkheid te krijgen over de waardering van de woning, en rechtvaardigt daarmee (dus) geen proceskostenvergoeding voor eiser. De beroepsgrond slaagt niet.

Verouderde keuken en badkamer

11.1. Eiser stelt dat er onvoldoende rekening is gehouden met het waarde drukkende effect van de verouderde voorzieningen, de keuken en de badkamer zouden namelijk erg oud zijn. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar de waarde te hoog heeft vastgesteld door daar onvoldoende rekening mee te houden bij de waardebepaling.

11.2. De heffingsambtenaar heeft de voorzieningen van de woning in de taxatiematrix gewaardeerd op een 3 (normaal) en stelt geen aanleiding te zien om de voorzieningen slechter te waarderen.

11.3. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de staat van de voorzieningen van de woning. Eiser heeft geen onderbouwing gegeven, bijvoorbeeld door middel van foto’s, van de stelling dat de voorzieningen verouderd zouden zijn. De beroepsgrond slaagt niet.

Afbakening van de brandgang

12.1. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar het perceel van de woning verkeerd heeft afgebakend. De brandgang grenzend aan het perceel zou namelijk onterecht bij de waarde van de woning betrokken zijn. Eiser verwijst hierbij naar een uitspraak van het Gerechtshof Arnhem Leeuwarden6 en eiser heeft luchtfoto’s van het perceel overgelegd. Daaruit zou blijken dat de brandgang gekwalificeerd moet worden als een aparte onroerende zaak7 omdat de brandgang duidelijk is afgescheiden van het perceel en omdat de brandgang ook in gebruik is door bewoners van nabijgelegen woningen.

12.2. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de brandgang wel terecht in zijn geheel bij de waarde van de woning is betrokken en heeft ter onderbouwing ook luchtfoto’s van het perceel overgelegd. De heffingsambtenaar verwijst hierbij naar een uitspraak van het Gerechtshof Arnhem Leeuwarden8, waaruit zou blijken dat de brandgang niet apart afgebakend hoeft te worden omdat ook in dit geval sprake zou zijn van een samenstel9.

12.3. De rechtbank overweegt hierover het volgende. Het gaat hier om de vraag of de brandgang bij de woning hoort of dat de brandgang als aparte onroerende zaak moet worden aangemerkt. 10 In de door de heffingsambtenaar aangehaalde uitspraak is geoordeeld dat de woning en de brandgang bij elkaar behoren omdat de brandgang direct tegen de achtertuin van de onroerende zaak ligt en zich uitstrekt over de volle breedte daarvan, hetgeen voor derden ook waarneembaar is. Daarnaast kon de eigenaar van de woning via de brandgang zijn achtertuin bereiken, zodat de brandgang ook dienstbaar is aan de woning. In deze zaak is er sprake van een vergelijkbare situatie. Op de luchtfoto’s is te zien dat de brandgang weliswaar duidelijk is afgescheiden, maar ook langs de volle lengte van het perceel loopt en dat eiser zijn achtertuin kan bereiken via de brandgang. Daarom is de rechtbank van oordeel dat hier ook sprake is van een samenstel en dat de brandgang en de woning naar omstandigheden bij elkaar behoren. De heffingsambtenaar is dus van een juiste objectafbakening is uitgegaan. De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie en gevolgen

13. Het beroep is ongegrond omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Er bestaat daarom geen aanleiding voor een veroordeling van de proceskosten of vergoeding van het betaalde griffierecht.

Beslissing

De rechtbank:

• verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. P. Lenstra, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Stumpel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 29 oktober 2024.