Lagere WOZ-waarde door PFAS-verontreiniging op perceel nabij vliegveld

1.2. Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de waarde verminderd tot € 307.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.

1.3. Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5. Partijen hebben voorafgaand aan de zitting nadere stukken ingediend.

1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 oktober 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] .

2. Vaststaande feiten

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de woning met de volgende objectkenmerken:

2.2. Naar aanleiding van een eerdere procedure bij het Hof zijn partijen, bij wijze van compromis, overeengekomen dat de waarde voor de jaren 2017 en 2018 zou worden verlaagd. De heffingsambtenaar heeft de waarde voor de jaren 2019 en 2020 ambtshalve verlaagd. De waarde per waardepeildatum 1 januari 2019 werd door hem ambtshalve verlaagd van € 321.000 naar € 295.000.

3. Geschil

3.1. In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2020, na vermindering naar aanleiding van het bezwaar, te hoog is vastgesteld.

3.2. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 147.500. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.

3.3. Met betrekking tot de waarde heeft belanghebbende het volgende aangevoerd:

• De heffingsambtenaar heeft onvoldoende rekening gehouden met de nabijheid van vliegbasis Leeuwarden en de daaruit voortvloeiende gezondheidsrisico’s, PFAS-vervuiling en overschrijding van de maximale gevelbelasting in dB;
• De door de heffingsambtenaar aangevoerde referentieobjecten zijn onvoldoende vergelijkbaar.
• De waardedaling van de woningmarkt van 1 januari 2019 tot 1 januari 2020, zoals volgt uit het eerste taxatieverslag, is niet meegenomen bij de bepaling van de waarde zoals die de uitspraak op bezwaar is vastgesteld.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.1. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’.1

4.1.2. Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is.2 Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.3

4.1.3. Indien de belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.4

4.1.4. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – des geraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.5 Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de onroerende zaak alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo de belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt.6In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de woning een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.2. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatieverslag en een taxatiematrix van een onbekende datum en een onbekende auteur. Hierin is de waarde van de woning op € 307.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van drie woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht.

4.3. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatieverslag en de taxatiematrix en de daarop gegeven toelichting niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Ter zitting bij het Hof is komen vast te staan dat de transactieprijzen van de referentieobjecten tot stand zijn gekomen zonder dat de kopers van die objecten op de hoogte waren van de PFAS-verontreiniging die in de omgeving van de vliegbasis Leeuwarden in 2021 is geconstateerd. Dit werd namelijk pas in 2024 bekendgemaakt, terwijl belanghebbende onweersproken heeft gesteld dat Defensie het Wetterskip Fryslân en de gemeente Leeuwarden daar reeds in 2021 van op de hoogte heeft gebracht. De meestbiedende koper had daar geen weet van op het moment van het sluiten van de transactie en kon die omstandigheid dus ook niet meewegen. Tussen partijen is niet in geschil dat de PFAS-verontreiniging op het perceel van belanghebbende op zichzelf een waardeverminderende omstandigheid is. Wel houdt partijen verdeeld in hoeverre die verontreiniging invloed heeft op de waarde van de onroerende zaak. Nu uit het taxatieverslag en de taxatiematrix echter volgt dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met deze vaststaande waardeverminderende omstandigheid, slaagt hij reeds om die reden er niet in aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

4.4. Belanghebbende staat een waarde voor van € 147.500, maar heeft die waarde evenmin aannemelijk gemaakt. Ter onderbouwing hiervan is geen taxatierapport of ander stuk overgelegd.

4.5. Nu geen der partijen de door hen bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt, stelt het Hof, gelet op al hetgeen partijen over en weer hebben gesteld, de waarde in goede justitie vast op € 250.000.

4.6. Gelet op het voorgaande behoeven de overige grieven van belanghebbende geen bespreking meer.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond

5. Griffierecht en proceskosten

5.1. Aangezien het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.

5.2. Van overige voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten is het Hof niet gebleken.

6.  Beslissing

Het Hof:

• vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
• vernietigt de uitspraak op bezwaar,
• vermindert de beschikte waarde tot € 250.000,
• vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig en
• gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht, ad. € 50 voor het beroep en € 136 voor het hoger beroep, vergoedt.

Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. G.J. van de Lagemaat als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 november 2024.