WOZ-waarde woonboerderij verminderd door uitbreiding naburige varkensstal

Uitspraak op het hoger beroep van belanghebbende, wonend in woonplaats, hierna: belanghebbende, tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant (hierna: de rechtbank) van 5 december 2022, nummer SHE21/1967, in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, hierna: de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van [adres 1] in [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2020 vastgesteld. Ook is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2021 (hierna: de aanslag) bekendgemaakt.

1.2. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar gegrond verklaard.

1.3. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.

De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5. Belanghebbende heeft vóór de zitting een nader stuk ingediend (zie daaromtrent 4.0.1 e.v.). Dit stuk is doorgestuurd naar de heffingsambtenaar.

1.6. De zitting heeft plaatsgevonden op 25 september 2024 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen belanghebbende en zijn gemachtigde [gemachtigde] , en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] .

1.7. Beide partijen hebben tijdens de zitting, zonder bezwaar van de andere partij, stukken overgelegd.

1.8. Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

1.9. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat gelijktijdig met de uitspraak in Mijn Rechtspraak wordt geplaatst dan wel aan partijen wordt verzonden.

2. Feiten

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een vrijstaande woonboerderij uit 1927. De woonboerderij is gelegen in het buitengebied van [woonplaats] en bestaat uit de volgende onderdelen:

• de woning: 130 m2 (395 m3);
• twee dakkapellen;
• een vrijstaande garage met dakconstructie (57 m2);
• een dierenverblijf (78 m2);
• een berging/schuur: 175 m2 (622 m3);
• een traditioneel bedrijf: 126 m2 (520 m3).

Het perceel heeft een totale oppervlakte van ongeveer 13.507 m2, waarvan 4.500 m2 grond de bestemming wonen heeft (hierna ook aangeduid als bouwgrond) en 9.007 m2 de bestemming agrarisch (grasland, niet vrijgesteld).

2.2. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak primair vastgesteld op € 440.000. Bij uitspraak op bezwaar van 2 juli 2021 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak verlaagd naar € 398.000 en ook de daarop gebaseerde aanslag dienovereenkomstig verminderd.

2.3. De heffingsambtenaar heeft de onroerende zaak op 3 november 2021 laten taxeren. Het taxatierapport is opgesteld door [persoon] en [heffingsambtenaar] . De taxateurs hebben, gelet op de staat van de woning, de onroerende zaak getaxeerd op de grondwaarde plus de waarde van de bijgebouwen die niet slooprijp zijn, minus de geschatte sloopkosten. Door de onroerende zaak te taxeren als bouwterrein, wordt de grondwaarde van de bouwgrond onderbouwd met transactiecijfers van de volgende andere bouwterreinen: [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , allen gelegen in het buitengebied [woonplaats] . De taxateurs taxeren de onroerende zaak op € 411.000 en de heffingsambtenaar verdedigt in beroep en hoger beroep met die getaxeerde waarde de laatstelijk vastgestelde WOZ-waarde van € 398.000.

3. Geschil en conclusies van partijen

3.1. In geschil is of de WOZ-waarde van de onroerende zaak te hoog vastgesteld.

3.2. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de WOZ-waarde tot € 328.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

4. Gronden

Vooraf

4.0.1. Belanghebbende heeft op 26 april 2024 het hof geschreven niet in te stemmen met de behandeling van deze zaak door een enkelvoudige kamer. Vanwege de gestelde complexiteit van deze zaak en omdat het belanghebbende - ondanks het uitgangspunt dat zaken in hoger beroep door een meervoudige kamer worden behandeld - niet is gebleken dat de meervoudige kamer de zaak naar een enkelvoudige kamer heeft verwezen, heeft belanghebbende verzocht om een behandeling door een meervoudige kamer.

4.0.2. Het hof heeft bij brief van 29 april 2024 gereageerd op belanghebbendes verzoek. In de brief is medegedeeld dat het hoger beroep in deze zaak door de enkelvoudige belastingkamer van het hof zal worden behandeld en dat belanghebbendes bezwaren tegen een behandeling door de enkelvoudige kamer tijdens die zitting naar voren gebracht kunnen worden. Tijdens de zitting van het hof heeft belanghebbende zijn standpunt gehandhaafd dat deze zaak door een meervoudige kamer moet worden behandeld en daaraan desgevraagd toegevoegd dat het belang met mogelijke uitstralingseffecten in deze zaak met name is gelegen in het antwoord op de vraag in hoeverre ammoniak-bestanddelen in de lucht leiden tot overlast.

4.0.3. Het hof is van oordeel dat de zaak geschikt is voor behandeling door één rechter, zodat er geen aanleiding bestaat om, zoals belanghebbende heeft verzocht, de zaak (alsnog) te verwijzen naar een meervoudige kamer. Wat belanghebbende ter zitting heeft betoogd over de ammoniak als overlastgevende factor maakt dit oordeel niet anders; het betreft een specifiek element binnen het spectrum van mogelijk overlast gevende factoren bij het bepalen van de WOZ-waarde en gelet op ook de zaakspecifieke elementen zijn uitstralingseffecten van betekenis niet evident. Uit de wettekst, de wetsgeschiedenis en de jurisprudentie kan ook geen algemene rechtsregel worden ontleend die verplicht tot een behandeling van een zaak bij de belastingkamer van het hof door een meervoudige kamer. Evenmin is de rechter verplicht een verzoek van een partij om behandeling door een meervoudige kamer in te willigen.

4.0.4. Voor zover belanghebbende stelt dat het hof verplicht is om een document met daarin een rechterlijke beslissing tot verwijzing van de zaak naar de onderhavige enkelvoudige kamer in het dossier te voegen, slaagt dit betoog evenmin. De vraag welke kamer een zaak zal behandelen, is een kwestie van interne organisatie van het hof. De vermelding op de uitnodigingsbrief volstaat om partijen ervan op de hoogte te stellen door welke (enkelvoudige dan wel meervoudige) kamer hun zaak ter zitting zal worden behandeld. Partijen kunnen hieruit opmaken welke verwijzing in de zin van artikel 8:10a Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) heeft plaatsgevonden en deze verwijzing behoeft tegenover partijen niet nader te worden gemotiveerd.1

Ten aanzien van het geschil

4.1. De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.2 Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

4.2. De hiervoor bedoelde waarde van de onroerende zaak wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met - in dit geval - bouwterreinen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.3

4.3. De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, dient ook rekening te worden gehouden met wat belanghebbende heeft aangevoerd.4

4.4. Bij de waardebepaling heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met de verkoopprijzen die rondom de waardpeildatum voor min of meer vergelijkbare objecten zijn gerealiseerd. Op zichzelf beschouwd, is dit een werkwijze die een goede benadering kan geven van de gezochte waarde. Het hof zal echter eerst de vraag beantwoorden of de waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld naar de waardepeildatum of naar de toestand per 1 januari 2021, daarbij rekening houdend met nadelige gevolgen van het in gebruik nemen van een naar ongeveer 17.000 varkens uitgebreide stal op het nabijgelegen [adres 6] (hierna: de varkensstal).

4.5. De heffingsambtenaar is uitgegaan van de waardepeildatum 1 januari 2020 en in beginsel is de waardepeildatum ook de datum waarop de waarde van de onroerende zaak wordt bepaald naar de staat waarin die onroerende zaak zich op dat moment bevindt.5 De wet noemt evenwel een aantal situaties waarin niet de waardepeildatum van toepassing is maar de toestandspeildatum, te weten 1 januari 2021. Eén van die situaties is als de onroerende zaak een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid.6

4.6. Voor de vraag of sprake is van een dergelijke bijzondere omstandigheid moet het hof eerst onderzoeken of de varkensstal vóór de toestandsdatum 1 januari 2021 in gebruik is genomen, en daardoor de waarde op die toestandsdatum heeft kunnen beïnvloeden.

4.7. Belanghebbende stelt in dit kader dat de varkensstal vóór 1 januari 2021 al in gebruik was onder verwijzing naar een krantenartikel waarin is vermeld dat op 8 april 2021 controles hebben plaatsgevonden bij de varkensstal en een ander krantenartikel van 23 september 2021 waarin het volgende staat vermeld: ‘in de al jaren slepende affaire rond de [A] , een bedrijf met 17.000 varkens aan de [adres 6] in [woonplaats] .’ De heffingsambtenaar stelt dat de varkensstal in 2016 is vergund en op toestandsdatum 1 januari 2021 nog niet gereed was of in gebruik was genomen. Verder heeft hij gesteld dat op 30 juli 2020 nog gewerkt werd aan de fundering van de varkensstal en heeft hiervan ter zitting een foto laten zien, waaruit volgens hem volgt dat de stal op de toestandsdatum 1 januari 2021 nog niet in gebruik kon zijn geweest. Nadere stukken waaruit de ingebruikname duidelijk volgt heeft de heffingsambtenaar niet overgelegd.

4.8. Het hof stelt vast dat geen van beide partijen voldoende zekerheid hebben kunnen geven over de precieze datum van ingebruikneming van de varkensstal. Naar het oordeel van het hof is de heffingsambtenaar tegenover de gemotiveerde stellingen van belanghebbende, de meest gerede partij om zijn stelling dat de varkensstal na 1 januari 2021 in gebruik was genomen met stukken te onderbouwen. Op hem rust tenslotte de bewijslast voor de juiste waarde per waardepeildatum en daarmee ook de bewijslast dat van die datum moet worden uitgegaan. Daarbij weegt het hof ook mee dat de heffingsambtenaar hierover uitsluitsel had kunnen geven door vrij eenvoudig binnen de gemeente [woonplaats] navraag te doen. De heffingsambtenaar heeft zijn stelling echter met niet meer onderbouwd dan een ter zitting getoonde foto. Uit die foto volgt dat de varkensstal op 30 juli 2020 in aanbouw was, dat enkele feit sluit een ingebruikname vóór 1 januari 2021 niet uit. Daarmee heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de varkensstal na 1 januari 2021 in gebruik is genomen. Belanghebbende heeft daartegen onder verwijzing naar krantenartikelen en zijn eigen ervaring als bewoner van een naburig perceel gemotiveerd gesteld dat de varkensstal per 1 januari 2021 al in gebruik was genomen.

4.9. Tussen partijen is niet in geschil dat de ingebruikname van de varkensstal een voor de onroerende zaak specifieke en externe omstandigheid vormt, waardoor van de toestandsdatum per 1 januari 2021 moet worden uitgegaan.7 Het hof zal partijen daarin volgen.

4.10. Het hof acht aannemelijk dat de uitbreiding en ingebruikname van de varkensstal negatieve gevolgen heeft gehad voor de waarde van de onroerende zaak. Hoewel de door belanghebbende aangehaalde meetresultaten van ammoniak en geurmetingen van ná de toestandsdatum dateren, kunnen die in dit geval wel een indicatie geven over de ammoniak-waardes en geur-overlast ten tijde van de toestandsdatum 1 januari 2021, aangezien niet gesteld of gebleken is dat de situatie op het moment van de metingen wezenlijk anders was dan kort na de ingebruikname van de varkensstal. Uit de meetresultaten volgt dat bij de onroerende zaak een hogere concentratie ammoniak is aangetroffen dan bij de naburige meetstations met bovendien een enkele uitschieter. Het hof acht niet aannemelijk dat de vergelijkingsobjecten eenzelfde mate van overlast van agrarische bedrijven ondervinden en dat de overlast daarom al in de waarde verdisconteerd zit. Hoewel uit de stukken volgt dat er weliswaar ook agrarische activiteit is in de buurt van de vergelijkingsobjecten, blijkt uit die stukken niet dat deze bedrijvigheid wat betreft omvang en type vergelijkbaar is met de (mega)varkensstal die nabij de onroerende zaak is gebouwd. De omstandigheid dat de agrarische bedrijven bij de vergelijkingsobjecten aan minder strenge normen hoeven te voldoen, duidt er juist op dat nabij die vergelijkingsobjecten minder massale en intensieve agrarische bedrijvigheid plaatsvindt. Gelet op het bovenstaande en mede gelet op de vaak voorkomende zuidwestelijke windrichting vanuit de varkensstal in de richting van de onroerende zaak, acht het hof aannemelijk dat de waarde van de onroerende zaak per toestandsdatum lager moet zijn geweest dan de waarde op de waardepeildatum. De heffingsambtenaar stelt dat met de gemiddelde m2-prijs van de bouwgrond van € 73,84 al voldoende rekening is gehouden met de overlast. Daarmee maakt hij niet inzichtelijk hoe hij met de overlast rekening heeft gehouden. Deze prijs is weliswaar lager dan de m2 prijs van de vergelijkingsobjecten maar daarbij moet ook in aanmerking worden genomen dat het perceel van belanghebbende groter is dan die objecten en dat de lagere prijs per m2 ook (deels) daardoor kan zijn veroorzaakt.

4.11. Gelet op het bovenstaande heeft de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde op de toestandsdatum 1 januari 2021 niet aannemelijk gemaakt.

4.12. De omstandigheid dat een heffingsambtenaar niet is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, brengt niet – zonder meer – mee dat de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op belanghebbende rust ook de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken.

4.13. Belanghebbende heeft geen taxatieverslag ingebracht en de waarde van € 328.000 niet anderszins onderbouwd en in dat kader enkel gesteld dat de onroerende zaak onverkoopbaar is. Het hof volgt belanghebbende niet in die laatste stelling, dat volgt ook uit de door de heffingsambtenaar genoemde verkopen in 2020 van bijvoorbeeld [adres 7] en [adres 8] (de eerste verkoop). De waarde van € 328.000 is dan ook niet aannemelijk gemaakt.

4.14. Nu geen van de partijen de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal het hof de waarde in goede justitie bepalen. Gelet op dat wat partijen over en weer hebben aangevoerd, stelt het hof de waarde van de onroerende zaak per de toestandsdatum 1 januari 2021 vast op € 370.000.

Tussenconclusie

4.15. De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is.

Ten aanzien van het griffierecht

4.16. De heffingsambtenaar dient aan belanghebbende het bij de rechtbank en het hof betaalde griffierecht van € 49 respectievelijk € 136 te vergoeden, omdat de uitspraak van de rechtbank wordt vernietigd en het beroep gegrond had moeten worden verklaard. Dit bedrag moet op een bankrekening op naam van belanghebbende worden betaald.

Ten aanzien van de proceskosten

4.17. Het hof veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de kosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep bij de rechtbank en het hoger beroep bij het hof, omdat het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is en het beroep bij de rechtbank gegrond is.

4.18. Het hof stelt deze tegemoetkoming voor de procedure bij de rechtbank op 2 (punten)8 x € 875 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 1.750 en voor de procedure bij het hof op 2 (punten)9 x € 875 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 1.750. Deze tegemoetkoming moet op een bankrekening op naam van belanghebbende worden betaald.

4.19. Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft gemaakt.

5. Beslissing

Het hof:

• verklaart het hoger beroep gegrond;
• vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
• verklaart het tegen de uitspraak op bezwaar bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond;
• vernietigt de uitspraak op bezwaar;
• wijzigt de WOZ-beschikking en stelt de waarde van de onroerende zaak op € 370.000;
• vermindert de aanslag evenredig;
• bepaalt dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht voor de behandeling van het beroep bij de rechtbank en het hoger beroep bij het hof van, in totaal, € 185 vergoedt;
• veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij de rechtbank en het hof van € 3.500.

De uitspraak is gedaan door J.M. van der Vegt, raadsheer, in tegenwoordigheid van N.A. de Grave, als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 november 2024 en een afschrift van de uitspraak is op die datum in Mijn Rechtspraak geplaatst. Aan de partij die niet digitaal procedeert, is een afschrift op die datum aangetekend per post verzonden.